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專業(yè)化物業(yè)管理背景下住宅小區(qū)業(yè)主自治組織如何推進(jìn)物業(yè)管理

2016-02-18 01:26:24屈昌輝重慶城市管理職業(yè)學(xué)院重慶401331
中國房地產(chǎn)業(yè) 2016年22期
關(guān)鍵詞:小區(qū)業(yè)主住宅小區(qū)物業(yè)管理

文/屈昌輝 重慶城市管理職業(yè)學(xué)院 重慶 401331

專業(yè)化物業(yè)管理背景下住宅小區(qū)業(yè)主自治組織如何推進(jìn)物業(yè)管理

文/屈昌輝 重慶城市管理職業(yè)學(xué)院 重慶 401331

如今物業(yè)管理已成為住宅小區(qū)居民的基本消費(fèi)需要,并成為基礎(chǔ)民生產(chǎn)業(yè)。作為住宅小區(qū)的權(quán)力機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)的業(yè)主自治組織,如何組織并推進(jìn)小區(qū)科學(xué)養(yǎng)護(hù),維持物業(yè)的使用功能,讓物業(yè)的價值不隨著時間的流失而減少,防止物業(yè)價值因部分或分支或零部件的損壞而形成更大程度的物業(yè)損傷從而更多損害物業(yè)整體價值,并隨著新技術(shù)、新工藝在物業(yè)領(lǐng)域的廣泛應(yīng)用,物業(yè)也能夠換檔升級,煥發(fā)出時代氣息,實現(xiàn)物業(yè)保值增值目標(biāo),是值得每個業(yè)主自治組織探討并需要解決的問題。

物業(yè)管理;住宅小區(qū);業(yè)主自治組織

如今物業(yè)管理已成為住宅小區(qū)居民的基本消費(fèi)需要,并成為基礎(chǔ)民生產(chǎn)業(yè)。新開發(fā)的住宅小區(qū)普遍聘請了物業(yè)企業(yè)實行物業(yè)管理,一些老舊小區(qū)居民和政府也在全力推行專業(yè)化的物業(yè)管理。作為住宅小區(qū)的權(quán)力機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)的業(yè)主自治組織,從更好實現(xiàn)業(yè)主自治的角度,如何組織并推進(jìn)小區(qū)科學(xué)養(yǎng)護(hù),維持物業(yè)的使用功能是一個值得探討的話題。

1、住宅小區(qū)專業(yè)化物業(yè)管理發(fā)展概況與業(yè)主(含業(yè)主組織)物業(yè)管理能力變化情況

從1980年3月18日作為中國第一家專業(yè)化的物業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司成立算起,我國物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過37年的發(fā)展,目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)超過7.1萬家,住宅物業(yè)管理的規(guī)模已達(dá)到120多億平方米,企業(yè)從業(yè)人員已超過600萬人,一個日益完善的新興產(chǎn)業(yè)——物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成,對推動我國居住物業(yè)市場化和商品化改革發(fā)揮了積極作用。[1]物業(yè)管理在中國從無到有,經(jīng)歷了政府行政化管理向業(yè)主組織自治的歷程。從時間的順序來看,可以分為四個階段:政府行政化管理階段、房地產(chǎn)企業(yè)管理階段、物業(yè)管理公司管理階段和業(yè)主組織自治階段。

1.1政府行政化管理階段

在20世紀(jì)80年代初,隨著商品房的出現(xiàn),物業(yè)管理首先由深圳政府為留住外商從香港引進(jìn)。政府通過行政強(qiáng)制手段,實施一體化的專業(yè)物業(yè)管理,提供高效規(guī)范的住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù),并促進(jìn)物業(yè)管理在較短時間被許多業(yè)主和承租人所接受。這一階段,業(yè)主對物業(yè)管理很不熟悉,在物業(yè)管理中沒有發(fā)言權(quán),也沒有發(fā)言的能力。

1.2房地產(chǎn)企業(yè)管理階段

到了20世紀(jì)的90年代,商品房大量開發(fā)形成的售后問題困擾著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并影響其聲譽(yù)和銷售價格,促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入物業(yè)管理領(lǐng)域。這一階段,業(yè)主開始留意開發(fā)商在物業(yè)管理方面的承諾,但在依然沒有什么發(fā)言的能力。

1.3物業(yè)服務(wù)公司管理階段

進(jìn)入21世紀(jì),物業(yè)管理進(jìn)入黃金發(fā)展期,在2003年6月8日,國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理條例》并在全國施行規(guī)范的物業(yè)管理,促進(jìn)了商品住房消費(fèi)和保值增值。[2]這一階段,業(yè)主對物業(yè)管理已逐漸熟悉,在物業(yè)管理中往往通過拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)來主張權(quán)力并維護(hù)自身利益。

1.4業(yè)主組織自治階段

從2010年以來,以北京、南京等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、住房價值高的地區(qū)部分業(yè)主所有者的自治意識覺醒,開始在住宅小區(qū)物業(yè)管理中嘗試以業(yè)主組織主導(dǎo)的自治物業(yè)管理。這一階段,業(yè)主及業(yè)主組織已經(jīng)能夠獨(dú)立施行物業(yè)管理,并要求各物業(yè)服務(wù)提供商按照業(yè)主組織的意愿提供質(zhì)價相符的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

2、專業(yè)化物業(yè)管理背景下業(yè)主自治組織的定位

住宅小區(qū)業(yè)主自治組織包括小區(qū)業(yè)主大會和小區(qū)業(yè)主委員會兩大類。其中小區(qū)業(yè)主大會是由小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成,對本小區(qū)物業(yè)管理重大事項包括業(yè)主大會議事規(guī)則的制定和修改、小區(qū)管理規(guī)約的制定和修改、業(yè)主委員會的選舉或者更換、物業(yè)企業(yè)的選聘和解聘、專項維修資金的籌集和使用、建筑物及附屬設(shè)施的改建和重建等做出決定,代表和維護(hù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主合法權(quán)益的自治組織,是小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。小區(qū)業(yè)主委員會是按照法律規(guī)定,由小區(qū)業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生,代表和維護(hù)本小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主合法權(quán)益,是小區(qū)業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。[3]

2.1業(yè)主自治組織目標(biāo):物業(yè)保值增值

隨著物業(yè)價格的不斷上漲,物業(yè)服務(wù)費(fèi)占物業(yè)價值的比例越來越低,房地產(chǎn)價值日益突顯,業(yè)主組織由重視物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的多少向更加注重物業(yè)自身的保值和增值。為了促進(jìn)物業(yè)的保值增值,需要做好以下幾個方面:一是要科學(xué)養(yǎng)護(hù),維持物業(yè)的使用功能,讓物業(yè)的價值不會隨著時間的流失而減少;二是要注意維修,將已經(jīng)出現(xiàn)問題或發(fā)生磨損的部分在盡可能短的時間內(nèi)修復(fù),防止物業(yè)價值因部分或分支或零部件的損壞而形成更大程度的物業(yè)損傷從而更多損害物業(yè)整體價值;三是要及時更新,對于已經(jīng)損壞或過時淘汰的部分,要與時俱進(jìn)及時更新,讓物業(yè)價值不會隨時間的延長而流失;四是要注重改造升級,隨著新技術(shù)、新工藝在物業(yè)領(lǐng)域的廣泛應(yīng)用,物業(yè)也需要換檔升級才能浴火重生,煥發(fā)出時代氣息,更好提升物業(yè)價值。

2.2業(yè)主自治組織管理宗旨:維護(hù)全體業(yè)主共同利益

通過設(shè)立業(yè)主大會制度,全體業(yè)主參與代表各自意見、維護(hù)各自利益,但為了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益通過業(yè)主大會選舉、表決決定物業(yè)管理中的共同事務(wù)。由全體業(yè)主或業(yè)主代表選舉出業(yè)主委員會成員,并成立業(yè)主委員會,代表全體業(yè)主對外開展有關(guān)活動,監(jiān)督和執(zhí)行業(yè)主大會表決的決定。當(dāng)然業(yè)主也有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會對表決的執(zhí)行情況。

2.3業(yè)主自治組織行動原則:公益性

在業(yè)主自治組織開展的各項活動中,突出表現(xiàn)出公益性原則。公益性從兩個方面實現(xiàn):一是在人的方面,業(yè)主或者業(yè)主代表召開會議是為了自己物業(yè)共有部分利益的最大化并以此實現(xiàn)個人物業(yè)價值的最大化,這些活動和行為當(dāng)然是不給予報酬的、是免費(fèi)的;二是在事的方面,主要由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會進(jìn)行小區(qū)管理,執(zhí)行業(yè)主大會決議并維護(hù)全部業(yè)主的共同利益,代表全體業(yè)主監(jiān)督物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。業(yè)主委員會的所有行動都是圍繞本小區(qū)的整體利益和物業(yè)的保值增值,雖然根據(jù)小區(qū)的資源條件可以開展適當(dāng)?shù)慕?jīng)營活動,但是不以盈利為主要目的。

2.4業(yè)主自治組織服務(wù)范圍:區(qū)域內(nèi)的公共部分為主,私人空間涉及相鄰關(guān)系等才介入

小區(qū)業(yè)主自治管理是有邊界的,其活動的主要區(qū)域限定在業(yè)主“防盜門”以外的公共部分,并以業(yè)主的共同或整體利益為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。特殊情況下,才會涉及業(yè)主“防盜門”以內(nèi)的私人空間,主要表現(xiàn)為業(yè)主在私人空間影響到了相鄰關(guān)系或損害了公共利益的情況。

3、專業(yè)化物業(yè)管理背景下業(yè)主自治組織的日常管理

業(yè)主自治組織不直接提供物業(yè)管理日常管理,而是對物業(yè)公司的日常管理進(jìn)行監(jiān)督管理,督促物業(yè)公司按照合同約定完成日常服務(wù)事項。

3.1督促服務(wù)單位做好保安服務(wù)

“保安”工作主要提供門崗、保衛(wèi)、巡邏、消防、停車場等服務(wù),為業(yè)主提供較為安全的居家環(huán)境保障。業(yè)主自治組織監(jiān)督物業(yè)公司做好保安服務(wù),讓住宅小區(qū)全體業(yè)主有基本的安全感。

3.2督促服務(wù)單位做好保潔服務(wù)

“保潔”工作主要提供小區(qū)各公共區(qū)域及樓道、墻面、地面的清掃和清潔衛(wèi)生服務(wù),保證了公共空間的整潔和清潔,解決了公共區(qū)域無人打掃的難題。業(yè)主自治組織監(jiān)督物業(yè)公司做好保潔服務(wù),讓住宅小區(qū)全體業(yè)主享受基本的清潔衛(wèi)生服務(wù),并提供清潔衛(wèi)生保障。

3.3督促服務(wù)單位做好保綠服務(wù)

“保綠”工作主要是做好小區(qū)的綠化和美化,處理好綠色植物、道路、建筑物、小區(qū)路面停車場之間的關(guān)系,并注意植物防病蟲害、鋤草、施肥和剪枝,經(jīng)業(yè)主組織同意,還可以進(jìn)行必要的改造和整治,讓業(yè)主有一個宜居的環(huán)境。

3.4督促服務(wù)單位做好保修服務(wù)

“保修”工作主要是針對小區(qū)公共區(qū)域的設(shè)施設(shè)備定期進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)、大中小修、升級換代,保證物業(yè)功能的正常發(fā)揮,為方便業(yè)主生活提供保障。

業(yè)主在住宅區(qū)生活需要的是與生活相關(guān)的各個方面,與生活相關(guān)的各種服務(wù)顯然是“萬能型”的。這就需要在業(yè)主自治管理中除了接受物業(yè)企業(yè)的基本服務(wù)外,還需要接受社會提供的與小區(qū)人們生活息息相關(guān)其他服務(wù)。

4、專業(yè)化物業(yè)管理背景下業(yè)主自治組織的戰(zhàn)略管理

戰(zhàn)略管理是組織或單位確定其使命,根據(jù)組織外部環(huán)境和內(nèi)部條件設(shè)定戰(zhàn)略目標(biāo),并為保證目標(biāo)的正確落實和實現(xiàn)進(jìn)度謀劃,并依靠組織內(nèi)部能力將這種謀劃和決策付諸實施,以及在實施過程中進(jìn)行控制的一個動態(tài)管理過程。業(yè)主自治組織的戰(zhàn)略管理需要業(yè)主委員會未雨綢繆,從全局和整體的角度對區(qū)域范圍的基礎(chǔ)條件和重大事項做出抉擇,實現(xiàn)小區(qū)的安全舒適,為物業(yè)的長期保值增值提供持續(xù)的保障力量。雖然各小區(qū)業(yè)主自治組織管理能力差別較大,但至少需要謀劃好以下幾個方面的戰(zhàn)略管理:

4.1安全管理

小區(qū)安全管理一般包括三層含義:一是物業(yè)區(qū)域內(nèi)的人身和財物不受侵害,物業(yè)區(qū)域內(nèi)部的生活秩序、工作秩序和公共場所秩序保持良好的狀態(tài);二是物業(yè)區(qū)域內(nèi)不存在其他因素導(dǎo)致侵害的發(fā)生即物業(yè)安全狀態(tài)是一種既沒有危險,也沒有可能發(fā)生危險的狀態(tài);三是物業(yè)區(qū)域內(nèi)各方面安全因素整體的反映,而不是單指物業(yè)某一個方面的安全。[4]業(yè)主自治組織要樹立“預(yù)防為主,安全第一”思想,做好消防安全、防偷盜、防發(fā)生重大安全事故基礎(chǔ)工作,并做好這些事項發(fā)生時預(yù)案和演練,確保“安全第一”思想落地,發(fā)生安全事故能夠及時科學(xué)應(yīng)對,將人員傷亡和經(jīng)濟(jì)損失減少到最低。

4.2衛(wèi)生規(guī)范與衛(wèi)生習(xí)慣的培養(yǎng)

業(yè)主自治組織要結(jié)合精神文明建設(shè)的要求,制定操作性強(qiáng)的衛(wèi)生管理規(guī)范并嚴(yán)格督促執(zhí)行。加強(qiáng)對業(yè)主和使用人進(jìn)行宣傳教育,促使其能自覺養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣,遵守小區(qū)規(guī)章制度,保持物業(yè)區(qū)域環(huán)境整潔,減少疾病的發(fā)生,促進(jìn)人員的身心健康。業(yè)主自治組織還要督促物業(yè)服務(wù)單位制定并嚴(yán)格實施清潔衛(wèi)生操作規(guī)范,按計劃及時做好消殺工作。

4.3綠化規(guī)劃與設(shè)計

綠色植物能夠吸收有害物質(zhì)釋放氧氣,保護(hù)生態(tài)環(huán)境,美化物業(yè)區(qū)域環(huán)境,陶冶人們情操。良好的園林綠化不僅可以使小區(qū)充滿生機(jī),而且能夠為業(yè)主和使用人的工作、生活、學(xué)習(xí)創(chuàng)造清新、優(yōu)美、舒適的環(huán)境。住宅小區(qū)的形象和檔次主要取決于小區(qū)園林規(guī)劃與設(shè)計,是小區(qū)硬件建設(shè)和提升人文環(huán)境的關(guān)鍵所在。業(yè)主自治組織要不遺余力推動小區(qū)園林建設(shè),建設(shè)園林式小區(qū),倡導(dǎo)立體綠化、搞好建筑小品的設(shè)計。

4.4堅持預(yù)防性維修

小區(qū)物業(yè)的維修保養(yǎng)服務(wù)是物業(yè)自建成到報廢為止的整個過程中,為修復(fù)因自然、人為因素造成的物業(yè)損壞,維護(hù)和改善物業(yè)使用功能,延長物業(yè)使用期限而采取的各種養(yǎng)護(hù)、維修和保養(yǎng)活動,包括房屋日常維護(hù)、房屋的維修、設(shè)備的維護(hù)和設(shè)備的維修等。業(yè)主自治組織要督促物業(yè)服務(wù)商做好大中小修,對于電梯等關(guān)鍵設(shè)備應(yīng)堅持預(yù)防性維修為主并及時更新。

總之,作為住宅小區(qū)的權(quán)力機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)的業(yè)主自治組織,既要注意搞好日常管理,更要重視長期戰(zhàn)略的實施。這就需要組織并推進(jìn)小區(qū)科學(xué)養(yǎng)護(hù),維持物業(yè)的使用功能,讓物業(yè)的價值不會隨著時間的流失而減少,防止物業(yè)價值因部分或分支或零部件的損壞而形成更大程度的物業(yè)損傷從而更多損害物業(yè)整體價值,并隨著新技術(shù)、新工藝在物業(yè)領(lǐng)域的廣泛應(yīng)用,物業(yè)也能夠換檔升級,煥發(fā)出時代氣息,實現(xiàn)物業(yè)保值增值目標(biāo)。

[1]候建勛.以后,物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)會漲嗎?河南商報[N].2015-01-06.

[2]中華人民共和國令〔2003〕第379號.物業(yè)管理條例[R].法律圖書館網(wǎng)站.2003-9-1.

[3]羅紀(jì)紅.物業(yè)管理與服務(wù).重慶大學(xué)出版社[M].2013,07(26-27).

[4]羅紀(jì)紅.物業(yè)管理與服務(wù).重慶大學(xué)出版社[M].2013,07(76-77).

屈昌輝(1969—— ),男,四川省廣安人,本科,重慶城市管理職業(yè)學(xué)院,副教授,專業(yè)研究方向為職業(yè)教育研究、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理研究。

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