龔小鋒

“世界那么大，我想去闖闖?！?月24日，在英國牛津大學(xué)公開課的演講中，萬達集團董事長王健林說，將繼續(xù)擴大海外投資規(guī)模，但萬達不是“只買貴的，不買對的”的土豪，并非不問價格“買買買”。

隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場面臨飽和，以碧桂園、萬科、綠地為代表的國內(nèi)房企掀起了一股“出海”潮。

從蓋房子到造城，從買樓到買上游企業(yè)，從單槍匹馬出海遠航到聯(lián)合上下游企業(yè)抱團出海，房企海外投資之路越走越寬。

不過，隨著房企出海投資并購案例增多，風(fēng)險也日益累加。財大氣粗的大連萬達集團盡管一舉收購西班牙首都馬德里地標(biāo)性建筑西班牙大廈，卻在改造過程中遭遇阻力，以至于傳出萬達決定出售馬德里西班牙大廈的消息。

萬達西班牙投資遇阻

西班牙大廈事件沸沸揚揚之際，有參觀馬德里的網(wǎng)友調(diào)侃說，“走在馬德里街頭，你隨便問一個當(dāng)?shù)鼐用?，認(rèn)識中國的王健林嗎？他都會回答你：認(rèn)識，就是買下西班牙廣場大廈的中國富豪啊。當(dāng)然，這位居民還有下一句：告訴他，別想拆我們的古跡，想都別想?！?/p>

“這個事情現(xiàn)在還沒有新進展，還在評估之中?！贬槍ν饷綀蟮赖娜f達集團欲將位于西班牙首都馬德里的西班牙大廈出售的消息，一名接近萬達集團的人士透露。

西班牙大廈是一座25層大樓，總占地面積4655平方米，作為西班牙20世紀(jì)建筑的典范，該大廈1953年建成后至1957年，一度是西班牙最高建筑。

早在2014年6月，萬達斥資2.65億歐元（約22.5億元人民幣）將西班牙大廈收入麾下。當(dāng)時恰逢西班牙樓市拐點，被市場認(rèn)為是“以六折的抄底價買下了這棟特殊意義的建筑”。

按照原先的收購計劃，萬達擬將大廈重新發(fā)展為有200間客房的豪華酒店、高級零售空間及大約300個住宅式公寓的綜合物業(yè)，預(yù)期建筑面積約為83228平方米。

不過，建于1953年的西班牙大廈已經(jīng)空置多年，內(nèi)部建筑材料老化，進行內(nèi)部改造十分復(fù)雜。萬達此前的想法是，拆除西班牙大廈，并以原先的材料、形狀和尺寸重建。但西班牙大廈一度屬于國家一級保護建筑，法律規(guī)定，大樓的產(chǎn)權(quán)可以買賣，但其外形不能隨意拆動。

有媒體報道，此前主政馬德里政府的執(zhí)政黨是人民黨，市長為了讓王健林順利接手大廈同意了許多整改方案，甚至動用議會將西班牙大廈的保護級別從一級降為二級。簽署好文件后，西班牙大廈轉(zhuǎn)歸王健林名下。

接下來卻遭遇了新問題。2015年4月，西班牙全國市長大選。這場大選，“今日馬德里黨”領(lǐng)袖卡梅娜以絕對優(yōu)勢結(jié)束了人民黨連續(xù)24年執(zhí)政馬德里的歷史，新一屆政府反對萬達集團拆除重建的計劃。

新一屆馬德里市政府認(rèn)為，西班牙大廈不可以全部拆除，必須保留大廈的外立面，因為西班牙大廈目前是二級歷史建筑，拆除大廈的外立面是違法的。不過，接近萬達集團的人士透露，西班牙大廈內(nèi)部結(jié)構(gòu)老舊，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上根本無法實現(xiàn)規(guī)劃中的酒店及商業(yè)的建設(shè)，必須進行拆改。

為了安撫擔(dān)憂萬達撤資的相關(guān)人士，馬德里市長曼努埃拉·卡梅娜近期召開了西班牙大廈改建項目的新聞發(fā)布會，卡梅娜表示：“萬達集團仍然在研究新的計劃，我們也一直在協(xié)商?！笨沙掷m(xù)發(fā)展局領(lǐng)導(dǎo)卡爾沃則補充說，新的計劃方案將既可以為萬達集團保障技術(shù)可行性，也會符合西班牙現(xiàn)行的法律?！?/p>

“國內(nèi)房企發(fā)展海外業(yè)務(wù)最大的風(fēng)險就是政策，兩國之間的關(guān)系是否友好，當(dāng)?shù)卣畷窠o予政策優(yōu)惠，往往決定了海外項目的前景?！眹鹱C券香港董事總經(jīng)理黃立沖表示。

頻遇政策風(fēng)險

近幾年來，中國房企出海，已經(jīng)有蔚然大觀的勢頭。仲量聯(lián)行此前發(fā)布的調(diào)研報告顯示，2013年中國房地產(chǎn)投資在海外市場的投資金額為113億美元，2014年增長46%至165億美元。根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰的預(yù)測，2015年中國房企海外投資總額或超250億美元，創(chuàng)下歷史新高。？

“現(xiàn)在全球經(jīng)濟仍然處在波動期間，大型房企為了更好抵御風(fēng)險，利用配置海外優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進行對沖，整體的大投資背景，使得房企不得不進行多元化配置?！毙袊H資本集團中國區(qū)總監(jiān)夏飏飏表示。

海外市場所隱藏的風(fēng)險也在不斷集聚。馬航事件的發(fā)生，一度令中國訪馬旅行團量暴跌，從而影響當(dāng)?shù)仨椖康匿N售。澳大利亞與馬來西亞雪蘭莪州等多個國家或地區(qū)，也曾頒布抬高外地人購房門檻的政策，為國內(nèi)房企的海外投資帶來巨大的風(fēng)險。？？

政治和政策風(fēng)險，往往成為海外投資或并購的阻力。

此前比較有代表性的例子，如房企在韓國濟州島投資受阻。由于中國房企涌入濟州島開發(fā)，引起當(dāng)?shù)鼐用竦目棺h。

2014年中旬，濟州島官方除了宣布叫停項目外，還提議大幅提高外國人通過購買房地產(chǎn)獲得濟州永居權(quán)的條件。

當(dāng)時，包括綠地打造濟州最高雙子塔——濟州夢想大廈項目、藍鼎集團的濟州神話歷史公園項目，都在重新審核。此后，經(jīng)過中韓雙方的交流推進，這些項目才重新放行。

更讓人印象深刻的是2011年，中坤集團計劃斥資購買冰島東北部300平方公里土地75%的所有權(quán)，用于開發(fā)生態(tài)旅游項目，卻不幸卷入冰島黨派糾紛而被駁回。

2011年至2012年，前前后后，中坤的冰島投資計劃第三次因冰島政府的“阻撓”擱淺，最終協(xié)商結(jié)果是“轉(zhuǎn)售為租”。

中坤集團董事長黃怒波此前接受記者采訪時坦言，“把去冰島買地想得太簡單，低估了海外投資的政治風(fēng)險和法律風(fēng)險?！秉S怒波說，政治因素是中國房企海外擴張面臨的最大風(fēng)險，即便政權(quán)穩(wěn)定，準(zhǔn)備投資的國家與中國的政治關(guān)系也同樣重要，房企在投資決策前需要作出詳盡的分析。

無獨有偶，與中坤在冰島的折戟沉沙幾乎同一時期，中航地產(chǎn)當(dāng)年也因為當(dāng)?shù)卣鰻柗礌柦K止了斯里蘭卡項目。中國水電在緬甸“密松水電站”的停建同樣令人唏噓。

現(xiàn)在，房企對于政治局勢不穩(wěn)定的投資地選擇十分慎重。綠地自2011年開始正式計劃開拓海外市場，將海外投資瞄準(zhǔn)委內(nèi)瑞拉、朝鮮等發(fā)展中國家，但由于地區(qū)政局動蕩讓綠地海外計劃受挫。從2012年開始，綠地才調(diào)整思路，決心到政治和社會穩(wěn)定、市場有潛力的地方去做項目，且更多考慮做中國市場的延伸。

不過，即使政治穩(wěn)定的發(fā)達國家也有諸多政治風(fēng)險。除了政府換屆這一類的不利因素之外，中國經(jīng)濟貿(mào)易促進會副會長王文利曾指出，海外收購要警惕的風(fēng)險與陷阱很多，如勞動陷阱、反壟斷、稅收等風(fēng)險。在西方發(fā)達國家，工會具有強大的服務(wù)職能，且對于反壟斷與國家經(jīng)濟安全十分重視，這些都需要細(xì)心甄別。

“對于很多歐洲的發(fā)達國家，都不會首選考慮，因為整個法律的機制不是很熟悉?！毕栴D全球大中華及蒙古區(qū)項目發(fā)展高級副總裁李威豪告訴記者，反而是日本、韓國、東南亞，這些他們比較熟悉的地方與中國相似性高一些。