文/竇金野 遼寧阜新市國土資源局海州分局 遼寧阜新 123006竇國友 遼寧阜新市國土資源局清河門分局 遼寧阜新 123000

土地的出讓方式對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響解析

文/竇金野 遼寧阜新市國土資源局海州分局 遼寧阜新 123006竇國友 遼寧阜新市國土資源局清河門分局 遼寧阜新 123000

根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理，土地估價(jià)方式是否科學(xué)，將直接反應(yīng)在項(xiàng)目成本方面，最總決定房價(jià)。換而言之，房價(jià)和低價(jià)之間存在因果決定關(guān)系。本論文通過對(duì)土地出讓方式的概述，詳細(xì)解析了土地“招拍掛”制度對(duì)于房價(jià)以及地價(jià)的影響，最后分析了房價(jià)與地價(jià)之間的聯(lián)系。

土地出讓方式；招標(biāo)；拍賣；掛牌；影響解析

1.土地出讓方式的概述

現(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)出讓方式主要分為協(xié)議出讓以及“招拍掛”制度。

協(xié)議出讓方式是在上世紀(jì)我國土地出讓制度的發(fā)展過程中產(chǎn)生，并且在當(dāng)時(shí)的土地出讓中占據(jù)著重要的比重，促進(jìn)了我國土地市場(chǎng)的交易份額的增加。

但是隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，傳統(tǒng)的協(xié)議出讓方式以無法滿足當(dāng)前土地市場(chǎng)的交易頻率。為解決土地資源分配效率低下的問題，人們逐漸對(duì)土地使用招標(biāo)，拍賣，掛牌的方式進(jìn)行土地資源的合理分配。同時(shí)，使用“招拍掛”制度進(jìn)行土地市場(chǎng)的土地資源分配，一定程度上降低了土地資源分配中存在的腐敗現(xiàn)象發(fā)生的頻率，并且能夠確保土地市場(chǎng)資源交易的正常運(yùn)行。通過“招拍掛”制度可以較大程度地減少土地資源使用頻率的制約因素，同時(shí)能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)在社會(huì)中的發(fā)展起到促進(jìn)作用，降低了城市消費(fèi)者的使用風(fēng)險(xiǎn)。

通過“招拍掛”制度的實(shí)施，使土地市場(chǎng)的交易形式能夠更加多樣化，同時(shí)也是土地資源的交易價(jià)格更加透明化，使土地資源的價(jià)格能夠回到穩(wěn)定且真實(shí)的狀態(tài)，有利于防止惡性競(jìng)爭的現(xiàn)象。“招拍掛”制度的出現(xiàn)，解決了協(xié)議出讓中部分官員通過手中的權(quán)利進(jìn)行非法交易的問題，同時(shí)也降低了部分利用關(guān)系的開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利潤，從而增強(qiáng)國家土地資源的經(jīng)濟(jì)效益。

“招拍掛”制度對(duì)于土地資源交易階段的腐敗現(xiàn)象也起到了一定的制約，盡管開發(fā)商想要通過地方官員以最小的成本進(jìn)行土地資源的獲得，但是在實(shí)際拍賣過程中，需要開發(fā)人員遵循拍賣的規(guī)章制度，公開公正的進(jìn)行拍賣，從而獲取相應(yīng)的土地資源。這就意味著，開發(fā)生只能通過提高建設(shè)項(xiàng)目的工程質(zhì)量來提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，從而提高了消費(fèi)者房子的生產(chǎn)質(zhì)量。

2.土地的“招拍掛”對(duì)于房價(jià)的影響

通常情況下，房屋市場(chǎng)與土地資源市場(chǎng)之間存在著非常緊密的聯(lián)系。房屋價(jià)格和土地資源的價(jià)格也會(huì)隨著各自的起伏變化而使對(duì)方的價(jià)格出現(xiàn)動(dòng)蕩。雖然在一定程度上，土地資源價(jià)格的增高對(duì)于房屋價(jià)格的影響幅度較小，但是房屋價(jià)格的提高勢(shì)必影響土地資源價(jià)格的提高。

就整體來說，土地資源價(jià)格的變化對(duì)于房屋價(jià)格的影響具有一定的長期性。假設(shè)城市樓盤的需求量長期不變，而土地資源的價(jià)格在逐年增長。這就意味著開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益在逐年降低。而當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益相對(duì)于社會(huì)平均利潤更低時(shí)，則會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商逐漸將投資行業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)槠渌?jīng)濟(jì)效益高的領(lǐng)域，造成因?yàn)闆]有開發(fā)商使用土地資源而使土地資源的價(jià)格在逐漸降低。但是，由于房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商的數(shù)量減少，會(huì)導(dǎo)致城市房屋的供應(yīng)量在逐年下降，最終導(dǎo)致房價(jià)增高。所以，土地資源的價(jià)格與房屋價(jià)格的變化對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重大的影響。只有使兩者達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡，才能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

3.土地的“招拍掛”對(duì)于地價(jià)的影響

由于“招拍掛”制度的執(zhí)行對(duì)于土地資源的供求沒有造成影響，所以在進(jìn)行土地資源的交易過程中，不存在交易人員因自身的優(yōu)勢(shì)而對(duì)土地資源的交易價(jià)格提高。通過“招拍掛”制度進(jìn)行土地出讓方式的進(jìn)行，可以將土地資源與交易資本有機(jī)的結(jié)合，加強(qiáng)土地資源交易的頻率。在土地資源出讓階段，使用“招拍掛”方式，可以讓社會(huì)人員對(duì)拍賣的整個(gè)過程進(jìn)行監(jiān)督，并且可以避免暗箱操作的行為，保證交易過程能夠公開公正的進(jìn)行。

此外，為解決土地資源在交易過程中競(jìng)爭形勢(shì)較為單一的現(xiàn)象，可在交易過程中效仿市場(chǎng)機(jī)制，提高土地資源出讓時(shí)的競(jìng)爭氛圍?！罢信膾臁钡某霈F(xiàn)，使政府可以根據(jù)土地資源市場(chǎng)的變化實(shí)時(shí)對(duì)土地資源的交易交割進(jìn)行掌控。通過“招拍掛”制度，降低了地方使用權(quán)利對(duì)于土地資源的分配干預(yù)，有利于實(shí)現(xiàn)土地資源交易市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行，從而降低城市樓市價(jià)格動(dòng)蕩的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)也為國際市場(chǎng)基金向國內(nèi)市場(chǎng)的流入，并且在一定程度上加強(qiáng)了我國的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與國際經(jīng)濟(jì)之間的聯(lián)系，促進(jìn)了我國土地資源市場(chǎng)逐漸走向規(guī)范化，國際化?？傊?，房地產(chǎn)的價(jià)格需要根據(jù)消費(fèi)者市場(chǎng)的需求來具體變動(dòng)。

4.結(jié)束語

綜上所述，在當(dāng)前階段進(jìn)行土地資源的出讓過程中，使用“招拍掛”方式或者協(xié)議出讓方式，對(duì)于我國房屋價(jià)格的影響并不顯著。不管在土地資源出讓時(shí)使用何種競(jìng)爭方式，影響房屋價(jià)格的主要因素是房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系。但是使用“招拍掛”方式進(jìn)行土地資源的競(jìng)爭，使競(jìng)爭過程更加公正以及透明化，有利于促進(jìn)我國土地資源市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

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