張瑩

你為自己的房子花多少錢，到底是由什么決定的？

29歲的小白在上海工作了7年，銀行里有點積蓄，他盤算著買一套自己的房子。

年初，他看中了閔行區(qū)一套70平方米、總價250萬元的房子。在洽談付款方式時，房主突然說不賣了。

小白晚上打開鏈家App，看到這套房子的售價漲到了300萬元。小白放棄了這套房子。但一個星期內(nèi)，他買了另一套房子。

“現(xiàn)在上海的房子跟買菜一樣，搶著買，一天一個價?！毙“渍f。

今年2月以來，一種恐慌情緒在中國城市的年輕人心中蔓延。

網(wǎng)絡(luò)上關(guān)于房價的計算方法推陳出新，比如用數(shù)家上市公司年利潤所得來換算一線城市的一座房子。

一些調(diào)查數(shù)據(jù)解釋了人們?yōu)楹慰只拧?/p>

中國指數(shù)研究院3月1日發(fā)布的百城價格指數(shù)稱，自去年5月房價止跌回升后，2016年2月，全國100個城市的住宅均價連續(xù)10個月出現(xiàn)環(huán)比上漲。房價像高燒一樣從一線城市蔓延開來。新建住宅價格環(huán)比上漲的61個城市中，漲幅居前10位的城市依次是：中山、蘇州、深圳、珠海、東莞、昆山、徐州、合肥、日照和江陰。

小白一度認(rèn)為是鏈家這類中介公司抬高房價，從中牟利?！版溂液芏喾孔邮仟毤业摹Ｋ繓|簽一個協(xié)議，房子賣250萬，但其實它通常賣280萬，30萬是凈賺的?！?/p>

小白為他的房子多花了30萬元錢，這是他近3年的純收入總和。

很多人對鏈家并不了解，一夜之間開得到處都是，都覺得它是大品牌。小白記得在央視看到過很多鏈家的廣告。

但就在房價高漲的2月，鏈家出事了。新聞里說，因出售問題房源，并借此推銷涉嫌違規(guī)的金融產(chǎn)品，上海鏈家遭上海住建委嚴(yán)懲：櫥窗廣告被撤銷，金融產(chǎn)品下線。

此前，鏈家以簡潔明快的風(fēng)格改進(jìn)自己的logo，它目前在中國擁有逾5000座門店，正以互聯(lián)網(wǎng)方式建立萬億級O2O房產(chǎn)交易平臺。每個新改造店面的門上，都印有二維碼。

差一點，鏈家就成了教科書式的傳統(tǒng)地產(chǎn)中介互聯(lián)網(wǎng)化的轉(zhuǎn)型案 例。

“這件事讓我們陷入了泥潭?！鄙虾ｆ溂移放瓶偙O(jiān)苗志軍說。

這家公司在二手房交易過程中，引入了類似P2P的杠桿手法，以推高房價—對一家處于快速擴張中的公司而言，這種處于灰色地帶的操作方法屢見不鮮，但這次它“出格”了。

居者有其屋，在中國是個古老的生活理想，現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)把它現(xiàn)實化了。超過80%的美國人也有自己的房子，“我們將在所擁有的房子里度過很長的時間，至少一生中買一次房。”喬治·阿克洛夫在他的《釣愚：操縱與欺騙的經(jīng)濟(jì)學(xué)》里說。對中國的年輕人來說，在城市擁有一套自己的房子，是人生中最高的消費。

很少有一件商品會牽扯這么多的財富與情感。

盡管深陷泥潭，鏈家的二手房生意也沒受到實質(zhì)性干擾。

截至2月29日，北京鏈家近90天以來的二手房成交數(shù)量達(dá)到3.3759萬套，即便是涉事的上海鏈家，網(wǎng)站上每天更新的“昨日成交量”和“二手房成交均價”數(shù)字旁，顯示的仍舊是兩個上揚的箭頭。

“畢竟那么大的盤子放在那。”2月最后一個周末，鏈家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李蒙說。時間接近下午兩點，他還沒吃午飯。“不瞞您說，這些人都是想要買房的?！崩蠲芍噶酥笌缀跽緷M整個店鋪待客區(qū)域的人們說道。

房價還在繼續(xù)漲，人們千方百計地想趕在房價升得更離譜之前“買票上船”。一位公司人年初置換了上海的中環(huán)房子，過戶還未辦完，按照市價，他已“賺了”百萬。

這樣的“暴富”故事如今比比皆是。公司人對此抱有復(fù)雜的心態(tài)。

“作為一名城市普通中產(chǎn)，我置身于這樣的市場，從渾然不覺，到觀望，再到憤然、焦灼，繼而決斷，基本代表了過去一年這個城市置換客們完整的心路歷程。但即便到了現(xiàn)在，我們也未能言是該慶幸，還是沖動?！彼@樣寫道。

還有一個因素對你的房子價格起著決定性作用。

2月22日，財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，稱所購首套住宅戶型面積為90平方米以上的都按1.5%收取契稅，非首套房90平方米含以下的契稅下調(diào)幅度為2%。

關(guān)于房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅的調(diào)整政策隨時都能刺激房價。

2008年，樓市處于低點的時候，南京推出包括契稅優(yōu)惠、公積金貸款調(diào)整上限等一系列復(fù)蘇樓市的相關(guān)政策。2009年前10個月，漲幅超過4成的南京樓盤有10多家，其中江寧的百家湖國際花園10個月猛漲了128%。

在很多時候，政策和中介公司對房價的影響是迅速聯(lián)動并糾纏在一起的。

地產(chǎn)商和地方政府在其中也承擔(dān)著重要角色。在今年2月23日，房價狂飆突進(jìn)中，萬科北京公司宣布從3月1日起，對位于北京大興的“金域東郡”和“萬科天地”項目“全面漲價”，但并未公布漲價幅度。

而就在當(dāng)天下午，大興區(qū)黃村一個住宅用地拍出39億元總價，折合樓面價4.7萬元/平方米，為該區(qū)域有史以來的最高價。

在房價高企的背后，一直有“地王”的身影，以及地方政府GDP陡峭的上升曲線。

過去30年來，房地產(chǎn)商以商品房這一產(chǎn)品改變了中國城市的面貌，它還催生了數(shù)億套房子，數(shù)十座“鬼城”，面積高達(dá)186億平方米的庫存。

國家統(tǒng)計局2015年12月的數(shù)據(jù)顯示，到當(dāng)年11月末，全國商品房待售面積6.9億平方米。按每套100平方米計算，相當(dāng)于待售商品房約有近700萬套。按中國人均住房面積30平方米換算，“空置”住房可供2300多萬人口居住，這接近于北京市的總?cè)丝凇?

圍繞房子這門生意，政府、地產(chǎn)商、中介公司以及輿論已經(jīng)形成一條錯綜復(fù)雜的鏈條。但其最初乃至最終的動力，仍是人們對房子不可抵擋的渴望—這在地產(chǎn)業(yè)被稱做“剛需”。

在上海一家銀行工作的蘇希，想把手頭自住的二套房置換成學(xué)區(qū)房。她的孩子今年才兩歲，熱得燙手的上海二手房市場迫使她把這一計劃提前放進(jìn)日程表。

鏈家本來對此有所準(zhǔn)備。

你可以把鏈家看做房產(chǎn)這個生意鏈中最活躍，也最危險的參與者。

2010年，國務(wù)院頒布的“新國十條”與“國五條”提出的限購政策使北上廣深房價暴漲，二手房交易量首次超過新房銷售量。這使不少在大都市奮斗的公司人第一次生出“逃離北上廣”的念頭。與此同時，給了主打二手房交易的房產(chǎn)中介快速發(fā)展的機會。

鏈家從中嗅到“存量”的機會。它開始轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)中介的經(jīng)營思路，比如迅速加強了自身的標(biāo)準(zhǔn)化和系統(tǒng)化，并從建立自有租賃品牌入手變相地做起了資產(chǎn)管理的生意。

從2014年年底開始，鏈家在全國范圍布局，2015年內(nèi)接連并購了成都的伊誠、上海的德祐、深圳的中聯(lián)等11家地產(chǎn)中介公司。借著這些公司在當(dāng)?shù)厣罡嗄甑牡鼐墐?yōu)勢，鏈家的門店得以迅速鋪開。

去年年底，鏈家門店經(jīng)紀(jì)人已達(dá)8萬名。而鏈家2017年的目標(biāo)是交易額突破1萬億元，經(jīng)紀(jì)人達(dá)到10萬 人。

“很顯然，鏈家想要成為行業(yè)的壟斷，”一位行業(yè)內(nèi)人士評價道，“到那時，我們完全沒辦法（抗衡）?！?/p>

與此同時，二手房樓市的熱度從去年的“330新政”出臺之后就開始逐漸攀升。

這個政策直接將二套房首付比例降為“不低于40%”的標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)清了公積金貸款再次申請住房公積金貸款購房的家庭，二套房貸最低首付為30%。

蘇希就是在2015年11月動了這個心思的。

政策和市場消息繼續(xù)交叉影響人們的預(yù)期與行為。今年2月為“去庫存“而出臺的稅率減免政策在需要大量去庫存的三四線城市反響平平，卻悄然改變了北上廣深等一線城市人的心態(tài)。

蘇希加緊了在上?？捶康墓?jié)奏。她現(xiàn)在居住的房子不夠兩年，無法免除營業(yè)稅。

蘇希曾算過一筆賬，首付降到3成，房屋總價相當(dāng)于變相提高，“大不了貸三十年，銀行降息后4.5%到5.5%的利率完全可以被通貨膨脹因素抵消掉，特別是夫妻兩個公積金貸款，兩個人相加可以貸出110萬，這110萬等于送錢給你啊。”

問題是，她看中的學(xué)區(qū)房漲價速度比她現(xiàn)有的房子要快?！艾F(xiàn)在只有楊浦區(qū)的房子漲得沒那么快，但是楊浦區(qū)的人太多，孩子將來會競爭比較激烈，黃浦區(qū)的小學(xué)、初中都很好，人也不多，就是價格太貴。”她說。

為了盡量縮小置換房子的價格差，她找到鏈家，簽署了一套速銷房協(xié)議。所謂速銷房，就是鏈家在承諾限期內(nèi)賣出，如未能賣出會按一定比例賠付。

這種模式獲得的獨家房源，能節(jié)省時間以免房價跳得太離譜，對置換房需求者來說，較為切實。

不過，在得知鏈家出事的第二天，蘇希就撤回了速銷房協(xié)議。

一位行業(yè)內(nèi)人士告訴《第一財經(jīng)周刊》，因為獨家壟斷優(yōu)勢，鏈家的速銷房賣價往往會高于周圍的市場價格，超出的部分由經(jīng)紀(jì)人獲利。這樣的作法會引起周圍其他房源的業(yè)主心理不平衡，從而要么也將房源交給鏈家獨家代理，要么跟著漲房價。

在龐大規(guī)模的壓力下，為了完成KPI考核，鏈家給經(jīng)紀(jì)人定下了每月兩套速銷房的業(yè)績考核，如果完不成任務(wù)，5000的底薪就會降至2000。

速銷房本來是為了滿足置換房屋的剛需，但也使鏈家備受業(yè)內(nèi)外詬病—鏈家拉高房價的比例普遍在10%至30%左右，其他中介拉高房價不過數(shù)萬元。

“企圖壟斷市場的公司有很多，但很少有一家公司像鏈家這樣被同行和用戶反感，”一位同行業(yè)人士評論道，“它飛快地擴張、并購，但管理卻是跟不上的?！?/p>

據(jù)他透露，新并入鏈家的公司很多只是掛了鏈家的招牌，雙方的房源信息并沒有打通。此次“鏈家風(fēng)波”中涉事的原上海德祐地產(chǎn)的門店，情況就是如此。

對規(guī)模的盲目追求通常會影響運營質(zhì)量，這在連鎖行業(yè)近乎一條“戒律”。

但更危險的是那些被認(rèn)為是類金融業(yè)的行為。

原本，為解決二手房產(chǎn)交易過程中雙方的短期貸款需求，鏈家以自有資金提供墊資?！版溂椰F(xiàn)金流比較充沛，拿去做這些既能滿足客戶需要的事情，也能保持增值，何樂不為？”鏈家金融事業(yè)部總裁魏勇對《第一財經(jīng)周刊》說。

2014年，鏈家上線了金融產(chǎn)品。受制于現(xiàn)金流，交易量不足時，鏈家無法再以自有資金墊付周轉(zhuǎn)。

2015年，“互聯(lián)網(wǎng)+”的概念給了鏈家金融新的切入點。鏈家金融從線下搬到了線上，采用P2P模式融資，并啟用杠桿。

“鏈家金融想要為客戶在交易時提供便利，客觀來說這個出發(fā)點應(yīng)該是好的。”一位房產(chǎn)中介公司的高管告訴《第一財經(jīng)周刊》，“但它的所謂P2P，其實使用的是資金池，只不過打了擦邊球以經(jīng)紀(jì)人個人名義提供貸款，可想想就知道，經(jīng)紀(jì)人怎么可能有實力提供數(shù)百萬的墊資？”

他提到一個更為嚴(yán)重的詞—場外配資。過去購房者購買一套房屋，首套房杠桿比率約1：3，目前購房者利用鏈家金融杠桿支撐點，場外配資動輒達(dá)到1：5甚至1：7的連環(huán)杠桿比例。

上海市建委政府部門人員在內(nèi)部透露，“按照目前（情況）推斷，鏈家一個城市約3000套房屋借用金融杠桿，涉及3000個家庭，加上一環(huán)扣一環(huán)的連環(huán)配資，波及家庭肯定超過3000個家庭，這隱含著巨大風(fēng)險。”

銀庫金融副總裁齊俊杰點出了中介公司在這個產(chǎn)業(yè)鏈里的獨特位置：“盡管鏈家本身并未通過拉高房價獲得實際的高傭金或獲得增幅資金價值，但它通過金融杠桿的手段，讓樓市的價格增長趨勢加速，會縮短樓市趨勢拐點的時間?！?

但眼下，除了上海鏈家下線，其金融服務(wù)和理財產(chǎn)品仍然正常運轉(zhuǎn)。“還是一開售就瞬間賣光，”一位鏈家的內(nèi)部員工說，“你可以上線試試?！?/p>

是的，需求還在那里。據(jù)統(tǒng)計，在2015年的二手房銷售中，70%左右是置換房，需要賣一買一。

很多新玩家看中了房子這門生意。過去幾年，中介市場發(fā)生了很多變化，一些變化直接影響了鏈家，以及你的房子。

房多多2012年從蘇州起步，當(dāng)年擴張至10個城市，交易額達(dá)到40億元，2013年7月，房多多完成B輪融資，同年的交易額迅速擴大至400億。

房多多的價值在于放大了經(jīng)紀(jì)人的“連接功能”。傳統(tǒng)意義上，中介公司的經(jīng)紀(jì)人只銷售二手房，但房多多和房產(chǎn)開發(fā)商合作，借助互聯(lián)網(wǎng)平臺效應(yīng)，將新房的資源開放給經(jīng)紀(jì)人，讓掌握客戶資源的二手房經(jīng)紀(jì)人參與到新房的銷售過程。

真正具有輿論殺傷力的還包括成立于2014年下半年的愛屋吉屋。作為第一個以互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)身份進(jìn)入中介行業(yè)的公司，愛屋吉屋直接將交易業(yè)務(wù)傭金比例降到1%，隨后它很快把業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)移到二手房交易。

今年1月18日起，愛屋吉屋在上海取消了免傭金服務(wù)優(yōu)惠，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，收取傭金說明原來的低成本模式已難以為繼?！盎ヂ?lián)網(wǎng)中介此前靠免傭金、低傭金的噱頭迅速搶占市場，而當(dāng)市場份額達(dá)到壟斷時就有了話語權(quán)，此時也就開始賺錢了，而租房恢復(fù)傭金可能只是個追逐盈利的信號?！?/p>

不能說鏈家不緊張。在愛屋吉屋迅速擴張的時候，鏈家將租賃業(yè)務(wù)拆分出來，以子公司的形式獨立運營。這種做法既減輕了自重，又便于靈活地應(yīng)對愛屋吉屋等互聯(lián)網(wǎng)公司的沖擊。

丁丁租房就是鏈家用來狙擊愛屋吉屋等互聯(lián)網(wǎng)公司的產(chǎn)品，愛屋吉屋號稱傭金減半，它則號稱0傭金。但與很多互聯(lián)網(wǎng)初創(chuàng)公司燒錢大戰(zhàn)的情況類似，CEO俞建洋曾對外宣稱，上線兩個月，丁丁租房就虧損1億元。業(yè)內(nèi)也有不少批評聲音，指責(zé)丁丁租房攪亂租賃市場。

某種程度上，你可以說鏈家是行業(yè)攪局者，但在充滿不確定性的房地產(chǎn)走勢面前，它也只能隨波逐流。

一個商業(yè)行為，一個聲音，都可能影響你的房價。

被新老玩家拉高的的房價卻未能真正增加賣家的收益。

蘇希的房子還在漲。她位于閘北的二套房單價已從2014年購買時的4.8萬元/平方米漲至如今的7萬元/平方米，但她看中的學(xué)區(qū)房漲得更快。

另一個更為實際的問題讓她舉棋不定，沒人知道樓市這種瘋狂的漲勢會持續(xù)多久，會不會突然像股市一樣過山車式地下落，在這個時候舉全家之力買入，卻可能買在了高點。

很多力量都在繼續(xù)努力使你的房價維持在高位。

2016年3月1日，沈陽市政府下發(fā)《沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見（試行）》，其中包括22項刺激房產(chǎn)交易的新政，但最打眼的消息是：畢業(yè)未超5年大學(xué)生購房零首付。

沈陽市政府在這份意見書中還說：房地產(chǎn)業(yè)是我市全面振興的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。

一些新段子又迅速誕生了。

沒人統(tǒng)計得過來，2016年2月，圍繞房子誕生了多少段子。對于如何用自嘲來緩解恐慌和焦慮，人們已經(jīng)熟能生巧。