帥龍

各地第一輪的樓市調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，核心都是在限購(gòu)上做文章。投機(jī)性的買(mǎi)家需小心未來(lái)交易環(huán)節(jié)加稅所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

上期我們說(shuō)了有效抑制房地產(chǎn)過(guò)熱的辦法是：大幅提高房產(chǎn)交易稅和過(guò)戶(hù)費(fèi)。當(dāng)然，這一招是要分區(qū)域、分階段實(shí)施的?，F(xiàn)在各地的樓市處于極度不平衡狀態(tài)，每平米5萬(wàn)～6萬(wàn)元的一線(xiàn)城市，調(diào)控先從這些地方開(kāi)始了；而與此同時(shí)，每平米只有4000～5000元、且房子嚴(yán)重滯銷(xiāo)的三四線(xiàn)城市庫(kù)存龐大、消化慢，這些地區(qū)反倒還需要刺激消費(fèi)。北上廣深等地房?jī)r(jià)漲勢(shì)最猛，投資需求最畸形，且去庫(kù)存也只需1年左右的時(shí)間，因此只要大幅提高交易環(huán)節(jié)成本的辦法一經(jīng)推出，效果自然立竿見(jiàn)影。

電線(xiàn)桿上“一針靈”的小廣告你可千萬(wàn)別信；而抑制房地產(chǎn)過(guò)熱一定是在交易環(huán)節(jié)上精準(zhǔn)狙擊，這“一招鮮”投機(jī)客們可千萬(wàn)別不信！忘記過(guò)去，災(zāi)難早晚還會(huì)降臨，更何況很多人沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)過(guò)去。稅制和稅率能改變一切，包括你脆弱的信仰。2007年5·30是如何打壓了股市的——交易印花稅從千分之一調(diào)高到了千分之三，漲幅200%。一覺(jué)醒來(lái)政策突變，股民只能咬著牙、跺著腳、不計(jì)成本地選擇出逃——我不玩兒了！當(dāng)很多人集體不玩了時(shí)，踩踏在所難免。請(qǐng)你回去看看我在上上期提到的：“房地產(chǎn)先天的風(fēng)險(xiǎn)在于……總價(jià)越大，越難脫手?！?/p>

此輪調(diào)控，不少地方提高了首付比例（主要針對(duì)二套房），這是徒勞的——反倒進(jìn)一步成全了配資?？們r(jià)1000萬(wàn)的房子，假如購(gòu)房人自己手里只有100萬(wàn)，銀行貸給他200萬(wàn)（湊足30%了，這是之前的首付比例要求），如果首付還有缺口，正好可以由配資來(lái)供應(yīng)啊——只要配資不撤離，人為制造的中國(guó)版次貸危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)依然存在。實(shí)力不夠的人借高利貸去投機(jī)、博房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅上漲，那么到頭來(lái)是調(diào)控還是不調(diào)控呢？如果不調(diào)控，房?jī)r(jià)將猶如脫韁的野馬、一路狂奔，但老百姓的收入真的跟上了嗎？工資漲一年不過(guò)幾千、幾萬(wàn)元，一套房子漲起來(lái)可就是幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)元，最后由于市場(chǎng)現(xiàn)金有限，接盤(pán)的力量會(huì)越來(lái)越弱；如果調(diào)控，則銀行面臨巨大的不良貸款風(fēng)險(xiǎn)。所以遠(yuǎn)的不說(shuō)，至少在2016年，金融股、房地產(chǎn)股的業(yè)績(jī)最難判斷。

總結(jié)一下樓市調(diào)控這個(gè)話(huà)題：你有剛需，好，這邊土地供應(yīng)一定保證充足。但這怎么看怎么都不像是在揚(yáng)湯止沸，況且加大土地供應(yīng)并沒(méi)起到抑制房?jī)r(jià)上漲的作用啊，反倒高度疑似是在請(qǐng)君入甕——在養(yǎng)活地方財(cái)政的同時(shí)，靜靜地等你把籌碼吸足。7億平方米的庫(kù)存要去（7億之外，并不是沒(méi)有在建的和已經(jīng)獲批而尚未開(kāi)工的項(xiàng)目，沒(méi)人公布精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)！）、污染和高耗能產(chǎn)業(yè)要轉(zhuǎn)、新興產(chǎn)業(yè)要上、上百萬(wàn)億的居民儲(chǔ)蓄要消腫……只有這樣，中國(guó)經(jīng)濟(jì)才能慢慢緩過(guò)勁兒來(lái)。因此，大幅提高房產(chǎn)交易稅和過(guò)戶(hù)費(fèi)是讓市場(chǎng)在局部迅速退燒的西藥、房產(chǎn)稅是讓市場(chǎng)持續(xù)瀉火的中藥、而遺產(chǎn)稅則是徹底刺破樓市泡沫的最后一針！不是沒(méi)藥，而是時(shí)候未到。

至于股市嘛，指數(shù)的底部在緩慢抬高（見(jiàn)圖1），銀行股目前相對(duì)強(qiáng)勢(shì)（見(jiàn)圖2，說(shuō)明：不是薦股）。猴年里，多學(xué)學(xué)猴兒哥才靠譜——只要行情一變，你也麻利兒跟著變就是了！■

（作者為成功航線(xiàn)投資者教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)校長(zhǎng)）