龔小鋒

綠城掌門人宋衛(wèi)平是一個(gè)很有意思的人，他激情血性、苛求完美，總是能在足球領(lǐng)域或者和孫宏斌這樣富于傳奇的人發(fā)生聯(lián)系。但他又似乎有極其現(xiàn)實(shí)的一面。

無(wú)論是數(shù)年前的中投或海航的種種收購(gòu)傳聞，還是后來(lái)的五礦、中交、葛洲壩等央企，在綠城的合作朋友圈中，幾乎又是“談笑有央企，往來(lái)無(wú)白丁”，隱藏不住對(duì)國(guó)有資本的偏好。

聯(lián)手國(guó)有資本做代建

對(duì)于華南市場(chǎng)，綠城早已向往很多年。今年1月30日，位于汕頭的五礦綠城·御園開(kāi)放營(yíng)銷中心。這也是綠城在珠海翠湖香山之后，以代建方式在華南布局的第二個(gè)棋子。

去年4月2日，中國(guó)五礦與綠城集團(tuán)同時(shí)宣布：“五礦德園”更名升級(jí)為“五礦綠城·御園”。此次的亮相，即是經(jīng)過(guò)近九個(gè)月醞釀之后的成果。按照規(guī)劃，五礦綠城·御園擬建住宅樓和商業(yè)配套，價(jià)格將會(huì)隨行入市，在9000元/平方米左右。

對(duì)于綠城在項(xiàng)目中承擔(dān)的角色，五礦建設(shè)有限公司董事總經(jīng)理何劍波對(duì)外表示，“綠城主要是做代建，包括產(chǎn)品與管理輸出，而我們來(lái)提供土地等其他資本?！?/p>

在競(jìng)爭(zhēng)激烈的一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，聯(lián)手央企或國(guó)企做代建，顯然是個(gè)明智的選擇。早在去年2月6日，綠城就已借力“代建”，與珠海市市屬國(guó)企九洲控股旗下的公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)九洲綠城·翠湖香山項(xiàng)目，正式宣布進(jìn)軍華南。

“這個(gè)項(xiàng)目（翠湖香山）屬于綠城的代建業(yè)務(wù)，通過(guò)自己的品牌、團(tuán)隊(duì)和管理系統(tǒng)為委托方提供全程操盤，沒(méi)有參權(quán)。”翠湖香山項(xiàng)目總經(jīng)理謝岳來(lái)在簽約儀式上曾對(duì)媒體如此表示。

當(dāng)然，中交才是綠城最大的代建伙伴?！爸薪患瘓F(tuán)可能不會(huì)將現(xiàn)有土地儲(chǔ)備注入綠城，主要由于定位不匹配?！敝薪鸸疽幻治鰩熣J(rèn)為，但綠城可能會(huì)作為施工方參與中交集團(tuán)某些高端項(xiàng)目，這種輕資產(chǎn)模式下的毛利率有望高達(dá)50%～60%。

作為國(guó)資委確定的十六家央企房產(chǎn)平臺(tái)之一，中交擁有巨量靠近交通樞紐的土地資源，大量的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。目前，中交集團(tuán)旗下的中交地產(chǎn)和中房地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備合計(jì)達(dá)到1.7億平方米，如果綠城可以全力對(duì)接這部分土地儲(chǔ)備，旗下代建平臺(tái)發(fā)展前景充滿想象。

從事代建業(yè)務(wù)多年，綠城正在著手整合旗下代建平臺(tái)。此前有市場(chǎng)消息稱，藍(lán)城納入綠城上市平臺(tái)的談判就在進(jìn)行。至2015年，綠城代建體系簽約項(xiàng)目已經(jīng)超過(guò)150個(gè)，代建管理費(fèi)收入預(yù)計(jì)達(dá)到150億元。

廣為業(yè)內(nèi)所知的是，綠城早在幾年前就和中國(guó)最大的“金主”——央企中國(guó)投資有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱“中投”）有所往來(lái)，這樣的合作也被認(rèn)為是綠城在地產(chǎn)領(lǐng)域“出力”。2011年4月，中國(guó)建銀投資有限責(zé)任公司、黑石基金及綠城共同組建了中投發(fā)展。

中建投系國(guó)有獨(dú)資金融投資公司，出資人為中央?yún)R金公司。而中央?yún)R金曾是中投公司的子公司，綠城因此與中投“攀上關(guān)系”。該合資公司主要致力于在中國(guó)進(jìn)行城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、養(yǎng)老和健康產(chǎn)業(yè)投資等板塊。

和“土豪”一起拿地

在土地門檻極高的一線城市，未來(lái)或許會(huì)常常看到綠城及其土豪朋友圈的身影。2月3日下午，作為2016年北京入市的第一宗住宅用地，北京朝陽(yáng)區(qū)將臺(tái)鄉(xiāng)駝房營(yíng)村地塊入市。該地塊由中交、綠城、九龍倉(cāng)三家聯(lián)合體以51.35億元的底價(jià)收入囊中，實(shí)際樓面價(jià)每平米5.5萬(wàn)元。

在此前，業(yè)內(nèi)人士曾預(yù)測(cè)，該宗地成交樓面價(jià)有望成為每平米超8萬(wàn)元的北京新單價(jià)地王。據(jù)了解，綠城與九龍倉(cāng)、中交三方將按50%：40%：10%的股權(quán)比例共同開(kāi)發(fā)該宗地。

目前，與綠城合作得最多的是九龍倉(cāng)與平安，接下去，綠城和中交合作拿地可能會(huì)越來(lái)越多。上述中金公司分析師表示，綠城未來(lái)拿地將主要集中于一線和二線城市，以充分利用其現(xiàn)有的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)以及國(guó)企背景。

中交新的管理團(tuán)隊(duì)組成之后，對(duì)綠城所有項(xiàng)目進(jìn)行了一番梳理，發(fā)現(xiàn)綠城最大的問(wèn)題是結(jié)構(gòu)問(wèn)題?！按罅繋?kù)存在三四線城市，北上廣深等一線城市的布局則嚴(yán)重不足?！本G城執(zhí)行董事兼行政總裁曹舟南此前表示，今后的投資將聚焦14個(gè)城市，包括北上廣深等一線城市，以及杭州、南京、濟(jì)南、青島、合肥、重慶、福州、廈門、南昌、武漢等二三線重點(diǎn)核心城市。

去年11月18日，以57億元配建3.1萬(wàn)平方米公租房的代價(jià)，綠城斬獲北京西郊門頭溝一宗土地。據(jù)測(cè)算，樓面價(jià)每平米超過(guò)了3.3萬(wàn)元。這是綠城在北京土地市場(chǎng)沉寂六年后再次出手。

綠城與中交在重慶也開(kāi)展了深度合作。1月18日，中交旗下的中房地產(chǎn)股份公司公告稱，擬與綠城在重慶設(shè)立全資子公司重慶中交綠城房地產(chǎn)公司，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元。去年12月底，中房地產(chǎn)在渝拍得北部新區(qū)三宗地塊，上述合資公司將作為重慶項(xiàng)目的業(yè)務(wù)合作平臺(tái)，重慶項(xiàng)目綠城也可能會(huì)投資少量股份，但項(xiàng)目的大股東將是中交。

并購(gòu)將成為手段之一。“在土地市場(chǎng)看地的同時(shí)，我們會(huì)更加留意二手市場(chǎng)，通過(guò)并購(gòu)來(lái)找到價(jià)格更便宜的項(xiàng)目。我們也會(huì)與中交進(jìn)行梳理，盤活中交手中的存量資源，選擇那些能挖掘出潛力的項(xiàng)目來(lái)合作。”綠城首席財(cái)務(wù)官馮征表示。

葛洲壩則是綠城在聯(lián)合開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的另一個(gè)小伙伴，雙方合作開(kāi)發(fā)有北京京杭廣場(chǎng)項(xiàng)目、上海葛洲壩綠城·臻園等項(xiàng)目。去年7月，上海樓市集體被“央企葛洲壩”和“宋氏綠城”兩大熱點(diǎn)房企刷屏。

據(jù)了解，葛洲壩地產(chǎn)和綠城集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，在上海大虹橋西打造首個(gè)“封面作品”——35萬(wàn)平米低密墅區(qū)純法式宮邸葛洲壩綠城·玉蘭花園。這也是繼上海葛洲壩綠城·臻園，在上海合作的第二個(gè)項(xiàng)目。

與葛洲壩地產(chǎn)聯(lián)手深耕上海自貿(mào)區(qū)、大虹橋兩大城市引擎腹地，是很早之前宋衛(wèi)平對(duì)于上海區(qū)域的設(shè)定。此前宋衛(wèi)平回憶最初與葛洲壩地產(chǎn)的合作時(shí)就表示，“雖然當(dāng)時(shí)的綠城正經(jīng)歷跌宕起伏，雖然綠城在上海已經(jīng)有了綠城玫瑰園、綠城·黃浦灣等殿堂級(jí)作品，但當(dāng)葛洲壩地產(chǎn)找到我，希望與綠城共同打造城市引擎腹地國(guó)際住區(qū)的標(biāo)桿豪宅，我對(duì)自己說(shuō)這樣的千億級(jí)城市引擎腹地的開(kāi)發(fā)地塊，必須拿下?！?/p>

中交加強(qiáng)“中央集權(quán)”

不管和哪個(gè)國(guó)企或央企合作，已經(jīng)改姓“中交”的綠城，正越來(lái)越享受“背靠大樹好乘涼”的待遇。1月15日，一紙公告，朱碧新辭任綠城聯(lián)席主席一事從書面得到落定?，F(xiàn)在，這一重要崗位將由中交董事會(huì)秘書劉文生擔(dān)綱。他將和宋衛(wèi)平共同擔(dān)任綠城聯(lián)席主席。

值得注意的是，綠城執(zhí)行董事也迎來(lái)擴(kuò)容—-李永前成為新晉執(zhí)行董事，來(lái)自中交的基因上升為4位。這意味著，此前和綠城3∶3的格局正式被打破。

現(xiàn)在，綠城11人的董事會(huì)格局中，賬面上執(zhí)行董事綠城占據(jù)3席，為宋衛(wèi)平、壽柏年和曹舟南。中交則占據(jù)7席中的4席。劉文生、孫國(guó)強(qiáng)、李青岸、李永前。

在中交系越來(lái)越強(qiáng)大的背景下，綠城的變革也已高調(diào)開(kāi)始。這早有先兆，在2015年10月19日面對(duì)內(nèi)部投資者的一次會(huì)議上，中交明確釋放過(guò)將“加強(qiáng)綠城的管控架構(gòu)”的信號(hào)。

中交在進(jìn)入綠城之后，對(duì)綠城管控體系進(jìn)行了梳理。在綠城新的體系中，將形成投資、大運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)品中心三大核心部門。其中，綠城將加大力度支撐營(yíng)銷，并將原運(yùn)營(yíng)管理和營(yíng)銷管理整合為大運(yùn)營(yíng)管理體系。

以營(yíng)銷為龍頭，就意味著營(yíng)銷將全程介入一個(gè)項(xiàng)目，包括拿地、項(xiàng)目定位。這意味著市場(chǎng)上需要什么樣的產(chǎn)品，綠城就提供什么樣的產(chǎn)品。杭州楊柳郡就承擔(dān)了讓綠城品牌年輕化的重任。

中交作為央企，在企業(yè)的管控上十分嚴(yán)謹(jǐn)，而綠城過(guò)去的管理較為松散，基本由項(xiàng)目自主，項(xiàng)目總經(jīng)理權(quán)力很大。一位綠城內(nèi)部人士表示，過(guò)去綠城以產(chǎn)品為主導(dǎo)，營(yíng)銷只需負(fù)責(zé)銷售。然而很多項(xiàng)目經(jīng)理只懂產(chǎn)品，不懂營(yíng)銷，在定位的時(shí)候，就已經(jīng)注定了銷售上的困境。

現(xiàn)在，在營(yíng)銷的體系上，集團(tuán)會(huì)將產(chǎn)品品類系統(tǒng)化，提供產(chǎn)品經(jīng)理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行支持，協(xié)同作戰(zhàn)。也正因如此，在楊柳郡、留香園的營(yíng)銷推廣上，都能看到綠城集團(tuán)的身影，譬如綠城高管開(kāi)Uber推銷楊柳郡，留香園成為Uber STATION在杭州的首發(fā)站，這都借助了集團(tuán)的資源。

綠城還將加強(qiáng)對(duì)資金的統(tǒng)一管控。在過(guò)去，綠城拿下一塊土地后，基本由項(xiàng)目自己去向銀行貸款，造成財(cái)務(wù)成本居高不下。以后項(xiàng)目資金將由集團(tuán)統(tǒng)一管控，由集團(tuán)統(tǒng)一融資，降低的融資成本都將轉(zhuǎn)為利潤(rùn)。

目前，新的財(cái)務(wù)管理費(fèi)用控制方案已經(jīng)制定。未來(lái)綠城新增的投資項(xiàng)目將全面“與同類型的代建項(xiàng)目進(jìn)行成本對(duì)標(biāo)，深入挖掘成本優(yōu)化空間，力求將建安成本下降15%左右”。

在央企中交集團(tuán)進(jìn)入綠城房地產(chǎn)以后，綠城在中交集團(tuán)的蔭蔽下已然在融資方面可以享受資本市場(chǎng)的央企待遇了，央企融資特點(diǎn)是資信好、規(guī)模大、成本低。

此前綠城自有資金短缺，融資渠道單一，資金成本居高不下，這直接導(dǎo)致綠城單一的高負(fù)債發(fā)展模式?，F(xiàn)在這一情況發(fā)生了質(zhì)變。比如，此前其2018年、2019年到期的兩款9%利息的美元債，在中交入股之后發(fā)新債，利率變?yōu)?.875%，此外，中交旗下的融資租賃、中交財(cái)務(wù)公司、金融發(fā)展等公司也正在為綠城提供融資助力。