文/朱梁鈞　上海中環(huán)投資開發(fā)（集團）有限公司　上海 200000

強化城市房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計，合理利用空間資源

文/朱梁鈞上海中環(huán)投資開發(fā)（集團）有限公司上海 200000

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市化進程不斷加快，城市的建筑總量迅猛增加。為了獲得更大的經(jīng)濟效益，得到更多的發(fā)展空間，城市房地產(chǎn)在其開發(fā)設(shè)計的各個環(huán)節(jié)漏洞頻出，雖說一幢幢建筑拔地而起，但是其質(zhì)量卻得不到應(yīng)有的保障，對城市空間的利用與開發(fā)缺少統(tǒng)一而整體的規(guī)劃。對于這一現(xiàn)狀，我們應(yīng)該注重城市空間的各個獨立建筑的相互協(xié)調(diào)與統(tǒng)一，爭取最大限度且盡可能低成本地利用好城市的每一寸土地與每一個細(xì)小空間。

城市房地產(chǎn)；空間資源；房地產(chǎn)開發(fā)與設(shè)計

改革開放以后，我國逐漸改變整體一窮二白的現(xiàn)狀，走上脫貧致富的道路。因為改革開放將城市的發(fā)展提上日程，作為其重要的一部分，城市經(jīng)濟得到快速地發(fā)展。然而，發(fā)展中問題也逐漸顯現(xiàn)出來，尤其是在城市房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計方面。因了快速地脫貧致富，鼓勵一部分人先富起來，所以其在最初的發(fā)展就將速度作為其發(fā)展的第一要義。過快的發(fā)展速度使得城市房地產(chǎn)開發(fā)及其設(shè)計方面出現(xiàn)投資過熱、忽視質(zhì)量等問題，再加上對市場監(jiān)督力度的薄弱，各種惡意投機炒房者出現(xiàn)，造成房地產(chǎn)過熱，房價飛漲，供求關(guān)系造成房價及其不匹配。這一系列問題的出現(xiàn)原因錯綜復(fù)雜，但仍然需要得到相應(yīng)地解決。

1、城市房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計中空間資源利用上存在的問題

由于各種復(fù)雜的原因最終導(dǎo)致我國城市房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計中存在著眾多的問題：

一是在對城市房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計時，因為節(jié)約成本追求更大效益，而逐步縮小項目的基地面積，提高容積率和總建筑面積。各個建筑單體就轉(zhuǎn)而擴展其高度，所以在設(shè)計之初就盡量的將高度逐步升高，最終導(dǎo)致建筑單體普遍高度太高。再加上建筑密度的增加，造成各建筑的間距太近，建筑物的長、寬、高的空間比例嚴(yán)重失調(diào)，給人特別高聳入云的感覺，既影響整個小區(qū)的美觀，又因為空間的狹小性特點，使得建筑物過于密集分布，減少了人們生活休閑的區(qū)域，不利于人們個人隱私生活的保護，還使得小區(qū)的局部風(fēng)力過大。另一方面從長遠(yuǎn)出發(fā)也存在著一定的安全隱患，這些問題對生活在建筑物內(nèi)的廣大人民群眾的身心健康是極其不利的。

二是因為各個建筑之間的縱向距離過窄，使得各個建筑布局過于單一乏味，同時，對于處于低樓層的住戶或者說使用者缺少基本的采光要求，也不利于其長遠(yuǎn)的健康發(fā)展。

三是建筑群在開發(fā)設(shè)計之初對其的空間比例的處理不當(dāng)。在建筑物的外部環(huán)境空間，各個用戶存在著很高的呼吸空間需求，但在廣度上卻得不到基本滿足，生活在此空間的人們的業(yè)余活動的空間及其有限；另外對于在建筑物的室內(nèi)環(huán)境的人們而言，開發(fā)商或者說房地產(chǎn)所有者為了更大的經(jīng)濟效益，而降低每層房屋層高，使得用戶室內(nèi)空間的高度受到限制。這種在室外縱向?qū)挾然顒訁^(qū)域受限，室內(nèi)橫向高度及其受限的問題普遍存在，急需解決。

四是單套住宅的戶均建筑面積過大，利用率較低。這一現(xiàn)象與我國房價過高，人們普遍買房難問題的現(xiàn)象嚴(yán)重不符。歸其原因，可以大致表述為，我國房地產(chǎn)過熱，投機炒房者過多，城市土地資源有限，以及人們對其認(rèn)識的程度普遍較低有關(guān)。

2、強化城市房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計，合理利用空間資源的幾點意見

一是堅持正確的發(fā)展理念，切實處理好土地資源、空間資源與購房者的需求三者之間的關(guān)系，以期達到在房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計的整個過程中土地資源能夠合理有效利用的基礎(chǔ)上，給與購房需求者足夠的生活發(fā)展的合理空間，實現(xiàn)這三者之間關(guān)系的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，滿足購房者最基本的生產(chǎn)生活需求，使其生活在安全、環(huán)境較為優(yōu)美的建筑物內(nèi)，提高其生活質(zhì)量與幸福度。而土地資源也能夠得到充分合理地利用，空間得到盡量地舒展。

二是對于建筑單體的開發(fā)設(shè)計中，處理好土地資源與空間的合理性布局。對于建筑單體的寬度、高度以及進深度的布局進行合理的設(shè)計和調(diào)節(jié)改善，尤其是對于高層建筑物，需要適當(dāng)?shù)卦黾悠鋵痈咭约翱臻g的采光比例。因為原來那種做法不管是從建筑物自身的長遠(yuǎn)發(fā)展角度還是對于生活在其內(nèi)的人們的身心健康發(fā)展都是不利的，生活在其內(nèi)的人們需要生活在有足夠采光度的環(huán)境中，同時對于其日常的室內(nèi)生活，也應(yīng)該有適合其生活發(fā)展的空間。新的做法，將對人們身心健康發(fā)展提供幫助的同時，促進建筑單體的自身價值提升。因為它能夠進一步提升建筑物的美觀并合理布局，增加建筑物的品質(zhì)。

三是縮小整套房屋的建筑面積，這也是緩解我國現(xiàn)存，對房屋需求量逐步提高，而城市土地資源有限這一矛盾的最根本舉措。同時這一辦法也是順應(yīng)我國當(dāng)前實際情況的一個重要措施。首先，我國的家庭結(jié)構(gòu)正由大家庭向小家庭模式改變，小戶型的建筑物更適合我國現(xiàn)階段單個家庭成員逐漸減少的趨勢；其次，這也是適合我國現(xiàn)階段多功能城市化要求的，城市是人們生產(chǎn)生活的基本場所，人們除了日常的工作生活以外，對于其休閑、娛樂、運動的綠化地帶、運動場所、娛樂等場地的需求也進一步增大，這些功能需要得到彌補。

四是對于建筑的層高進行適當(dāng)?shù)脑黾印＿@一舉措對于各種各樣的建筑物都可以得到明確的適用，因為層高是衡量房屋寬敞度的一個重要標(biāo)準(zhǔn)，尤其是對于房屋面積比較小的居室，適當(dāng)?shù)脑黾悠鋬艨崭叨?，能夠給予生活在其內(nèi)的人們一種寬敞的感覺，不至于因為面積比較小而壓抑，同時對于通風(fēng)、采光等也有一定的幫助。而這一變化可以在房屋的價格上予以體現(xiàn)，即便單價有一定的提高，但是相對于大戶型這種較小面積的房屋其總價更低。最后，這一變化也是順應(yīng)現(xiàn)代社會人們對空間要求普遍增加的趨勢。

結(jié)語：

綜上所述，城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，反應(yīng)最為明顯的就是城市的整體規(guī)劃建筑布局，而房地產(chǎn)就是城市建造布局最為主要的代表，我國經(jīng)濟在其發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)曾一度出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象，城市房地產(chǎn)在開發(fā)設(shè)計之初就存在著一系列的問題需要解決，本文就是基于這個原因，通過對土地資源、空間布局與房地產(chǎn)需求者三者之間的關(guān)系分析，最終得出其三者有效統(tǒng)一的建議，最大化地促進城市房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計成效的提升，促進空間資源的合理利用。

［1］張勤國.淺議城市房產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計中的空間資源利用［J］.建筑經(jīng)濟，2006，（S2）：171-172.

［2］俄廣志.談城市地下空間資源的開發(fā)利用［J］.資源節(jié)約與環(huán)保，2010，（02）：72-74.

［3］張勤國.安得廣廈萬千間——淺議城市房產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計中空間資源的合理利用［J］.生產(chǎn)力研究，2007，（24）：43-44.