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眾說

2016-03-14 21:48
瞭望東方周刊 2016年7期
關(guān)鍵詞:套房新政庫存

首付最低20%,能開啟房市春天嗎

2月2日,人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》,就個人住房貸款政策進行了調(diào)整。首套房首付由原來原則上的25%降為20%,首套房房貸未結(jié)清的家庭,二套房首付調(diào)整為不低于30%。

這被視作政府為推動需求入市,緩解住房存量壓力放出的去庫存新招。新政之下,市場會迎來又一個春天嗎

新政將引燃房價“火藥桶”

謝逸楓(住建部政策咨詢專家、亞太城市房地產(chǎn)研究院院長)

這是2016年部委層面上打響的去庫存“第一炮”。

中央布局去庫存,地方政府發(fā)力配合,這是政策出臺的邏輯前提。經(jīng)過多年高速增長,中國房市已從“增量時代”步入“存量時代”,“去庫存”當(dāng)仁不讓成為2016年中國樓市的關(guān)鍵詞。個人房貸新政及各地政策調(diào)整和中央要求化解房地產(chǎn)庫存,促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的要求相一致。房地產(chǎn)市場有望在一季度迎來新一輪政策寬松。

此番發(fā)布的房貸新政,與2015年的330、930房貸新政、中央“新國六條”去庫存政策是一脈相承的。其意圖是化解房地產(chǎn)庫存危機,支持合理的自住需求。房貸的放松,對促進樓市去庫存具有重大實際作用。

當(dāng)前,地方政府面臨著樓市庫存居高不下的嚴(yán)峻現(xiàn)實。據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示,2015年末,全國商品房待售面積達到7.2億平方米左右,為歷史最高值。其中三四線城市由于自身消化能力有限,面臨的庫存壓力更加明顯。如中國社科院稱,如果想完全消化樓市庫存,需要23個月。

本輪個人房貸新政的效果還是非常值得期待的,將使整體房地產(chǎn)市場產(chǎn)生新的變化,點燃房價“火藥桶”引爆樓市。不過,不要指望三四線城市的房價會出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)暴漲和報復(fù)性反彈行情。

2016年中國房價會繼續(xù)上漲,下降的可能性非常小。一線城市繼續(xù)上漲,二線城市補漲,三四線城市有望逐漸止跌,最后逆轉(zhuǎn)補漲。

下一步可期待的政策包括:交易環(huán)節(jié)稅費進一步調(diào)整、住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、保障房以租代售、組建國家住房銀行、個人房貸利息抵個人稅、降準(zhǔn)、降息、個人房貸證券化等利好政策。

首付降低只是成本延后支付,效果不宜高估

易憲容(青島大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授)

此次房貸新政的新意在于,增加了按揭貸款首付比例的市場化程度。即由以往的千篇一律改為賦予商業(yè)銀行一定的“浮動權(quán)”——通知規(guī)定:“在不實施‘限購措施的城市,居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動5個百分點。”

此舉給予金融機構(gòu)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的彈性空間,也對其市場預(yù)判、風(fēng)險管理、資產(chǎn)配置以及利率定價能力提出了更高要求。

其二,通知規(guī)定:“對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房,最低首付款比例調(diào)整為不低于30%?!贝颂帍娬{(diào)的是,房地產(chǎn)的投資屬性將更多讓位于消費屬性。

今年的房貸新政對房地產(chǎn)市場影響會多大?能在多大程度上起到去庫存的效果?

不可高估。

一來,房貸新政對購房需求旺盛的一線城市不適用,因此無法起到降低這些城市的購房準(zhǔn)入門檻,增加房地產(chǎn)市場投資投機需求的作用。

二來,在住房供應(yīng)相對過剩的三四線城市里,房貸門檻的降低確實有助于部分臨近支付邊界的 住房購買者進入市場,但這也是比較極端的情況。潛在購房者能夠進入市場還得看房價。房價是引誘投資需求增加最為重要的因素。

就目前中國市場的情況來看,住房嚴(yán)重過剩是不爭的事實,特別是在三四線城市。要實現(xiàn)去庫存,僅靠降低首付收效甚微。首付的降低僅是把購房者進入市場的準(zhǔn)入條件降低了,卻沒有降低購房的成本,只不過成本延后支付而已。

這對收入前景不是太好的三四線城市的居民來說,吸引力不太大。

杠桿只是加速器,無法影響基本面

齊俊杰(銀庫金融 副總裁)

現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場,特別是非限購城市,面臨一個大問題:房子太多,根本賣不掉。庫存的去化周期本就一般在2~3年以上,銷售量還在逐年下降,換句話說實際的去化周期會更長。

房子賣不掉,開發(fā)商就收不回資金,收不回資金他就不買地,地方政府也就沒有財政收入來源,所以從上到下都著急。

當(dāng)供給和需求不平衡,就要用杠桿調(diào)節(jié):供大于求,價格下跌,我讓你分期付,給你提供貸款;相反,供不應(yīng)求時,我搞限購,限價抑制需求,也能讓價格穩(wěn)定。

但杠桿只是加速器,起不到?jīng)Q定方向的作用,也不會影響基本面。杠桿之下也許非限購城市的樓市會有一些躁動,但能持續(xù)多久?一個月?半年?然后呢?

樓市跌下來的殺傷力要比股市慘烈。

現(xiàn)在,之所以一線城市的房價還會漲,主要是有人供血,二三四線的流動性,源源不斷地涌向一線城市,大家以為這樣能避險。這就跟在股市深度波動時以為買入藍籌股長期投資,不會下跌太多的心態(tài)一樣。殊不知,藍籌股熊起來,時間更長,跌幅更大。

其實,只要尊重市場和價值規(guī)律,中國的很多問題都能迎刃而解。畢竟市場體量在那擺著,消費能力也絕非其他國家可以相較,但就怕折騰。好比本來是個感冒,折騰來折騰去發(fā)燒了,然后不休息繼續(xù)折騰,而后是肺炎,更嚴(yán)重的就是肺癌。

去庫存還得靠改善性和投資性需求

韓爽(華夏銀行北京分行職員)

去庫存確實很重要。它既關(guān)乎社會資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的平衡,又事涉宏觀經(jīng)濟的調(diào)整和房地產(chǎn)行業(yè)的“煥活”。但有一個問題,當(dāng)以去庫存為目的的首套房首付降至20%時,購房人會不會增加?

首付門檻降低對剛需人群到底是貴如油的“及時雨”還是“蜻蜓點水”難起波瀾?智者見智。

據(jù)測算,以首套房100萬元、貸款20年的房子為例,目前普遍享受85折的優(yōu)惠利率4.165%,之前最低首付30%,需要30萬,月供為4303元,20年累計支付利息為33.27萬元。而如果首付最低能降至20%,只需要20萬元,但每月月供增加到4918元,累計利息增至38.02萬元。

兩相對比,有人認(rèn)為,萬事開頭難,而未來收入會提高,積蓄會增加,應(yīng)對起來自然更從容些;但也有人認(rèn)為降低首付,購房者并未占到便宜,因為還款壓力變大、支付利息更多、成本并未降低只是延后支付。

如果不能真正激發(fā)剛需的購買力,那旨在實現(xiàn)二三四線城市去庫存的房貸新政就是雞肋,首套房首付降至20%甚至更低亦是舍本逐末。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),中國農(nóng)民工在城鎮(zhèn)的自購房占比只占農(nóng)民工總數(shù)的1%,這說明他們沒有剛性的城鎮(zhèn)住房需求嗎?非也,只是當(dāng)前的房價水平并不是中低收入群體可以接受的,即便有房貸新政“護駕”勉強入市,一旦失業(yè),就將面臨斷供風(fēng)險。

所以,接下來的去庫存政策,更要在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)布局上著力,同時加快落實戶籍改革。此外,當(dāng)前真正有實力消化庫存的力量是二套改善性需求和投資性需求。

一個積極的信號是,2015年中央經(jīng)濟工作會議提出,要發(fā)展住房租賃市場,鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房,成為租賃市場的房源提供者,鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。

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