孫子鈞

廣州城建職業(yè)學(xué)院

房地產(chǎn)估價方法在應(yīng)用中的問題及方法改進研究

孫子鈞

廣州城建職業(yè)學(xué)院

房地產(chǎn)市場需求的多樣化帶動了房地產(chǎn)估價市場的發(fā)展，評估目的的不同，評估對象的不同，就導(dǎo)致了評估方法的不同。每一種評估方法都有其特定的適用條件和適用范圍，因此進一步加強對其的研究非常有必要。隨著社會及經(jīng)濟的發(fā)展，估價對象范圍逐漸擴大化，狀況復(fù)雜化，原有房地產(chǎn)評估方法在實踐應(yīng)用中的問題逐漸凸顯，因此需要采取有效的措施進行優(yōu)化，從而使估價結(jié)果的可信度得到提高?；诖吮疚姆治隽朔康禺a(chǎn)估價方法在應(yīng)用中的問題及方法改進。

房地產(chǎn)估價方法；應(yīng)用；問題

1 房地產(chǎn)估價方法研究的必要性

1.1 可以促進房地產(chǎn)括價行業(yè)健康發(fā)展

客觀、公平、公正是房地產(chǎn)評估的基本原則，房地產(chǎn)估價方法的正確運用能夠有效保證房地產(chǎn)估價結(jié)果的客觀、公正、公平，并有助于保障房地產(chǎn)市場秩序的穩(wěn)定，實現(xiàn)這一切的基礎(chǔ)是房地產(chǎn)估價形成專業(yè)化、制度化、程序化的標(biāo)準(zhǔn)體系。

1.2 可以使房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)括價師在從業(yè)中規(guī)遵風(fēng)險

房地產(chǎn)價值評估的專業(yè)性、科學(xué)性、特殊性要求房地產(chǎn)估價師具備較高的綜合素質(zhì)，一方面是要研究掌握科學(xué)的估價方法理論體系，另一方面要將研究成果運用到房地產(chǎn)評估的實踐工作之中，從而有效地指導(dǎo)實踐活動。房地產(chǎn)估價師通過對估價方法理論的研究，可以積累豐富估價理論知識，提高估價理論水平，提高估價結(jié)果的客觀公正性，降低房地產(chǎn)估價師的從業(yè)風(fēng)險。

1.3 可為促進國民經(jīng)濟整體健康運行和可持續(xù)發(fā)展提供的重要經(jīng)濟信息

房地產(chǎn)估價與每個人的生活息息相關(guān)。它既是每個家庭的固定資產(chǎn)，也是我們物質(zhì)生活和精神生活的基本保障。在一國總財富中，房地產(chǎn)往往占60%-70%，同樣房地產(chǎn)也是家庭財產(chǎn)的主要部分。在我國現(xiàn)階段市場經(jīng)濟中，最大限度的財產(chǎn)整合以及資產(chǎn)的合理優(yōu)化都是各行各業(yè)和每個家庭面臨的切身利益與長遠(yuǎn)發(fā)展需要解決的客觀問題。最大限度地對我國房地產(chǎn)進行綜合全面的評估，優(yōu)化資源，整合投資環(huán)境，對于政府部門的宏觀經(jīng)濟調(diào)控和微觀經(jīng)濟調(diào)整都具有十分重要的意義。房地產(chǎn)估價方法的研究，可以為國民經(jīng)濟整體健康運行和可持續(xù)發(fā)展提供的重要經(jīng)濟信息和科學(xué)合理的依據(jù)，為國民經(jīng)濟的良性循環(huán)發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

2 房地產(chǎn)估價方法在應(yīng)用中的問題

2.1 難以準(zhǔn)確的選取恰當(dāng)?shù)目杀葘嵗?/p>

選取可比實例是市場法估價中非常重要的一步，如果可比實例選取的不恰當(dāng)，那么估價結(jié)果無法體現(xiàn)待估房地產(chǎn)的真實價值。而在現(xiàn)實生活中，由于房地產(chǎn)市場在不斷發(fā)展，可供選擇的交易實例也越來越多，但是可比實例的選取卻沒有一個客觀的標(biāo)準(zhǔn)，而是基本依靠估價人員的主觀判斷，這樣估價人員的專業(yè)與否會在無形之中影響最終的結(jié)果，使評估價格偏離市場價格。另外，有些估價人員為了圖方便，直接從二手房網(wǎng)站或某些相關(guān)網(wǎng)站選取可比實例，但這些數(shù)據(jù)中有些并不是真正的成交價格，這樣會直接影響估價結(jié)果的準(zhǔn)確性。

2.2 收益法在應(yīng)用中存在的問題分析

運用報酬資本化法進行估價，需要預(yù)測估價對象的未來凈收益。在實際估價中，如何求取凈收益確是一項非常棘手的工作。針對不同的估價對象及經(jīng)營方式，在求取凈收益時應(yīng)從收入中扣除哪些費用、不扣除哪些費用。未來的凈收益到底是保持不變還是呈一定數(shù)額遞增或遞減或是呈一定比例遞增還是遞減或者是其他的不穩(wěn)定情況，這完全依賴估價師對某一區(qū)域市場的分析及判斷的準(zhǔn)確性。因而，對未來凈收益的預(yù)測帶有極大的主觀性，不同的估價師由于自身的經(jīng)驗及分析市場的能力有所不同，其結(jié)果必將有明顯的差異。

2.3 成本法在應(yīng)用中存在問題分析

在房地產(chǎn)成本費用的構(gòu)成中，最為關(guān)鍵的土地取得成本和開發(fā)利潤受到市場的影響較大，隨房地產(chǎn)市場而變動。而建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費等項目受市場影響具有一定的滯后性，短期內(nèi)不會因房地產(chǎn)市場價格的變化而波動。因此在成本確定的時會造成成本估算的誤差，從而影響估價結(jié)果。此外，成本法沒有將一些無形或非成本因素的影響價值考慮到成本中去。

3 房地產(chǎn)估價方法在應(yīng)用中的問題以及改進

3.1 準(zhǔn)確的選取可比實例

因此，應(yīng)從以下兩個方面注意可比實例的選?。旱谝?，盡可能的排除估價人員主觀因素的影響，在對同一房地產(chǎn)進行估價時，由至少3名估價人員共同確定可比實例的最終選擇，確保選取的可比實例能較真實的反映待估房地產(chǎn)的價值。第二，房地產(chǎn)估價行業(yè)可以設(shè)立專門的信息部門，建立規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的信息庫，有助于估價人員從中獲取需要的交易實例和市場信息，為可比實例的選擇提供詳實、準(zhǔn)確、及時的數(shù)據(jù)平臺。

3.2 收益法估價方法改進

因此，估價人員在確定凈收益的時候一定要弄清楚收益的主要來源方式，要根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化采用正?？陀^的凈收益，不能為了方便根據(jù)市場本應(yīng)是采用不斷遞增的凈收益，而采用年凈收益不變的公式進行計算，多查詢相關(guān)類型房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，客觀合理的確定凈收益。在報酬率確定時，可以采用市場法求取，至少要有三個估價人員取不少于五個案例資料，運用累加法求取，把人為造成偏差的風(fēng)險降到最低。

3.3 成本法改進

在運用成本法進行房地產(chǎn)估價時，可引入價格修正的方法，在積算價格基礎(chǔ)上引入相應(yīng)的價格調(diào)整系數(shù)，根據(jù)受市場狀況的影響程度對不同的因素進行價格修正，價格調(diào)整系數(shù)的確定方法可按照市場法中的方法確定。此外，成本法還需要考慮更多外界因素的影響，尤其是將無形或非成本因素的影響價值化。

總之，我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展到現(xiàn)在日益成熟，隨之而來的與房地產(chǎn)相關(guān)各類服務(wù)也在不斷壯大，行業(yè)規(guī)范和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)逐年提升，房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)范圍也越來越廣。由于房地產(chǎn)估價服務(wù)的不斷需要，房地產(chǎn)估價活動也將持續(xù)進行。我國房地產(chǎn)評估行業(yè)興起時期較晚，房地產(chǎn)估價理論更在不斷完善更新中，因此其也存在很多問題，因此需要采取有效的措施進行優(yōu)化，從而提高評估的準(zhǔn)確性。

[1]李恒俊.基本評估方法在綜合用途房地產(chǎn)估價中的組合應(yīng)用研究[D].遼寧大學(xué)，2014.

[2]黃明峰.房地產(chǎn)項目評估方法應(yīng)用與改進研究[D].華僑大學(xué)，2013.

[3]蘇蕾蕾.房地產(chǎn)估價中成本法的改進研究[D].武漢理工大學(xué)，2014.