劉瑋

最近，浙江省義烏市一宗土地的出讓引起義烏樓市震蕩，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商一片嘩然，剛被中央“去庫存”利好政策刺激下的好心情一下跌至冰點(diǎn)。

事由浙江義烏江東路A地塊的掛牌，因涉嫌違法低價(jià)“定向出讓”，新城萬博置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“新城萬博”）以樓面均價(jià)每平米3178元獲得，與當(dāng)?shù)赝囟蚊科矫?0000元至15000元的樓面價(jià)格形成巨大價(jià)格懸殊。

3月17日，記者在浙江省義烏市采訪時(shí)，多名受訪者表示，此事疑有幕后黑手暗箱操作，義烏市國(guó)土局掛牌評(píng)估價(jià)10億元與實(shí)際估值約25億元相差巨大，掛牌10億元與中標(biāo)10.09億元事出蹊蹺，江東路街道辦負(fù)責(zé)資格審查涉嫌違法。

一名當(dāng)?shù)亻_發(fā)商向記者表示，這個(gè)明顯涉嫌違法腐敗、影響市場(chǎng)公平的標(biāo)應(yīng)該直接廢掉，重新掛牌。

為何義烏當(dāng)?shù)亻_發(fā)商有如此強(qiáng)烈反應(yīng)？涉嫌違規(guī)操作、低價(jià)中標(biāo)的A地塊是否應(yīng)該廢標(biāo)？對(duì)此，記者進(jìn)行了深入的調(diào)查采訪。

超低的掛牌價(jià)格

江東路A地塊地處浙江省義烏市繁華地段，位于賓王路與江東路交匯處的東南側(cè)。

2015年8月20日，義烏市國(guó)土資源局發(fā)布“義烏市國(guó)土資源局國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告【義土掛（2015）10號(hào)】”。據(jù)公告顯示，“A地塊”為商業(yè)、住宅用地，面積73833平方米，容積率1.5-4.3，掛牌起始價(jià)10億元。

公告一出，當(dāng)?shù)卦S多房地產(chǎn)企業(yè)聞?dòng)嵓娂娔θ琳?、躍躍欲試。因?yàn)锳地塊具有太高的“性價(jià)比”：A地塊掛牌起始價(jià)為10億元，而市場(chǎng)估價(jià)在25億元左右。

據(jù)一名房地產(chǎn)商向記者介紹，江東路A地塊位于義烏市中心城區(qū)，周邊緊鄰義烏國(guó)際商貿(mào)城和體育、會(huì)展、文化中心，地理位置優(yōu)越，配套相當(dāng)成熟。

據(jù)可查證的義烏市房產(chǎn)成交信息顯示，A地塊附近住宅均價(jià)約20000元每平米，商業(yè)均價(jià)超過40000元每平米。

公告激發(fā)了房產(chǎn)開發(fā)商的熱情，當(dāng)?shù)鼐哂幸欢▽?shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)如建筑房產(chǎn)、久府房產(chǎn)、萬廈房產(chǎn)、九州房產(chǎn)等踴躍參與。但是，最終他們都被拒之門外。

失望之后的房地產(chǎn)企業(yè)事后才發(fā)現(xiàn)：“出讓公告”僅在義烏市國(guó)土局網(wǎng)站上發(fā)布，而沒有如往常按慣例在《義烏商報(bào)》上發(fā)布；A地塊是“商住捆綁”出讓，而沒有按照商住分開、單獨(dú)掛牌的規(guī)定。

A地塊被“新城萬博”于2015年9月21日以10.09億元獲得后，經(jīng)過反復(fù)的股權(quán)變更，于2015年12月31日辦理了全部股權(quán)出質(zhì)，并通過出質(zhì)融資15億元，短短三個(gè)月，溢價(jià)近5億元。

“據(jù)我們多年的經(jīng)驗(yàn)和測(cè)算，A地塊保守估值為20億元以上，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行開發(fā)，應(yīng)該還有10億元以上的利潤(rùn)回報(bào)和70000平方米的大型零售商場(chǎng)一座（約15億元固定資產(chǎn)）。當(dāng)時(shí)公告出來時(shí)，我們積極籌集資金，現(xiàn)在回過頭來一想，當(dāng)時(shí)我們都被當(dāng)猴耍了”。一位房地產(chǎn)商無奈地告訴記者。

那么，這些房地產(chǎn)企業(yè)又如何被拒之門外的呢？

可疑的資格審查

據(jù)2015年8月20日發(fā)布的“義烏市國(guó)土資源局國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告”稱：“中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的法人、自然人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請(qǐng)參加。”

但在“資格審查”方面卻明確要求：“報(bào)名資格條件先由江東街道辦事處審核，并出具審核意見”。并在“提交申請(qǐng)”的第六條要求中明確：“義烏市江東街道資格審核意見”。

正是這個(gè)前置條件，使義烏市國(guó)土局和江東街道辦事處備受責(zé)疑。

據(jù)義烏市多家房地產(chǎn)負(fù)責(zé)人向記者透露，A地塊雖然義烏市國(guó)土局是出讓人，但沒有江東街道辦事處的審核意見，想?yún)⑴c招標(biāo)連門都沒有。

九州房產(chǎn)的一位黃姓董事在接受記者采訪時(shí)說，他受董事會(huì)委托去投標(biāo)，義烏市國(guó)土局讓去找江東街道辦事處。但江東街道辦事處以種種理由不讓通過資格審查，企業(yè)也就無法入圍。另有一家東陽宏福置業(yè)的一位金姓負(fù)責(zé)人則告訴記者，他們企業(yè)去了招投標(biāo)中心，中心給了招標(biāo)文件后也是讓找江東街道辦事處，結(jié)果也是不符合條件。有些企業(yè)則直接被勸退。

這些企業(yè)沒有通過江東街道辦事處資格審查的理由，基本都與“實(shí)力不行”、“牌子不硬”、“沒有大型開發(fā)經(jīng)驗(yàn)”有關(guān)。

一位房企業(yè)負(fù)責(zé)人氣憤地告訴記者：街道辦的工作人員在房產(chǎn)開發(fā)方面沒有經(jīng)驗(yàn)、在政策法規(guī)方面沒有經(jīng)驗(yàn)，倒是在玩弄權(quán)術(shù)方面很有“經(jīng)驗(yàn)”！我們?nèi)サ臅r(shí)候不是推就是拖，辦事處根本不辦人事，也不給我們書面審核意見，導(dǎo)致我們無法參與競(jìng)標(biāo)。

3月17日下午，記者來到浙江省國(guó)土廳，一位陳姓調(diào)研員告訴記者：對(duì)于資格審查，2015年12月16日之后，執(zhí)行的是浙江省人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地出讓管理工作的通知【浙政辦發(fā)（2015）130號(hào)】，這個(gè)文件明確規(guī)定，“禁止違規(guī)設(shè)定競(jìng)買條件。各地在出讓土地時(shí)，不得違規(guī)在土地出讓公告及相關(guān)出讓文件中為特定競(jìng)買人設(shè)定以下前置條件”，其中第四條為“要求競(jìng)買人必須具有特定資質(zhì)條件或提供鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、開發(fā)區(qū)（園區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)）、行業(yè)主管部門等的相關(guān)準(zhǔn)入證明文件”。

浙江省國(guó)土廳陳姓調(diào)研員還告訴記者，浙江省出臺(tái)的130號(hào)文，是把相關(guān)國(guó)家法律法規(guī)進(jìn)行歸納、總結(jié)并具體化。在130號(hào)文出臺(tái)前，也是嚴(yán)格按照國(guó)家法律法規(guī)執(zhí)行。

他說：“在2015年12月16日之前，一直按照國(guó)土資源部39號(hào)令（《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》）執(zhí)行，所有的掛牌不能設(shè)置任何條件，要求鄉(xiāng)鎮(zhèn)開什么證明等都是不符合規(guī)定的。如果是掛牌的時(shí)候有人舉報(bào)，我們會(huì)把它終止?！?/p>

蹊蹺的中標(biāo)價(jià)格

據(jù)義烏市國(guó)土局2015年9月21日的“義烏東江路A地塊出讓結(jié)果公示”，新城萬博置業(yè)有限公司以10.09億元的成交價(jià)格獲得A地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。

義烏當(dāng)?shù)匾晃环科筘?fù)責(zé)人告訴記者，A地塊的成交價(jià)格不合常理。一方面，10億元的起始價(jià)，要交5億元的保證金，前期還要經(jīng)過考察認(rèn)證、成本核算、籌措資金、準(zhǔn)備材料，競(jìng)價(jià)900萬元就放棄競(jìng)標(biāo)不合常理；另一方面，誰都能夠估算到A地塊的潛在實(shí)際價(jià)值，業(yè)內(nèi)估價(jià)在25億元左右，在巨大的利益面前，900萬元不是應(yīng)該放棄競(jìng)標(biāo)的價(jià)格；再一方面，入圍的企業(yè)僅有兩家，900萬元就宣布放棄，只能說明這兩家企業(yè)競(jìng)標(biāo)技巧過于幼稚，與江東街道辦事處精挑細(xì)選的兩家企業(yè)實(shí)力完全不符。

東陽宏福置業(yè)的負(fù)責(zé)人告訴記者，投標(biāo)前我們自己做了估算，競(jìng)標(biāo)價(jià)在20億元之內(nèi)我們會(huì)拍下來。九州地產(chǎn)黃姓董事則表示，樓面均價(jià)在6000元左右我們是可以接受的。

“義烏市國(guó)土局公布的A地塊出讓結(jié)果太蹊蹺了，簡(jiǎn)直蹊蹺得讓人哭笑不得。”一位虞姓房地產(chǎn)資深人士在記者面前不停地?fù)u著頭，笑得很無奈，“這是一個(gè)讓中標(biāo)人自己大笑、鄰居逼得跳樓的中標(biāo)價(jià)格?！?/p>

記者實(shí)地查看了A地塊的一些“鄰居”，并查閱了部分資料，其中：2011年，義烏市文化中心07、08地塊整宗成交價(jià)格72.2億元，樓面均價(jià)每平方米15000元；2010年，“久府和園”項(xiàng)目地塊整宗成交是39億元，樓面均價(jià)每平方米13000元。

回過頭來再看A地塊，樓面均價(jià)每平方米3178元，面積為73833平方米市場(chǎng)放量，“鄰居”們的銷售價(jià)格直線下跌。

再看一下義烏市區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格，雖然近年來有所波動(dòng)，但多年一直保持平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)。如今，受A地塊低價(jià)中標(biāo)的影響，價(jià)格大幅下降。

義烏當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)商家怨聲載道，認(rèn)為江東路A地塊低價(jià)中標(biāo)擾亂了市場(chǎng)秩序，影響了市場(chǎng)公平，要求A地塊廢標(biāo)的呼聲越來越大。

3月17日上午，記者在義烏江東路A地塊現(xiàn)場(chǎng)看到，打樁機(jī)、挖掘機(jī)已經(jīng)進(jìn)入工地開始施工。

綜合義烏當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)反映的情況，主要反映江東路A地塊涉嫌利益輸送，以10.09億低價(jià)中標(biāo)，還沒開發(fā)，就通過股權(quán)變更、出質(zhì)融資，短短三個(gè)月溢價(jià)近5億元。同時(shí)，他們還反映了招標(biāo)過程中商住捆綁掛牌、低價(jià)評(píng)估掛牌、沒有經(jīng)過報(bào)紙公示、違規(guī)通過街道辦審查設(shè)置人為條件、低價(jià)中標(biāo)等問題，并認(rèn)為江東路A地塊涉嫌定向出讓、利益輸送、違規(guī)操作，強(qiáng)烈要求廢標(biāo)。

浙江義烏江東路A地塊是否應(yīng)該廢標(biāo)？背后究竟有什么內(nèi)幕？本刊將繼續(xù)予以關(guān)注。