文/楊惠 烏魯木齊市國土資源交易中心 新疆烏魯木齊 830002

關(guān)于土地估價(jià)的幾種基本方法探析

文/楊惠 烏魯木齊市國土資源交易中心 新疆烏魯木齊 830002

土地估價(jià)對于評估土地的經(jīng)濟(jì)效益和發(fā)展前景具有重要的參考作用，能幫助土地估價(jià)人員公正、客觀地對土地進(jìn)行估價(jià)。本文將以市場比較法、收益還原法、成本逼近法、基本地價(jià)系數(shù)修正法四種土地估價(jià)方法進(jìn)行探討，以便更好地掌握土地估價(jià)原則對不同評估方法的適用性。

土地估價(jià)原則；評估方法；適用性

土地資源關(guān)乎國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，很多經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都與土地有重要的關(guān)聯(lián)，土地估價(jià)與企業(yè)上市、企業(yè)改組、土地轉(zhuǎn)讓、租賃、破產(chǎn)清算等活動(dòng)有關(guān)，關(guān)乎民生，所以受到了較多的關(guān)注。土地估價(jià)的基本方法多種多樣，但都有一定的局限性，這需要土地估價(jià)人員根據(jù)實(shí)際情況和適用范圍，選擇更加精確的方法進(jìn)行土地估價(jià)。本文將列出幾種基本的土地估價(jià)方法進(jìn)行探析，詳細(xì)內(nèi)容如下。

1、市場比較法

市場比較法是較為常見的一種土地估價(jià)方法，是最基本最簡便的估價(jià)方法，也常被人稱為現(xiàn)行市價(jià)法、交易實(shí)例比較法、市場法等[1]。市場比較法是指將估價(jià)對象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。此方法具有現(xiàn)實(shí)性和較強(qiáng)的說服力，以價(jià)格求價(jià)格，在不正常市場條件下難以與收益價(jià)格相協(xié)調(diào)，需要估價(jià)人員具有較高的估價(jià)素質(zhì)。比較法的正確順序依次為1.收集交易實(shí)例2.選取可比實(shí)例3.建立價(jià)格可比基礎(chǔ)4.進(jìn)行交易情況修正5.進(jìn)行交易日期修正6.進(jìn)行區(qū)域因素修正7.進(jìn)行個(gè)別因素修證8.求出比準(zhǔn)價(jià)格。市場比較法在穩(wěn)定、發(fā)達(dá)的市場中比較實(shí)用，尤其是對于大量交易的市場環(huán)境，具有很強(qiáng)的參考性。但對于交易量偏少的市場，有可能偏差較大，如學(xué)校、教堂等地。市場比較法受評估人員的主觀選擇影響，沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)格易偏離正常的市場價(jià)值。而評估人員選擇的案例不一定有很強(qiáng)的代表性，如土地市場低迷或過度炒作，會(huì)導(dǎo)致評估價(jià)格嚴(yán)重偏離實(shí)際價(jià)值，這與評估人員的調(diào)查、信息收集有很大的關(guān)系，所以市場比較法雖簡便常見，但局限性也較大。

2、收益還原法

收益還原法又稱為收益現(xiàn)值法和收益資本金化法，是指通過估算被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評估方法[2]。從資產(chǎn)購買者的角度出發(fā)，購買一項(xiàng)資產(chǎn)所付的代價(jià)不應(yīng)高于該項(xiàng)資產(chǎn)或具有相似風(fēng)險(xiǎn)因素的同類資產(chǎn)未來收益的現(xiàn)值。收益還原法對企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行評估的實(shí)質(zhì)，是將資產(chǎn)未來收益轉(zhuǎn)換成資產(chǎn)現(xiàn)值，而將其現(xiàn)值作為待評估資產(chǎn)的重估價(jià)值。收益還原法兼顧了評估點(diǎn)和未來時(shí)期的價(jià)格因素，為土地所有者取得合法的收益，此類方法比較科學(xué)、合理，除了能夠較真實(shí)、較準(zhǔn)確地反映企業(yè)本金化的價(jià)格外，還有在投資決策時(shí)應(yīng)用收益現(xiàn)值法得出的資產(chǎn)價(jià)值較容易被買賣雙方所接受等優(yōu)點(diǎn)。但收益還原法同樣存在局限性：1.預(yù)期收益額的預(yù)測難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來收益不可預(yù)見因素的影響；2.在評估中適用范圍較窄，一般適用于企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評估。如行業(yè)政策、金融危機(jī)、土地價(jià)格的巨大波動(dòng)等，這就會(huì)造成土地未來價(jià)值評估的誤差，穩(wěn)定性不足，誤差較大容易造成虧損，如商場、寫字樓、店面等，但對于沒有收益的土地則不適用。

3、成本逼近法

成本逼近法是以取得和開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，是運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)等投資理念，加上基本成本投資所應(yīng)得的利潤來求得土地價(jià)格的一種基本估算方法[3]。成本逼近法的基本原理是等量資金要取得等量收益，土地的估價(jià)考慮了各種正常的費(fèi)用，包括利息、稅費(fèi)、正常利潤、增值收益等，土地在開發(fā)投資期間會(huì)產(chǎn)生利息，帶來土地的增值收益，產(chǎn)生相應(yīng)的利潤，可以疊加到土地的價(jià)格當(dāng)中。其計(jì)算公式為土地價(jià)格=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益)×(1±區(qū)位修正系數(shù))×年期修正系數(shù)，操作步驟為1.確定土地取得費(fèi)2.確定土地開發(fā)費(fèi)3.確定各項(xiàng)稅費(fèi)、利息和利潤4.確定土地成本價(jià)格5.確定土地增值收益6.價(jià)格修正，確定價(jià)格。成本逼近法綜合考量了各種因素，不斷逼近真實(shí)的土地價(jià)格，偏較差小，并且適用于交易量少、新開發(fā)的土地環(huán)境，而對于沒有收益的土地也適用如園林、公園、學(xué)校、教堂等。但成本逼近法依然存在局限性，雖然成本逼近法對歷史價(jià)值的反映比較客觀，但對于未來的使用情況卻評估不足，沒有考慮土地的效用，不能反映土地市場的實(shí)際價(jià)值。

4、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是將土地與所處的區(qū)域土地價(jià)格的平均價(jià)格進(jìn)行比較，然后依據(jù)系數(shù)表進(jìn)行修正，也是基于替代原理的一種方法[4]。其基本公式為土地價(jià)格=某一用途土地在某一土地級上的基準(zhǔn)地價(jià)×(1±宗地地價(jià)修正系數(shù))×估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數(shù)?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的正確操作步驟為1.收集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)資料2.確定待估宗地所處級別（區(qū)域）的同類用途基準(zhǔn)地價(jià)3.分析待估宗地的地價(jià)影響因素，編制待估宗地地價(jià)影響因素條件說明表4.依據(jù)宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說明表和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表 ,確定待估宗地地價(jià)修正系數(shù)5.進(jìn)行估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其它修正6.求出待估宗地地價(jià)?；镜貎r(jià)系數(shù)修正法認(rèn)為同一級別范疇內(nèi)的土地具有相似性，在不發(fā)達(dá)的市場環(huán)境中適用性強(qiáng)，如老城區(qū)、新開發(fā)區(qū)等，同樣適用于為了抵押、稅收等土地。但如果一個(gè)地區(qū)沒有基準(zhǔn)地價(jià)，則修正法不能適用。該方法對修正系數(shù)的精確性要求較高，如果系數(shù)偏差大，則很容易偏離實(shí)際的價(jià)值。

結(jié)語：

我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地的相關(guān)性很強(qiáng)，對土地的客觀、正常的估值能夠?yàn)樵S多經(jīng)濟(jì)活動(dòng)做出貢獻(xiàn)，如土地租賃、土地開發(fā)、抵押、改組、破產(chǎn)清算等。因而，研究土地估價(jià)的幾種基本的方法，研究其適用的范圍和局限性，對于土地評估和工作改進(jìn)等具有很重要的作用。因此，估算人員要結(jié)合實(shí)際情況選擇適宜的估算方式對土地進(jìn)行估算，避免損失。

[1]蔣雪松.淺議土地估價(jià)原則對各評估方法的適用性[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2014，19：401-402.

[2]白蕾.土地估價(jià)原則對各評估方法的適用性研究[J].產(chǎn)能經(jīng)濟(jì)，2015，32：254-256.

[3]范英莉.淺議土地估價(jià)原則對各評估方法的適用性[J].管理科學(xué)，2016，20：277-278.

[4]閆玲，汪紅梅.土地評估行業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展探索[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇，2016，17：24-26.