葛豐

中國(guó)人民銀行近日宣布，將對(duì)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其與P2P平臺(tái)合作開展的“首付貸”金融業(yè)務(wù)進(jìn)行清理和整頓。住建部在3月15日舉行的新聞發(fā)布上也再次重申，“‘首付貸是不可以的”，住建部將配合人民銀行做好這項(xiàng)專項(xiàng)整治。

上述表態(tài)符合審慎監(jiān)管基本原則。雖然“首付貸”目前可能剛剛萌芽，涉及的地域與規(guī)模還非常有限（譬如近期房?jī)r(jià)上漲幅度最大的深圳，據(jù)該市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)估測(cè)，深圳“首付貸”的線上規(guī)模可能也僅為20億～30億元），但這種所謂“金融創(chuàng)新”的負(fù)外部性非常之大，倘若任由其野蠻生長(zhǎng)，后果很可能甚為嚴(yán)重。因?yàn)椤笆赘顿J”連接房地產(chǎn)與金融這兩個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)最重要的領(lǐng)域。

“首付貸”對(duì)房地產(chǎn)的危害，主要在于向市場(chǎng)發(fā)出錯(cuò)誤信號(hào)，憑空創(chuàng)設(shè)出一部分并不具備基本資質(zhì)的虛假購買力，導(dǎo)致房?jī)r(jià)背離真實(shí)供需關(guān)系出現(xiàn)高估，而這種高估引發(fā)的財(cái)富效應(yīng)又會(huì)進(jìn)一步刺激各路資金加速流入，從而使房?jī)r(jià)進(jìn)入資金推動(dòng)型上升通道。

“首付貸”對(duì)金融部門的危害，主要在于它試圖沖擊中國(guó)金融安全很重要的一道防線。在此之前，無論各方對(duì)中國(guó)的房?jī)r(jià)走勢(shì)持何種看法，基本共識(shí)是中國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款安全性很高，而這種判斷最堅(jiān)實(shí)的依據(jù)，即在于中國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款首付比很高（據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)估測(cè)，中國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款首付比可能高達(dá)總房款的50%，甚至更高），而且這些貸款的主要發(fā)放者——銀行，具有足夠的能力消化、管控資金來源短期化與住房貸款長(zhǎng)期化之間暗含的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

房?jī)r(jià)非理性上漲與房貸安全性降低，兩者很容易相互刺激以致陷入惡性循環(huán)。以發(fā)生在美國(guó)的次貸危機(jī)為例，其源起即在于危機(jī)發(fā)生前，因信息不完全及經(jīng)濟(jì)人有限理性所致，部分資金在盈利動(dòng)機(jī)驅(qū)動(dòng)下開始過度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，隨后不斷推高的房?jī)r(jià)又不斷吸引房貸機(jī)構(gòu)盲目擴(kuò)張次貸規(guī)模并進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。此過程中泡沫最甚時(shí)，次貸余額占全部房屋抵押貸款比重曾經(jīng)高達(dá)15%左右。

中國(guó)嚴(yán)格的金融管制與獨(dú)特的金融安排，使得上述惡性循環(huán)較易被控制，甚至被截?cái)?。例如，房?jī)r(jià)較快上漲時(shí)，金融監(jiān)管部門可以通過提高房貸首付比，遏制房貸規(guī)模擴(kuò)張并且抬高房貸安全邊際。而“首付貸”的出現(xiàn)，不僅會(huì)直接削弱這種調(diào)控機(jī)制的有效性，而且還會(huì)因?yàn)榉刨J機(jī)構(gòu)自身風(fēng)控失范（譬如自我融資、自我擔(dān)保、搞資金池等），放大市場(chǎng)失靈的一面，阻礙其所假托的金融“松綁”與市場(chǎng)化進(jìn)程。

可以說，“首付貸”是一種放貸機(jī)構(gòu)不負(fù)責(zé)任地為了自身短期收益，罔顧風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)期化、外部化的偽金融創(chuàng)新。如今監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)“首付貸”進(jìn)行清理和整頓，是為防微杜漸、防患未然的當(dāng)然之舉。