張佳竹

若要問(wèn)北京最具文藝范的購(gòu)物中心是哪家？答案一定是僑福芳草地。

這座集時(shí)尚、藝術(shù)、環(huán)保于一身的購(gòu)物中心，是國(guó)內(nèi)藝術(shù)商業(yè)的典范，在北京商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域強(qiáng)勢(shì)占據(jù)一席之地。它由僑福集團(tuán)一手打造，開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)達(dá)二十年。

“慢工出細(xì)活”似乎是香港開發(fā)商的一貫作風(fēng)，僑福集團(tuán)也不例外，在2012年北京僑福芳草地開業(yè)后，很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，它都相當(dāng)?shù)驼{(diào)。

2月2日，僑福集團(tuán)終于傳出新消息，以7.36億元底價(jià)拿下上海寶山區(qū)松南鎮(zhèn)一宗占地5.22萬(wàn)平米的商住地塊。事實(shí)上，兩年前，僑福就在該地塊旁邊競(jìng)得了一宗占地6.7萬(wàn)平米的商業(yè)地塊。

僑福會(huì)在這兩塊地上怎么建造？雖然從其之前的開發(fā)路徑尋不到蹤跡，但“滬版芳草地”的聲音不絕于耳。

僑福名片芳草地

在北京市朝陽(yáng)區(qū)東大橋路，有一座酷似金字塔的透明建筑，這便是僑福芳草地。

如果不是事先有所了解，誤打誤撞進(jìn)來(lái)，一定會(huì)產(chǎn)生錯(cuò)覺(jué)，以為這是一座現(xiàn)代藝術(shù)館，或是一間高檔次的畫廊。從入口旋轉(zhuǎn)玻璃門，到走廊、中庭，到處都擺放著各種各樣的藝術(shù)品，油畫、雕塑、工藝品、裝飾品琳瑯滿目，且都品位不俗。

“芳草地商場(chǎng)內(nèi)有四十余件達(dá)利雕塑、500多件藝術(shù)作品、2000平米的公共藝?yán)?，逛起?lái)趣味十足?！睋?jù)僑福芳草地市場(chǎng)及銷售總經(jīng)理賴國(guó)賢介紹，這些都是僑福創(chuàng)立者黃氏家族的收藏品。

還有許多隱藏在細(xì)節(jié)中的人性化設(shè)計(jì)。比如，在商場(chǎng)內(nèi)有一座長(zhǎng)達(dá)236米的紅色步行橋，將四座獨(dú)立建筑巧妙地連接為一體，消費(fèi)者可以便捷地穿梭于四座樓之間；擺放不規(guī)則的20部自動(dòng)扶梯、通透的玻璃直梯讓人不必再滿商場(chǎng)找電梯，令開放式的4層購(gòu)物中心人流順暢。

“僑福芳草地的商業(yè)表現(xiàn)形式是全方位的，包括視覺(jué)、聽覺(jué)、嗅覺(jué)、味覺(jué)、觸覺(jué)等，充滿新奇感，極具沖擊力。”RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心分析師謝鶯認(rèn)為，視覺(jué)在商業(yè)空間設(shè)計(jì)中是貫穿始終的，造型和色彩是抓住顧客眼球的關(guān)鍵要素。

官方資料顯示，該商場(chǎng)總面積20萬(wàn)平米，擁有2棟18層和2座9層共4座獨(dú)立建筑，地下2層和地上2層為商業(yè)空間，16層以上是北京怡亨精品酒店。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，商場(chǎng)內(nèi)有許多品牌都是首次進(jìn)入大陸，不少是小眾的個(gè)性品牌。

“芳草地的招商以設(shè)計(jì)、小眾、年輕品牌為主，而非跨國(guó)主流精品，例如H&M集團(tuán)的高家品牌COS、CAMILLE FOURNET、SELLA MACRTNEY、TED BAKER、TESLA汽車等，都選擇在芳草地設(shè)立全大陸第一家旗艦店或形象店?！睋?jù)賴國(guó)賢介紹，在2012年開業(yè)時(shí)，有50%的品牌是首次進(jìn)入大陸市場(chǎng)，或第一次在北京設(shè)店。

商戶中，奢侈品巨頭歷峰集團(tuán)旗下的手表品牌，比如Afred Dunhill、梵克雅寶、IWC、Roger Dubuis等占據(jù)了一定比例，其中IWC開在芳草地的門店是其全球第三家旗艦店、亦是亞洲最大的旗艦店。歷峰集團(tuán)還把辦公室設(shè)在了僑福芳草地的辦公樓里。

“有些國(guó)際大集團(tuán)名聲響亮，會(huì)向賣場(chǎng)要求補(bǔ)貼裝修費(fèi)用，還要求免租期，僑福當(dāng)時(shí)的決定是不補(bǔ)貼任何品牌，把剩余資金拿去買藝術(shù)品，創(chuàng)造文化價(jià)值，吸引希望合作的品牌?！?賴國(guó)賢告訴記者。

事實(shí)證明，它當(dāng)初的決定是正確的。

“大膽犧牲商業(yè)面積用來(lái)擺放大型雕塑作品，用藝術(shù)去渲染消費(fèi)者的購(gòu)物世界。專攻小眾精品，引進(jìn)臺(tái)灣品牌以及眾多‘國(guó)內(nèi)首家品牌，給消費(fèi)者帶來(lái)更多樣的品牌選擇?！敝袊?guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利認(rèn)為，在購(gòu)物中心同質(zhì)化嚴(yán)重的背景下，芳草地利用藝術(shù)走出了一條與眾不同的路子，給消費(fèi)者帶來(lái)全新的體驗(yàn)。

黃氏家族

“這是我祖父在世時(shí)，決定興建的最后一個(gè)項(xiàng)目，是他的一個(gè)夢(mèng)想?！边@是僑福集團(tuán)的第三代傳人黃培修對(duì)僑福芳草地的解讀，“祖父告訴我們，做一個(gè)建筑，必須使其能經(jīng)受得住時(shí)間的考驗(yàn)，因?yàn)樗橇艚o子孫后代的遺產(chǎn)?！?/p>

黃培修的祖父正是僑福集團(tuán)創(chuàng)始人黃周旋，屬潮商一族，早期主要在香港、臺(tái)灣、新加坡等東南亞地區(qū)活動(dòng)。

1995年，年近七旬的黃周旋，在北京緊鄰CBD核心地段的朝陽(yáng)區(qū)東大橋路，拿下了如今的僑福芳草地項(xiàng)目。2004年，黃周旋因病去世，其子黃建華接手項(xiàng)目。

“2000年開始設(shè)計(jì)規(guī)劃，經(jīng)過(guò)反復(fù)修改，2005年開始建設(shè)。”一位接近僑福集團(tuán)的人士告訴記者。

“僑福此前尚未做過(guò)商場(chǎng)類產(chǎn)品，這對(duì)我們是個(gè)極大的挑戰(zhàn)。但不管怎樣，我們每做一個(gè)新產(chǎn)品，都是不斷在思考、研發(fā)、試錯(cuò)和改進(jìn)，這估計(jì)就是做成這個(gè)項(xiàng)目的基本動(dòng)因。”在黃建華看來(lái)，最不用心打造產(chǎn)品的做法就是一味只依靠專家，由專家來(lái)判斷什么業(yè)態(tài)好經(jīng)營(yíng)，然后將項(xiàng)目全部交給專家去打理。或者像某些著名開發(fā)商的模式，只考慮銷售，不考慮后續(xù)經(jīng)營(yíng)。專家的意見需要聽取，但親歷親為、不斷改進(jìn)是打造精品最需要秉持的理念。

這看起來(lái)很瘋狂，不符合商業(yè)社會(huì)的經(jīng)營(yíng)模式，但這就是黃氏家族做人做事的方式。

“我爺爺曾教導(dǎo)我父親，后來(lái)我父親又用它來(lái)教育我：如果你要去設(shè)計(jì)、修建一棟建筑，你心中一定要想著這就是給自己家建的，因?yàn)橹挥凶约鹤盍私庾约旱男枨?，這樣你才能全心投入、做到最好。這也成了我做任何事的準(zhǔn)繩?！秉S培修在接受《環(huán)球企業(yè)家》采訪時(shí)如是說(shuō)。

在僑福集團(tuán)流傳著這樣一個(gè)故事，僑福曾在臺(tái)北建了一座辦公大樓，并為第一個(gè)進(jìn)駐的客人做了室內(nèi)裝修，客人特別喜歡，但黃周旋看到后認(rèn)為不夠好，要求拆掉重來(lái)?？腿俗柚梗J(rèn)為已經(jīng)很好了，但黃周旋堅(jiān)持重做，并自掏腰包。

“我的祖輩父輩曾經(jīng)在臺(tái)灣修建的一些建筑，現(xiàn)在雖然易主，但僑福的標(biāo)志還在，因?yàn)樾轮魅擞X(jué)得僑福就是品質(zhì)的代名詞?！?/p>

低調(diào)的僑福

雖然僑福集團(tuán)開發(fā)的香港陽(yáng)明山莊、新加坡鶴樓、北京芳草地購(gòu)物中心等項(xiàng)目皆為翹楚，但對(duì)于大眾而言，僑福是個(gè)既陌生又神秘的企業(yè)。

在搜索引擎上輸入“僑福集團(tuán)”，出來(lái)的資料寥寥無(wú)幾。

記者多方了解到，它于上世紀(jì)50年代在臺(tái)灣創(chuàng)立，業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)、能源、物流、紙業(yè)等。最早在臺(tái)北建成僑福新村、金融大廈等多項(xiàng)建筑工程，以設(shè)計(jì)新穎獨(dú)特、管理完善著稱。

“對(duì)于香港房企，大多人想到的都是新鴻基、長(zhǎng)實(shí)、恒隆、太古等知名房企，對(duì)于僑福認(rèn)識(shí)并不多?！敝袊?guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平告訴記者，這與僑福一向低調(diào)有關(guān)。

目前其在內(nèi)地開業(yè)的就僅有南京丁山花園大酒店和北京芳草地兩個(gè)。

其中，南京酒店項(xiàng)目為2006年僑福與江蘇省國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)（控股）有限公司從香格里拉手中收回后，自營(yíng)的項(xiàng)目，并將酒店原名“丁山香格里拉大酒店”改為“丁山花園大酒店”。

酒店是南京較為老牌的五星級(jí)酒店，一期開業(yè)于2001年。但是，該項(xiàng)目在二期建設(shè)時(shí)遇到了一定的挫折，因受國(guó)家政策限制，導(dǎo)致僑福方資金無(wú)法正常到位，后項(xiàng)目二期就一直處于停工狀態(tài)，直至目前還沒(méi)有復(fù)工。

雖然大眾對(duì)僑福知之甚少，但在業(yè)內(nèi)，僑?？芍^是高品質(zhì)的代名詞。其開發(fā)的陽(yáng)明山莊項(xiàng)目，因精細(xì)的設(shè)計(jì)、規(guī)劃和建造，成為香港地產(chǎn)圈公認(rèn)的經(jīng)典住宅小區(qū)和精致建筑。建成20多年后，陽(yáng)明山莊的售價(jià)已經(jīng)高達(dá)25萬(wàn)港元/平米。至今仍是建筑界的經(jīng)典作品，也是各地建筑師、設(shè)計(jì)師常來(lái)參觀拜訪之地。

“滬版芳草地”的可能性

僑福本次拿下的這宗地為寶山區(qū)淞南鎮(zhèn)N12-0102單元04-01地塊，土地面積約5.22萬(wàn)平米，容積率2.0，為商辦、餐飲旅館業(yè)用地。

據(jù)悉，該地塊規(guī)劃將建12萬(wàn)平米的綜合體，包括商場(chǎng)、精品酒店、高級(jí)寫字樓、下沉廣場(chǎng)等組合產(chǎn)品，且其中70%將用于自持。

2014年7月1日，僑福擊敗綠地，以6.84億元競(jìng)得寶山區(qū)淞南鎮(zhèn)N12-0102單元03-01地塊，占地面積6.7萬(wàn)平米，為辦公用地，容積率為2.0，與本次競(jìng)得地塊相鄰。

該兩宗連襟地塊占地11.92萬(wàn)平米，合計(jì)建筑面積可達(dá)23.84萬(wàn)平米，用地性質(zhì)、建筑體量與北京芳草地相差不大，且同為一線城市。因此，僑福拿下該地塊不久，市場(chǎng)上便傳出僑?；蛟S將再造一個(gè)“滬版芳草地”的聲音。

不過(guò)，上海睿意德顧問(wèn)部總經(jīng)理陳麗琳卻認(rèn)為，這塊地并不適合做芳草地。

據(jù)了解，該地塊位于吳淞工業(yè)區(qū)和新江灣城之間，靠近吳淞入?？?，距離中心城區(qū)有一定的距離。而目前該片區(qū)的商業(yè)發(fā)展多以社區(qū)商業(yè)為主，整體的定位、層次都不太高。

此外，上海和北京不同，不會(huì)允許僑福像做北京項(xiàng)目那樣有二十年長(zhǎng)的開發(fā)周期，所以片區(qū)發(fā)展的紅利也不會(huì)很快體現(xiàn)出來(lái)。僑?？赡軙?huì)將項(xiàng)目打造成中高端的綜合產(chǎn)品。

從僑福集團(tuán)此前透出的消息看，建滬版芳草地的可能性并不大。

黃建華曾在接受采訪時(shí)表示，沒(méi)有考慮過(guò)把芳草地品牌復(fù)制做成產(chǎn)品線。

“我們的想法是，下個(gè)項(xiàng)目要和現(xiàn)在不一樣，要有挑戰(zhàn)性才去做。如果跟現(xiàn)在一樣的項(xiàng)目，公司就可以不做。因此公司還是會(huì)根據(jù)機(jī)緣來(lái)選擇未來(lái)項(xiàng)目。”在黃建華看來(lái)，拿項(xiàng)目是需要為之負(fù)責(zé)任的，做好的項(xiàng)目要量力而為，可遇不可求。如果項(xiàng)目做砸了，反而折損了原先的口碑。

對(duì)于僑福選擇該地塊的原因，陳麗琳則認(rèn)為，一方面是企業(yè)回歸一線城市的趨勢(shì)所使，僑福需要在上海打造品牌；另一方面，上海主城土地供應(yīng)少而寶山供應(yīng)較多，土地低廉、有相關(guān)政策引導(dǎo)，而這塊地也是寶山較為核心的地段。