覃愛(ài)玲

在房地產(chǎn)去庫(kù)存中，如何“精準(zhǔn)調(diào)控”，才能既真正能解決庫(kù)存壓力較大的部分二線城市和三四線城市的地產(chǎn)庫(kù)存，同時(shí)保持一線城市的價(jià)格穩(wěn)定，將成為最大的考驗(yàn)。

2016年春節(jié)的年前年后，中央和地方政府頻頻出臺(tái)各種政策，落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的今年五大工作任務(wù)“去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”之一的去庫(kù)存任務(wù)。首套和二套房首付的降低，鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買(mǎi)房，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅的減少，政策權(quán)威人士對(duì)個(gè)人房貸的力挺等等，都成為社會(huì)將目光重新投向樓市的重要背景。

短短時(shí)間內(nèi)，上海、北京和深圳等一線城市，以及南京和蘇州等熱點(diǎn)二線城市的樓市傳來(lái)量?jī)r(jià)齊漲的消息，一套房?jī)r(jià)格幾十萬(wàn)上百萬(wàn)地跳漲，裹被子徹夜排號(hào)，日光盤(pán)、地王等消息，一時(shí)彌漫坊間。

而大量在人們視線之外、庫(kù)存嚴(yán)重的非熱點(diǎn)地區(qū)的房子，則仍然乏人問(wèn)津。

樓市分化

本次樓市大漲，沿續(xù)了自去年開(kāi)始的樓市分化大潮，今年以來(lái)，愈演愈烈，到了近乎白熱化的程度，即一線城市北上深和強(qiáng)二線城市蘇州南京等地上漲，乃至跳漲，其他三四線以下的城市則波瀾不驚。

據(jù)媒體報(bào)道，上海內(nèi)環(huán)附近一套住宅的業(yè)主在購(gòu)房者看中其房子后，竟一天之內(nèi)連續(xù)跳價(jià)3次，最終價(jià)格比春節(jié)前掛牌的430萬(wàn)元貴了70萬(wàn)元。此外，上海虹口區(qū)一新盤(pán)推出的352套總價(jià)上千萬(wàn)的新房，在一天內(nèi)就被搶光了，銷(xiāo)售額高達(dá)36億元。

北京和深圳的價(jià)格跳漲、一房難求的搶購(gòu)情形，與此類(lèi)似。一些熱點(diǎn)二線城市和環(huán)一線周邊地區(qū)也進(jìn)入了跳漲加搶購(gòu)的模式。

離北京直線距離最近，最受北京“外溢”人群青睞的河北小鎮(zhèn)燕郊，從去年初的每平方米約一萬(wàn)元，上漲到一萬(wàn)五六千以上，一些條件較好的新房報(bào)價(jià)，則已經(jīng)兩萬(wàn)出頭，超過(guò)北京市遠(yuǎn)郊區(qū)的價(jià)格。

在杭州當(dāng)?shù)赜忻姆慨a(chǎn)投資客集中的房地產(chǎn)論壇“19樓”中，年前仍然謹(jǐn)慎并羨慕相鄰的南京和蘇州等地大漲的情緒，年后短短時(shí)間，已經(jīng)出現(xiàn)了“行情很好”的購(gòu)買(mǎi)熱情，從觀望到“出手”的情緒轉(zhuǎn)變明顯。

上海房地產(chǎn)研究院3月2日發(fā)布的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年2月，研究院監(jiān)測(cè)的30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為1100萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31.4%。在傳統(tǒng)春節(jié)淡季的2月，30個(gè)城市的樓市成交量創(chuàng)下7年同期新高。尤其是在月末，很多城市出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房，推高了市場(chǎng)成交量。其中最火爆的是一二線城市。

本已白熱化的“房事”中，傳來(lái)中國(guó)人民銀行自2016年3月1日起下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)的消息。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，層出不窮的刺激政策引起了恐慌，松動(dòng)的信貸讓購(gòu)房者難以期待價(jià)格下調(diào)。

一時(shí)之間，舉國(guó)之下人人談房，熱點(diǎn)城市人人看房。在經(jīng)濟(jì)下行和高速通脹的雙重預(yù)期下，整個(gè)社會(huì)陷入了“為房而狂”的境地。

買(mǎi)房的慌，賣(mài)房的也慌了。在中國(guó)，對(duì)賣(mài)房最著急的，不僅是地產(chǎn)商，還有地方政府。因?yàn)楂@得房地產(chǎn)利潤(rùn)大部分的，即是將高額土地收入和稅費(fèi)納入囊中的地方政府。地方政府為此發(fā)布了各種“去庫(kù)存”的救市政策。

然而，許多庫(kù)存量過(guò)大的三四線城市，仍然沒(méi)有明顯的購(gòu)買(mǎi)跡象。于是，有些地方政府開(kāi)始急了。

以沈陽(yáng)市為例，在庫(kù)存嚴(yán)重和需求不足的壓力下，近日沈陽(yáng)市政府發(fā)文，明確說(shuō)明對(duì)畢業(yè)未滿5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生，可以零首付購(gòu)房。但很快，當(dāng)天夜間，在一片嘩然的輿論之下，這一高校畢業(yè)生購(gòu)房零首付的政策即被叫停。

熱點(diǎn)區(qū)域的恐慌性購(gòu)房和需求不足地區(qū)的急切性救市，冰火兩重天，成為本輪中央“去庫(kù)存”密集政策下的突出現(xiàn)象。

政府出臺(tái)一系列支持購(gòu)房的政策，原本是期待能夠給體量龐大的三四線樓市“去庫(kù)存”，但這些庫(kù)存嚴(yán)重、需求不足城市并未出現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)潮，反而是原來(lái)并無(wú)去庫(kù)存壓力、尤其是一些存在需求不足的一二線樓市，出現(xiàn)了白熱化的“高燒”。

購(gòu)房潮何以出現(xiàn)

減免稅收、降首付等政策，以及中介、開(kāi)發(fā)商和輿論的渲染無(wú)疑是此輪熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲的重要推手。然而，最重要的，無(wú)疑是中央政策部門(mén)傳出的貨幣政策信息。

2015年中國(guó)的M2增長(zhǎng)13.3%，2016年1月M2增長(zhǎng)14%，信貸增長(zhǎng)則高達(dá)2.51萬(wàn)億元，創(chuàng)歷史新高，超過(guò)了“四萬(wàn)億”刺激下的2009年1月。

在剛剛召開(kāi)的G20央行行長(zhǎng)和財(cái)長(zhǎng)會(huì)議上，周小川宣布貨幣政策從“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)健略偏寬松”，并明確表示，中國(guó)的個(gè)人房貸還有非常大的提升空間。

交通運(yùn)輸部部長(zhǎng)楊傳堂近日更表示，今年全國(guó)公路和水路加起來(lái)，預(yù)計(jì)投資規(guī)模達(dá)到1.8萬(wàn)億，加上鐵路投資的8000億，鐵路公路水路共投資2.6萬(wàn)億。

2009年后“四萬(wàn)億”政策下貨幣投放引起的房?jī)r(jià)飛漲，仍然是眼前剛剛經(jīng)歷過(guò)的現(xiàn)實(shí)。經(jīng)過(guò)多年的“房事”沉浮，連最普通的中國(guó)民眾也已經(jīng)明了：作為資產(chǎn)品，房?jī)r(jià)并不僅僅是由供求決定的，而更重要的是貨幣投放的反映。

另一個(gè)重要背景是，在當(dāng)前中國(guó)民間有著大量閑置資本，缺乏優(yōu)質(zhì)的投資渠道。在2015年“股災(zāi)”之后，民眾發(fā)現(xiàn)，在中國(guó)，房子可能仍然是最穩(wěn)妥的投資保值品。于是，部分資金從下跌的股市回流房市。而在全國(guó)樓市整體過(guò)剩的情況下，大部分地區(qū)的樓市已經(jīng)失去投資價(jià)值，一線和強(qiáng)二線城市等具有資源汲取能力或者人口持續(xù)大量流入的地方，成為投資首選—一直流行的說(shuō)法是，“京滬永遠(yuǎn)漲”。

分化，是2015年中國(guó)樓市的最重要特征之一?！赌巷L(fēng)窗》記者關(guān)注的幾個(gè)與購(gòu)房相關(guān)的討論群，雖然人員主要在北京工作，從去年開(kāi)始，討論的都是哪幾個(gè)重點(diǎn)城市的房子值得購(gòu)買(mǎi)，蘇州、南京、杭州，以及佛山、中山等長(zhǎng)三角、珠三角的二三線城市，以及成都、重慶和武漢等區(qū)域性重點(diǎn)城市都是頻頻被討論的熱點(diǎn)。

而天量資金愿意投入到一線房地產(chǎn)的最重要基礎(chǔ)在于，由于在北京、上海和深圳這些地方集聚了中國(guó)最好的就業(yè)、教育和醫(yī)療等基礎(chǔ)條件，使得大量人群集聚，住房需求巨大。很多人為了留在一線城市，都是舉全家之力湊齊首付。

本輪一線城市出現(xiàn)的購(gòu)房潮，還有一個(gè)重要基礎(chǔ)，即是經(jīng)過(guò)上一輪的基本住房需求滿足后，不少城市家庭正處于希望換置更寬敞更新的換房潮中。

樓市熱潮的隱患

急劇上漲的一線城市房?jī)r(jià)造成的社會(huì)心理恐慌，從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，也將對(duì)今后的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生重大影響。

從經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，資金進(jìn)一步“脫實(shí)向虛”，不僅抽取了實(shí)業(yè)發(fā)展所需的資金，抬高地租本身，也將極大地加重接下來(lái)實(shí)業(yè)發(fā)展的成本負(fù)擔(dān)。

金融風(fēng)險(xiǎn)也在加大。在深圳、北京和上海等房?jī)r(jià)高企且市場(chǎng)火爆的一線城市，包括自買(mǎi)自賣(mài)轉(zhuǎn)按揭、眾籌炒房等通過(guò)杠桿手段進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)的現(xiàn)象正在出現(xiàn)。

例如，以某互聯(lián)網(wǎng)公司和其旗下的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)聯(lián)合推出的“首付貸”為例，在無(wú)抵押貸款的情況下，“首付貸”最高可以貸到房屋總價(jià)的20%。其流程是，平臺(tái)把“首付貸”包裝成年化收益率8%～12%的P2P產(chǎn)品，然后對(duì)外發(fā)售。一旦樓市出現(xiàn)任何問(wèn)題，樓價(jià)下跌，那么，這些高杠桿的場(chǎng)外配資將會(huì)極大地加劇波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，引發(fā)極強(qiáng)的連鎖反應(yīng)。

越來(lái)越多的人開(kāi)始擔(dān)心樓市熱潮之后，泡沫會(huì)不會(huì)破滅。在人均收入只有美、日1/10的情況下，北京房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)紐約，上海房?jī)r(jià)將東京遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩下。在房?jī)r(jià)高企的情況下，與其他國(guó)際大都市相比，中國(guó)房子的租金回報(bào)率是相當(dāng)?shù)偷摹?/p>

但是，也許會(huì)如另一些人所預(yù)言，“京滬永遠(yuǎn)漲”。畢竟，中國(guó)的房?jī)r(jià)與很多西方國(guó)家的房屋購(gòu)買(mǎi)資金并不一樣，在那些國(guó)家，主要是單個(gè)家庭憑工資收入積蓄買(mǎi)房，還要同時(shí)保證正常多樣的生活方式，而中國(guó)大城市的買(mǎi)房，許多是集夫妻雙方的家庭資助，幾家人加幾代人的積蓄，來(lái)買(mǎi)一套房子。

從社會(huì)財(cái)富的再分配看，如果人民幣進(jìn)一步貶值，通過(guò)高杠桿投資一線城市，無(wú)疑是保值增值的重要手段，也使得其他無(wú)法參與這種保值行為者的資金進(jìn)一步貶值。

從較長(zhǎng)時(shí)期看，一線城市高昂的房?jī)r(jià)將是影響社會(huì)穩(wěn)定的重要隱患，它不僅固化了原本就越來(lái)越差的社會(huì)階層流動(dòng)，更是把那些在大城市中奮斗的年輕人拋入一種近乎絕望的情緒中。因?yàn)檫@意味著他們中的大部分可能永遠(yuǎn)都沒(méi)有機(jī)會(huì)再在這些大城市安居下來(lái)。尤其是，在中國(guó)，父母所有產(chǎn)權(quán)的房子與孩子所上學(xué)校直接掛鉤，使得成家立業(yè)者不得不將購(gòu)買(mǎi)房屋作為必需品，而非租房居住。

一套房掙幾百萬(wàn)，以及努力工作多少年也不及買(mǎi)一套房的段子，極大地催生了社會(huì)投機(jī)心理。整個(gè)社會(huì)出現(xiàn)了人人談房地產(chǎn)的情形，甚至連“創(chuàng)業(yè)”也成為段子手的笑料。

炒房者興奮，剛需恐懼。尚未買(mǎi)房的，當(dāng)然是最焦慮的一群，生怕價(jià)格飛漲，再也買(mǎi)不起了，或者要花費(fèi)更大的代價(jià)才能買(mǎi)到原來(lái)想買(mǎi)的房子。已經(jīng)買(mǎi)了房的，也并不平靜，別說(shuō)擔(dān)心手頭現(xiàn)錢(qián)的貶值，又希望獲得更大利潤(rùn)回報(bào)，就是手邊并沒(méi)有錢(qián)的，也都躍躍欲試，想通過(guò)各種方式籌集資金，希望也能分一杯高額利潤(rùn)之羹。仿佛我們落入了全民為房狂的境地。

房?jī)r(jià)到底會(huì)漲會(huì)跌，過(guò)去十多年的房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)一直伴隨著不同的爭(zhēng)議，有人從中看到了即將來(lái)臨的貨帀投放下高杠桿搶購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的保值增值，有人看到了如果經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不能改善，可能面臨的長(zhǎng)期資產(chǎn)泡沫。

不同的判斷下，形成了不同的決策和行動(dòng)。一方面是眾多的搶房信息，另一方面，媒體報(bào)道稱，曾經(jīng)風(fēng)靡大江南北的“溫州炒房團(tuán)”，面對(duì)這一輪的“搶房”熱潮，表現(xiàn)得相當(dāng)?shù)ā?/p>

而在這些“搶房”信息中，一個(gè)相關(guān)的信息格外引人注目，即上海人口在2015年出現(xiàn)多年來(lái)少有的負(fù)增長(zhǎng)。盡管有種種解釋?zhuān)J(rèn)為這些流出人口并非購(gòu)房的主力軍，而是與購(gòu)房無(wú)緣的產(chǎn)業(yè)工人或普通外來(lái)務(wù)工者，然而，即使是后者，人口的流出也反映了一地經(jīng)濟(jì)很可能處在下行之中。

一個(gè)必須考慮的現(xiàn)實(shí)是，在經(jīng)濟(jì)下行的情況下，中國(guó)一線城市房地產(chǎn)的價(jià)值將面臨重估的風(fēng)險(xiǎn)。

一線城市的地方政府已經(jīng)開(kāi)始關(guān)注飛漲的房?jī)r(jià)，有意實(shí)行收緊的政策舉措。如深圳市政府表示正在研究采取措施調(diào)控房?jī)r(jià)，其中包括限購(gòu)收緊、首付比例提高、加大土地供應(yīng)等。上海市政府也已出臺(tái)增加中小套型住房供應(yīng)比例的相關(guān)政策等。

但是，“去庫(kù)存”政策剛一啟動(dòng)，除了迎來(lái)一線城市房?jī)r(jià)飛漲，另一大問(wèn)題還在于，它目前并沒(méi)有真正能幫助到急需去庫(kù)存的眾多二線以下地區(qū)。

根據(jù)公開(kāi)信息，漲幅最大的深圳，今年1月新建住宅價(jià)格比去年1月上漲了51.9%。然而，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)研的70個(gè)大中城市中，今年1月有45個(gè)城市價(jià)格同比下跌。這些價(jià)格下跌城市的房子，多半都是庫(kù)存量較大的區(qū)域。

在“去庫(kù)存”的大政策背景下，預(yù)計(jì)2016年中國(guó)房地產(chǎn)的政策面仍將持續(xù)保持寬松。

已經(jīng)資產(chǎn)化的高昂的一線城市房產(chǎn)，和并不缺乏買(mǎi)家的熱點(diǎn)二線城市的房子，在救市大勢(shì)下風(fēng)光無(wú)限，而那些非熱點(diǎn)地區(qū)真正需要解決的樓市“庫(kù)存”，卻少人問(wèn)津，這樣的兩難問(wèn)題到底如何解決，挑戰(zhàn)尚才開(kāi)始。如何“精準(zhǔn)調(diào)控”，才能既真正解決庫(kù)存壓力較大的部分二線城市和三四線城市的地產(chǎn)庫(kù)存，同時(shí)保持一線城市的價(jià)格穩(wěn)定，將成為最大的考驗(yàn)。