方淼

摘要：本文主要借鑒香港將軍澳車(chē)輛段，對(duì)其開(kāi)發(fā)模式、設(shè)計(jì)理念、規(guī)劃特點(diǎn)、配套情況進(jìn)行詳細(xì)借鑒分析。同時(shí)針對(duì)天津的情況提出天津發(fā)展車(chē)輛段上蓋項(xiàng)目需考慮的問(wèn)題，包括發(fā)展思路、政策支持、開(kāi)發(fā)方式以及規(guī)劃方面需注意的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：車(chē)輛段；日出康城；車(chē)輛段上蓋綜合開(kāi)發(fā)

中圖分類號(hào)：U27 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）003-000-01

一、概述

車(chē)輛段作為軌道交通的重要組成部分，承擔(dān)地鐵列車(chē)的廠修、架修、運(yùn)行指揮等重要功能。車(chē)輛段綜合開(kāi)發(fā)是指在不影響車(chē)輛段正常使用的前提下，在車(chē)輛段上部加蓋大平臺(tái)，在其上加以利用。

多位專家學(xué)者對(duì)車(chē)輛段上蓋綜合開(kāi)發(fā)分析了利弊[1-2]，并針對(duì)深圳車(chē)輛段特點(diǎn)對(duì)車(chē)輛段上蓋開(kāi)發(fā)的建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行系統(tǒng)分析[3]，而天津尚處于車(chē)輛段上蓋開(kāi)發(fā)的探索階段，尚未有針對(duì)天津的車(chē)輛段綜合開(kāi)發(fā)方面的系統(tǒng)分析與建議。

二、車(chē)輛段綜合開(kāi)發(fā)案例——香港將軍澳車(chē)輛段

對(duì)已成功開(kāi)發(fā)車(chē)輛段上蓋項(xiàng)目進(jìn)行綜合分析，為天津開(kāi)發(fā)車(chē)輛段上蓋物業(yè)提供技術(shù)支持與規(guī)劃借鑒，同時(shí)其開(kāi)發(fā)模式也可以作為參考。

將軍澳車(chē)輛段日出康城項(xiàng)目概況

將軍澳車(chē)輛段發(fā)展日出康城大型項(xiàng)目，包括住宅、商場(chǎng)、酒店、公園的軌道交通上蓋綜合發(fā)展項(xiàng)目。項(xiàng)目總占地面積32.68萬(wàn)平米，總建筑面積165.28萬(wàn)平米，容積率約為5。規(guī)劃住宅及配套會(huì)所面積達(dá)161萬(wàn)平米，是整個(gè)項(xiàng)目最主要的物業(yè)類型。規(guī)劃酒店和商業(yè)面積在4-5萬(wàn)平米，綠化及公共休息空間面積約5.5萬(wàn)平米。整個(gè)日出康城項(xiàng)目預(yù)計(jì)2020年全部竣工。目前已建成的三期由港鐵公司、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、南豐發(fā)展負(fù)責(zé)興建。將軍澳車(chē)輛段的借鑒意義在于：

1.政府對(duì)港鐵開(kāi)發(fā)上蓋物業(yè)的支持

港鐵作為地鐵的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)單位，同時(shí)還可獲得開(kāi)發(fā)上蓋物業(yè)的權(quán)利，這對(duì)支持港鐵整體規(guī)劃發(fā)展軌道交通沿線土地，充分利用沿線土地有極大的保障作用。在香港土地更為有限的條件下，港鐵積極探索車(chē)輛段上蓋的綜合開(kāi)發(fā)，不僅創(chuàng)造土地滿足建設(shè)需求，更增加了配套設(shè)施，確保了生態(tài)環(huán)境的營(yíng)造。

2.以居住為主，兼顧商務(wù)、商業(yè)、酒店等業(yè)態(tài)

將軍澳車(chē)輛段先以引入常住人口為出發(fā)點(diǎn)，以居住為主，同時(shí)配建與居住相關(guān)的商業(yè)、老人服務(wù)設(shè)施、教育等設(shè)施，其后開(kāi)發(fā)部分商務(wù)及酒店功能，并未以商務(wù)、商業(yè)、酒店公建產(chǎn)品為主。這可以作為國(guó)內(nèi)發(fā)展地鐵車(chē)輛段上蓋乃至地塊站點(diǎn)上蓋的參考，國(guó)內(nèi)一些城市在規(guī)劃時(shí)，過(guò)于樂(lè)觀考慮未來(lái)區(qū)域成熟的速度，而在開(kāi)發(fā)初期規(guī)劃建設(shè)大體量公建項(xiàng)目。

3.分期開(kāi)發(fā)，減少壓力

車(chē)輛段上蓋綜合開(kāi)發(fā)一般占地及開(kāi)發(fā)體量較大，將軍澳車(chē)輛段適度分期開(kāi)發(fā)，減少市場(chǎng)消化壓力。同時(shí)在分期開(kāi)發(fā)的同時(shí)合理規(guī)劃各期之間的區(qū)位關(guān)系以及與地鐵站點(diǎn)、公交站點(diǎn)之間的關(guān)系。

4.與發(fā)展商合作開(kāi)發(fā)，分散風(fēng)險(xiǎn)與投資

鑒于車(chē)輛段總體量較高，港鐵作為主要發(fā)展商，積極與香港知名的地產(chǎn)商合作，在借鑒實(shí)力地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，也可以確保其建設(shè)不影響車(chē)輛段的正常運(yùn)營(yíng)，還能緩解投資壓力，分散風(fēng)險(xiǎn)。港鐵借助這種合作方式，增加車(chē)輛段、地鐵上蓋的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也借助知名開(kāi)發(fā)商，提升項(xiàng)目的知名度與影響力，對(duì)項(xiàng)目未來(lái)推向市場(chǎng)有積極作用。

5.運(yùn)營(yíng)管理完善，提升物業(yè)價(jià)值

港鐵作為車(chē)輛段上蓋綜合開(kāi)發(fā)的主導(dǎo)者，除肩負(fù)總體規(guī)劃、合作開(kāi)發(fā)建設(shè)的責(zé)任外，還參與后期的運(yùn)營(yíng)管理。在對(duì)日出康城進(jìn)行日常維護(hù)、提升物業(yè)價(jià)值外，還確保日出康城不影響車(chē)輛段的正常運(yùn)營(yíng)。港鐵通過(guò)完善的管理、不斷的改進(jìn)，提高了項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)可度，并提升了項(xiàng)目的價(jià)值，為后期更多車(chē)輛段上蓋綜合開(kāi)發(fā)奠定了良好基礎(chǔ)。

三、天津發(fā)展車(chē)輛段上蓋綜合開(kāi)發(fā)的思考

天津地鐵近年來(lái)快速發(fā)展，已開(kāi)通運(yùn)營(yíng)4條線路，2條新線路及1條延長(zhǎng)線正在建設(shè)施工，另有4條線路正在啟動(dòng)建設(shè)。預(yù)計(jì)未來(lái)每年將有一條線路開(kāi)通運(yùn)行。隨地鐵的發(fā)展，車(chē)輛段的建設(shè)選址必不可少。天津中心城區(qū)已經(jīng)成功開(kāi)發(fā)多個(gè)地鐵上蓋項(xiàng)目，但針對(duì)地鐵端頭的車(chē)輛段上蓋綜合開(kāi)發(fā)尚未實(shí)現(xiàn)。而且天津建設(shè)用地日益緊張，如何集約化、高效利用土地早已獲得政府關(guān)注。而車(chē)輛段上蓋綜合開(kāi)發(fā)可以為緩解建設(shè)用地緊張?zhí)峁┬碌耐緩健?/p>

借鑒香港將軍澳車(chē)輛段及港鐵的發(fā)展模式，本文提出如下幾點(diǎn)對(duì)于天津發(fā)展車(chē)輛段上蓋物業(yè)可以借鑒的地方。

1.建立“軌道+物業(yè)”的發(fā)展思路

樹(shù)立地鐵建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、開(kāi)發(fā)一體化和市場(chǎng)化的工作思路。跳出傳統(tǒng)思維，努力從經(jīng)營(yíng)的角度、市場(chǎng)的角度來(lái)看待和研究地鐵資源開(kāi)發(fā)工作，嘗試建立“軌道+物業(yè)”的地鐵建設(shè)新模式。目標(biāo)以長(zhǎng)期穩(wěn)健的良性經(jīng)營(yíng)不斷提升物業(yè)價(jià)值，逐步達(dá)到地鐵建設(shè)和運(yùn)營(yíng)總體的現(xiàn)金流平衡。

2.獲得政府相關(guān)政策支持

研究修訂《天津市軌道交通管理規(guī)定》，將軌道交通沿線土地綜合開(kāi)發(fā)相關(guān)意見(jiàn)納入到規(guī)定當(dāng)中，同時(shí)出臺(tái)天津市軌道交通物業(yè)綜合開(kāi)發(fā)工作實(shí)施意見(jiàn)，將地鐵上蓋分層規(guī)劃、分層出讓、建設(shè)審批、投資分劈、各相關(guān)部門(mén)職責(zé)分工等寫(xiě)入實(shí)施意見(jiàn)，用以具體指導(dǎo)軌道交通沿線開(kāi)發(fā)工作。

3.整體規(guī)劃、合理功能組合、分期開(kāi)發(fā)

以整體街坊作為規(guī)劃單元，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一配套、合理規(guī)劃業(yè)態(tài)組合及配比。以住宅為主，根據(jù)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，合理布置商務(wù)、商業(yè)，加速區(qū)域成熟。設(shè)定合理的分期劃分界限，并設(shè)置各期之間的聯(lián)系，增加共用設(shè)施，避免配套設(shè)施的浪費(fèi)。

4.與開(kāi)發(fā)商共同開(kāi)發(fā)

借鑒其他城市，以地鐵公司為主導(dǎo)，推動(dòng)規(guī)劃及開(kāi)發(fā)建設(shè)工作，選取知名的實(shí)力開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，借鑒其在其他城市成功開(kāi)發(fā)車(chē)輛段上蓋的經(jīng)驗(yàn)，并降低投資、分散風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)借助知名開(kāi)發(fā)商品牌效應(yīng)提升項(xiàng)目、區(qū)域知名度，打造天津示范性車(chē)輛段上蓋新城項(xiàng)目，為其他車(chē)輛段開(kāi)發(fā)提供借鑒。

四、結(jié)束語(yǔ)

未來(lái)天津發(fā)展車(chē)輛段上蓋綜合開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，將不斷涌現(xiàn)多種問(wèn)題，對(duì)此我們將繼續(xù)不斷深入研究，并從工作中不斷吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為天津集約化用地貢獻(xiàn)一份力量。

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