閔杰
新年伊始,樓市在各項(xiàng)信貸政策和稅收政策調(diào)整中拉開去庫存大幕。
春節(jié)前后,樓市已經(jīng)迎來三輪政策利好。2月2日,中國人民銀行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)首先送出“信貸大禮”,決定在不實(shí)施限購的城市對首套房首付比例最低降至兩成,二套房首付比例最低可付三成。
緊接著,2月17日,中國人民銀行、住建部聯(lián)合財(cái)政部發(fā)布通知,將職工住房公積金賬戶存款利率,由現(xiàn)行按照歸集時(shí)間執(zhí)行活期和三個(gè)月存款基準(zhǔn)利率,調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。
2月19日,財(cái)政部、國家稅務(wù)總局和住建部三部門發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》(下稱《通知》),對個(gè)人購買前兩套住房給予降低契稅優(yōu)惠;對個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。
來自部委的“政策包”密集出臺,地方政府也紛紛跟進(jìn),甘肅、江西、山西、山東、安徽等多地都已出臺樓市政策,采用信貸杠桿、稅費(fèi)減免、優(yōu)化落戶、房價(jià)補(bǔ)貼、政府回購等多種形式加速去庫存。
“房地產(chǎn)是個(gè)區(qū)域性很強(qiáng)的市場,和工業(yè)企業(yè)的‘去產(chǎn)能有所不同,是一種結(jié)構(gòu)性市場,各地差異化很嚴(yán)重。”住建部住房政策專家委員會(huì)副主任委員顧云昌告訴《中國新聞周刊》,各地應(yīng)該根據(jù)中央的意圖,因地制宜,“一城一策,如果這些稅費(fèi)優(yōu)惠政策能落實(shí),加上金融部門的支持,對去庫存應(yīng)該會(huì)有很好的推動(dòng)作用。但最終效果如何,還有待觀察市場氛圍和政策的落實(shí)程度,但不太可能出現(xiàn)強(qiáng)烈的市場反轉(zhuǎn)?!?h3>政策松綁尋找新平衡
上一次契稅全面調(diào)整是在2010年。與2010年相比,這次調(diào)整不僅取消了普通住宅和非普通住宅的區(qū)別,并且對于改善型、二套購房的群體也實(shí)行減稅政策,優(yōu)惠幅度幾乎創(chuàng)下歷史之最。
此次調(diào)整選擇了契稅和營業(yè)稅的雙降,也即購買環(huán)節(jié)和出售環(huán)節(jié)同時(shí)降稅。
契稅方面,新的調(diào)整意味著,原來購買首套住房,分別要交1%、1.5%、3%的契稅,即90平方米以下普通住房是1%,90平方米以上普通住房是1.5%,非普通住房是3%。新政之后,90平方米以下的普通住宅契稅額不變,其他最多只交1.5%。
此前對于二套房的購置,無論面積大小,都統(tǒng)一按照3%的稅率進(jìn)行計(jì)征。政策調(diào)整后,90平方米及以下的契稅稅率由3%調(diào)整到1%,對于面積在90平方米以上的住房,從過去3%的契稅降到2%,購置大戶型的改善型用戶將從中獲得利好。
此次政策,惠及面較大。換算成數(shù)字來看,如果購買一套90平方米、價(jià)值100萬元的二套住房,新政以前的購房成本是:首付為25萬元,契稅費(fèi)用為3萬元。新政后,一方面,首付比例下調(diào)至20萬元,契稅費(fèi)用僅為1萬元。僅考慮購房初期的支出,購房者可以少付7萬元。
在營業(yè)稅方面,通知中明確,個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。與過去相比,原先滿2年的普通住宅需要按差額征收營業(yè)稅,而新政則一律免除。
在一些業(yè)內(nèi)人士看來,此次新政是春節(jié)前首付比例下調(diào)政策的延續(xù),總體來說是國家房地產(chǎn)去庫存若干政策組合拳的一部分。但同時(shí)傳遞出一些更明確的信號,一是繼續(xù)保護(hù)剛需購房者的利益,同時(shí)鼓勵(lì)購房者積極換房,鼓勵(lì)積極購置大戶型住房,這對于三、四線城市來說可能有更大的意義。
從此次減稅的幅度來看,與2010年為代表的上一輪房地產(chǎn)“救市”時(shí),以刺激首套購房為主不同,此輪新政更多意在刺激二次購房以及改善型住房。而且隨著“二孩政策”的實(shí)施,大戶型的需求也在逐漸增加。
“這輪去庫存與上一輪調(diào)控有很大不同?!鳖櫾撇J(rèn)為,整個(gè)房地產(chǎn)市場環(huán)境也發(fā)生了很大變化,整體上供大于求,“上一輪是一下全解開,而且加大力度推著購房者走,并且市場很快反轉(zhuǎn)。這一次是慢慢松綁,鼓勵(lì)、促進(jìn)和逐步放開?!?/p>
在受訪專家看來,一系列的去庫存政策“組合拳”,是2016年刺激住房消費(fèi)、盤活存量住房資產(chǎn)的重要舉措和手段。不過,無論是降低購房首付比例還是本次減免契稅政策,都不再是以往“一刀切”似的全面覆蓋,而是有所區(qū)別。比如,庫存壓力較小的北京、上海、廣州、深圳并未作出購房首付比例的調(diào)整;稅費(fèi)方面,僅執(zhí)行首套房契稅政策的調(diào)整。
“過去房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策是伴隨市場發(fā)展逐步累加到一起的?!鼻迦A大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉告訴《中國新聞周刊》,在去庫存階段,過去不斷加碼的這些政策可能要逐步恢復(fù)本來面目。
2016年2月2日,吉林市松花江畔一處新建商品樓。
“如果用一般工業(yè)企業(yè)的庫存思路來衡量房地產(chǎn),庫存問題可能并不嚴(yán)重?!眲⒑橛癖硎?,但房地產(chǎn)市場差異太大,結(jié)構(gòu)分化嚴(yán)重,有些地方是過量供應(yīng),而有些地方是價(jià)格太高?!艾F(xiàn)在的房地產(chǎn)政策實(shí)際上是需要兩面作戰(zhàn),一方面要去庫存,另一方面需要增加市場供應(yīng)來緩解價(jià)格上漲的壓力?!?/p>
在他看來,中國房地產(chǎn)市場發(fā)展此前沒有經(jīng)歷過長時(shí)間的回調(diào),一直是單邊上漲,造成價(jià)格越來越高,同時(shí)帶來金融風(fēng)險(xiǎn)因素的增加,“現(xiàn)在是慢慢嘗試尋找平衡點(diǎn),希望尋找到長期的、促進(jìn)市場穩(wěn)定的一套方案。”
從多種跡象看,此次中央不打算用“大水漫灌”的方式解決庫存問題,“分城施策”已經(jīng)成為決策層認(rèn)可的房地產(chǎn)市場政策思路。
在“分城調(diào)控”政策思路下,不同城市的房地產(chǎn)政策口徑將有所不同。北京、上海等特大型城市仍將維持從嚴(yán)的政策口徑,而庫存較大的二、三線城市,活躍樓市交易的政策力度,將在2016年加大。
全國多個(gè)省份已經(jīng)公開作出去庫存的表態(tài)。截至目前,以省級政府的名義出臺文件的,有江西、內(nèi)蒙古、福建、山西等,另外還有不少城市單獨(dú)出臺相關(guān)政策。
住房公積金成為各地去庫存的重要工具,推進(jìn)異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等已成為多地公積金新政的共同選項(xiàng)。如江西、甘肅等省份已落實(shí)公積金貸款全省“一體化”政策,積極推進(jìn)異地購房。多省還表示將擴(kuò)大住房公積金的覆蓋范圍,如四川省今年將推進(jìn)住房公積金向城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)新市民覆蓋,湖北已探索在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立健全住房公積金制度等。
有的省份還推出對商品房交易契稅實(shí)施財(cái)政補(bǔ)貼等多項(xiàng)舉措。如在寧夏,居民購買住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方財(cái)政補(bǔ)貼,政府讓利的跡象十分明顯。
“還有的地方是用過去控制房價(jià)的辦法來去庫存?!鳖櫾撇f,有一些地方設(shè)定了具體的去庫存目標(biāo),比如安徽、湖南兩省均明確表示,今年棚改貨幣化安置比例不得低于50%。 而在江西省出臺的文件中,則明確提出“要加強(qiáng)檢查考核,對履行去庫存、穩(wěn)市場主體責(zé)任不力,效果不明顯的市、縣,將進(jìn)行約談和追責(zé)”。這也是首個(gè)將去庫存上升為政治任務(wù)的省份,可見庫存壓力對地方經(jīng)濟(jì)的影響之大。
加快農(nóng)民工市民化,鼓勵(lì)有條件的農(nóng)民工進(jìn)城買房成為這一輪去庫存政策的倚重和最大希望。多地都已明確出臺政策鼓勵(lì)引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城購房。如江西省提出,對首次購買城鎮(zhèn)住房、符合條件的農(nóng)民給予財(cái)政補(bǔ)貼,探索將農(nóng)民工和個(gè)體工商戶納入住房公積金制度范圍。山東將對農(nóng)民進(jìn)城購房給予契稅補(bǔ)貼、規(guī)費(fèi)減免、貸款貼息、物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼等政策,以使其成為長期穩(wěn)定的住房消費(fèi)群體。青海省提出,進(jìn)一步放寬西寧(樓盤)市落戶限制,建立農(nóng)牧民進(jìn)城購房和租房財(cái)政補(bǔ)貼政策。
“目前來看,這是中央最關(guān)注的,但現(xiàn)在看來,更多是停留在鼓勵(lì)層面,還沒有更多的細(xì)則和辦法落地。”顧云昌告訴《中國新聞周刊》,目前有一種說法,農(nóng)民工的住房存在“兩個(gè)老鼠洞”問題,走出農(nóng)村去打工,家里的房子空蕩蕩,老鼠進(jìn)進(jìn)出出;走進(jìn)城市買不起房只能住城中村、地下室,居住環(huán)境依然較差,老鼠仍然進(jìn)進(jìn)出出。
“過去對農(nóng)民工的住房太不關(guān)心了,農(nóng)民工進(jìn)城十年,有房的非常少。而且目前的城鎮(zhèn)化一個(gè)很大問題,不是家庭的城鎮(zhèn)化,只是個(gè)人城鎮(zhèn)化?!鳖櫾撇J(rèn)為,解決這個(gè)問題需要真正改變觀念,“過去是把農(nóng)民工作為勞動(dòng)力,沒有真正作為新市民?!?/p>
不過,鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買房這一期望在短期內(nèi)面臨諸多難題。國家信息中心宏觀政策動(dòng)向課題組在近期發(fā)布一項(xiàng)研究報(bào)告稱,這一途徑的問題在于,“一方面很多收入相對較高的農(nóng)民往往在一、二線城市就業(yè),他們即使買房更希望在一、二線城市,而需要加大去庫存的是廣大三、四線城市;另一方面,很多有支付能力的農(nóng)民工確實(shí)有購房需要,但是缺乏將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購買力的能力,因?yàn)楹芏嘤匈徺I能力的已經(jīng)購買,而現(xiàn)在很多面對高房價(jià),很多人很難有支付能力,即使政府對其補(bǔ)貼,使其能勉強(qiáng)支付首付,這種按揭也會(huì)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)?!?/p>
劉洪玉告訴《中國新聞周刊》,農(nóng)民工的市民化,短期內(nèi)無法立竿見影,但從中長期來看,會(huì)對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場需求,尤其是三、四線城市的房地產(chǎn)市場需求,起到重要支持作用。除了落實(shí)戶籍改革方案、改革住房制度以外,原有農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地的流轉(zhuǎn),發(fā)揮其財(cái)產(chǎn)功能也非常必要。
去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議,把“化解房地產(chǎn)庫存”列為今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的五大任務(wù)之一。不過,對于中央的去庫存決心能為今年的市場帶來多大的推進(jìn)作用,不少業(yè)內(nèi)人士表示效果難以預(yù)測。
“現(xiàn)在的多方面條件決定了,不一定放松就有好的成效?!鳖櫾撇J(rèn)為,在幫助開發(fā)商有效降低庫存后,能否同時(shí)激發(fā)開發(fā)商投資意愿,從而帶動(dòng)行業(yè)投資實(shí)現(xiàn)正循環(huán)才是問題的關(guān)鍵。
目前看來,房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了分化,銷售回暖并未顯著帶動(dòng)投資的回升。
從數(shù)據(jù)上看,房產(chǎn)的銷售面積和銷售額從2015年就開始出現(xiàn)了明顯回暖。2015全年商品房銷售面積128495萬平方米,同比增長6.5%,住宅銷售面積112406萬平方米,同比增長6.9%;全年商品房和住宅銷售額分別為87281億元和72753億元,同比分別增長14.4%和16.6%,尤其是住宅的銷售額增速明顯。
銀行信貸方面,也在罕見地大規(guī)?!胺潘?,進(jìn)一步刺激市場成交和房價(jià)上漲。央行的數(shù)據(jù)顯示,2016年1月,人民幣貸款增加2.51萬億元,規(guī)模創(chuàng)單月歷史新高。其中,住戶部門貸款增加6075億元,其中的短期貸款增加1292億元,中長期貸款增加4783億元。
個(gè)人按揭貸款是所有資金中增長最為迅速的,2015全年個(gè)人按揭貸款16662億元,同比增速從年初的2.1%上升到12月的21.9%。顯然,個(gè)人住房消費(fèi)貸款需求增長迅速,成為推動(dòng)房地產(chǎn)成交量和價(jià)格上行的重要因素,也有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金到位,加快房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠。
但另一方面,銷售的回暖并沒有帶動(dòng)投資意愿的回調(diào)。全國房屋和住宅新開工面積持續(xù)低迷,2015年全年分別為154454萬平方米和106651萬平方米,同比分別下降14%和14.6%。土地購置面積也下滑嚴(yán)重,全年土地購置面積22811萬平方米,同比下降31.7%。
低迷的開工和買地意愿,直接拖累了房地產(chǎn)投資。2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95979億元,同比增速從年初的10.4%下滑到年底的1%。雖然下滑的趨勢不斷減緩,但使房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速遠(yuǎn)低于固定資產(chǎn)投資。
“庫存只是一個(gè)現(xiàn)象,本質(zhì)上要使投資保持穩(wěn)定?!鳖櫾撇J(rèn)為,房地產(chǎn)投資如果繼續(xù)下行,會(huì)影響整個(gè)固定資產(chǎn)投資,會(huì)影響GDP的增長,“去庫存的目的是為了使房地產(chǎn)投資穩(wěn)定下來,使新開工面積、購地面積能穩(wěn)定下來,對國民經(jīng)濟(jì)有所貢獻(xiàn),對相關(guān)的60多個(gè)行業(yè)去產(chǎn)能有貢獻(xiàn)。去庫存和去產(chǎn)能是聯(lián)系在一起的,不是為了去庫存而去庫存?!?/p>
在劉洪玉看來,衡量未來房地產(chǎn)行業(yè)對宏觀經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn),也不能僅看房地產(chǎn)的開發(fā)投資,“當(dāng)前我們看到的‘房地產(chǎn)業(yè)并不是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的全部。比如,我們普遍重視新建住房,但存量住房的維護(hù)、維修、更新改造投入嚴(yán)重不足,導(dǎo)致存量住宅的安全健康水平不斷下降,適老性、抗震性能、能源利用效率等不能與時(shí)俱進(jìn)。
劉洪玉認(rèn)為,在社區(qū)服務(wù)、創(chuàng)客空間、青年公寓、老年住宅、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等很多方面,新型房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)還有待去探索和開拓,“未來可能是房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生變化,過去看到的那塊似乎小了,但整個(gè)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)的重要性一點(diǎn)都沒有下降?!?