文/張亞剛 中糧置地上海公司 上海 200000

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量管理分析與研究

文/張亞剛 中糧置地上海公司 上海 200000

目前房地產(chǎn)行業(yè)在我國如獲新生，可各類工程項(xiàng)目廣泛分布之余，卻不可避免地遺留諸多質(zhì)量問題，嚴(yán)重情況下給廣大居民生命財(cái)產(chǎn)安全造成威脅。由此，筆者決定針對當(dāng)前我國房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量管控中遺留的弊端，以及日后行之有效的改善措施，加以有序論證，希望借此推動我國房地產(chǎn)事業(yè)可持續(xù)競爭和發(fā)展進(jìn)程。

房地產(chǎn)；質(zhì)量問題；居民安全；改善舉措

作為現(xiàn)代專業(yè)化房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)機(jī)構(gòu)，務(wù)必要時(shí)刻關(guān)注質(zhì)量控制的重要性，確保積極接受上級監(jiān)督和認(rèn)證基礎(chǔ)上，針對施工和監(jiān)理部門關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)把控，確保項(xiàng)目規(guī)劃、招標(biāo)投標(biāo)、關(guān)鍵技術(shù)審定、施工質(zhì)量控制和信息反饋等工序流程，至此得以有序交接，最終避免安全事故和經(jīng)濟(jì)損失問題的重復(fù)性衍生，進(jìn)一步輔助相關(guān)企業(yè)贏取合理數(shù)量的經(jīng)濟(jì)和社會效益。

1、現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)工程規(guī)劃建設(shè)中遺留的問題

1.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)工序流程未能得到優(yōu)化調(diào)整

規(guī)劃和設(shè)計(jì)工作的科學(xué)性，直接決定今后房地產(chǎn)工序項(xiàng)目安全質(zhì)量，但是目前存在許多開發(fā)商對于早期工作嚴(yán)重忽視，無法預(yù)先做出統(tǒng)籌規(guī)劃和設(shè)計(jì)，使得施工中期經(jīng)常引發(fā)突發(fā)事件，包括市場定位不夠精準(zhǔn)、配套設(shè)施不齊全、產(chǎn)品脫離民眾實(shí)際需求等，且一時(shí)間難以挖掘到切實(shí)可行的手段予以調(diào)試。

首先，因?yàn)轫?xiàng)目建設(shè)前期設(shè)計(jì)人員未能嚴(yán)格化制作圖紙，使得建設(shè)中發(fā)生許多脫離實(shí)際的狀況，令項(xiàng)目施工進(jìn)度造成全面限制。如在針對立面進(jìn)行建設(shè)環(huán)節(jié)中存在空調(diào)安裝空間不足或是未曾預(yù)留問題，發(fā)揮消防作用的管道未能妥善埋設(shè)并直接裸露，以及井道安裝位置和人行道的重合狀況等。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)通常也不會針對其所需原材料、技術(shù)設(shè)備等加以細(xì)致化規(guī)劃認(rèn)證，加上日常檢驗(yàn)工作處理不到位，使得工程質(zhì)量至此急速降低。一旦說遭遇到房地產(chǎn)市場供過于求的突發(fā)狀況時(shí)，便會因?yàn)樽陨砉こ探Y(jié)構(gòu)功能性低下而難以獲取市場的認(rèn)可，收益自然就得不到合理保障，對后續(xù)人民日常生活安定和諧秩序也會造成深入性的影響。

1.2 現(xiàn)場施工監(jiān)管工作存在嚴(yán)重的紊亂跡象

第一，由于施工現(xiàn)場中的監(jiān)管主體缺乏較強(qiáng)的質(zhì)量控制意識，使得項(xiàng)目竣工過后遺留諸多漏洞，不能通過認(rèn)證達(dá)標(biāo)之外，更加令后續(xù)整改施工風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng)持續(xù)攀升。如某些建筑廠商和員工施工部門開展合作，其間因?yàn)楣て诓蛔闶沟媒ㄖ饬⒚骐y以及時(shí)竣工，此時(shí)不可將相關(guān)對外排架撇除的，無形之中便令園林施工方建設(shè)進(jìn)度遭受拖延影響；而在進(jìn)行安裝工序流程組織期間，許多施工人員因?yàn)閷I(yè)技能和職業(yè)道德素質(zhì)不高，不能依照既有標(biāo)準(zhǔn)加以操作，使得門窗滲漏等消極狀況百般滋生。

第二，在針對相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)管期間，一旦說竣工驗(yàn)收工作順利交接過后，相關(guān)工作人員便自動撤離了，根本沒有意識到成品保護(hù)的重要性。如在針對鋁合金門窗實(shí)施保護(hù)過程中，某些承包商在確保完成基礎(chǔ)性安裝事務(wù)過后，并不會自覺和后續(xù)施工部門進(jìn)行技術(shù)交底，使得后續(xù)現(xiàn)場作業(yè)時(shí)，包括門窗滑道破損等質(zhì)量問題此起彼伏。需要加以強(qiáng)調(diào)的是，一般后續(xù)施工作業(yè)都是業(yè)主委托或是分包其余單位處理的，通常這部分人員職責(zé)劃分不夠清晰，經(jīng)常令維修主體承擔(dān)過重勞動壓力而心生不滿情緒，項(xiàng)目建設(shè)整體管理難度和成本消耗數(shù)量亦由此全面增加。

2、針對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量加以科學(xué)化監(jiān)督管理的措施

2.1 提升施工前期的規(guī)劃和設(shè)計(jì)水平

結(jié)合現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理實(shí)況對比分析，如今工程前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)工作通常都難以得到嚴(yán)密化監(jiān)管，一旦說設(shè)計(jì)人員產(chǎn)生任何疏忽，便會給后續(xù)工程安全穩(wěn)定質(zhì)量造成深入性威脅。所以，為了大幅度改善房地產(chǎn)工程質(zhì)量控制實(shí)效，作為房地產(chǎn)企業(yè)，要確保在施工前期細(xì)致化地處理各類準(zhǔn)備和管理事務(wù)，確保該類工程得以順利布置拓展。

首先，注意在施工前期針對工程予以妥善性規(guī)劃，如細(xì)致化勘察分析工程項(xiàng)目所處地形環(huán)境并做好市場調(diào)查認(rèn)證工作，旨在為今后工程項(xiàng)目整體風(fēng)險(xiǎn)精確化預(yù)測，提供豐富可靠的指導(dǎo)性線索。

其次，結(jié)合市場考察結(jié)果，設(shè)計(jì)相互協(xié)調(diào)的圖紙，其間注意將自然和人文因素等全面考慮進(jìn)去，配合合理精準(zhǔn)的測量、計(jì)算方式，將工程項(xiàng)目一切實(shí)際狀況透過圖紙予以清晰化映射，為日后建設(shè)施工安定和諧秩序維持，提供保障。

2.2 強(qiáng)化對施工整體流程的質(zhì)量監(jiān)管力度

第一，房地產(chǎn)工程機(jī)理極為繁瑣，且存在較多的工序流程，為了確保最終成品安全穩(wěn)定性，則必須預(yù)先針對單位施工流程加以嚴(yán)密化質(zhì)量監(jiān)管認(rèn)證。具體就是要求一切施工流程組織過程中，都需要嚴(yán)格遵守預(yù)設(shè)的質(zhì)量規(guī)范指標(biāo)，唯獨(dú)在前一道工序達(dá)標(biāo)的前提下，后續(xù)施工步驟才能都符合滿足預(yù)設(shè)的質(zhì)量規(guī)范要求。一旦說當(dāng)中任何一道工序出現(xiàn)漏洞，就必須由此予以協(xié)調(diào)性整改，持續(xù)到校驗(yàn)認(rèn)證合格之前不允許私自開展下道工序，力求透過根源層面上維持工程質(zhì)量。

第二，針對施工現(xiàn)場各類原材料、施工技術(shù)和設(shè)備等加以嚴(yán)格化監(jiān)管，保證當(dāng)中各類要素質(zhì)量都能夠順利達(dá)標(biāo)，如若發(fā)現(xiàn)技術(shù)設(shè)備和原材料出現(xiàn)任何形式的問題時(shí)，則必須在當(dāng)下立即停工，經(jīng)過適當(dāng)程度地維修養(yǎng)護(hù)或是直接更換過后，驗(yàn)證工程質(zhì)量達(dá)標(biāo)狀況并持續(xù)開展施工活動。另外，便需要針對監(jiān)督和管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行健全化修繕，確保內(nèi)部工作人員都能夠堅(jiān)定不移地在施工現(xiàn)場進(jìn)行全天候監(jiān)督，保證在第一時(shí)間內(nèi)挖掘支持要素中遺留的問題，并結(jié)合豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和最新技術(shù)手段予以調(diào)試處理。

需要加以強(qiáng)調(diào)的是，工程竣工后期的質(zhì)量檢查工作同樣重要，因此施工企業(yè)仍需結(jié)合國家質(zhì)量驗(yàn)證標(biāo)準(zhǔn)，針對自身工程項(xiàng)目質(zhì)量加以細(xì)致化驗(yàn)收和認(rèn)證，如若發(fā)現(xiàn)問題則快速整改。必要情況下可考慮構(gòu)建起完善化的質(zhì)量評估報(bào)告體系，旨在針對工程項(xiàng)目整體質(zhì)量信息加以細(xì)致化整合，方便為日后諸多工程可靠性建設(shè)提供可靠的指導(dǎo)建議。

結(jié)語：

綜上所述，涉及房地產(chǎn)工程項(xiàng)目整體質(zhì)量分析和協(xié)調(diào)控制工作，原本就是非常繁瑣，筆者在此提供的建議又著實(shí)有限。因此，希望日后相關(guān)工作人員能夠在多元化實(shí)踐之中獲取豐富啟示，并針對筆者提供的建議加以逐步創(chuàng)新修繕。相信長此以往，勢必令我國房地產(chǎn)工程項(xiàng)目安全質(zhì)量大幅度提升，保障居民生命財(cái)產(chǎn)安全之余，創(chuàng)造合理數(shù)量的經(jīng)濟(jì)和社會效益。

[1]蘇凡.房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程質(zhì)量控制研究[J].山西建筑，2010，27（10）：110-123.

[2]李凡.房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理體系思考[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2011，16（05）：133-147.

[3]張曉梅.略談房地產(chǎn)工程項(xiàng)目精細(xì)化管理[J].中華民居（下旬刊），2014，11（08）：79-85.

[4]陳永照.對房地產(chǎn)工程管理關(guān)鍵問題的分析[J].黑龍江科學(xué)，2016，19（18）：146-158.

張亞剛（1982年-），男，陜西省咸陽市人，民族：漢，職稱：工程師，學(xué)歷：在讀碩士研究生，研究方向：工程技術(shù)、工程質(zhì)量與工程管理。