孫秋媛

摘 要：住房儲蓄是一種新型的住房融資模式，本文從期權(quán)的視角分析中德住房儲蓄銀行產(chǎn)品合同條款，并針對現(xiàn)有產(chǎn)品的缺點，提出了房地產(chǎn)價格指數(shù)基金等相關(guān)衍生產(chǎn)品和組合貸兩種解決方案。

關(guān)鍵詞：住房儲蓄；期權(quán)；房地產(chǎn)價格指數(shù)；組合貸

一、引言

商業(yè)信貸、公積金、商業(yè)信貸與公積金組合模式是我國居民的主要購房方式。住房儲蓄是一種新型住房融資模式，中德銀行產(chǎn)品合同要求借款人先進(jìn)行一定比例的儲蓄，儲蓄的金額達(dá)到合同貸款金額的50%且評價值到8，銀行對其配貸，此模式又被稱為“先存后貸”模式。最早起源于德國，在歐洲各國均有推廣。住房儲蓄作為居民購房的輔助模式，并非購房的主要方式，但對居民購房的資金需求起到了重要的補(bǔ)充作用。

本文以中德住房儲蓄銀行為例，從期權(quán)的視角解析了住房儲蓄合同條款，針對住房儲蓄在我國推廣面較小的原因，提出以房地產(chǎn)價格指數(shù)基金為基礎(chǔ)的衍生產(chǎn)品方案，以期解決住房儲蓄產(chǎn)品存在的問題。

二、中德住房儲蓄銀行產(chǎn)品介紹

中德住房儲蓄銀行成立于2004年，總部在天津，由中國建設(shè)銀行和德國施威比豪爾住房儲蓄銀行共同出資建立，是國內(nèi)唯一一家專業(yè)住房信貸銀行。中德銀行已成為天津支持保障房開發(fā)和消費的主要銀行之一，保障性住房信貸余額61億元，占本行全部貸款的60%。截至2011年9月底，中德銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)總量已在天津市銀行同業(yè)中位居第6位，信貸資產(chǎn)余額104億元，管理住房儲蓄合同260億元，管理委托貸款余額508億元。

“先存后貸”房貸模式，只要客戶與銀行簽訂儲蓄貸款合同。按月存款，當(dāng)存款總額達(dá)到合同金額一半時，就可向銀行申請和存款金額相當(dāng)?shù)牡拖①彿抠J款，最低利率僅為3.3%相當(dāng)于基準(zhǔn)利率7.05%的4.7折。“先存后貸”模式下的最高額度為總房價的70%，即市民僅需首付三成，剩下的七成申請貸款。同時，只要是參與了住房儲蓄的人，都可以申請貸款。對一套房還是二套房沒有限制。但中德銀行會按照國家相關(guān)調(diào)控政策的規(guī)定，對二套房貸利率實行上浮。

但是，德銀行僅向本行儲戶發(fā)放個人購房貸款。客戶與中德銀行簽訂住房儲蓄合同按月存款，合同金額為貸款額的2倍，存款總額達(dá)到合同金額一半時，就可向銀行申請購房貸款。也就是說，如果市民要申請60萬元房貸，必須先在該行存入30萬元才能申請貸款，而存款年利率在1.5%左右。相比銀行按揭貸款，“先存后貸”模式對購房者來說更為劃算。

三、期權(quán)分析

合同的買賣雙方：中德住房儲蓄合同的買賣雙方顯然是中德住房儲蓄銀行和客戶，中德住房儲蓄銀行作為中德住房儲蓄合同的賣方，客戶作為中德住房儲蓄合同的買方，雙方簽訂了住房儲蓄合同之后就具有了期權(quán)性質(zhì)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

標(biāo)的資產(chǎn)：仔細(xì)分析中德住房儲蓄合同條款，我們不難發(fā)現(xiàn)中德住房儲蓄合同的標(biāo)的資產(chǎn)其實是一定的資金流，客戶客戶進(jìn)行存款時，客戶賣給中德住房儲蓄銀行一定的資金流，而客戶進(jìn)行貸款時，由中德住房儲蓄銀行賣給客戶一定的資金流。

標(biāo)的資產(chǎn)的買賣：分析明白標(biāo)的資產(chǎn)之后，標(biāo)的資產(chǎn)的買賣就顯而易見了?？蛻舸婵顣r，中德住房儲蓄銀行進(jìn)行資金流的買入，客戶進(jìn)行資金流的賣出；而客戶貸款時正好相反，中德住房儲蓄銀行進(jìn)行資金流的賣出，客戶進(jìn)行資金流的買入，以此形成對標(biāo)的資產(chǎn)的買賣。

期權(quán)費：中德住房儲蓄合同中明確規(guī)定“A類合同按簽署時合同額的 1%收取服務(wù)費，如果客戶提高合同額，收取的服務(wù)費為提高額的1%；B 類合同按簽署時合同額的0.6%收取服務(wù)費，如果客戶提高合同額，收取的服務(wù)費為提高額的0.6%。當(dāng)客戶達(dá)到配貸條件，獲得貸款之前，再收取貸款額的1%作為貸款服務(wù)費。”因此這部分服務(wù)費可視為期權(quán)費，但是實際上的期權(quán)費卻不止于此，其合同中規(guī)定的“存款利率為年利率0.5%或 1%”是遠(yuǎn)低于市場上商業(yè)銀行的同期存款利率（最新的商業(yè)銀行一年期存款利率為1.75%），因此這部分利差也應(yīng)視作期權(quán)費的一部分。所以總的來說，中德住房儲蓄合同的期權(quán)費包括其服務(wù)費和利差。

到期日：中德住房儲蓄在達(dá)到配貸要求后即可進(jìn)行配貸，即期權(quán)中的到期日。中德住房儲蓄合同中規(guī)定了配貸需滿足的條件“在評價日，合同的最低評價值達(dá)到8；在評價日，合同達(dá)到了最低存款額，即50%的合同額；在配貸截止前，住房儲蓄者對我行的書面詢問已及時做出回答，表示接受配貸?！币虼似涞狡谌张c評價值、存款額以及存入時間等因素有關(guān)。而評價值=存款*利率*時間*系數(shù)。

執(zhí)行價格：中德住房儲蓄合同表面上的執(zhí)行價格就是其所大力宣稱的“最低3.3%的貸款利率”。

四、中德住房儲蓄銀行合同分析

（一）中德住房儲蓄合同特點

購房者需要按合同規(guī)定，以活期利率0.5%，先存滿貸款合同的50%金額，存款期一般為3年，滿足中德銀行的存款要求，且滿足評價值為八，方可獲得固定利率為3.3%的貸款，同時可獲得政府資助的1.5%的貼息貸款。

（二）住房儲蓄的期權(quán)性質(zhì)分析

期權(quán)費=服務(wù)費+同期市場投資利率-同期活期存款利率-政府貼息利率

其中同期市場投資利率以三年期國債投資利率為基礎(chǔ)。

中德住房儲蓄銀行和客戶作為合同的買賣雙方，以未來發(fā)生的現(xiàn)金流作為標(biāo)的資產(chǎn)，客戶支付期權(quán)費約為1%+4.25%-0.35%-1.5%=3.4%的利率，執(zhí)行價格為固定利率3.3%，對于很多客戶因期權(quán)費過高，放棄簽訂合同。損失三年（存款期）利率為1.75%的利息，換取固定利率3.3%（遠(yuǎn)低于同期貸款利率）且還款時間為九年的利息支出，總體來看住房儲蓄具有存在的價值和意義。

（三）住房儲蓄產(chǎn)品適用性問題

住房儲蓄在德國占有很高的份額，但是在我國發(fā)展卻不盡如人意，通過上述期權(quán)視角分析合同條款，排除了產(chǎn)品問題。

中德住房儲蓄合同一般存款期為三年，假設(shè)客戶需購買100萬價值的住房，需存款五十萬，簽訂合同先存三十二萬，今后三年每月存款5000元，三年后存款額到達(dá)貸款綜合的50%，在此假設(shè)客戶同時也達(dá)到評價值為8的條件，即符合配貸條件?？紤]國內(nèi)房價年平均增長率5%，三年后的房價為115.7625萬，此時客戶需額外支付15.7625萬，客戶對于這筆額外的錢無力支付，即使達(dá)到了配貸條件，也可能放棄貸款。因此我國房價上漲才是影響住房儲蓄適用性的主要因素。

五、結(jié)論

住房儲蓄作為一種新型的住房融資模式，因國內(nèi)房價一直在上漲，住房儲蓄產(chǎn)品推廣面受限，本文提供了房地產(chǎn)價格風(fēng)險管理的工具，具有期權(quán)屬性的住房儲蓄合同加上遠(yuǎn)期（期貨、期權(quán)）合約可以有效規(guī)避房價波動風(fēng)險，從長遠(yuǎn)角度來看，住房儲蓄銀行及相關(guān)部門可以推出這一組合產(chǎn)品，促進(jìn)住房儲蓄的推廣發(fā)展，實現(xiàn)客戶和住房儲蓄銀行的雙贏，整個房地產(chǎn)市場和資本市場參與者的共贏。

目前，因國內(nèi)尚無上述衍生產(chǎn)品，住房儲蓄銀行可以通過組合貸的新型模式解決房價上漲問題，為廣大購房者提供更加可靠有效的合同條款，推動住房儲蓄在我國的發(fā)展，實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的繁榮健康?。ㄗ髡邌挝唬菏锥冀?jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)金融學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

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