龔小鋒

“今年三萬八，明年八萬三?！边@是位于北京南四環(huán)榴鄉(xiāng)橋板塊中冶·德賢公館項目在2015年底打出的一次促銷口號。這樣的口號，在經(jīng)受無數(shù)次驚濤駭浪的北京房地產(chǎn)圈已經(jīng)見怪不怪了。

全城豪宅化，北京樓市進(jìn)入存量房時代，頂豪突破20萬元/平米，北京樓市已是一片紅海。2016年，購房者與房子，開發(fā)商與豪宅，地價和房價，仍然要進(jìn)行一場轟轟烈烈的“相愛相殺“。

五環(huán)成豪宅分水嶺

曾幾何時，北京五環(huán)一度被視為“城市別墅”的界限，也是剛需扎推的購房地帶。從2015年開始，五環(huán)已經(jīng)成為北京高端物業(yè)的分界線，五環(huán)商品房平均成交價進(jìn)入“5萬+”的時代，甚至六環(huán)都已顯露泛豪宅的趨勢。

自2013年開始，“面粉貴于面包”的高價地塊頻頻出現(xiàn)，并且在2015年達(dá)到頂峰，土地市場“逢拍必火”，高價地逐漸向五環(huán)甚至六環(huán)蔓延，核心區(qū)域地塊成交價更是屢創(chuàng)新高。北京三環(huán)已基本無新增土地供應(yīng)，新晉西南三環(huán)外樊家村地王樓面價甚至高達(dá)7.5萬元/平方米，預(yù)計未來房價高達(dá)“15萬元+”。

2015年，北京豪宅成交量出現(xiàn)爆發(fā)式上漲。綜合中原地產(chǎn)等多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年單價10萬元豪宅成交總量達(dá)到261套，創(chuàng)六年來歷史新高。

豪宅的高數(shù)量成交，甚至使得一些開發(fā)商內(nèi)部人士有些摸不著頭腦?！叭ツ瓿跻恢钡饺脑路莸臅r候，都沒人來看大戶型，當(dāng)時很著急，天天和公關(guān)公司談策劃想招數(shù)，到了六七月份，不知道哪冒出了一堆客戶，后面感覺市場一下子打開了?！北本┴S臺某高端項目內(nèi)部人士告訴記者。

無獨(dú)有偶，通州一別墅項目負(fù)責(zé)人也表示，去年年初的時候做好打一場硬仗的準(zhǔn)備，結(jié)果去年六七月份開盤后就輕松完成任務(wù)了。在他看來，出現(xiàn)這一情況的原因不少，其中就有逃離股市資金的原因。

進(jìn)入2016年，純新盤入市將使得北京豪宅市場競爭變得更加激烈。已經(jīng)有不少房企人士透露明年公司旗下的高端項目將要入市，泰禾集團(tuán)一名人士就告訴記者，明年西局的泰禾西府大院和麗春湖院子都將入市。

據(jù)中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年北京預(yù)計上市單價10萬元以上的純新盤大約有14個，包括昆侖域、中國璽、泰禾西府大院等老高價地項目，以及懋源的朝陽孫河鄉(xiāng)西甸村地塊、金茂和中鐵的豐臺南苑鄉(xiāng)石榴莊地塊、保利和首開的朝陽孫河北甸西村地塊等新高價地項目。

二手房和商住“接棒”

北京的新房價格水漲船高。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，自2011年至今，想在北京5環(huán)內(nèi)買一套“靠譜”的新建住宅，每年平均下來需要花的錢分別是450萬元、482萬元、560萬元、600萬元以及800萬元。按這個趨勢簡單預(yù)測，2016年可能得花985萬元，逼近1000萬元門檻。

盡管上述數(shù)據(jù)不一定足夠準(zhǔn)確地代表所有情況，但北京普通住宅市場價格日益上漲、新項目位置更加偏遠(yuǎn)，這些確實是不爭的事實。剛需和剛改群體只能主動或被動流向二手房及商住市場。

2015年是北京二手房市場的“春天”。根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計，2015年北京二手住宅累計成交量為198018套，較2014年上漲91.2%，全年網(wǎng)簽量超過2010年，為近6年來最高水平。另據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，2015年北京二手房成交均價為38147元/平米，同比上漲5.5%，漲幅平穩(wěn)。

2016年，二手房仍舊是剛需和剛改主要的置業(yè)方向。尤其對于剛改人群，一些大面積、次新二手房將是他們主要的置業(yè)選擇。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，受多項政策利好影響，2015年北京二手住宅市場全面復(fù)蘇，從全年市場均價和總量情況來看，“量增價穩(wěn)”的特征十分明顯。

在通州行政副中心開始建設(shè)，積分落戶等利好政策影響下，通州區(qū)二手房市場在2016年還將小幅升溫。胡景暉認(rèn)為，基于嚴(yán)格的限購政策，2016年通州區(qū)二手房市場交易量和房價雙雙大幅上漲的可能性不大。

而對于地王頻出是否會對二手房產(chǎn)生很大的拉動，業(yè)內(nèi)人士表示不必過分憂慮。張大偉認(rèn)為，二手房市場相對獨(dú)立，不會受到太大影響。地王周邊的二手房品質(zhì)與地王上的頂豪項目不具備可比性，對于剛需和改善客群而言，購買二手房是較為理性的選擇。

除了二手房外，曾經(jīng)主要面對首次置業(yè)的剛需和投資客的商住產(chǎn)品也會成為剛改人群的另一選擇。2015年，北京商住項目的市場熱度遠(yuǎn)高于其他住宅產(chǎn)品。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年1至10月，北京商住項目的成交總金額為290.17億元，與去年同期相比大漲94%，幾近翻倍。而同期的普通住宅成交金額的同比漲幅僅為34%，別墅也不過69%。

此外，從亞豪機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，從2015年8月份以來，北京商住項目成交價格已連續(xù)4個月上漲，成交均價由去年8月的2.4萬元/平方米漲到去年12月中旬的2.8萬元/平方米。

胡景暉認(rèn)為，商住房在新房交易中的占比還將繼續(xù)提高。今年1月17日，北京住宅市場共有5個項目入市，其中就包括紫金長安、金地未未來兩個商住公寓項目，以及龍熙旭輝·6號院一個商住別墅項目。

“紅海生存”時代

2015年一系列政策刺激樓市復(fù)蘇，北京市場出現(xiàn)了明顯的回暖。目前北京樓市庫存也在持續(xù)走低，可售商品房住宅只有6.66萬套，相比2015年初的7.8萬套減少了1萬多套。而供應(yīng)量則持續(xù)降低，進(jìn)入1月供需比達(dá)到1：2。

北京市場開發(fā)商的競爭，尤其是豪宅項目開發(fā)商的競爭將更激烈，利潤也將進(jìn)一步被壓縮。多數(shù)房企也紛紛表示，目前高端住宅集中入市，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，往往忽視了客戶的體驗，而造成品牌在諸多高端項目中失去了競爭優(yōu)勢。

郭毅表示，面對2016年激烈的豪宅市場競爭，單價10萬元以上的豪宅項目在產(chǎn)品打造上都會不遺余力。如果能夠控制好總價，就可以對位多次改善人群，從而擴(kuò)大豪宅項目的購房需求，使得項目取得較好的銷量。

在這種背景下，北京房地產(chǎn)企業(yè)將強(qiáng)者恒強(qiáng)，資本和資源為王的趨勢越來越明顯。近期，多家媒體綜合克爾而瑞機(jī)構(gòu)的榜單數(shù)據(jù)顯示，首開地產(chǎn)以169.16億元的銷售額和64.77萬平方米的銷售面積，問鼎商品住宅金額和面積的“雙料冠軍”。此外，萬科和北京城建在2015年商品住宅的銷售大戰(zhàn)中，無論是金額還是面積，均分列二、三位。

《新京報》列出的一份北京房企銷售榜單顯示，前十強(qiáng)房企2015年的銷售總額達(dá)到1225.86億元，同比上漲10.7%。其中國企央企數(shù)量占比達(dá)到80%，銷售總額達(dá)到976.5億元。

無論從開發(fā)商到分析機(jī)構(gòu)，清一色認(rèn)為北京未來房價上漲動力十足，不過，過去曾出現(xiàn)的價量暴漲的情況確實難以再維持了。

21世紀(jì)宏觀研究院就認(rèn)為，北京樓市成交不會出現(xiàn)顯著增量。一方面，受宅地供應(yīng)下行，北京的新房供應(yīng)也將在2016年繼續(xù)緊縮；另一方面，限購未松，購買力受限以及房價上漲，抬高入市門檻。再加之2015年樓市需求的集中釋放，成交也不太可能出現(xiàn)大幅增量。