春節(jié)之后，一線城市房價跳空高開，且仍在上漲趨勢中。房價再次取代股市成為全民關注和熱議的話題。突然上漲的一線城市房價就如驟然抬升的貼現(xiàn)率，給本已改觀的資產預期蒙上了一層不確定性，未來房市將何去何從？

李迅雷：房價下跌還會遠嗎？

過去，房價上漲是人口現(xiàn)象，與城市人口的不斷增加和大城市人口更加集聚有關。如今，人口流入城市的數(shù)量大幅減少，只有貨幣增量在大幅增加。故這些年的房價與2015年的股價一樣，似乎都是貨幣現(xiàn)象，或“水?！毙星?。

目前，上海、北京的房價已經(jīng)接近紐約或東京的水平，不排除超越。原因可能在于富人階層的人數(shù)和財富總額超過紐約或東京。此外，中國的大城市化進程還沒有結束，大東京的GDP占日本的30%，人口占比也接近30%，紐約的GDP也要占美國的10%左右，人口占8%左右。而上海與北京的人口占全國人口均不到2%，GDP占比也不足4%。

但對于其他三、四線城市而言，貨幣現(xiàn)象就不會陽光普照了。這與過去3年的股市類似，創(chuàng)業(yè)板指數(shù)漲了3倍，而上證綜指卻只漲了50%左右。因為人口不再流入，貨幣主要流向一、二線城市。

因此，如果買房加杠桿，也要加在一線城市，或杭州、廣州等有錢人多的二線城市，或賭限購未放開，或賭資金還在集聚。

但既然是貨幣現(xiàn)象，那么，2015年股市的教訓就應該吸取，千股跌停對于加杠桿的投資者而言，慘不忍睹。這些熱錢說來就來，說走就走。因此，貨幣現(xiàn)象就是泡沫現(xiàn)象。股市沒有盈利支撐，房價則沒有人口支撐。

房地產市場已經(jīng)走了16年牛市，這個牛市多延緩一年，下跌的概率就增加一點。美國的房地產投資增速見頂是2000年，房價2006年開跌，次貸危機2008年爆發(fā)。中國的房地產投資增速2010年見頂（33%），房價下跌的時間恐怕也不會滯后太久吧？

孫建波：下滑拐點到來，買房需謹慎

一線城市房價暴漲，整體要看清三個因素。第一，貨幣因素，即人民幣貶值預期和中國國內物價通脹預期，在沒有別的資產可以保值的情況下，唯有搶房子。第二，社會在分層，城市也在分層，好城市、好區(qū)域的房價上漲得更快。第三，從全社會角度來看，建筑業(yè)處于下滑的拐點上，建筑量會下滑50%以上，所以未來三年我不建議大家搶房子，因為人民幣貶值和通貨膨脹都是可控的，不會出現(xiàn)惡性情況，建筑業(yè)的崩盤卻幾乎是必然的。

從經(jīng)濟周期的角度來看，我對經(jīng)濟是非常悲觀的。如果說一定要買房子，必須考察城市規(guī)劃和商業(yè)圈前景。中國社會開始分層，在一個危機到來之前瘋狂買房子非明智之舉，無論是好的區(qū)域還是不好區(qū)域，房價將來是一定會下跌的。不過，好的區(qū)域跌下去后在下一輪繁榮當中又漲得更高；壞的區(qū)域在今后的每一輪周期中逐漸被遺忘，商圈的價值在不斷凝聚。

在瘋狂當中，不管區(qū)域多好，都會面臨下滑風險，根據(jù)2014和2015年的數(shù)據(jù)，中國建筑總量明顯處于頂部拐點，未來5年，全社會建筑總量將會有50%以上的下滑，經(jīng)濟將會承受較大的壓力。在下滑拐點到來時，買房還是要謹慎。

閻常銘：房地產大周期并未見頂

房地產真正的本質是貨幣現(xiàn)象，人口、年齡、結構、人均居住面積、房價收入比都不能決定大的周期。美日等國的走勢都表明貨幣、資金才是真正決定地產長短周期的決定性因素。

房地產基本面走勢基本由貨幣政策所主導，行政調控政策是不會主導的。行政調控政策更多是在短期形成對基本面的沖擊，長期來看則與基本面主導的因素基本擬合，也就是說行政調控政策實際效果從中長期來看是比較小的。大周期沒有見頂，小周期只要貨幣持續(xù)放水，房地產市場就必然持續(xù)上行，而且一線和核心二線城市必然表現(xiàn)更好。

貨幣寬松背景下， 2016年年初貨幣大幅度發(fā)放，必然有相當部分進入房市。從歷史數(shù)據(jù)來看，金融屬性較強的區(qū)域必然表現(xiàn)更為強勁。一線城市土地供給相對有限，基本面持續(xù)向上不能在量上有更多的體現(xiàn)，就必然體現(xiàn)在價格上。

至于美元加息周期對房地產市場的影響，研究表明，美元加息周期確實會對一些國家房地產市場有一定的負面影響，但主要是資本賬戶完全開放的國家和地區(qū)。歷史案例表明，對于資本賬戶相對封閉的國家，影響很小。這也是為什么香港地區(qū)房價會跌，但是中國一線城市房價持續(xù)上漲的原因。因為這是兩個不同資本賬戶下的資產，不存在價格聯(lián)動的基礎，地域上的連接是沒有任何指向意義的。

郭磊：房地產是最大的供給側

對于中國經(jīng)濟增長模型來說，一個共識是明顯的約束在供給端。但最大的供給端約束并非產能過剩，而是要素成本。要素成本上升速度快于國民收入增長，則增長紅利會快速收斂，中國經(jīng)濟會逐漸面臨不能承受之重。

有人可能把要素成本歸罪于工資問題，但實際上，中國的工資收入增長只略高于GDP，且其中很大程度上是劉易斯拐點的推動。遠遠高于GDP增速的，是土地價格和地價成本。

中國經(jīng)濟的一個特點是：在歷次通縮周期中，地價和房價都未能有效調整，其中在多數(shù)情況下都是剛剛開始的調整周期被地產刺激政策打斷，于是房產似乎變成了一種帶有“floor”的金融衍生品。這種經(jīng)驗對于居民資本配置來說，便形成了“房價只會漲不會跌”的印象，居民對于房產的投資和投機習慣根深蒂固。于是，房產帶有更多金融產品屬性，其價格彈性變得比一般供需決定的產品會更高。地方政府基于土地出讓金收益和財政考量，亦樂得見房價上漲。房價作為經(jīng)濟的上游成本被越推越高，逐漸成為經(jīng)濟之踵。

高房價不僅會封殺制造業(yè)空間，更可憂的是會阻礙轉型和創(chuàng)新。除此之外，其所蘊含的金融風險亦不容小覷。此輪一線城市房價暴漲之后，深圳、上海等城市核心地段的房價市盈率從70倍左右進一步推高至80-100倍。在政策推動去庫存的背景下，杠桿率又進一步提高。而且，由于居民存在房價會繼續(xù)上漲的普遍預期，除了按揭貸款之外，部分消費貸款、P2P產品甚至民間借貸都參與到購房融資環(huán)節(jié)，其中的金融風險在逐步加大。

房地產是最大的供給側。只有把地產端的成本和投機預期降下來，中國經(jīng)濟的金融風險和系統(tǒng)性風險才會實質性降低；中國制造的成本端才能改善，未來才能實現(xiàn)沒有資產價格壓力、低泡沫化的增長；創(chuàng)新意識和企業(yè)家精神才有生存土壤，大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新才會成為現(xiàn)實。