文丨舒圣祥

推廣街區(qū)制是樓市去庫存利器？

文丨舒圣祥

《關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》日前發(fā)布。其中提出，我國新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進土地節(jié)約利用。另外要樹立“窄馬路、密路網(wǎng)”的城市道路布局理念，建設(shè)快速路、主次干路和支路級配合理的道路網(wǎng)系統(tǒng)。

所謂街區(qū)制，是城市建設(shè)布局的一種形式，它的特點是在城市規(guī)劃的道路邊上建設(shè)房子，且不設(shè)圍墻；土地私有國家和我國改革開放早期，大多采用這一方式。它的優(yōu)點是可以增加公共道路和路網(wǎng)密度；缺點是居住區(qū)樓下的車流增加、車速更快，增加了老人和小孩的交通安全隱患，增大了居住區(qū)的近噪音干擾，會降低居住的舒適度和生活品質(zhì)。

街區(qū)制的優(yōu)點正是小區(qū)制的缺點，反過來，街區(qū)制的缺點也正是小區(qū)制的優(yōu)點。所以，單純要論街區(qū)制好還是小區(qū)制好，站在不同立場肯定會有不同看法。在國外，很多國家意識到街區(qū)制的缺陷，開始推廣適度規(guī)模的小區(qū)制，有利于兼顧公共交通和居住品質(zhì)。而在我們這里，則是在另一個方向上糾偏，只不過，“原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)”的提法，貌似有點從一個極端走向了另一個極端。

確實，我們周遭有很多碩大無朋的小區(qū)，生生阻斷了公共道路，讓公共路網(wǎng)變少變彎，不利于城市交通和市民出行。相比之下，街區(qū)制讓所有的道路都能發(fā)揮公共效益，但同時也會帶來安全隱患和噪音污染。所以，本質(zhì)上并沒有“哪個更好”的標準答案，而只有“哪個更合適”的次優(yōu)選擇。從相關(guān)網(wǎng)上調(diào)查看，公眾非常支持單位大院打開大門拆掉圍墻，但是對于住宅小區(qū)應(yīng)否逐步打開，顯然是有疑慮的。

單位大院本身就是公共財產(chǎn)，打開大門不再封閉，會讓公共資源發(fā)揮最大公共效益；但是住宅小區(qū)不一樣，根據(jù)《物權(quán)法》，小區(qū)內(nèi)部道路屬于全體業(yè)主共有，是否實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，應(yīng)該征得業(yè)主同意并且支付相應(yīng)補償。這就是公域和私域的差別所在，公域可以通過紅頭文件的方式調(diào)整，私域卻必須講法治必須尊重私人產(chǎn)權(quán)。如果《意見》想要落地成為現(xiàn)實，既有法律的障礙，更有民意的障礙。

我注意到，《意見》已經(jīng)成為某些樓盤的廣告素材——街區(qū)制來了，再不抓緊入手，就買不到封閉住宅小區(qū)了。為了樓市去庫存，最近國家推了很多大招，包括降首付降契稅降營業(yè)稅，但實際效果，恐怕還不如這條房產(chǎn)廣告，更能刺激人們的痛點?！霸瓌t上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)”的提法，對很多人實在頗具殺傷力?？墒?，市場的需求明明不在街區(qū)制這里，價格也已經(jīng)體現(xiàn)除封閉性小區(qū)的溢價，為何政府規(guī)劃之手還要去強扭市場之瓜呢？

想起來股市的熔斷機制，也是照搬自國外，只可惜水土不服，國內(nèi)市場不認可，于是很快叫停；那么，街區(qū)制呢？在國外是搞的不錯，但國內(nèi)消費者不認可，國內(nèi)市場不認可，想要開出漂亮的花來，恐怕也是很難的。即便規(guī)劃部門有意推廣街區(qū)制，也不應(yīng)該通過行政命令的手段，而只能在土地出讓、稅收征管等環(huán)節(jié)，去發(fā)揮引導(dǎo)的作用。至于已經(jīng)建成的封閉小區(qū)，要想它們打開大門，只能通過政府購買道路資源的方式去逐步進行。