文/王慶月 陜西省榆林市綏德縣房產(chǎn)交易中心 陜西榆林 718000

房屋交易與不動產(chǎn)登記工作的業(yè)務(wù)銜接與辦理

文/王慶月 陜西省榆林市綏德縣房產(chǎn)交易中心 陜西榆林 718000

隨著我國不動產(chǎn)登記制度的實施，原來的房屋交易、登記一體化管理模式隨即被分割于房管、土地兩個部門，新業(yè)務(wù)遲遲難以開展的矛盾日漸顯露出來，如何在新形勢下開展好房屋交易、不動產(chǎn)登記工作，本文做以下幾點些探討。

房屋交易；不動產(chǎn)登記；業(yè)務(wù)銜接

依據(jù)：《關(guān)于做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見》、《關(guān)于整合不動產(chǎn)登記職責(zé)的通知》、《不動產(chǎn)登記條例》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等文件精神應(yīng)該明確以下幾個方面的問題。

1、職責(zé)分工及業(yè)務(wù)的關(guān)系

1.1 房屋交易管理：房屋交易管理是指房屋的轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃的交易管理。是對上述行為合法性的審查、確認和備案。其主要內(nèi)容包括商品房的預(yù)售、現(xiàn)售，存量房的轉(zhuǎn)讓，政策性住房銷售和上市，企業(yè)破產(chǎn)兼并和征收安置中的房屋轉(zhuǎn)讓、房屋抵押、在建工程抵押、房屋租賃等交易行為的合法性審查，以及為其配套服務(wù)的合同備案、樓盤表的建立、資金監(jiān)管、房屋面積預(yù)測繪、實際測繪、檔案資料的管理和利用等。交易部門要對新建商品房、二手房、以及保障性等政策性住房的交易活動進行監(jiān)管，實時將依法辦理的房屋轉(zhuǎn)讓、抵押等相關(guān)交易信息提供給不動產(chǎn)登記機構(gòu)，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)交易信息進行登記。交易部門應(yīng)及時將預(yù)售許可信息、買賣合同網(wǎng)簽備案表信息以及查封抵押和存量房轉(zhuǎn)讓信息、抵押信息、以交易告知單的方式提供給不動產(chǎn)登記機構(gòu)。

1.2 不動產(chǎn)登記中的房屋登記，是指將房屋的自然狀況、權(quán)利狀況以及其他事項記載于不動產(chǎn)登記薄、核發(fā)權(quán)屬證書或權(quán)利證明的行為。做好房屋登記的申請、受理、審核、登薄、發(fā)證，以及房屋的所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的：首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等登記工作。實現(xiàn)登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺的“四統(tǒng)一”。房屋登記薄等房屋登記資料由不動產(chǎn)登記機構(gòu)管理。

2、辦理業(yè)務(wù)的機構(gòu)設(shè)立

文件要求：按照便民利民的原則，切實做好房屋交易、不動產(chǎn)登記的服務(wù)窗口，盡量在一個服務(wù)大廳，實現(xiàn)“一站式”服務(wù)，不在一塊分設(shè)的，可以互設(shè)窗口，并可以實時互通共享取得的信息，不需申請人重復(fù)提交資料，方便群眾。做到交易和登記程序簡化、順暢、安全。

3、業(yè)務(wù)的總流程

根據(jù)文件精神，依據(jù)《房地產(chǎn)管理辦法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)條例》、《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《房屋登記辦法》，結(jié)合我市的現(xiàn)行流程。業(yè)務(wù)的總流程確定為：

先交易--------再完稅--------后登記的辦事流程。

4、數(shù)據(jù)、信息交換平臺的建設(shè)

按照國土、住建兩部委文件要求，確保產(chǎn)權(quán)人、權(quán)利人、債權(quán)人的合法權(quán)益，以及保障房屋的交易安全，實現(xiàn)“信息實時共享、信息無縫隙對接”的工作原則。房屋交易、不動產(chǎn)登記部門各自組織自己的軟件系統(tǒng)，確保雙方的數(shù)據(jù)信息連通共享，平臺使用后，兩部門明確專人負責(zé)，每天將房屋交易、不動產(chǎn)登記的所有信息及時相互傳送，且相互提供紙質(zhì)介質(zhì)，以確保房屋的合法登記，房屋的交易安全。

5、業(yè)務(wù)的展開以及業(yè)務(wù)的銜接和辦理

5.1 檔案的移交：

根據(jù)國土部、住建部關(guān)于房屋檔案移交的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我縣的實際情況，房管部門向不動產(chǎn)登記部門移交下列資料：

（1）已建成并與房屋登記薄關(guān)聯(lián)的樓盤表。

（2）房屋登記的原始檔案的電子掃描件，為以后的數(shù)據(jù)信息平臺做好基礎(chǔ)，或影印件、復(fù)印件。

5.2 交易部門將原來的房屋所有權(quán)證（他項權(quán)證）環(huán)節(jié)改為“房屋轉(zhuǎn)讓（抵押）確認告知單。

5.3 二手房轉(zhuǎn)讓：申請人提交原件和復(fù)印件進行申請，首先經(jīng)房屋交易部門對房屋的轉(zhuǎn)讓進行審核-----交易確認后-----打印、發(fā)放房屋轉(zhuǎn)讓確認告知單，轉(zhuǎn)讓程序完結(jié)，將原件和確認單存根掃描、歸檔-----申請人繳納稅費-----申請人將復(fù)印件和確認單及稅費票據(jù)等相關(guān)資料到登記部門，進行審核，記載登記薄、繕證、發(fā)證。登記部門掃描、歸檔。

5.4 商品房轉(zhuǎn)讓：商品房預(yù)測繪-----建立樓盤表-----預(yù)售許可證-----合同網(wǎng)簽備案-----資金監(jiān)管-----繳納房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費-----商品房轉(zhuǎn)讓申請-----受理-----審核-----打印、發(fā)放房屋轉(zhuǎn)讓確認告知單-----掃描、歸檔-----申請人繳納稅費-----申請人攜帶確認單等相關(guān)資料及稅費票據(jù)到不動產(chǎn)登記機構(gòu)進行登記，登記后，登記部門實時的將登記信息傳送給房屋交易部門。

5.5 存量房轉(zhuǎn)讓：合同網(wǎng)簽-----交易資金監(jiān)管-----繳納住房維修基金和房屋交易手續(xù)費-----配圖補建樓盤表-----房屋轉(zhuǎn)讓申請-----受理-----審核-----打印、發(fā)放房屋轉(zhuǎn)讓確認告知單-----掃描、歸檔-----申請人繳納稅費-----攜帶確認單等相關(guān)資料及稅費票據(jù)到不動產(chǎn)登記機構(gòu)進行登記，登記后，登記部門實時的將登記信息傳送給房屋交易部門。

6、房屋登記檔案查詢

按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》的相關(guān)規(guī)定，房管部門向不動產(chǎn)登記部門移交檔案后，檔案查詢業(yè)務(wù)移交不動產(chǎn)登記部門。

7、建議

在房屋交易與房屋登記拆分的情況下，要做到安全、方便、高效，交易部門和不動產(chǎn)登記部門的密切配合要靠制度規(guī)定做保障。

依據(jù)文件精神要求，市、縣政府部門成立專門的協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，以政府文件形式明確房屋交易管理與不動產(chǎn)（房屋）登記的職責(zé)界限；明確先交易后登記的前置原則；明確如何建立、使用維護房屋交易與不動產(chǎn)登記信息共享平臺；明確房屋交易和不動產(chǎn)（房屋）登記服務(wù)窗口的設(shè)立，盡可能實現(xiàn)一套資料、一個窗口、一次性受理申請；明確房屋轉(zhuǎn)讓（抵押）確認告知單，是登記部門受理房屋轉(zhuǎn)移登記、抵押登記的必收要件；明確在信息共享平臺上查閱到辦事要件和信息，不能讓申請人重復(fù)提交，防止推諉扯皮、相互掣肘，讓群眾多跑腿、重復(fù)收件現(xiàn)象的發(fā)生。做到利國利民，盡快開展、搞好房屋交易與不動產(chǎn)登記的工作。