宋明霞

1月7日，戴德梁行發(fā)布2015年四季度北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查報(bào)告，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，四季度北京五大核心商圈甲級(jí)寫字樓平均租金繼續(xù)保持穩(wěn)定。成交較2014年全年上漲25%，創(chuàng)2012年以來新高。金融、高科技企業(yè)仍是寫字樓市場(chǎng)成交的主角。

隨著2016年北京市場(chǎng)137萬平米的新增供應(yīng)，加之新興金融公司的高度不穩(wěn)定性，未來北京市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)或?qū)⒚媾R租金和出租率雙下行壓力。而作為京西南“黃金角”的地標(biāo)性建筑——諾德中心項(xiàng)目，憑借總部經(jīng)濟(jì)區(qū)東擴(kuò)戰(zhàn)略及京津冀一體化、南城開發(fā)、去庫(kù)存等政策的影響，其發(fā)展一枝獨(dú)秀，從2014年的4.5萬元/平米，直逼2016年5萬元/平米，銷量始終位居北京前列。

京津冀一體化帶動(dòng)京城寫字樓熱銷

2015年4月，中央審議通過《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》。該綱要將京津冀協(xié)同發(fā)展作為國(guó)家戰(zhàn)略，其核心內(nèi)容是有序疏解北京非首都功能，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和空間結(jié)構(gòu)，走出一條內(nèi)涵集約發(fā)展的新路子，探索出一種人口經(jīng)濟(jì)密集地區(qū)優(yōu)化開發(fā)的模式，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，形成新增長(zhǎng)極。

有專家表示，京津冀一體化將給房地產(chǎn)、建材、環(huán)保等板塊帶來大量投資機(jī)會(huì)。其中，環(huán)京地帶住房等配套建設(shè)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與對(duì)接、經(jīng)濟(jì)生態(tài)系統(tǒng)建設(shè)、物流圈打造都有地產(chǎn)企業(yè)參與的巨大空間。而隨著未來京津冀1小時(shí)交通圈形成，對(duì)辦公環(huán)境的需求必然會(huì)帶動(dòng)北京寫字樓進(jìn)一步熱銷。

諾德地產(chǎn)董事長(zhǎng)王景明對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》說：“中央審議通過的《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》，是京津冀協(xié)同發(fā)展的行動(dòng)綱領(lǐng)，意義十分重大，房地產(chǎn)業(yè)在此政策下無疑受益很大。”

王景明表示：“京津冀一體化為三地發(fā)展指明了方向，也為房地產(chǎn)帶來良好的發(fā)展機(jī)遇，隨著產(chǎn)業(yè)、人口向市區(qū)外轉(zhuǎn)移、聚集，北京周邊房?jī)r(jià)會(huì)得到新的支撐。尤其北京出臺(tái)的《新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄》，嚴(yán)禁在中心城區(qū)建酒店、寫字樓等，直接將城六區(qū)寫字樓市場(chǎng)推入存量稀缺時(shí)代，這樣必然會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)有寫字樓價(jià)格的上漲?！?/p>

我愛我家房產(chǎn)公司一位高管認(rèn)為：“京津冀一體化將釋放大量投資機(jī)會(huì)，對(duì)樓市的刺激作用不可小視，尤其是非首都功能疏解，將使北京市四套班子和醫(yī)院、高校等企事業(yè)單位的上百萬人遷出，這些因素也是促使樓市價(jià)格上漲的原因之一。”

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)發(fā)展中心總監(jiān)桑峰表示：“京津冀一體化必將產(chǎn)生一連串的疊加效應(yīng)，為樓市帶來多重利好消息，2016年北京樓市將迎來新一輪漲價(jià)?！?h3>南城開發(fā)政策利好，總部基地核心區(qū)諾德項(xiàng)目成標(biāo)桿

2015年2月，全國(guó)人大常委會(huì)批準(zhǔn)大興等33個(gè)區(qū)縣集體經(jīng)營(yíng)性用地可入市。加之此前北京出臺(tái)的《促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃》和北京第二機(jī)場(chǎng)建設(shè)，使南城一時(shí)成為各方聚焦的熱點(diǎn)。

專家表示，大興區(qū)承擔(dān)著北京城市中心區(qū)和產(chǎn)業(yè)的疏解功能。隨著城市化進(jìn)程加快，人口不斷增加，建設(shè)快速發(fā)展，土地需求不斷加大，土地供需矛盾加劇。大興因此成為北京唯一獲批集體經(jīng)營(yíng)性用地入市的區(qū)。而作為大興區(qū)重點(diǎn)試點(diǎn)的西紅門鎮(zhèn)毗鄰南四環(huán)的總部基地，對(duì)位于總部基地核心區(qū)的諾德地產(chǎn)將會(huì)帶來較大影響。

北京中城安邦首席規(guī)劃師高毅存指出：“北京市政府給予南城的發(fā)展政策比較寬松，產(chǎn)業(yè)有意往南城布局。第二機(jī)場(chǎng)將來可能會(huì)成為世界十大機(jī)場(chǎng)之一。以第二機(jī)場(chǎng)為契機(jī)，未來的南城可能會(huì)形成一個(gè)包括第二機(jī)場(chǎng)、新航城、固安甚至廊坊的京南新城。這對(duì)于北京來說是一個(gè)新的增長(zhǎng)極，帶來的影響很深遠(yuǎn)，帶來的變化很震撼?！?/p>

上述專家同時(shí)認(rèn)為，隨著新機(jī)場(chǎng)的軌道及交通路網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善，新航城和南四環(huán)總部基地會(huì)形成辦公與居住快捷緊密的呼應(yīng)，區(qū)域樓市還將迎來巨大的發(fā)展機(jī)遇。

業(yè)內(nèi)人士指出，借助大興獲批農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性用地入市試點(diǎn)、南城開發(fā)、第二機(jī)場(chǎng)的建設(shè)，激活北京南部的能量正呈井噴式釋放，在政策疊加效應(yīng)帶動(dòng)下，北京南部發(fā)展會(huì)更快更好。對(duì)寫字樓的發(fā)展將帶來更多機(jī)會(huì)。

諾德地產(chǎn)總經(jīng)理?xiàng)钪緩?qiáng)告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：“北京南城正迎來史上最好的發(fā)展時(shí)期，如今的南城開發(fā)如火如荼，在南城眾多開發(fā)政策利好帶動(dòng)下，位于總部基地核心區(qū)的諾德項(xiàng)目已經(jīng)成為標(biāo)桿。其不僅是京南的地標(biāo)和品牌，而且也是北京的地標(biāo)和品牌。”

楊志強(qiáng)表示：“南城的快速發(fā)展為諾德提供了戰(zhàn)略發(fā)展機(jī)遇，我們一定會(huì)扎根南城，依托自身優(yōu)勢(shì)，利用好現(xiàn)有政策，精心打磨，把諾德項(xiàng)目打造成經(jīng)典之作、示范之作、標(biāo)桿之作。從而真正以品質(zhì)去踐行諾德的‘一諾千金，德行天下”。

去庫(kù)存政策下，一線城市房?jī)r(jià)大漲

數(shù)據(jù)顯示，截至2015年10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)增速已連續(xù)21個(gè)月下滑。房屋新開工面積下降13.9%，房企土地購(gòu)置面積同比下降33.8%。商品房待售面積近7億平米，再創(chuàng)歷史新高。

2月22日，財(cái)政部、國(guó)稅總局、住建部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策正式實(shí)施。此舉拉開了2016年中央為房地產(chǎn)去庫(kù)存的大幕。和過去相比，該政策將首套房面積為140平方米以上的，從3%降低至1.5%的稅率征收契稅；二套房契稅則從3%降為1%～2%不等。盡管此政策未將京滬廣深四地納入，但京滬房?jī)r(jià)還是因勢(shì)大漲。

早在2015年11月10日，國(guó)家主席習(xí)近平在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上首次就房地產(chǎn)表態(tài)：“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。”12月18日至21日的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確2016年經(jīng)濟(jì)五大任務(wù)：去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板。

此前，為化解庫(kù)存，2015年3月27日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布通知，將個(gè)人購(gòu)買普通住房免征營(yíng)業(yè)稅年限由“5改2”；8月27日，取消了2006年頒布的“限外令”，允許有資格的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在中國(guó)境內(nèi)買房；10月29日，二胎政策全面放開。還有8次降準(zhǔn)降息、多次調(diào)整住房公積金購(gòu)房政策、全國(guó)42個(gè)城市取消限購(gòu)令等等。

政策強(qiáng)刺激的效果已經(jīng)凸顯，據(jù)2016年1月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，二三線城市房?jī)r(jià)環(huán)比呈上升趨勢(shì)，一線城市漲幅遠(yuǎn)高于二三線城市。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，去庫(kù)存政策對(duì)于促進(jìn)一二線城市房?jī)r(jià)上漲的認(rèn)識(shí)基本一致，其實(shí)無論是從供求關(guān)系、貨幣政策還是市場(chǎng)預(yù)期看，房?jī)r(jià)上漲都是一個(gè)難以動(dòng)搖的市場(chǎng)特征。

諾德地產(chǎn)董事長(zhǎng)王景明對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》說：“中央領(lǐng)導(dǎo)對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存政策決策英明，其有兩層意義。宏觀層面，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)引擎，拉動(dòng)發(fā)展依然不可或缺；微觀層面，去庫(kù)存政策是實(shí)實(shí)在在的民生政策，許多政策的松綁已經(jīng)惠及了無數(shù)購(gòu)房者。因此，去庫(kù)存政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展意義重大，影響深遠(yuǎn)?！?/p>

中金公司研究部2016年預(yù)測(cè)報(bào)告認(rèn)為，2016年一二線城市房地產(chǎn)銷售均價(jià)將上漲10%，隨著新增供應(yīng)下降，未來庫(kù)存去化周期會(huì)進(jìn)一步縮短，寬松的貨幣政策將刺激銷售均價(jià)進(jìn)一步上漲。

前述專家表示，在去庫(kù)存的大背景下，房?jī)r(jià)上漲依然是北京等一線城市未來樓市的主題。諾德三期項(xiàng)目，在一、二期的基礎(chǔ)上，將憑借區(qū)位優(yōu)勢(shì)、品牌實(shí)力和產(chǎn)品品質(zhì)，定會(huì)實(shí)現(xiàn)銷量和價(jià)格的飛躍。

京城出臺(tái)中心城區(qū)禁建令，寫字樓成交單價(jià)不斷創(chuàng)紀(jì)錄

1月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2015年12月70城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，12月份房?jī)r(jià)環(huán)比繼續(xù)上漲，一線城市的房?jī)r(jià)同比平均漲幅遠(yuǎn)高于二三線城市。

據(jù)房產(chǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)北京寫字樓的調(diào)查表明：從2014年第四季度到2015年第三季度，北京寫字樓交易市場(chǎng)形成一道U形線條。從2015年二季度開始，寫字樓銷售市場(chǎng)開始出現(xiàn)反彈，第三季度銷售迎來暴漲。

隨著北京市《新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄》出臺(tái)，北京禁止在中心城區(qū)建寫字樓，寫字樓成交單價(jià)也不斷創(chuàng)造紀(jì)錄。資料顯示，2015年，位于北京市區(qū)四環(huán)內(nèi)的寫字樓均價(jià)在每平米5萬～10萬元以上。朝陽(yáng)區(qū)四環(huán)的駿豪中央廣場(chǎng)均價(jià)10萬元以上/平米，遠(yuǎn)洋萬和公館均價(jià)7.2萬元/平米；而位于五環(huán)的星光視界中心也進(jìn)入3萬元/平米。六環(huán)的寫字樓均價(jià)在2萬元左右/平米。

專家表示，去中心化使非核心區(qū)和熱點(diǎn)近郊區(qū)域的寫字樓迎來更多機(jī)會(huì)，隨著南城開發(fā)政策的落地和北京市政府搬遷等利好消息的影響，豐臺(tái)、通州、大興等地的寫字樓開發(fā)將迎來黃金期，位于豐臺(tái)區(qū)南四環(huán)總部基地的諾德寫字樓項(xiàng)目未來價(jià)格上漲已成定局。

諾德地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：“作為京西南區(qū)域四環(huán)邊上的地標(biāo)綜合項(xiàng)目， 諾德從一開始就受到投資者的熱捧，2011年推出的5A智能寫字樓一上市就被搶購(gòu)一空，2013年推出的京南總部地標(biāo)200米超高建筑又一次引來熱銷，第一天銷售額就達(dá)6億元，這足以說明我們的產(chǎn)品深得人心，頗受市場(chǎng)青睞。在2016年眾多利好政策帶動(dòng)下，諾德寫字樓均價(jià)將步入每平米‘5萬時(shí)代?！?