藏 波，張清勇，豐 雷，王梅婷

（1.中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院，北京 100872；2.中國(guó)人民大學(xué)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學(xué)院，北京 100872）

2015年土地科學(xué)研究重點(diǎn)進(jìn)展評(píng)述及2016年展望
——土地經(jīng)濟(jì)分報(bào)告

藏 波1，張清勇2，豐 雷1，王梅婷2

（1.中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院，北京 100872；2.中國(guó)人民大學(xué)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學(xué)院，北京 100872）

研究目的：呈現(xiàn)2015年國(guó)內(nèi)外土地經(jīng)濟(jì)方面的研究進(jìn)展，總結(jié)研究重點(diǎn)，進(jìn)行國(guó)內(nèi)外比較，并對(duì)2016年土地經(jīng)濟(jì)研究方向進(jìn)行展望。研究方法：文獻(xiàn)法。研究結(jié)果：（1）國(guó)內(nèi)學(xué)者主要關(guān)注土地市場(chǎng)研究中的土地價(jià)格、土地市場(chǎng)運(yùn)行效率與外部性、土地市場(chǎng)中參與主體的博弈以及土地供應(yīng)中的政府行為；國(guó)外學(xué)者更多關(guān)注發(fā)展中國(guó)家土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)的效率、土地價(jià)格的影響因素及其計(jì)量方法的創(chuàng)新，以及發(fā)展中國(guó)家農(nóng)村土地制度演進(jìn)中的參與主體行為。在土地市場(chǎng)自身運(yùn)行效率及其參與主體行為特征分析方面，國(guó)內(nèi)外學(xué)者的研究顯示出一定的統(tǒng)一性。（2）國(guó)內(nèi)學(xué)者在土地制度研究方面主要關(guān)注土地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、土地流轉(zhuǎn)制度及其外部性、土地征收制度、土地財(cái)政與稅制改革以及土地制度改革，國(guó)外學(xué)者更多關(guān)注土地產(chǎn)權(quán)邊界、穩(wěn)定性與社會(huì)福利、發(fā)展中國(guó)家的土地征收以及長(zhǎng)時(shí)段的土地制度演化研究。國(guó)內(nèi)對(duì)于土地制度演化軌跡和影響機(jī)理等方面的研究有待進(jìn)一步夯實(shí)。

土地經(jīng)濟(jì)；土地市場(chǎng)；綜述；土地制度；土地財(cái)政；土地稅收；研究進(jìn)展

經(jīng)濟(jì)學(xué)是研究資源配置的科學(xué)，從這個(gè)角度來(lái)看，供求與租價(jià)理論實(shí)則為土地市場(chǎng)內(nèi)部的資源配置方式。除市場(chǎng)之外，政府通過(guò)財(cái)政、稅收和金融等手段參與其中，進(jìn)而調(diào)節(jié)資源配置的方式可歸結(jié)為“土地財(cái)稅”，因而政府與市場(chǎng)之間存在一種參與性的“弱邊界”。另外，政府會(huì)通過(guò)土地產(chǎn)權(quán)、政策和管制等手段規(guī)制市場(chǎng)的資源配置，這種方式統(tǒng)稱為“土地制度”，政府與市場(chǎng)的關(guān)系是一種帶有行政性質(zhì)的約束與被約束關(guān)系，二者邊界又可稱之為“強(qiáng)邊界”。

對(duì)于市場(chǎng)與制度的邊界劃分，遵從Hart、Moore和Williamson將市場(chǎng)定義為由眾多參與者通過(guò)“競(jìng)價(jià)”（bidding）來(lái)實(shí)現(xiàn)資源配置的組織這一概念，其中組織內(nèi)包括土地供求關(guān)系、供求結(jié)構(gòu)、價(jià)格機(jī)制和參與主體行為特征等，組織外具體化為組織（市場(chǎng)本身）效率評(píng)價(jià)、土地市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系等。North認(rèn)為制度既包含法典、憲政和條例等由政府設(shè)置的正式規(guī)則，同時(shí)也包含道德情操、鄉(xiāng)規(guī)民約和倫理約束等非正式約束。這里主要關(guān)注制度的第一層含義，即政府制定的正式規(guī)則。另外，基于中國(guó)特有的城鄉(xiāng)二元土地制度，在制度評(píng)述中將城鎮(zhèn)土地制度和農(nóng)村土地制度分而理之。綜上，筆者從以下4個(gè)方面展開(kāi)評(píng)述，以便更好地把握國(guó)內(nèi)外土地經(jīng)濟(jì)研究重點(diǎn)：一是土地市場(chǎng)，即供求、租價(jià)理論和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)；二是土地財(cái)稅與金融，即土地財(cái)政、土地稅收和土地金融；三是土地制度，即產(chǎn)權(quán)、政策、征用和管制；四是土地市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)。共篩選學(xué)術(shù)文獻(xiàn)87篇，其中外文期刊文獻(xiàn)31篇（均為SSCI來(lái)源期刊，其中同時(shí)被SCI收錄的期刊有9篇），主要發(fā)表于American Economic Review、Land Use Policy、Habitat International和Journal of Development Economics等期刊；中文期刊論文56篇（均為CSSCI來(lái)源期刊），主要發(fā)表于《中國(guó)社會(huì)科學(xué)》、《經(jīng)濟(jì)研究》、《管理世界》、《中國(guó)土地科學(xué)》等期刊。需要說(shuō)明的是，筆者將國(guó)內(nèi)學(xué)者在國(guó)際期刊發(fā)表的中國(guó)問(wèn)題研究歸為“國(guó)內(nèi)重點(diǎn)問(wèn)題研究進(jìn)展”當(dāng)中。

1 2015年重點(diǎn)領(lǐng)域研究進(jìn)展

1.1國(guó)內(nèi)重點(diǎn)領(lǐng)域研究進(jìn)展

1.1.1土地市場(chǎng)

（1）土地價(jià)格。國(guó)內(nèi)學(xué)者一方面更加關(guān)注地價(jià)的單一影響因素［1-2］，另一方面由關(guān)注工業(yè)地價(jià)空間分異轉(zhuǎn)向關(guān)注低地價(jià)是否存在扭曲資源配置的問(wèn)題。部分學(xué)者［3］認(rèn)為低地價(jià)會(huì)引致企業(yè)過(guò)度投資，因而具有扭曲效應(yīng)，且該效應(yīng)會(huì)因所有制屬性和行業(yè)屬性而存在差異，如外資企業(yè)最大、民營(yíng)企業(yè)次之、國(guó)有企業(yè)最弱。但對(duì)于是否導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題則觀點(diǎn)不一，如Du等［4］認(rèn)為地價(jià)市場(chǎng)化競(jìng)價(jià)機(jī)制有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)在地區(qū)間的承接；Geng等［5］則認(rèn)為對(duì)于特定發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)，如光伏產(chǎn)業(yè)（photovoltaic industry），低地價(jià)不僅有利于產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而且有利于抵消地區(qū)間由資源稟賦形成的經(jīng)濟(jì)分化。部分學(xué)者認(rèn)為完全市場(chǎng)化的競(jìng)價(jià)模式僅會(huì)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和資源集中的地區(qū)帶來(lái)產(chǎn)業(yè)升級(jí)［6-7］，對(duì)于沒(méi)有優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低的地區(qū)，則可能導(dǎo)致其長(zhǎng)期陷入產(chǎn)業(yè)鏈底端這一泥沼當(dāng)中［1，8］。另外，2015年有學(xué)者［9］嘗試通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)、監(jiān)測(cè)地價(jià)和交易地價(jià)來(lái)構(gòu)建建設(shè)用地資產(chǎn)的核算公式，這對(duì)于自然資源資產(chǎn)負(fù)債表的編制有積極意義。

（2）土地供求。土地供應(yīng)中的地方政府行為以及其引發(fā)的供給結(jié)構(gòu)不合理的問(wèn)題越來(lái)越受到重視。多數(shù)學(xué)者將地方政府的財(cái)政壓力和“引資壓力”作為前置條件［10-11］，如范劍勇等［11］通過(guò)中國(guó)城鎮(zhèn)化空間均衡模型發(fā)現(xiàn)，地方政府迫于對(duì)土地供應(yīng)的干預(yù)常伴隨著工業(yè)用地?cái)U(kuò)張、常住人口與房?jī)r(jià)上升。另外，工業(yè)用地?cái)U(kuò)張對(duì)房?jī)r(jià)水平的提升作用是通過(guò)流動(dòng)人口節(jié)省下來(lái)的居住成本向城市戶籍人口轉(zhuǎn)移這一途徑來(lái)體現(xiàn)的。同時(shí)，地方政府對(duì)土地供應(yīng)的干預(yù)還與政治周期密不可分，且這種干預(yù)在官員上任之初往往表現(xiàn)更加顯著［12］。

（3）土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。中央與地方、國(guó)家與農(nóng)民、政府與企業(yè)這三對(duì)關(guān)系勾勒出土地市場(chǎng)博弈的基本框架，其中每一次策略互動(dòng)關(guān)系的轉(zhuǎn)變均重塑著市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。周飛舟等［13］認(rèn)為，在城鎮(zhèn)化過(guò)程中，中央與地方的博弈圍繞土地展開(kāi)，中央政府對(duì)耕地保護(hù)的重視最終迫使城鎮(zhèn)化的土地來(lái)源由耕地轉(zhuǎn)向農(nóng)民的宅基地，并致使“農(nóng)民上樓”。國(guó)家與農(nóng)民關(guān)系的變化是中央與地方關(guān)系變化的結(jié)果，在“農(nóng)民上樓”的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)的參與使得國(guó)家和農(nóng)民的關(guān)系表現(xiàn)得更為復(fù)雜，商業(yè)資本成為投資主體并與地方政府一起成為級(jí)差地租的剩余索取者［14］，最終變現(xiàn)為“農(nóng)民上樓”與“資本下鄉(xiāng)”緊密相隨。

1.1.2土地財(cái)稅和金融

（1）土地財(cái)政和土地稅收①“土地財(cái)政”起始于1994年的稅制改革，本質(zhì)是地方政府為完成經(jīng)濟(jì)政績(jī)“錦標(biāo)賽”所采取的一種資金籌集方式，因此，對(duì)土地財(cái)政的研究往往伴隨著對(duì)稅制改革的探討，無(wú)法單純割裂一方談另一方，所以將其統(tǒng)一。?！巴恋刎?cái)政”源于分稅制改革還是地方政府的政績(jī)“錦標(biāo)賽”，以及如何化解“土地財(cái)政”問(wèn)題成為學(xué)界關(guān)注熱點(diǎn)。朱道林等［15］認(rèn)為，應(yīng)對(duì)土地財(cái)政，應(yīng)適當(dāng)調(diào)整國(guó)地稅分稅比例，增加地方財(cái)政收入。但范子英［16］驗(yàn)證了專項(xiàng)轉(zhuǎn)移支付增加并沒(méi)有減少土地出讓行為，指出財(cái)政壓力不是土地財(cái)政的根源。Han等［17］研究了中國(guó)分稅制下政府為培育新的稅基而將耕地轉(zhuǎn)化為城市、商業(yè)用途的現(xiàn)象，認(rèn)為財(cái)政安排、晉升競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)了官員實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和其他目標(biāo)，也塑造了地方政府的行為。Wu等［18］指出中國(guó)的城市土地使用制度和土地征收制度是土地財(cái)政的制度基礎(chǔ)，所以化解“土地財(cái)政”就必須同時(shí)改革土地使用和征用制度。

（2）土地金融。農(nóng)村土地金融制度，尤其是承包地抵押融資的制度構(gòu)建方興未艾，但目前仍集中于國(guó)外經(jīng)驗(yàn)借鑒［19］以及現(xiàn)實(shí)案例的效果評(píng)價(jià)［20-21］與影響因素探究［22］階段，并沒(méi)有形成系統(tǒng)改革方向或?qū)嵤┓桨傅难芯俊?/p>

1.1.3土地制度

（1）土地產(chǎn)權(quán)制度。學(xué)界一個(gè)基本認(rèn)知是所有權(quán)歸“集體”，使用權(quán)歸“個(gè)人”的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，是中國(guó)當(dāng)前福利產(chǎn)出效率最高的結(jié)構(gòu)安排。如簡(jiǎn)新華［23］認(rèn)為農(nóng)地制度改革的方向不是私有化，而是集體經(jīng)濟(jì)、適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。王長(zhǎng)春［24］否定了土地私有、國(guó)有，認(rèn)為應(yīng)區(qū)分農(nóng)民群體利益訴求，完善集體所有的土地制度。

土地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的法學(xué)研究成果豐富。李偉偉等［25］從法理上將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)性質(zhì)界定為債權(quán)而非物權(quán)。申惠文［26］指出土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不能分離為土地承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)。杜莖深等［27］提出可以沿著準(zhǔn)物權(quán)和提高管制效率的方向引入發(fā)展權(quán)。陳華彬［28］則探究了空間建設(shè)用地使用權(quán)。

在既有的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)之下，更多學(xué)者關(guān)注社會(huì)福利如何改善的問(wèn)題。陳雪原［29］指出集體產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)應(yīng)由“共同共有”向“按份共有”轉(zhuǎn)變，分配方式由福利分配向按股分紅轉(zhuǎn)變。賀雪峰［30］和顧漢龍［31］等指出城鄉(xiāng)建設(shè)用地同權(quán)同價(jià)主要在具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)的農(nóng)村可以實(shí)現(xiàn)，不具備區(qū)位優(yōu)勢(shì)地區(qū)則應(yīng)采取建設(shè)用地增減掛鉤。

（2）土地政策。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)政策對(duì)微觀主體福利損益的影響成為關(guān)注熱點(diǎn)。王慶明［32］梳理了近代以來(lái)地權(quán)邏輯的演變，指出地權(quán)流轉(zhuǎn)始終遵循著產(chǎn)權(quán)不完全轉(zhuǎn)移的機(jī)制。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局陜西調(diào)查總隊(duì)課題組［33］實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)提高了農(nóng)業(yè)勞動(dòng)投入產(chǎn)出比和糧食單產(chǎn)。陳園園等［34］發(fā)現(xiàn)土地轉(zhuǎn)入能顯著提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，土地轉(zhuǎn)出影響不顯著。倪國(guó)華等［35］實(shí)證指出農(nóng)地經(jīng)營(yíng)規(guī)模與畝均糧食產(chǎn)量之間存在“反向關(guān)系”。朱建軍等［36］依據(jù)反事實(shí)分析發(fā)現(xiàn)，土地流轉(zhuǎn)一定程度上加劇了收入不平等。

隨著集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的推進(jìn)，宅基地流轉(zhuǎn)的政策設(shè)計(jì)也重回學(xué)者關(guān)注視界。楊俊等［37］提出采取房地分離模式，引入“宅基地法定租賃權(quán)”制度解決農(nóng)村房屋買賣問(wèn)題。胡建［38］構(gòu)建了農(nóng)村宅基地使用權(quán)有限抵押的法律制度。楊遂全等［39］針對(duì)農(nóng)村閑置房屋提出以宅基地空間權(quán)自由流轉(zhuǎn)來(lái)解決保障和資產(chǎn)權(quán)益沖突。楊雪鋒等［40］通過(guò)不同類型農(nóng)戶對(duì)宅基地退出的利益訴求，提出制定差異化宅基地退出方案。

更多學(xué)者將視野由土地流轉(zhuǎn)中微觀主體的偏好轉(zhuǎn)向流轉(zhuǎn)中的契約執(zhí)行問(wèn)題及其影響因素。臧公慶等［41］總結(jié)美國(guó)、日本的經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為信托公司運(yùn)作可以更好地為耕地流轉(zhuǎn)主體提供經(jīng)濟(jì)激勵(lì)。瞿忠瓊等［42］以重慶地票交易為例，研究了城鄉(xiāng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中置換指標(biāo)的預(yù)警體系。林文聲等［43］和胡霞等［44］指出人地關(guān)系、嵌入社會(huì)關(guān)系的交易機(jī)制和戶籍是土地流轉(zhuǎn)非市場(chǎng)行為的主要原因。

（3）土地征收制度。失地農(nóng)民的補(bǔ)償方式長(zhǎng)期以來(lái)都是土地征收制度研究的重點(diǎn)。文貫中［45］提出非公共利益的土地開(kāi)發(fā)應(yīng)留給土地市場(chǎng)。唐云鋒等［46］和賀雪峰［30］認(rèn)為應(yīng)對(duì)被動(dòng)市民化中農(nóng)民個(gè)人發(fā)展權(quán)的損失進(jìn)行補(bǔ)償。宋戈等［47］采用“聯(lián)盟利益分配機(jī)制”方法，從耕地非農(nóng)化風(fēng)險(xiǎn)角度構(gòu)建增值收益分配機(jī)制。徐會(huì)蘋［48］提出將產(chǎn)值倍數(shù)法轉(zhuǎn)向土地市場(chǎng)價(jià)格。彭開(kāi)麗等［49］認(rèn)為應(yīng)根據(jù)年齡特點(diǎn)制定補(bǔ)償政策。

（4）用途管制與土地督察。這部分的研究主要集中在技術(shù)性方案設(shè)計(jì)方面。土地用途管制對(duì)農(nóng)民的福利會(huì)造成不同空間的差異化影響，所以應(yīng)改革用途管制制度，將管制范圍擴(kuò)大到所有自然生態(tài)空間內(nèi)國(guó)土資源的利用［50］。同時(shí)要發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)資源的決定性配置作用［51］，即由全局剛性管制轉(zhuǎn)向局部彈性管制［52］。對(duì)于土地督察，學(xué)者集中于制度建設(shè)，如借鑒國(guó)家審計(jì)制度來(lái)建設(shè)土地督察制度，以問(wèn)責(zé)督察保障法治國(guó)土進(jìn)程，控制社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)［53］。而對(duì)于督察的技術(shù)方法，李明月等［54］探索了土地執(zhí)法監(jiān)察網(wǎng)格劃分方法。

（5）土地制度改革。運(yùn)用市場(chǎng)這種強(qiáng)激勵(lì)的方式來(lái)進(jìn)行資源配置，同時(shí)輔以法律等正式規(guī)則來(lái)形成行為約束機(jī)制是土地制度改革中的共識(shí)。王振坡等［55］和陳雪原［29］提出土地制度改革應(yīng)該是產(chǎn)權(quán)改革和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)交互進(jìn)行。陸劍［56］指出集體建設(shè)用地制度改革的關(guān)鍵是構(gòu)建集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的法律規(guī)則體系。雷慶勇等［57］指出掛牌出讓農(nóng)地使用權(quán)、推行農(nóng)地租賃制度、試行農(nóng)地入股是農(nóng)地入市的可行路徑。陳浩等［58］指出新型城鎮(zhèn)化背景下應(yīng)調(diào)節(jié)土地紅利的分配結(jié)構(gòu)和增進(jìn)紅利的總量來(lái)探索紅利轉(zhuǎn)型路徑。

1.1.4土地市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì) 土地市場(chǎng)本身運(yùn)行效率的評(píng)價(jià)在之前的研究當(dāng)中還不多見(jiàn)，今年已有學(xué)者［59］嘗試從土地市場(chǎng)交易情況、土地市場(chǎng)供求均衡度、土地市場(chǎng)地價(jià)敏感度、土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)度、土地市場(chǎng)政府干預(yù)度5個(gè)方面來(lái)評(píng)價(jià)。另外，土地市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生一定的外部性，如對(duì)于房?jī)r(jià)和非法用地的作用會(huì)呈現(xiàn)出一定的地區(qū)差異，其中土地供給對(duì)三線城市的的影響更為顯著；土地需求對(duì)于一線城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)最為明顯［60］。二級(jí)市場(chǎng)要比一級(jí)市場(chǎng)對(duì)非法用地的消除作用更大，且其在東部比中西部表現(xiàn)得更為顯著［61］。

1.2國(guó)外學(xué)科重點(diǎn)領(lǐng)域研究進(jìn)展

1.2.1土地市場(chǎng)

（1）土地價(jià)格。國(guó)外學(xué)者重點(diǎn)關(guān)注的是土地價(jià)格的影響因素及其計(jì)量方法的創(chuàng)新。特征價(jià)格回歸（hedonic regression）通常用來(lái)求取單位住房?jī)r(jià)格的變動(dòng)及其影響因素的邊際作用，部分學(xué)者［62-65］也將其應(yīng)用于單位土地價(jià)格的回歸當(dāng)中，且主要的關(guān)注變量并非土地類型、面積和形狀等結(jié)構(gòu)特性，而是交通便捷度（如距離公交站點(diǎn)的距離）、鄰里綠化程度、基礎(chǔ)設(shè)施密度以及周邊土地價(jià)格和集約度等變量。當(dāng)然，經(jīng)濟(jì)基本面一定是土地價(jià)格的重要影響因素，但是否經(jīng)濟(jì)基本面的改善一定引致土地價(jià)格的提高？Rajan等［66］認(rèn)為答案為否，他的解釋是：信貸投放（credit availability）放大了經(jīng)濟(jì)基本面改善與土地價(jià)格的關(guān)系，當(dāng)基本面“向好”的時(shí)候，地價(jià)會(huì)因?yàn)槭虑拜^高的信貸投放而下降，并且這種下降的趨勢(shì)會(huì)維持?jǐn)?shù)十年的時(shí)期，該論斷得到了1910—1930年的美國(guó)大蕭條數(shù)據(jù)的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)證。對(duì)于如何有效解釋地價(jià)波動(dòng)，Zhang［67］認(rèn)為引入財(cái)富積累和地價(jià)這兩個(gè)內(nèi)生變量的兩部門（工業(yè)和農(nóng)業(yè)）增長(zhǎng)模型可以很好地解釋地價(jià)波動(dòng)及其與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系。Sampathkumar等［68］認(rèn)為通過(guò)神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)進(jìn)行地價(jià)作為被解釋變量的多元回歸可以更好地解釋地價(jià)波動(dòng)。

（2）土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。主要包括土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)的效率分析，以及市場(chǎng)參與主體行為的研究?jī)蓚€(gè)方面。對(duì)于第一方面，Bert等［69］為了更好地說(shuō)明阿根廷潘帕斯草原土地租賃市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)理，構(gòu)建了一個(gè)“土地租賃市場(chǎng)模型”（LARMA， Land Rental Market model），其本質(zhì)是作為小農(nóng)產(chǎn)權(quán)所有者的代理人是否愿意將土地租賃給大戶（large grain production households）施行規(guī)模經(jīng)營(yíng)的結(jié)構(gòu)方程模型，該模型不僅可以模擬小農(nóng)租賃前后的基本收益，而且可以模擬不同代理人之間的策略互動(dòng)。Baumgartner等［70］運(yùn)用“規(guī)劃模型”（programming model），利用微觀調(diào)查數(shù)據(jù)模擬大規(guī)模的土地收購(gòu)（LSLAs， large-scale land acquisitions）對(duì)被收購(gòu)地的就業(yè)機(jī)會(huì)、居民勞動(dòng)收入、森林?jǐn)?shù)量等造成的影響，雖然該模型本質(zhì)上就是一個(gè)多方案投資回報(bào)的比較分析，但其創(chuàng)新性地含納了居民家庭消費(fèi)行為模仿的心理學(xué)基礎(chǔ)。

對(duì)于第二方面，主要的研究對(duì)象為發(fā)展中國(guó)家農(nóng)村土地制度演進(jìn)中的參與主體行為。Blesh等［71］對(duì)發(fā)生過(guò)三次土地改革①第一次土地改革是將土地所有權(quán)界定給居民家庭，并完全私有化；第二次土地改革是鼓勵(lì)農(nóng)戶家庭土地所有權(quán)的集中，以施行規(guī)模經(jīng)營(yíng)；第三次土地改革是通過(guò)聯(lián)邦政府采購(gòu)項(xiàng)目來(lái)促進(jìn)居民家庭土地所有權(quán)的交易。的巴西馬托格羅索州的農(nóng)村居民家庭調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，第一次和第二次土地改革并沒(méi)有使得當(dāng)?shù)鼐用袷杖胩岣?，其收入和糧食自給率仍然位于閾值之下，但第三次土地改革，即聯(lián)邦政府采購(gòu)來(lái)促進(jìn)居民家庭土地所有權(quán)交易的做法不僅有利于居民收入的穩(wěn)定，而且有利于提高土地利用的生態(tài)多樣性和降低土壤中磷的含量。但政府的正式規(guī)則并不能完全約束居民個(gè)人的交易行為，尤其是在土地私有化不完全以及正式規(guī)則執(zhí)行成本太高的地區(qū)，如南非，非正式的規(guī)則尤其是暴力仍然主導(dǎo)著微觀主體交易的行為［72］。另外，農(nóng)村土地被大量占用也會(huì)對(duì)地權(quán)的不穩(wěn)定性造成擾動(dòng)，最終導(dǎo)致失業(yè)農(nóng)民的增加和居民收入的下降［73］，但如果被占用的土地被重新分切，并界定給農(nóng)民用來(lái)種植“現(xiàn)金作物”，那么居民的收入和就業(yè)率均會(huì)上升［74］。

1.2.2土地制度

（1）土地產(chǎn)權(quán)制度。國(guó)外學(xué)者更多關(guān)注發(fā)展中國(guó)家的土地產(chǎn)權(quán)邊界、穩(wěn)定性對(duì)社會(huì)福利的影響。Reydon等［75］和Ondetti［76］指出由于巴西土地產(chǎn)權(quán)不完整，對(duì)私有和公有未占用土地缺少地籍管理，引起了嚴(yán)重的土地集中和大地主土地投機(jī)問(wèn)題，進(jìn)而導(dǎo)致大規(guī)模暴力沖突、破壞森林資源和非法開(kāi)墾。Abolina等［77］發(fā)現(xiàn)土地所有權(quán)缺位是拉脫維亞土地拋荒的主要原因。Arag ó n［78］研究了加拿大土著民族的現(xiàn)代法案，證實(shí)了完善土地等資源的產(chǎn)權(quán)對(duì)增加收入、發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)有正面的溢出效應(yīng)。Goswami［79］分析了固定地租和分成地租兩種形式對(duì)土地利用率的影響，發(fā)現(xiàn)佃農(nóng)勞動(dòng)投入不足，也很少進(jìn)行土地投資，而地租固定的租戶投入化肥更多，造成環(huán)境污染，認(rèn)為佃農(nóng)的租金過(guò)高、地租固定的租戶租期過(guò)短是土地利用率低的原因。

（2）土地政策。城市化推進(jìn)過(guò)程中大規(guī)模公共用地引致的土地占用，成為多數(shù)發(fā)展中國(guó)家財(cái)富分配不公的重要推力，但這似乎成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“必要代價(jià)”，如何通過(guò)制度設(shè)計(jì)使得該代價(jià)最小化成為國(guó)外學(xué)者長(zhǎng)期研究的熱點(diǎn)。Komey［80］和Etongo［81］指出在非洲等落后國(guó)家，土地是生存、社會(huì)文化和政治身份的基礎(chǔ)，農(nóng)民獲取土地是基本的人權(quán)。以蘇丹為例，公共利益的農(nóng)地征收造成貧困農(nóng)村群體排斥國(guó)家發(fā)展政策，爆發(fā)沖突。Thondhlana［82］分析了津巴布韋生物能源征地項(xiàng)目，指出征地造成的失地農(nóng)民生計(jì)成本大于項(xiàng)目的收益。Alemu［83］分析了埃塞俄比亞的征地補(bǔ)償制度，與中國(guó)相似，政府基于公共利益強(qiáng)制征地同樣帶來(lái)了補(bǔ)償金低，失地農(nóng)民進(jìn)城生活成本提高，就業(yè)技能缺乏，失地農(nóng)民已被邊緣化等問(wèn)題。

（3）土地制度的演化。國(guó)外學(xué)界對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家的土地制度演進(jìn)方面的關(guān)注，似乎以略帶制度比較和借鑒的意味為發(fā)展中國(guó)家的土地制度變革提供“標(biāo)準(zhǔn)”。Jepsen等［84］研究了歐洲1800—2010年土地制度演變的歷程，發(fā)現(xiàn)土地制度的變化不是預(yù)定義的單向發(fā)展軌跡，而是路徑依賴過(guò)程，會(huì)受到突發(fā)事件等各種因素的影響。Anaafo［85］采用民族志方法分析加納土地權(quán)利的變更，發(fā)現(xiàn)其變更是由面向全球土地資源消費(fèi)、跨國(guó)土地交易的土地改革制度造成，建議維護(hù)脆弱的土地使用者的土地權(quán)利，土地改革必須首要保護(hù)人民生計(jì)，符合人民對(duì)土地的價(jià)值需求。McGranahan等［86］以美國(guó)愛(ài)荷華州3個(gè)城鎮(zhèn)為案例，探索1933—2002年農(nóng)業(yè)政策演變與土地利用決策之間的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和保護(hù)土地利用的模式交替并存。Hananel［87］指出以色列的土地政策是由建國(guó)歷史、意識(shí)形態(tài)和法律環(huán)境塑造的，土地政策由農(nóng)村和城市兩個(gè)部分組成，盡管政策偏向于農(nóng)村地區(qū)，但是隨著城市發(fā)展獲得了更多的土地權(quán)利。

2 國(guó)內(nèi)外重點(diǎn)領(lǐng)域研究對(duì)比

2.1土地市場(chǎng)

國(guó)內(nèi)學(xué)者仍注重價(jià)格機(jī)制對(duì)資源配置的影響研究，其中尤其關(guān)注工業(yè)地價(jià)是否存在資源配置扭曲等問(wèn)題。有兩種截然相反的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為現(xiàn)有“市場(chǎng)化”的定價(jià)機(jī)制有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)在地區(qū)間的承接；另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為完全市場(chǎng)化的競(jìng)價(jià)模式僅會(huì)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和資源集中的地區(qū)帶來(lái)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，而對(duì)于沒(méi)有優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低的地區(qū)，完全市場(chǎng)化的競(jìng)價(jià)違背了培育經(jīng)濟(jì)發(fā)展新增長(zhǎng)點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的初衷。

中國(guó)土地市場(chǎng)中的政府（包括中央和地方）行為和微觀參與主體（主要為企業(yè)和居民個(gè)人）行為越來(lái)越成為國(guó)內(nèi)學(xué)者關(guān)注的熱點(diǎn)。有關(guān)政府行為的研究主要圍繞地方政府面臨的財(cái)政壓力和“引資壓力”展開(kāi)，其中較為有代表性的是范劍勇等［11］和余靖雯等［12］的分析，前者為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展“舊常態(tài)”提供了理論解釋，認(rèn)為地方政府對(duì)土地供應(yīng)的干預(yù)常伴隨工業(yè)用地?cái)U(kuò)張、常住人口與房?jī)r(jià)上升，后者定量表征了土地供應(yīng)與政治周期的關(guān)聯(lián)性，認(rèn)為地方政府對(duì)土地供應(yīng)的干預(yù)還與政治周期密不可分。有關(guān)微觀主體行為特征的研究，周飛舟等［13］的研究較有創(chuàng)新性，一方面勾勒出中央與地方、國(guó)家與農(nóng)民、政府與企業(yè)這三對(duì)關(guān)系在土地市場(chǎng)博弈的基本框架，另一方面通過(guò)“農(nóng)民上樓”和“資本下鄉(xiāng)”這一對(duì)內(nèi)生關(guān)系，對(duì)國(guó)家和農(nóng)民關(guān)系變化背后的中央和地方關(guān)系做出了系統(tǒng)解釋。

土地市場(chǎng)自身的運(yùn)行效率及其外部性成為國(guó)內(nèi)學(xué)者研究的新領(lǐng)域，但具體的測(cè)度指標(biāo)還待進(jìn)一步論證，所以可認(rèn)為這將成為今后的研究熱點(diǎn)。

國(guó)外學(xué)者一方面關(guān)注發(fā)展中國(guó)家土地市場(chǎng)組織效率的問(wèn)題，如土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)的效率分析。值得一提的是這方面研究普遍運(yùn)用情景模擬結(jié)合微觀調(diào)查的分析方法，如Bert等［69］的“土地租賃市場(chǎng)模型”以及Baumgartner等［70］的“規(guī)劃模型”（programming model）。另一方面，國(guó)外學(xué)者同中國(guó)學(xué)者一樣，開(kāi)始對(duì)發(fā)展中國(guó)家農(nóng)村土地制度演進(jìn)中的參與主體行為特征進(jìn)行研究，只是其更多關(guān)注國(guó)家政策對(duì)農(nóng)業(yè)居民經(jīng)濟(jì)收入的影響，較有代表性的如Blesh等［71］對(duì)巴西馬托格羅索州土地改革對(duì)農(nóng)村居民收入穩(wěn)定性影響的研究?？梢?jiàn)，在土地市場(chǎng)自身運(yùn)行效率及其參與主體行為特征分析方面，國(guó)內(nèi)外學(xué)者的研究出現(xiàn)大幅重疊，顯示出一定的統(tǒng)一性特質(zhì)。

2.2土地制度

隨著集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市和不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)等制度改革向“深水區(qū)”邁進(jìn)，法學(xué)和公共管理的學(xué)者開(kāi)始從法理和治理體系的角度來(lái)創(chuàng)新土地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。學(xué)界的一個(gè)基本認(rèn)知是，所有權(quán)歸“集體”，使用權(quán)歸“個(gè)人”的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，是中國(guó)當(dāng)前福利產(chǎn)出效率最高的結(jié)構(gòu)安排。另外，隨著宅基地資產(chǎn)效應(yīng)的逐步凸顯，其流轉(zhuǎn)的機(jī)制設(shè)計(jì)再次成為國(guó)內(nèi)學(xué)者關(guān)注的重點(diǎn)，只是目前對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)機(jī)制的研究，仍然缺乏對(duì)定價(jià)機(jī)制，以及居民個(gè)人與集體收益分配機(jī)制等問(wèn)題的深入探討。

土地制度改革及其對(duì)微觀主體福利損益的影響成為一大創(chuàng)新領(lǐng)域，其中主要以承包地流轉(zhuǎn)外部性的研究為主導(dǎo)。但目前還存在許多爭(zhēng)議，多數(shù)學(xué)者對(duì)承包地流轉(zhuǎn)對(duì)農(nóng)民經(jīng)濟(jì)收入增加持樂(lè)觀態(tài)度，同時(shí)也有學(xué)者認(rèn)為承包地流轉(zhuǎn)會(huì)進(jìn)一步加劇收入配置的不平等。

國(guó)外學(xué)者尤其是產(chǎn)權(quán)學(xué)派的學(xué)者更多關(guān)注發(fā)展中國(guó)家土地產(chǎn)權(quán)邊界明晰程度、產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定性的外部性問(wèn)題。已經(jīng)達(dá)成的統(tǒng)一認(rèn)知是土地產(chǎn)權(quán)邊界明晰以及穩(wěn)定性的增加將有助于社會(huì)福利效率的提升，而不明晰的邊界和不穩(wěn)定的產(chǎn)權(quán)往往帶來(lái)嚴(yán)重的土地集中和大地主的土地投機(jī)，進(jìn)而導(dǎo)致大規(guī)模暴力沖突、非法開(kāi)墾和化肥濫用等問(wèn)題，代表性的如Reydon等［75］的研究。

對(duì)于長(zhǎng)時(shí)間維度的土地制度演進(jìn)分析，國(guó)外學(xué)者多數(shù)將發(fā)達(dá)國(guó)家作為樣點(diǎn)區(qū)。其中比較典型的如Jepsen等［84］的研究，通過(guò)梳理歐洲1800—2010年土地制度演變的歷程，發(fā)現(xiàn)土地制度演變并不是單向發(fā)展軌跡，而是路徑依賴過(guò)程，并受到突發(fā)事件等各種因素的影響。由于土地制度演進(jìn)分析需要有詳實(shí)史料的支撐和長(zhǎng)期的現(xiàn)實(shí)觀察，國(guó)內(nèi)在這一方面的研究還略顯薄弱。

3 2016年研究展望

3.1主要科技需求

中國(guó)目前正在處于轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式以及全面深化改革的戰(zhàn)略機(jī)遇期，土地經(jīng)濟(jì)研究領(lǐng)域的新思路、新觀點(diǎn)、新方法將為把握這一戰(zhàn)略機(jī)遇提供理論支撐。同時(shí)隨著“四個(gè)全面”的不斷深化以及十三五規(guī)劃的開(kāi)展，土地經(jīng)濟(jì)研究亟待解決以下幾個(gè)突出的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。首當(dāng)其沖的是如何進(jìn)行財(cái)稅體制改革，以化解地方政府由于事權(quán)和支出責(zé)任不匹配催生的“土地財(cái)政”問(wèn)題。其次，如何依托市場(chǎng)機(jī)制，如價(jià)格和供求機(jī)制，以實(shí)現(xiàn)工業(yè)的地區(qū)承接和地區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)。第三，如何創(chuàng)新官員行政考核機(jī)制，以約束引導(dǎo)地方政府有序進(jìn)行土地供應(yīng)，避免供應(yīng)時(shí)序的政治周期特征。第四，如何規(guī)制集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市過(guò)程中的城鄉(xiāng)建設(shè)用地價(jià)格差異，避免新一輪“資本下鄉(xiāng)”引致的財(cái)富分配不公等社會(huì)問(wèn)題。

3.2重點(diǎn)問(wèn)題研究

根據(jù)上述分析，筆者認(rèn)為至少以下三點(diǎn)應(yīng)作為今后土地經(jīng)濟(jì)研究的重點(diǎn)問(wèn)題：一是土地市場(chǎng)作為資源配置的組織自身運(yùn)行效率的評(píng)價(jià)體系構(gòu)建；二是土地供求、價(jià)格機(jī)制與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)升級(jí)的關(guān)系研究；三是集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市背景下“后土地財(cái)政”時(shí)代的中央政府、地方政府、開(kāi)發(fā)商、集體組織等的策略互動(dòng)關(guān)系等。

3.3《中國(guó)土地科學(xué)》重點(diǎn)方向關(guān)注

《中國(guó)土地科學(xué)》作為中國(guó)土地研究領(lǐng)域的主要期刊，除了上述重點(diǎn)問(wèn)題以外，今后且長(zhǎng)期應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注土地經(jīng)濟(jì)主要研究范式的構(gòu)建，以及該分析范式在現(xiàn)實(shí)中的運(yùn)用。另外，依托該期刊在土地經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的影響力，繼續(xù)關(guān)注土地經(jīng)濟(jì)學(xué)科體系建設(shè)領(lǐng)域方面的研究，以其在學(xué)界對(duì)土地經(jīng)濟(jì)學(xué)科體系形成統(tǒng)一、明確的認(rèn)知規(guī)范。

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（本文責(zé)編：郎海鷗）

Progress Review on Land Science Research in 2015 and Prospects for 2016： Sub-report of Land Economy

ZANG Bo1， ZHANG Qing-yong2， FENG Lei1， WANG Mei-ting2
（1. Department of Land and Real Estate Management， School of Public Administration and Policy， Renmin University of China， Beijing 100872， China； 2. School of Agricultural Economics and Rural Development， Renmin University of China，Beijing 100872， China）

The purpose of this paper is to summarize the research progress on land economy in 2015 and give prospects for 2016. Method of literature review was employed. The results indicate that： for land market， domestic scholars usually focus on land price， operating efficiency of the market and its externalities， game relationship between participants as well as government actions in land supply， while foreign scholars usually focus on efficiency of farmland scale operation in developing countries， factors affecting land price as well as innovations on methods for measuring land price， and actors’behaviors during land institutions evolution in developing countries. The operating efficiency of land market andactors’ behavior analysis are the common research topics for domestic and foreign scholars. For land institutions， domestic scholars usually focus on land property structure， land transaction and its externalities， land acquisition， land finance， land tax reform， and land institution reform， while foreign scholars usually focus on land property boundary， stability and social welfare， land acquisition as well as long-term land institutions evolution in developing countries. As for domestic scholars，the research about land institution evolution path and its mechanism needs to be enhanced.

land economy； land market； review； land institutions； land finance； land taxation； research progress

F301

A

1001-8158（2016）02-0076-10

10.11994/zgtdkx.20160303.100754

2015-12-28；

2016-01-20

中國(guó)人民大學(xué)科學(xué)研究基金（中央高?；究蒲袠I(yè)務(wù)費(fèi)專項(xiàng)資金資助）項(xiàng)目（10XNJ006）。

藏波（1987-），男，山西大同人，博士研究生。主要研究方向?yàn)橥恋亟?jīng)濟(jì)與政策、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理。E-mail： zb2416650@163.com

豐雷（1972-），男，山東聊城人，教授，博士生導(dǎo)師。主要研究方向?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)和計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析。E-mail： fenglei@ruc.edu.cn