龔小鋒

俗話說“水能載舟，亦能覆舟”，政策能成為阻礙，也可能成為助力。在國金證券香港董事總經(jīng)理黃立沖看來，在海外投資的路上，如果能夠與當?shù)爻鞘?、?jīng)濟的發(fā)展相互促進，更容易獲得當?shù)卣闹С?，項目的銷售前景也就更有保障。

巧妙借勢

盡管有很多言論分析說，萬達馬德里計劃擱淺，只是政治原因。其實不止于此，在歐美國家，選民的意見十分重要。在萬達西班牙項目受阻之前，馬德里市民自己建立的一個7萬余名市民聯(lián)名簽署“反對王健林拆樓重建”的網(wǎng)站，每天已經(jīng)有上萬點擊量，可見反對拆除大廈者除了部分當?shù)卣蝿萘ν猓數(shù)鼐用褚庖娨膊恍　?/p>

不過，西班牙政府十分重視與萬達的合作，否則不會專門召開相關新聞發(fā)布會，而當?shù)卣膽B(tài)度，對企業(yè)投資有著至關重要的作用。無獨有偶，據(jù)外媒報道，最近萬達在法國投資的一個大項目，也曾遭到當?shù)匾恍┚G色環(huán)保人士抗議。

巴黎當?shù)貢r間2月26日，萬達與法國歐尚集團在巴黎簽訂協(xié)議，雙方將合作投資巴黎大型文化旅游商業(yè)綜合項目EuropaCity，其中包括一個將與巴黎迪士尼媲美的大型主題公園。

該項目外延至戴高樂機場和布爾歇機場附近的城市，占地80公頃，總投資超過30億歐元，總建筑面積76萬平方米。萬達還強調，該項目建設期間預計提供約2萬個就業(yè)機會，項目投入運營后提供約1.4萬個就業(yè)機會，國內媒體說，這是法國最大的“民生工程”。

法國歐洲時報記者孔帆就撰文說，去年年初，歐洲城計劃透露之后，當?shù)鼐用裾J為在此建設娛樂城將破壞當?shù)厣罘諊蜕鷳B(tài)環(huán)境，首先是當?shù)鼐G色環(huán)保人士開始抗議，此后當?shù)鼐用褚查_始向市政府發(fā)泄不滿。

果不其然，巴黎政府為了改善環(huán)境和促進就業(yè)，十分支持這個項目，當然也有改變這個現(xiàn)狀的考慮，連法國總統(tǒng)奧朗德都出來給王健林站臺。

這次投資，萬達不再單打獨斗，選擇了與當?shù)亓闶劬揞^歐尚集團旗下地產(chǎn)公司Immochan合作。EuropaCity項目預計將于2019年動工建設，2024年揭幕。

聰明的房企，在海外投資上往往會詳細研究相關策略，因地制宜。如碧桂園森林城市在規(guī)劃建設之初，就提出“借勢新加坡、反哺新加坡”的策略考量，尤其在教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、金融和制造業(yè)領域，承接新加坡部分產(chǎn)業(yè)鏈條的外溢與轉移。

正因如此，森林城市項目獲得了馬來西亞聯(lián)邦政府的大力支持。森林城市取得一系列針對教育、醫(yī)療、旅游的優(yōu)惠政策，如符合條件的產(chǎn)業(yè)可獲得5年免稅或者5年100%投資稅抵免等優(yōu)惠。

另外，馬來西亞為在本國設立基地并投入資本超過250萬馬幣的企業(yè)也有稅率優(yōu)惠，只需繳交0-10%的企業(yè)所得稅。與科技相關的產(chǎn)業(yè)也可申請優(yōu)惠配套，獲得批準的公司也可取得5年100%免稅的優(yōu)惠。

碧桂園這一海外投資，甚至得到了廣東省的支持。據(jù)碧桂園透露，廣東省政府已經(jīng)將森林城市列為“一帶一路”重點項目，也申報到國家發(fā)改委申請為國家的重點項目。接下來，還將申請自貿區(qū)、落地免簽、免稅區(qū)等優(yōu)惠政策，讓森林城市成為申請馬來西亞優(yōu)惠政策最多的一個項目。

合縱連橫

“萬達海外并購的競爭力首先就是有錢”，王健林在牛津的原話雖然帶有調侃成分，但也說了大實話。作為一家企業(yè)而言，要最大程度地抵御海外投資風險，只要在某個國家“買買買”，這樣的“金主”足以讓當?shù)卣灰妰A心。

作為邁向全球化企業(yè)當中的新兵，萬達在全球十多個國家投資總計超過150億美元（約980億元人民幣）。其中，萬達往往在一個區(qū)域內，進行多個產(chǎn)業(yè)的合縱連橫，打通產(chǎn)業(yè)鏈。

如萬達在英國的投資最早追溯到2013年6月19日，萬達以3.2億英鎊并購英國圣汐游艇公司以及7億英鎊投資建設倫敦萬達酒店，總金額約為10億英鎊。

2014年初，王健林與英國首相卡梅倫會晤后，敲定萬達將投資20億-30億英鎊開展英國城市改造項目?，F(xiàn)在，萬達在英國敲定的投資總額已接近40.2億英鎊。

王健林表示，萬達海外并購首要標的為娛樂、體育、旅游范疇，其前提是需要彼此聯(lián)系，要與萬達現(xiàn)有財產(chǎn)有聯(lián)系，或者并購企業(yè)營業(yè)能在中國落地，萬達不會跨界并購與現(xiàn)有財產(chǎn)不相關的企業(yè)。

“超人”李嘉誠在英國更是被奉為呼風喚雨的座上賓，李嘉誠已覆蓋全英四分之一人口的地下電網(wǎng)、大小供水設施、輸氣管、港口碼頭、鐵路車廂、零售販賣領域等。這使得在一定程度上，英國人的日常生活已經(jīng)離不開李氏王國。

擅長海外布局的綠地也選擇了深耕。以綠地澳洲市場而言，2015年成功收購悉尼核心區(qū)域總投資逾18億元的兩幅地塊之后，綠地在澳洲開發(fā)項目已達6個。

從澳洲市場來看，綠地的海外思路是區(qū)域深耕，將重點聚焦經(jīng)濟活躍、市場成熟、人口集聚、投融資便利的地區(qū)加快布點，在先期進入的海外地區(qū)則努力實現(xiàn)多城市、多項目的規(guī)?；?、系統(tǒng)化布局。

與萬達和綠地在某個國家能夠自主形成“合縱連橫”的閉環(huán)相比，碧桂園提供了另一種模式——聯(lián)合國內的上下游企業(yè)，共同進軍馬來西亞。

抱團使得碧桂園海外投資，獲得了較強的資金實力和抗風險能力。

如森林城市的承建商中，類似深圳市三義建筑、中建南方裝飾以及廣東長大公路等企業(yè)，都是第一次進入馬來西亞市場。

除了下游企業(yè)，碧桂園還和華為簽訂合作備忘錄，充分利用互聯(lián)網(wǎng)技術，實現(xiàn)城市數(shù)字化管理，打造平安、迅捷、宜居、精尖、可持續(xù)發(fā)展的5S智慧城市生活。

因地制宜的“買買買”智慧

海外投資，有并購項目或企業(yè)，亦有建房造城等多種模式。相對來說，收購已經(jīng)成型的地產(chǎn)項目，對于尋求海外發(fā)展的國內房企來說，是一種穩(wěn)扎穩(wěn)打的方式，風險相對較低。

“一些開發(fā)的伙伴，他們非常看好美國?，F(xiàn)在經(jīng)濟有所回暖，銀行的借貸也比較透明，而且美國整個制度都還是比較清晰的。”李威豪說，另外就是英格蘭，有很多中資到英格蘭收酒店或者是辦公樓項目。

以倫敦等發(fā)達地區(qū)的市場為例，不但投資潛力大，而且倫敦相對透明度高所有的商業(yè)投資信息及材料都可以通過公開資料進行查詢，從法律穩(wěn)定、稅務等角度觀察，整體投資環(huán)境較有優(yōu)勢。

比起收購商業(yè)物業(yè)，海外投資建造房地產(chǎn)項目，牽扯范圍甚大，更難的可能是團隊的打造和人才引進。針對國外的開發(fā)商和投資者，各國政府所設定政策限制不同。例如，在澳大利亞開發(fā)項目所用工人，必須有一定比例為當?shù)厝饲翼椖啃枰静⒌玫疆數(shù)鼐用竦恼J可。

綠地海外團隊在這方面就有很成熟的經(jīng)驗，綠地海外團隊組織可以用“3+3”進行總結。第一個“3”是國際合作團隊伙伴：接軌國際國內的法務團隊、財務團隊以及公共資源團隊。第二個“3”則是綠地集團在國內專業(yè)團隊：技術團隊、國內資源團隊、銷售團隊。

更多聰明的開發(fā)商也意識到了所面臨的風險，所以在投資海外過程中多數(shù)房企采取與當?shù)胤科蠛献鞯韧顿Y模式。無論是此前萬科與美國頭號地產(chǎn)商鐵獅門的強強聯(lián)合，還是碧桂園與馬來西亞知名房產(chǎn)商大馬置地的親密無間，都無疑是規(guī)避海外風險的聰明策略。

對于公司并購，管理人才更是至關重要。

萬達集團董事長王健林此前告訴記者，萬達海外并購和投資項目經(jīng)管層不從中國派駐，對并購企業(yè)，重點是留住原有經(jīng)管層，投資項目也是從當?shù)毓陀媒?jīng)管層及員工，靠鼎新鼓勵機制，調動積極性來提高海外企業(yè)業(yè)績。

如果是啟用關聯(lián)公司進行海外并購，則另有一些注意事項。海外投資還需要得到股東認可，泰禾集團的大股東泰禾投資此前也收購了美國一家醫(yī)療上市公司，泰禾集團董事長黃其森對記者表示，由于兩地政策投資情況不同，大股東做出投資的動作之后，還需要和集團董事會股東進行溝通。