高盼攀 吳迪彬

慈溪市土地勘測規(guī)劃設(shè)計(jì)院有限公司，浙江省 慈溪市 315300

房屋測量在房產(chǎn)管理過程中的重要性

高盼攀 吳迪彬

慈溪市土地勘測規(guī)劃設(shè)計(jì)院有限公司，浙江省 慈溪市 315300

在房產(chǎn)管理中，房屋測量技術(shù)的地位非同尋常，由于房屋登記具有時(shí)間短、任務(wù)重的特點(diǎn)，在房屋管理中的很多歷史遺留問題，諸如房屋面積測定和評估，房屋類別的確定都需要借助于房屋測量技術(shù)，同時(shí)隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房屋測量技術(shù)可以廣泛應(yīng)用于城建征地規(guī)劃和房屋管理方案設(shè)計(jì)中，由于房產(chǎn)管理涉及房屋的各個(gè)方面，對房屋測量也出現(xiàn)了多樣性要求。

房產(chǎn)管理；房屋測量；重要性

1 房產(chǎn)測繪的原因與意義

1.1 房產(chǎn)測繪是房地產(chǎn)交易的重要環(huán)節(jié)

在房地產(chǎn)交易和管理過程中，房產(chǎn)測繪具有十分重要的作用。房地產(chǎn)的規(guī)劃、開發(fā)、交易等等都需要在房產(chǎn)測繪的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)。隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，對于房產(chǎn)測繪的要求與專業(yè)性要求逐漸提高，提供更加全面具體科學(xué)的檢測數(shù)據(jù)，以便房產(chǎn)的更好使用。

消費(fèi)者的權(quán)益，業(yè)主的利益都與房產(chǎn)測繪直接相關(guān)，產(chǎn)權(quán)管理部門對于房屋產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)，產(chǎn)權(quán)人對于產(chǎn)權(quán)保護(hù)的需求，都需要房產(chǎn)測繪作為依據(jù)。也就是說，當(dāng)業(yè)主對于房產(chǎn)的劃分界限，測量面積不標(biāo)準(zhǔn)而導(dǎo)致利益受到侵犯時(shí)，就能夠通過房產(chǎn)測繪的方法維護(hù)自身合法權(quán)益。房產(chǎn)測繪為相關(guān)部門的管理工作提供了便利的條件，維護(hù)了業(yè)主的權(quán)益，使個(gè)人財(cái)產(chǎn)、國家房產(chǎn)免受損失，利于社會(huì)的和諧發(fā)展。

1.2 房產(chǎn)測繪與房地產(chǎn)市場發(fā)展息息相關(guān)

房屋面積的計(jì)算方式與衡量標(biāo)準(zhǔn)種類很多，對于普通消費(fèi)者而言，掌握測量方法十分困難并且沒有必要，這時(shí)房產(chǎn)測繪就會(huì)起到重要的作用。有些開發(fā)商為謀求自身利益，利用人們對于房屋測量上弱點(diǎn)房屋面積上做手腳，誤導(dǎo)人們進(jìn)行消費(fèi)，這樣的情況下，消費(fèi)者的權(quán)益受到侵犯，極易產(chǎn)生房產(chǎn)交易糾紛，不利與房地產(chǎn)市場的健康長久發(fā)展。

房地產(chǎn)市場的發(fā)展也會(huì)影響到城市的發(fā)展，城市的拆遷，開發(fā)與重建都需要房產(chǎn)檢測的數(shù)據(jù)信息作為參考，城市的發(fā)展也會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，兩者相互促進(jìn)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展，這也是房產(chǎn)測繪的重要意義之一。

2 房屋測量在房產(chǎn)管理中的地位及其重要性分析

首先，房屋測量對房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理意義重大，房地產(chǎn)管理的核心內(nèi)容之一是進(jìn)行房屋所有權(quán)的管理，因此要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理的法律化、制度化和程序化，就必須充分依靠房屋測量。通過房屋測量才能進(jìn)行有效的房屋基本情況的審計(jì)和評估，房屋測量的質(zhì)量和結(jié)果直接影響到房屋所有權(quán)的登記，因此房屋測量部門要科學(xué)決策，嚴(yán)格執(zhí)行國家的各項(xiàng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，這樣才能為房產(chǎn)管理提供參考資料，減輕房產(chǎn)管理的工作量。

其次，房屋測量還對房地產(chǎn)管理中的市場管理意義重大，隨著住房制度改革不斷深化，新建住房的利用率不斷提高，房屋的買賣和交易行為也越來越頻繁，作為房屋管理部門在進(jìn)行管理時(shí)需要提供一定的法律依據(jù)，而房屋測量則客觀上提供了這一需要，這也有利于保證消費(fèi)者的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)銷售和房屋消費(fèi)市場的活躍，使房屋消費(fèi)者放心，使房產(chǎn)管理進(jìn)入一個(gè)良性的科學(xué)的運(yùn)作軌道。

3 房產(chǎn)測繪的質(zhì)量控制的內(nèi)容

3.1 房產(chǎn)測繪的質(zhì)量控制點(diǎn)

人員培訓(xùn)、資源配置和設(shè)備儀器管理、外業(yè)測繪和內(nèi)業(yè)測繪是時(shí)房屋測繪過程中的四個(gè)控制點(diǎn)。

3.2 房屋測繪的控制點(diǎn)的分析

房產(chǎn)測繪的主要人員有：內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)計(jì)算和資料整理員、外業(yè)測繪員和產(chǎn)品檢驗(yàn)員。進(jìn)行房屋測繪的工作人員在工作前都必須經(jīng)過嚴(yán)格的培訓(xùn)，培訓(xùn)合格者才能進(jìn)行房屋測繪的相關(guān)工作。

房屋測繪的儀器和資源十分豐富，比如標(biāo)尺、玻璃纖維尺、水準(zhǔn)儀等儀器，還有應(yīng)用程序和設(shè)備，主要包括繪圖儀。筆記本電腦等等。

外業(yè)測繪是指在計(jì)算機(jī)中繪制出的，根據(jù)施工單位提供的施工圖或者竣工圖進(jìn)行繪制的草圖。其中會(huì)包括相關(guān)的數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)，比如外墻的厚度、陽臺(tái)的尺寸以及保溫板的厚度等相關(guān)數(shù)據(jù)，之后將草圖打印出來，交給相關(guān)人員使用。同時(shí)，不僅要對外圍實(shí)際尺寸進(jìn)行測量，還要對特殊的建筑，比如多層或高層建筑中的頂層尺寸進(jìn)行測量。需要實(shí)際測量的包括房屋進(jìn)深開間、層高、陽臺(tái)寬度與內(nèi)外墻厚度，還有外圍的樓梯走廊等等。

內(nèi)業(yè)測繪是指在外業(yè)測繪的基礎(chǔ)上，內(nèi)業(yè)對于相關(guān)數(shù)據(jù)的處理。在與外業(yè)測繪數(shù)據(jù)的對比中尋找偏差，看是否需要進(jìn)行修改。根據(jù)不同的偏差，查找產(chǎn)生偏差的原因，在具體提出相應(yīng)的解決措施。在計(jì)算機(jī)中繪圖，調(diào)整相關(guān)尺寸，從而計(jì)算出全樓的建筑總面積、每套房間的建筑面積、全樓總套的建筑面積和公用建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)，然后進(jìn)行表格的填寫，最后由計(jì)算機(jī)計(jì)算出相關(guān)系數(shù)即可。

4 房屋測量在房產(chǎn)管理中的作用

房屋測量技術(shù)是一項(xiàng)專業(yè)技術(shù)要求很高的工作它的發(fā)展是建立在現(xiàn)代測繪技術(shù)的基礎(chǔ)上的，隨著商品房建設(shè)數(shù)量的高漲，當(dāng)前對房屋測量的需求也越來越大，特別是涉及房屋所有權(quán)的歸屬和房產(chǎn)分割等問題時(shí)，房屋測量成為解決房屋糾紛的重要的科學(xué)的法律依據(jù)。房屋測量獲得的測量數(shù)據(jù)往往是第一手的，都具有很強(qiáng)的法律效力，有了這些依據(jù)，才能有效載入房屋所有權(quán)屬證書，因此在房產(chǎn)管理中，房屋測繪結(jié)果是發(fā)放房屋權(quán)屬證書和財(cái)政稅收的重要依據(jù)。只有合理的利用房屋測量技術(shù)，才能穩(wěn)步的推進(jìn)房屋管理和合理的房屋規(guī)劃建設(shè)，提高土地的利用率，從而更好地調(diào)配和使用房屋和土地，有計(jì)劃安排新舊城區(qū)居民房屋的拆遷和改造，為新發(fā)展住宅區(qū)規(guī)劃提供便利條件，同時(shí)房屋測量的數(shù)據(jù)和結(jié)果，也是進(jìn)行城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理和房屋規(guī)劃研究的重要基礎(chǔ)資料。由此可見，房屋測量技術(shù)雖然專業(yè)性強(qiáng)。

房屋測量提供了準(zhǔn)確的測量圖紙資料和數(shù)據(jù)庫，不僅對私有房屋管理意義重大，也為正確掌握城鎮(zhèn)居民房屋和土地的使用現(xiàn)狀和變化提供了一定的參考，通過房屋測量的數(shù)據(jù)，城鎮(zhèn)房屋管理部門可以對公私各占有的房產(chǎn)數(shù)量和面積進(jìn)行合理的統(tǒng)計(jì)，徹底清除違法違章房屋，從而形成動(dòng)態(tài)的房屋管理和監(jiān)測體系。

房屋測量技術(shù)的重要之處還在于它為統(tǒng)計(jì)各類房屋的數(shù)量和比重提供了可支撐的數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)可以廣泛應(yīng)用于現(xiàn)代房產(chǎn)管理和房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論研究。房屋測量為房產(chǎn)稅的征收提供了必要的依據(jù)，房產(chǎn)測量為城鎮(zhèn)財(cái)政、稅收等部門研究和確定居民房屋土地分類等級(jí)、制定稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供了參照，在一定程度上保證了房產(chǎn)稅費(fèi)的征收，避免了稅收管理部門的損失。此外，房產(chǎn)測量圖中所顯示的所有房屋的權(quán)屬范圍，是經(jīng)測量統(tǒng)計(jì)后逐幢房屋清理得出的產(chǎn)權(quán)，房屋的產(chǎn)權(quán)經(jīng)過住戶申請登記，是由主管部門逐戶審核確認(rèn)的，房產(chǎn)測量圖也是加強(qiáng)房產(chǎn)管理、核定產(chǎn)權(quán)、頒發(fā)房屋權(quán)屬證書、保障房屋所有者的合法權(quán)益的依據(jù)之一。

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