◎陳戰(zhàn)杰

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對(duì)城市國(guó)有土地不得征收租金

◎陳戰(zhàn)杰

問：

我市屬于西部貧困地區(qū)，我們感到我國(guó)的土地法有不完善之處，例如，現(xiàn)在城市的土地都屬于國(guó)家所有，等于城市居民都是無償使用國(guó)有土地，應(yīng)當(dāng)繳納國(guó)有土地租賃費(fèi)。為此市政府詢問過我局，我局匯報(bào)說，《土地管理法》規(guī)定農(nóng)民集體土地不得出租，沒有規(guī)定城市國(guó)有土地不得出租，出租也屬于《土地管理法》第五十四條、第五十五條規(guī)定中的“出讓等有償使用方式”中的一種，應(yīng)該沒有問題。

雖然我局對(duì)市政府這么匯報(bào)了，但還是感覺不太踏實(shí)。

請(qǐng)問，對(duì)城市國(guó)有土地是否應(yīng)該征收租賃費(fèi)，請(qǐng)你指點(diǎn)迷津。

答：

我國(guó)實(shí)行土地公有制，經(jīng)歷了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，城市居民和廠礦機(jī)關(guān)都是使用的國(guó)有土地，這些土地稱之為“城市國(guó)有土地”，區(qū)別于城市以外征收農(nóng)民集體的國(guó)有土地。

《土地管理法》第八條規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。第九條規(guī)定：國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。使用土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)。

那么對(duì)于“城市國(guó)有土地”是不是都要實(shí)行租賃呢？答案是“不是”?！蛾P(guān)于印發(fā)〈規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見〉的通知》（1999年7月27日國(guó)土資發(fā)〔1999〕222號(hào)）對(duì)此做出了明確規(guī)定。

《關(guān)于印發(fā)〈規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見〉的通知》第一條規(guī)定：嚴(yán)格依照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國(guó)土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，確定國(guó)有土地租賃的適用范圍。

國(guó)有土地租賃是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國(guó)有土地租賃是國(guó)有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。當(dāng)前應(yīng)以完善國(guó)有土地出讓為主，穩(wěn)妥地推行國(guó)有土地租賃。

對(duì)原有建設(shè)用地，法律規(guī)定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不實(shí)行有償使用，也不實(shí)行租賃。對(duì)因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可以實(shí)行租賃。對(duì)于新增建設(shè)用地，重點(diǎn)仍應(yīng)是推行和完善國(guó)有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補(bǔ)充。對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)用地，無論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實(shí)行出讓，不實(shí)行租賃。

根據(jù)該條規(guī)定，城市居民和原有的國(guó)有企事業(yè)單位使用的國(guó)有土地屬于該條第三款中的“原有建設(shè)用地”，“法律規(guī)定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不實(shí)行有償使用，也不實(shí)行租賃”。也就是說，城市居民原來的房產(chǎn)之類，仍然維持原來的使用權(quán)，“不實(shí)行租賃”。正因?yàn)槿绱?，所以，在城市改造拆遷中，只對(duì)居民的房產(chǎn)給予補(bǔ)償，對(duì)土地則沒有補(bǔ)償。城市尚未改造的部分，不管原來的國(guó)有土地使用權(quán)人使用了多少年，全部是無償使用，并頒發(fā)給國(guó)有土地使用權(quán)證書，以確認(rèn)其使用國(guó)有土地的權(quán)利，只要沒有改造到那里，原住戶可以無償?shù)赜肋h(yuǎn)使用下去。如果改造到那里，依法拆遷的，按照補(bǔ)償安置后房產(chǎn)的土地使用權(quán)性質(zhì)依法辦事，這就是所謂的“老人老辦法，新人新辦法”。

對(duì)于原住戶出租房產(chǎn)的，當(dāng)然包含了土地的價(jià)值，從理論上說，用國(guó)有土地出租贏利屬于不當(dāng)?shù)美?，?yīng)當(dāng)返還給國(guó)家。但是，《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（1990年5月19日，國(guó)務(wù)院令第55號(hào)）第四章沒有明確規(guī)定，其他規(guī)范性文件也沒有明確的量化標(biāo)準(zhǔn)而無法實(shí)行，這一塊比較模糊。根據(jù)法無規(guī)定就是權(quán)利和法無授權(quán)政府不得作為的原則，不得擅自征收租金。

因此，向原城市國(guó)有土地使用權(quán)人征收租金的想法是沒有法律依據(jù)的。

建議你們將該文件呈報(bào)給市政府領(lǐng)導(dǎo)，并附一個(gè)匯報(bào)材料，說明城市國(guó)有土地租賃的范圍和對(duì)象，維護(hù)當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)穩(wěn)定。

（本文摘自《國(guó)土資源170個(gè)怎么辦》一書）