梁紅

從去年初開(kāi)始，房地產(chǎn)銷售開(kāi)始顯著回暖，房?jī)r(jià)也從四季度開(kāi)始止跌回升。當(dāng)前樓市量?jī)r(jià)齊升的局面顯然并不支持宏觀層面上房地產(chǎn)市場(chǎng)供給過(guò)剩之說(shuō)，也未顯示出住房需求由于周期性或結(jié)構(gòu)性調(diào)整而低迷不振。更重要的問(wèn)題是，住房需求的回升可以持續(xù)多久？房地產(chǎn)市場(chǎng)是否正在過(guò)度杠桿化催生泡沫的形成？

在分析中國(guó)乃至全球的需求前景時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本判斷至關(guān)重要。但目前相關(guān)數(shù)據(jù)卻非常零散，市場(chǎng)觀點(diǎn)也極為分化。我們將深度剖析包括全國(guó)第六次人口普查在內(nèi)的多項(xiàng)宏觀數(shù)據(jù)，提示八個(gè)經(jīng)常被忽視或者誤解的有關(guān)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特征。 1.中國(guó)的實(shí)際城市化率處于較低水平。如果我們采用國(guó)際可比的城市化定義，中國(guó)實(shí)際城市化率可能只有40%左右，而非官方數(shù)據(jù)顯示56%，因?yàn)榧s有40%的“城鎮(zhèn)人口”常住在更像是大村莊而非現(xiàn)代化都市的鎮(zhèn)區(qū)，這一比例也與目前僅37%的非農(nóng)業(yè)戶籍人口占比相吻合。

2.中國(guó)缺乏大型城市。雖然中國(guó)目前已有4個(gè)-5個(gè)人口超過(guò)2000萬(wàn)的特大城市，但只有23%的人生活在總?cè)丝诔^(guò)100萬(wàn)的大城市，而在美國(guó)和日本這一比例分別達(dá)到45%和65%。

3.中國(guó)的住房需求主要來(lái)自于改善性需求及城市化需求。過(guò)去十年里，中國(guó)居民的住房自有率一直居于世界前列。幾十年來(lái)農(nóng)村居民的住房自有率一直在95%以上，而從上世紀(jì)90年代末房改以來(lái)，城鎮(zhèn)居民的住房自有率超過(guò)了70%。然而，大量家庭仍住在尚未滿足基本品質(zhì)要求的住房里。此外，盡管過(guò)去十年中國(guó)建造了大量的住宅，但城鎮(zhèn)居民的住房自有率卻下降了，這表明城市人口流入的速度超過(guò)了城市住房供給增加的速度。

4.房地產(chǎn)市場(chǎng)上居民的負(fù)債或杠桿率仍處于較低水平。中國(guó)居民仍處于“凈債權(quán)”狀態(tài)——居民總負(fù)債為GDP的40%，儲(chǔ)蓄存款相當(dāng)于GDP的82%（截至2015年底）。平均而言，首付占房屋價(jià)值的三成左右，房貸約為居民可支配收入的30%。此外，中國(guó)的房貸余額僅占房地產(chǎn)總價(jià)值的不到10%，而美國(guó)的這一比例為45%。

5.城區(qū)住房空置率較低。以第六次人口普查數(shù)據(jù)為依據(jù)，中金地產(chǎn)組2014年的報(bào)告顯示，截至2013年底，中國(guó)城鎮(zhèn)住房廣義空置率為17.7%，但城區(qū)空置率只有15.6%（略高于合理水平），而鎮(zhèn)區(qū)空置率則達(dá)到了20.6%（高危水平）。剔除裝修中的房屋及危舊房屋后，狹義口徑下城鎮(zhèn)空置率僅為12.6%（合理水平），其中城區(qū)空置率10.5%（完全合理），鎮(zhèn)區(qū)空置率15.5%（略偏高）。如果進(jìn)一步剔除無(wú)證房屋（小產(chǎn)權(quán)房和其他違建房屋），城鎮(zhèn)住房存量將減少12.5%，意味著狹義空置率將是0%，住房供應(yīng)嚴(yán)重短缺。

6.城市房地產(chǎn)庫(kù)存快速下降。數(shù)據(jù)顯示，所有一二三線城市庫(kù)存銷售比均持續(xù)下降，而且很多城市的庫(kù)存已經(jīng)降至可能供給不足的水平。因此，越來(lái)越多的城市房?jī)r(jià)開(kāi)始企穩(wěn)，甚至環(huán)比攀升，也就不足為奇了。

7.城鎮(zhèn)住宅建設(shè)用地供應(yīng)量過(guò)少。中國(guó)只有0.89%的土地被用作城鎮(zhèn)建設(shè)用地，僅0.3%可用作建設(shè)住宅，這一比例在美國(guó)分別為2.7%和1.4%，在日本分別為5%和3%。

8.政府的稅收和土地出讓金占到城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)的六成到七成。

由此我們認(rèn)為：1.目前中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的水平，反映出戶籍制度改革進(jìn)展緩慢。

2.如果中國(guó)的二元戶籍制度在未來(lái)5年-10年內(nèi)基本被取消，那么從其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在接近14億中國(guó)人中，70%的人將生活在城市里，其中50%可能生活在人口超過(guò)100萬(wàn)的大城市中，25%會(huì)生活在人口500萬(wàn)以上的超大城市中。

3.如果確實(shí)如此，宏觀層面來(lái)看，中國(guó)的城市住房將面臨供給不足的局面，而那些工作機(jī)會(huì)更為誘人、公共服務(wù)更為完善，從而人口吸引力更高的城市則更是如此。

4.土地供應(yīng)政策是影響房?jī)r(jià)的一個(gè)關(guān)鍵因素。低效或不足的土地供應(yīng)將會(huì)在長(zhǎng)期帶來(lái)嚴(yán)重的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)影響。新加坡和重慶的經(jīng)驗(yàn)也表明，設(shè)計(jì)良好的公共住房政策可以有效支撐內(nèi)需持續(xù)增長(zhǎng)、促進(jìn)收入平等分配、限制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，并維持政府預(yù)算平衡。

總之，過(guò)去幾個(gè)月中國(guó)樓市量?jī)r(jià)齊升的表現(xiàn)不支持許多看空中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的流行觀點(diǎn)。零售、汽車、住房等消費(fèi)需求似乎正在發(fā)力，而且居民部門(mén)的杠桿率仍然較低。但房?jī)r(jià)上漲苗頭的顯現(xiàn)，會(huì)在社會(huì)和政策層面引發(fā)擔(dān)憂情緒。對(duì)樓市基本情況的判斷不同，政策的選擇自然會(huì)大相徑庭，因此對(duì)癥下藥、治本也治標(biāo)至關(guān)重要，才能避免頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，甚至事與愿違。

多重因素推高了日本和中國(guó)香港的房?jī)r(jià)。高房?jī)r(jià)導(dǎo)致其經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力惡化，阻礙了代際間的社會(huì)流動(dòng)。在這種因素中，政策層面過(guò)度保護(hù)農(nóng)業(yè)（日本）或維護(hù)大型開(kāi)發(fā)商的利益（香港）而導(dǎo)致土地供應(yīng)不足，是一個(gè)非常重要的原因。因此，日本和香港的房?jī)r(jià)得以長(zhǎng)時(shí)間居高不下。值得警醒的是，一旦房?jī)r(jià)開(kāi)始回調(diào)，下跌的時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)，且往往伴隨更為沉重的代價(jià)。中國(guó)應(yīng)引以為戒。期待房地產(chǎn)行業(yè)也能推行全面的供給側(cè)改革，包括在農(nóng)村人口流入較多的城市里增加土地供應(yīng)、降低土地價(jià)格;堅(jiān)定推進(jìn)戶籍制度改革，特別是那些涉及公共服務(wù)和農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的政策規(guī)定。