王國力，葛丹華（.遼寧師范大學城市與環(huán)境學院，遼寧大連6029；2.東北財經大學，遼寧大連6025）

大連市房地產開發(fā)資金來源與價格波動關系研究

王國力1，2，葛丹華1
（1.遼寧師范大學城市與環(huán)境學院，遼寧大連116029；2.東北財經大學，遼寧大連116025）

基于大連市當前快速上漲的房價問題，根據(jù)大連市2004-2012年房地產開發(fā)資金來源與房地產價格數(shù)據(jù)，在利用ADF法對各個時間序列數(shù)據(jù)進行檢驗的基礎上，運用Granger因果關系檢驗模型對大連市房地產開發(fā)資金來源變動與房價變動之間的因果關系進行分析，并運用灰色關聯(lián)度方法對與房價有顯著Granger因果關系的資金來源之間的關聯(lián)度進行實證研究。研究結果顯示：利用外資與房價的變化并沒有直接的因果關系，大連市房地產是以其他資金來源為主，國內貸款和自籌資金對總的資金開發(fā)來源的影響處于同一水平。

房地產開發(fā)資金來源；房地產價格；Granger因果關系檢驗；灰色關聯(lián)度

1　問題的提出與文獻評述

房地產價格不但關系到國家經濟的健康穩(wěn)定發(fā)展，而且與人們的利益切實相關［1］。自上個世紀90年代國家出臺了一系列關于住宅商品化和鼓勵房屋消費的政策以來，我國房地產市場呈現(xiàn)出較快的增長勢頭，然而在發(fā)展過程中也帶來了房價快速上漲的問題。

目前，經濟學和房地產學界的專家學者們分別從土地價格、外資、銀行信貸、貨幣金融政策及宏觀經濟政策與房地產價格之間的關系角度進行研究。（曾向陽，張安錄；趙賀［2］；劉琳，劉洪玉［3］）等從地價與房價關系角度研究，曾向陽，張安錄［4］得出：地價的增長是相對平穩(wěn)的，并且短期內對房價有顯著的影響，在長期，對房價無顯著影響；柴婷昱［5］劉莉亞［6］的結論是：大量境外資金流入國內房地產市場，推動房價上漲，影響我國房地產市場的健康發(fā)展，對豪華住宅價格指數(shù)上升起到的作用尤其顯著；郭娜和梁琪［7］與劉楊梅和徐鄧耀［8］研究發(fā)現(xiàn)銀行貸款周期與房地產發(fā)展周期之間存在互動關系，金融信貸直接刺激我國房地產業(yè)的飛速發(fā)展；（韓冬梅，屠梅曾；劉莉亞，蘇毅［9］；梁云芳，高鐵梅［10］）韓冬梅，屠梅曾等［11］認為貨幣政策能有效地調控房地產市場，可通過貨幣政策手段控制房地產市場過熱及抑制房價泡沫，上述分析僅側重二者之間的短期靜態(tài)影響，并未從長期動態(tài)影響的角度分析；（劉琳，岳國強，劉立民［12］；沈悅，劉紅玉［13］）劉琳，岳國強［14］表示：房價的真實上漲與宏觀經濟基本面之間有密切聯(lián)系。對于房價與宏觀經濟之間的關系只用定性方法分析，這樣的研究結果僅從相關性的角度對房地產市場提出政策性建議，是片面的。

上述研究雖對宏觀調控房地產市場提供了一定的理論依據(jù)，但仍不能解決在當前房地產政策調控下大連房價仍持續(xù)走高的問題。顯然，影響大連房價的因素還有很多，所以有必要研究大連房地產投資來源的結構。本文即是在上述研究基礎上，考慮區(qū)域間特殊性導致的發(fā)展差異，探討大連市房地產資金來源與房價之間的關系。

2　數(shù)據(jù)來源與處理

本文利用從《大連市統(tǒng)計年鑒》整理出的2004-2013年各年房地產業(yè)中的國內貸款、利用外資、自籌資金和其他資金來源及房地產價格的時間序列數(shù)據(jù)構建相應指標。運用單位根檢驗法檢驗時間序列指標的平穩(wěn)性，并通過格蘭杰因果關系檢驗模型［15］分析房地產開發(fā)資金來源與房價之間的因果關系。

因原始數(shù)據(jù)中房地產資金來源中債券未發(fā)行過，且僅2004年有國家預算內資金，因此將二者并入其他資金來源。為便于比較，將國內貸款、利用外資、自籌資金及其他資金來源均除以房地產銷售面積，可以計算出單位銷售面積所分攤的投資額，并通過這四個變量分析大連市房地產資金來源與房地產平均銷售價格間的關系。

3　計量檢驗

本文運用Granger因果關系檢驗模型分析大連市房地產開發(fā)資金來源與房地產價格之間的因果關系。格蘭杰因果檢驗用于檢驗經濟變量之間的因果關系。在對時間序列進行分析時，傳統(tǒng)上要求數(shù)據(jù)是平穩(wěn)的，但現(xiàn)實經濟中的時間序列大多是非平穩(wěn)的，而用非平穩(wěn)變量進行回歸分析則降低了檢驗的功效，結果往往是虛假回歸問題的出現(xiàn)。

3.1單位根檢驗

為避免用非平穩(wěn)時間序列直接進行因果關系分析而導致偽回歸問題的產生，本文運用ADF檢驗法對房地產開發(fā)資金來源各指標及房價的變動量的平穩(wěn)性進行檢驗。檢驗結果顯示：原始序列含有單位根，而一階差分后的各項指標均為平穩(wěn)序列，不需要再進行協(xié)整檢驗，可以直接進行Grange因果關系檢驗。

3.2Grange因果關系檢驗

在對變量進行單位根檢驗之后，利用EViews 8.0軟件對大連市房地產開發(fā)資金來源各項指標與房價做Granger因果關系檢驗，檢驗滯后階數(shù)取1。

檢驗結果表明：AFI的變動與房價變化的伴隨概率為0.8500，不能拒絕原假設，因此，利用外資的變動與房價的變化之間不存在直接的因果關系；而ADL 和AAF的變動與房價變化的伴隨概率分別為0.0900 和0.0861，二者的伴隨概率均小于0.1，拒絕原假設，因此在10％顯著水平下成立；自籌資金的變動與房價變動的伴隨概率為0.0004，小于0.05，所以在5％顯著水平下成立。

3.3灰色關聯(lián)度

灰色關聯(lián)法，是根據(jù)因素之間發(fā)展趨勢的相似或相異程度，作為衡量因素間關聯(lián)程度的一種方法。在系統(tǒng)發(fā)展過程中，若兩個因素變化的趨勢具有一致性，即同步變化程度較高，則認為二者關聯(lián)程度較高；反之，則較低。其計算和分析方法如下：

（1）第一步：原始資料的初始化處理。

（2）第二步：計算絕對差。

（3）第三步：計算關聯(lián)系數(shù)。

（4）第四步：計算關聯(lián)度。

（5）第五步：判定主要影響因素。

根據(jù)計算方法的步驟順序，經初始化、計算絕對差、關聯(lián)度和關聯(lián)系數(shù)等步驟，完成了關聯(lián)系數(shù)計算表的計算，計算出關聯(lián)度結果為：r01=0.7998，r02=0.7725，r03=0.8585。

由關聯(lián)度數(shù)值得出：三種資金開發(fā)來源對總資金開發(fā)來源關聯(lián)程度的排列順序為：其他資金來源、國內貸款、自籌資金。

4　結論與討論

4.1結論

4.1.1通過Grange因果關系檢驗我們可以看出：利用外資并不是導致大連市房價上漲的原因。由于之前我國的房地產市場投資過旺，境外資金大量涌入成為導致房價上漲的主要原因之一。所以我國在2006年出臺了“外資限炒令”，對境外資金投資我國房地產做出了限制，這也是大連房地產資金來源中境外資金比例較低的原因。

4.1.2通過Grange因果關系檢驗可以得出：國內貸款、自籌資金和其他資金來源的變動是引起大連市房價持續(xù)攀升的主要原因。大連房地產開發(fā)資金主要來源由國內貸款，自籌資金和其他資金來源三大項構成，大連這種以國內貸款為主，幾乎沒有股權方式融資的資金來源特點非常明顯。在改革開放和金融危機的雙重影響下，民間資本發(fā)展壯大，由于房地產缺乏投資來源，大量的民營資本紛紛涌入房地產業(yè)，從而推動房價持續(xù)上漲。

4.2討論

4.2.1合理引導民間資本流向

企業(yè)自有資金和其他資金來源是導致大連市房價上漲的重要原因。由于近年民間資本大量涌入大連市房地產市場，其又對加劇房價上漲產生極大影響，因此，政府應合理引導民間資本向其他行業(yè)投資，如投資回報相對較高且經營較穩(wěn)定的高新技術企業(yè)，當然還要解決公平競爭和市場準入問題的體制上的障礙。這就需要國家制定相應的政策，積極鼓勵民間資本向高科技領域方向投資。

4.2.2加強相關部門的監(jiān)管和協(xié)調作用

近幾年國家不斷出臺關于房地產開發(fā)融資的相關政策，盡管在這種市場背景下，國內銀行貸款仍是大連市房價上漲的主要原因之一，這也充分說明大連市對于限制銀行過度貸款給房地產業(yè)的政策并未全面實施，大部分房地產企業(yè)所依的融資方式仍然是銀行貸款。因此，銀行應提高對房地產開發(fā)企業(yè)資質和自有資金的要求，在房地產開發(fā)商貸款時，應加大對其各方面資質審查的力度進而限制自有資金或資質低的房地產企業(yè)貸款，避免因房地產業(yè)開發(fā)泛濫而引發(fā)的房價飛速上漲問題。

4.2.3加強國家宏觀調控，加強住房保障體系

未來深化住房制度改革方向的主要出發(fā)點應為滿足新市民住房需求，主要方向為建立購租并舉的住房制度。正視城中村在城市發(fā)展過程中對滿足租房需求的作用，實現(xiàn)有序規(guī)范化升級，開展城中村合作改造租賃公寓試點等。

［1］王嵩.大連市房地產價格影響因素研究［D］.碩士學位論文，大連理工大學，2011.

［2］趙賀.中國城市土地利用機制研究［M］.北京：經濟管理出版社，2004：37-38.

［3］劉琳，劉洪玉.地價與房價關系的經濟學分析［J］.數(shù)量經濟技術經濟研究，2003（7）：27-30.

［4］曾向陽，張安錄，基于Granger檢驗的地價與房價關系研究［J］.中國土地科學，2006，20（2）：57-61.

［5］柴婷昱.論國際熱錢對我國房地產和股票價格的影響與對策［J］.商業(yè)時代，2011（35）.

［6］劉莉亞.境外“熱錢”是否推動了股市、房市的上漲—來自中國市場的證據(jù)［J］.金融研究，2008（10）.

［7］郭娜，梁琪.我國房地產市場周期與金融穩(wěn)定—基于隨機游走濾波的分析［J］.南開經濟研究，2011（4）.

［8］劉楊梅，徐鄧耀.房地產融資渠道多元化探析—基于我國金融信貸與房地產融資的實證分析［J］.生態(tài)經濟，2006（2）.

［9］劉莉亞，蘇毅.上海房地產價格合理性研究［J］.經濟學季刊，2005（3）：753-768.

［10］梁云芳，高鐵梅.房地產市場與國民經濟協(xié)調發(fā)展的實證分析［J］.中國社會科學，2006（3）：74-84.

［11］韓冬梅，屠梅曾，等.房地產價格泡沫與貨幣政策調控［J］.中國軟科學，2007（6）：9-17.

［12］劉立民.房地產價格的形成與決定—兼議北京房價為何居高不下［J］.城鄉(xiāng)建設，2002（5）：24-25.

［13］沈悅，劉洪玉.房地產價格與經濟指標的關系研究［J］.價格理論與實踐，2002（8）：20-22.

［14］劉琳，岳國強.宏觀經濟背景與房地產價格上漲［J］.中國財經導刊，2005（21）：18-19.

［15］肖玲，占孫福.房地產價格與通脹關系實證研究［J］.商業(yè)時代，2008（32）.

（2016-05-21收稿劉曉佳編輯）

Study on the relationship between the source of funds and the price fluctuation of real estate development in Dalian City

WANG Guo-li et al
（1.Collage of Cities and Environment，Liaoning Normal University，Dalian 116029；2.Dongbei University of Finance and Economics，Liaoning Dalian 116025，China）

Based on Dalian，the rapid rise in prices，according to Dalian city 2004-2012 real estate development，sources of funds and real estate price data，in the inspection of all the time series data using the ADF method based，using Granger causality test model analysis of the causal relationship between large city real estate development funds source and house price changes，and the use of gray correlation degree method of prices and a source of funds for the significant Granger causality between the association degree of empirical study.The results showed that:the utilization of foreign investment and the price changes and there is no direct causal relationship，the Dalian City real estate is dominated by other sources of funding，the effect of domestic loans and self financing of total development funds sources in the same level.

real estate development fund source；real estate price；Granger causality test；grey relational degree

F293.3

A

1003-7853（2016）03-0004-03

王國力，遼寧師范大學城市與環(huán)境學院。