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這么多房子，究竟怎么賣

可以說，當(dāng)不同地區(qū)之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異、公共服務(wù)差異、社會(huì)公平差異等等不均衡體在適齡勞動(dòng)力的流動(dòng)決策中得到體現(xiàn)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也就繼承了這種不均衡。

數(shù)據(jù)顯示，房庫存去化周期高達(dá)23個(gè)月。這種“很多人沒房”與“很多房沒人”并存的現(xiàn)實(shí)困境，對(duì)于正處于城鎮(zhèn)化加速進(jìn)程中的中國(guó)，可謂是一筆甜蜜的負(fù)擔(dān)。

樓市之困

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至去年11月末，商品房待售面積69637萬平方米。但實(shí)際的庫存口徑遠(yuǎn)超于此，根據(jù)平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉的測(cè)算，全國(guó)樓市庫存將高達(dá)90億平方米。

另據(jù)審計(jì)署日前發(fā)布的“穩(wěn)增長(zhǎng)促改革調(diào)結(jié)構(gòu)惠民生防風(fēng)險(xiǎn)政策措施貫徹落實(shí)跟蹤審計(jì)結(jié)果公告”顯示，有5個(gè)省市被查出已建成5.75萬套保障性住房閑置。“個(gè)別地區(qū)的保障房建成后，由于項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施不完善達(dá)不到入住條件、符合條件的申請(qǐng)入住戶數(shù)不足等原因形成閑置?！眹?guó)家審計(jì)署相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

據(jù)介紹，此次被點(diǎn)名的地區(qū)包括江西省南昌市、河南省新鄉(xiāng)市、吉林省吉林市、湖北省赤壁市和貴州省貴陽市。在空置情況最嚴(yán)重的貴陽，已建成保障房空置套數(shù)達(dá)30855套，占所有被通報(bào)省份的一多半，這些住房建成后多年來全部沒有分配。

在位于貴陽市南明區(qū)的中壩住房建設(shè)項(xiàng)目，這一保障性工程早在2013年就已完成主體工程建設(shè)。工程方案顯示，該保障性樓盤是中央財(cái)政預(yù)算內(nèi)補(bǔ)助資金項(xiàng)目，總建筑面積超55萬平方米，建設(shè)套數(shù)為7100多套。

然而，這樣一處當(dāng)?shù)匾?guī)模最大的保障房工程至今已閑置多年?！皹欠拷ê脙赡甓?，不通水、不通電，區(qū)內(nèi)道路也沒有建好?！本幼≡谥苓叺陌仓脩魟⑴空f，自己被分配在小區(qū)的A棟，但主體工程完工后一直未交付，直到近期施工方才重啟路面鋪設(shè)、綠化種植等配套施工。

據(jù)了解，國(guó)家財(cái)政補(bǔ)助建設(shè)、地方投入人力物力建設(shè)的保障房長(zhǎng)期閑置，近年來在多個(gè)省市頻頻出現(xiàn)。從各地審計(jì)公告來看，建設(shè)規(guī)劃偏遠(yuǎn)、居住質(zhì)量不佳，是閑置的主因。海南查出9個(gè)市縣9077套保障性住房閑置，云南、山東也均查出閑置保障房超過萬套。

審計(jì)中發(fā)現(xiàn)，還有一些保障房項(xiàng)目?jī)H僅是“紙上工程”。河北、黑龍江、遼寧、江蘇、江西、寧夏、青海等7個(gè)省區(qū)的12個(gè)市縣、單位共虛報(bào)保障性安居工程開工或完工量14450套。國(guó)家審計(jì)署相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，為應(yīng)付上級(jí)部門考核，有的地區(qū)在僅開展前期工作、未達(dá)到開工或完工標(biāo)準(zhǔn)的情況下，虛報(bào)工程開工完工量。

其中，河北承德市某工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目上報(bào)開工1304套，張家口市橋東區(qū)棲鳳谷保障性住房項(xiàng)目申報(bào)完工1272套，但其真實(shí)開工或完工量均為零套。黑龍江七臺(tái)河采煤沉陷區(qū)棚戶區(qū)治理工程項(xiàng)目聲稱開建5221套保障房，實(shí)際僅完成800套。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一系列怪象背后，是部分保障性住房質(zhì)量和分配、資金環(huán)節(jié)存在缺陷。

一邊是買不起房子的年輕人，另一邊則是大量空置的房屋。中國(guó)樓市這種冰山與火焰的并存。

如果一個(gè)市場(chǎng)不能讓供需雙方充分對(duì)接進(jìn)而將商品基本出清，那這個(gè)市場(chǎng)一定是有什么問題。

從宏觀來看，經(jīng)濟(jì)周期與人口周期對(duì)樓市的影響已經(jīng)開始疊加。作為比較容易發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)及其相關(guān)的鋼鐵、水泥、玻璃、工程機(jī)械等等行業(yè)在前一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中可謂“表現(xiàn)神勇”，成為了過去三十多年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主要?jiǎng)恿Α?/p>

不過，任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)或經(jīng)濟(jì)體都不可能永遠(yuǎn)高速增長(zhǎng)。人們居住條件不斷改善，作為傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)動(dòng)力的房地產(chǎn)卻迎來了周期性衰減。另一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)15- 59歲的居民人口在2012年出現(xiàn)首次下降，這意味著可預(yù)見的“剛需”人群將會(huì)減少。

照理說，該開發(fā)的都開發(fā)了，人口老齡化又步步逼近，可為什么很多人還是“為房所困”呢？這就涉及到樓市的結(jié)構(gòu)問題了，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域差別非常大，不同地區(qū)房產(chǎn)之間的替代性很弱。

事實(shí)上，買不起房的人主要集中在北、上、廣、深等大城市，三四線城市則是庫存高企，而大量的年輕人卻依舊涌向一線城市。這種集體理性喪失的背后，其實(shí)是個(gè)體理性的彰顯。

因?yàn)閷?duì)正處在大有作為年華的年輕人而言，一線城市有著太多的誘惑：豐富的公共資源、多元的就業(yè)機(jī)會(huì)、較大的職業(yè)發(fā)展空間，最重要的一點(diǎn)———相比三四線城市和農(nóng)村而言，一線城市的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制更加公平。

可以說，當(dāng)不同地區(qū)之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異、公共服務(wù)差異、社會(huì)公平差異等等不均衡體在適齡勞動(dòng)力的流動(dòng)決策中得到體現(xiàn)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也就繼承了這種不均衡。

進(jìn)城的農(nóng)民工盼望能有屬于自己的房子

降價(jià)之難

當(dāng)我們承認(rèn)樓市存在泡沫，試圖在調(diào)整中化解風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，就必須選擇“一戳爆”還是“慢撒氣”。引導(dǎo)合理預(yù)期，避免市場(chǎng)恐慌造成樓市“斷崖式”下跌，是各級(jí)政府應(yīng)盡的責(zé)任。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，今年主要是抓好去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大任務(wù)。其中，去庫存主要是指化解房地產(chǎn)庫存。而降房?jī)r(jià)、促重組等供給側(cè)措施是“新式武器”。

以往的房地產(chǎn)調(diào)控，常常以抑制房?jī)r(jià)過快上漲（而不是降低商品住房?jī)r(jià)格）作為目標(biāo)。而現(xiàn)在，房?jī)r(jià)從目標(biāo)變成了措施，而且表述從“抑制上漲”變成了“適當(dāng)降低”。以往作為目標(biāo)的“抑制上漲”幾乎沒有實(shí)現(xiàn)過，但現(xiàn)在作為措施的“適當(dāng)降低”，則有實(shí)現(xiàn)的緊迫性和必要性。

降房?jī)r(jià)是去庫存的關(guān)鍵，它決定著擴(kuò)大的需求能不能轉(zhuǎn)化為“有效需求”，而有效需求（有購(gòu)買力的需求）才能起到去庫存的作用。從房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租金比來看，當(dāng)前城市房?jī)r(jià)水平處于高位，農(nóng)民工買房壓力較大，買來出租是不劃算的。因此，房?jī)r(jià)不降，擴(kuò)大需求的前兩大措施都是無效的。在高房?jī)r(jià)的條件下，取消限購(gòu)限貸所激發(fā)的需求可能也有限，在目前的形勢(shì)下，這些需求正在向某些區(qū)域、某些類型的住房（如一線城市的學(xué)區(qū)房等）集中，對(duì)于去庫存也不會(huì)有太大幫助，因?yàn)閹齑鎵毫χ饕嬖谟谶@些區(qū)域之外。只有當(dāng)房?jī)r(jià)真正降低的時(shí)候，才能有更多的改善性需求被釋放出來，也才能有更多的住房具有投資價(jià)值，取消限制性措施才能真正發(fā)揮作用。

然而，讓開發(fā)商簡(jiǎn)單降價(jià)就能解決問題的想法有些簡(jiǎn)單。一方面，就像營(yíng)業(yè)收入不等于凈利潤(rùn)，開發(fā)商有多大的讓利空間也要取決于其房地產(chǎn)開發(fā)成本。舉例來說，如果開發(fā)商看上一塊地，想開發(fā)一個(gè)新的樓盤，那么它就需要向政府交納土地出讓金（通常在很大程度上影響了房?jī)r(jià)），向原有土地的居民或使用者支付土地征收及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在施工時(shí)，還有前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等等支出，如果向銀行貸款還要拿出利息成本。

數(shù)據(jù)顯示，在公布三季度報(bào)告的80家房企中，80家房企的平均凈利潤(rùn)率8%，達(dá)到歷史最低值。而2013年房企平均凈利潤(rùn)高達(dá)11.97%，2014年平均凈利潤(rùn)率則為10%。在這一背景下，一些房企轉(zhuǎn)行做體育，一些房企試水互聯(lián)網(wǎng)金融，還有一些房企玩起了石墨烯。

另一方面，政府本身也不能為了去庫存而坐視甚至引導(dǎo)房?jī)r(jià)大幅下跌。這里面有三大原因：其一，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于新舊動(dòng)力轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵期，房地產(chǎn)行業(yè)及其上下游的產(chǎn)業(yè)鏈依然是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及就業(yè)的一個(gè)“大塊頭”，如果房?jī)r(jià)暴跌影響了人們的信心及整個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的全局，因?yàn)檫@樣“去庫存”顯然是沒有贏家的。

其二，中國(guó)城鎮(zhèn)化正處于中后期，很多地方軟硬件基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及公共服務(wù)的提升還有賴于政府財(cái)政實(shí)力支持，如果房?jī)r(jià)過快下跌造成政府財(cái)力吃緊，則無疑不利于公共服務(wù)均等化的進(jìn)行，這也無助于緩解前面說道的區(qū)域不均衡這一樓市的根本性結(jié)構(gòu)問題。（正常的良性循環(huán)是：政府投資——﹥基礎(chǔ)設(shè)施提高——﹥房?jī)r(jià)上升——﹥政府財(cái)政收入增加——﹥政府投資）

其三，房地產(chǎn)商及其上下游企業(yè)從銀行借了不少錢，如果房?jī)r(jià)大幅下挫，則銀行呆壞賬勢(shì)必激增，從而引發(fā)債務(wù)危機(jī)，甚至是系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

我們從中也可以看出，開發(fā)商一般是不愿意通過降房?jī)r(jià)去庫存的。他們會(huì)將擴(kuò)大需求的政策作為漲價(jià)的理由，而不會(huì)將其作為去庫存的動(dòng)力。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略。開發(fā)商需要“鼓勵(lì)”，需要市場(chǎng)推動(dòng)，才能下定決心降價(jià)促銷。

這要靠三方面的措施：一是繼續(xù)強(qiáng)調(diào)適度降價(jià)對(duì)去庫存的重要性，使得市場(chǎng)形成正確的預(yù)期，而不是供需雙方僵持；二是降低二手房交易的稅費(fèi)，這樣購(gòu)買二手房的成本降低，反過來會(huì)促使新房降價(jià)；三是降低出讓土地的價(jià)格，一線城市今年土地出讓面積減少導(dǎo)致地價(jià)上漲，是刺激房?jī)r(jià)上漲的重要因素。

那么房?jī)r(jià)就不降了嗎？中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議是這么說的：“要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。”

可見，決策者的態(tài)度很鮮明，即：庫存需化解，房?jī)r(jià)應(yīng)該降，但不能讓其斷崖式下跌。

政府、房地產(chǎn)企業(yè)都要按市場(chǎng)規(guī)律辦事，政府負(fù)責(zé)確保穩(wěn)定的外部經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境，而房地產(chǎn)企業(yè)則要順應(yīng)需求，并為自己的市場(chǎng)行為負(fù)責(zé)。換句話說，無法處理高庫存的房企自然會(huì)面臨著其它房企兼并重組的命運(yùn)。

治本之策

正如前文分析的那樣，中國(guó)樓市的問題其實(shí)牽扯甚廣，遠(yuǎn)非“供需決定價(jià)格”這一模型所能解釋。因此，在去庫存上面，除了適當(dāng)降低房?jī)r(jià)，中央在最近還提出了不少的治本之策。

比如，中央說“要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求?！逼浔举|(zhì)就是要通過戶籍制度改革破除對(duì)農(nóng)民工市民化的限制，使更多農(nóng)民能夠過上城市生活。（發(fā)改委今天就說，要制定實(shí)施1億非城鎮(zhèn)戶籍人口在城市落戶的方案。）

再比如，“以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口”的提法，則打開了使用“共有產(chǎn)權(quán)”、“融資租賃”等模式幫助房地產(chǎn)去庫存的空間，讓房屋這一重要的生產(chǎn)要素得以充分利用，避免土地資源浪費(fèi)。

而時(shí)隔37年后再次召開的中央城市工作會(huì)議則指出，“要提高市民文明素質(zhì)，尊重市民對(duì)城市發(fā)展決策的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)，鼓勵(lì)企業(yè)和市民通過各種方式參與城市建設(shè)、管理，真正實(shí)現(xiàn)城市共治共管、共建共享?！边@樣的論述顯然是瞅準(zhǔn)了“城市治理”這一不同地區(qū)房地產(chǎn)分化的基層制度原因，希望通過抹平不同城市之間的“制度”差距，讓更多城市能夠提高對(duì)北上廣深的替代性。

對(duì)中國(guó)而言，房地產(chǎn)去庫存是一盤很大的棋，它關(guān)乎著社會(huì)財(cái)富的分配，關(guān)乎著年輕人的創(chuàng)造力是被釋放還是被壓垮，關(guān)乎著中國(guó)經(jīng)濟(jì)新舊動(dòng)力能否順利轉(zhuǎn)換，甚至關(guān)乎著全面二孩政策效果的發(fā)揮。

（《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》2015.12.22、《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》2015.12.24等）