張 笛（徐州工程學(xué)院，江蘇 徐州 221000）

淺談房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點(diǎn)

張 笛
（徐州工程學(xué)院，江蘇 徐州 221000）

如今在世界的經(jīng)濟(jì)大背景之下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入“疲憊期”；同時(shí)在中國，政府掌控更多的經(jīng)濟(jì)發(fā)展資源，房地產(chǎn)發(fā)展資源十分搶手，這就決定著對于中國的房地產(chǎn)行業(yè)將迎來一個(gè)更新?lián)Q代的大時(shí)代。文章對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點(diǎn)進(jìn)行了簡要概述，并分析了現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部環(huán)境的狀況和內(nèi)部管理的缺陷，提出了有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的創(chuàng)新性策略。

房地產(chǎn)開發(fā)；經(jīng)營模式；特點(diǎn)研究

一、房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的深刻理論內(nèi)涵

在文字意義上的開發(fā)僅僅指將荒地變?yōu)檗r(nóng)田之類的耕作資源的勞動(dòng)過程，而隨著社會(huì)的發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)運(yùn)而生，如今的開發(fā)從文字意義上不單單指農(nóng)田墾殖，主要指建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物的建設(shè)過程。

房地產(chǎn)開發(fā)離不開合理的規(guī)劃，真正意義上的房地產(chǎn)開發(fā)一定是在政府城建合理規(guī)劃下的，建筑物有序建設(shè)和開發(fā)，從時(shí)間的縱向?qū)用鎭碇v，建筑群決不能離開基礎(chǔ)設(shè)施而建設(shè)，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，理論意義上講，一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)應(yīng)該是相輔相成并同時(shí)進(jìn)行的，只有規(guī)劃好各方面的建設(shè)因素才能讓房地產(chǎn)建設(shè)系統(tǒng)化合理化；在房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過程的橫向方面講，房地產(chǎn)開發(fā)伴隨很多的建設(shè)因素，包括資金的充足性和人員的規(guī)劃性和建設(shè)資源的合理性，從最初規(guī)劃到最后物業(yè)管理都要做到盡善盡美，細(xì)致入微，協(xié)調(diào)性強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)才能在長遠(yuǎn)意義上發(fā)展經(jīng)濟(jì)造福民眾。

在文字意義上的經(jīng)營主要是指統(tǒng)籌經(jīng)管，而不僅僅局限于店鋪經(jīng)營也指代政治方面的經(jīng)管。現(xiàn)在放置在房地產(chǎn)開發(fā)的層面上主要是指，在開發(fā)建設(shè)過程中的經(jīng)濟(jì)方面的統(tǒng)籌和規(guī)劃，在房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，合理經(jīng)營的絕對是房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的不二法門，在開發(fā)過程中，各個(gè)資金鏈的鏈接和每項(xiàng)資金的來龍去脈都是房地產(chǎn)經(jīng)營的重要方面，只有在符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的情況下，才能進(jìn)行合理有效的經(jīng)營。

二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營難度較大

房地產(chǎn)商品與經(jīng)營難度大有著直接的關(guān)系，房地產(chǎn)商品對于中國民眾來說是一生中最難實(shí)現(xiàn)的商品，由于其成本非常大，帶來的收益也是不可估量的，不過在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，整個(gè)商品的建設(shè)完成需要幾年作為一個(gè)周期，而根據(jù)實(shí)際的企業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，在這幾年期間資金的去向不能只進(jìn)不出，所以就需要經(jīng)營者在房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的前中后期通過多種手段保證其巨大價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，這樣不僅能保證成本資金的流動(dòng)，同時(shí)可以縮小資金流，以少部分資金經(jīng)營大規(guī)模的項(xiàng)目，減少項(xiàng)目本身帶來的不可預(yù)測性；然而房地產(chǎn)經(jīng)營手段包括預(yù)售，信托等方式，就需要企業(yè)本身具有強(qiáng)大的經(jīng)營規(guī)模和市場公信力；價(jià)值實(shí)現(xiàn)還會(huì)受到國家政策性的影響，房屋價(jià)格會(huì)因此而動(dòng)蕩，房地產(chǎn)市場難以通過房地產(chǎn)商的手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，這些都無形中加重了房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的難度。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大

房地產(chǎn)商品的形成周期長與經(jīng)營難度大有著直接的關(guān)系，作為普遍形成周期最長的房地產(chǎn)商品，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，整個(gè)商品的建設(shè)完成需要幾年作為一個(gè)周期，在此過程中經(jīng)營方面的資金因素就成為房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)老大難的問題，由于本身的成本量大，收益回報(bào)率大；在經(jīng)濟(jì)學(xué)角度收益回報(bào)率大的行業(yè)必然存在高風(fēng)險(xiǎn)的情況，如在經(jīng)營資金環(huán)節(jié)不能保證所有資金都落實(shí)到位，那么會(huì)極大影響整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)的發(fā)展安全性；同時(shí)國家政策，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，居民消費(fèi)心理都從很大程度上影響房地產(chǎn)價(jià)格，所以房地產(chǎn)行業(yè)具有很高的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營政策性強(qiáng)

房地產(chǎn)業(yè)作為中國經(jīng)濟(jì)支柱性的第二產(chǎn)業(yè)，對民眾的生存發(fā)展也有巨大的作用，所以國家勢必會(huì)通過政策性手段對于房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)節(jié)和掌控，不僅僅是為了穩(wěn)固經(jīng)濟(jì)發(fā)展的勢頭，同時(shí)的也是為了保障廣大民眾的生活質(zhì)量，所以從大環(huán)境角度講，中國的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的政策性極強(qiáng)，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的立法和政策明顯多于其他行業(yè)，為了保證房地產(chǎn)行業(yè)處于正常發(fā)展的軌道之中，政府發(fā)揮財(cái)政作用對于房地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)管和審查。

三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理的創(chuàng)新策略

在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境下，房地產(chǎn)的發(fā)展將迎來一個(gè)優(yōu)勝略汰的大時(shí)代，嚴(yán)峻的房地產(chǎn)房展形式啟示全行業(yè)只有應(yīng)用創(chuàng)新的經(jīng)營和發(fā)展策略，才能在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的浪潮中淘得泥沙始到金。

（一）實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張

1、規(guī)?；瘮U(kuò)張

房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模化擴(kuò)張是世界所有國家所面臨的一個(gè)必然的趨勢，一小部分的大型房地產(chǎn)企業(yè)不經(jīng)占據(jù)大規(guī)模的房地產(chǎn)資源，同時(shí)在盈利方面也遠(yuǎn)高于中小型房地產(chǎn)行業(yè)，大企業(yè)不僅占據(jù)大部分房地產(chǎn)市場，整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展有著集中化的大趨勢，日本的十大房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)著九成的市場份額，中國的八大企業(yè)平均盈利值為26%，高于其他企業(yè)10%,所以房地產(chǎn)的規(guī)?；l(fā)展是房地產(chǎn)發(fā)展中成熟化趨勢化的表現(xiàn)。

2、跨區(qū)域化擴(kuò)張

房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域擴(kuò)張是各個(gè)地區(qū)面臨的一個(gè)必然的趨勢，也從一個(gè)層面佐證房地產(chǎn)規(guī)?；陌l(fā)展，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中行業(yè)的趨利避害性，不同區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展水平不同，要開拓更大的房地產(chǎn)市場就要實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展，同時(shí)獲得房地產(chǎn)收益的最大利益。

3、專業(yè)化擴(kuò)張

專業(yè)化發(fā)展是房地產(chǎn)長期生存經(jīng)營的不二法門，通過科學(xué)化系統(tǒng)化的運(yùn)營手段，專業(yè)化的科技人才，具有遠(yuǎn)見的經(jīng)營團(tuán)體才能在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上不斷促進(jìn)不斷提高。

（二）抵抗風(fēng)險(xiǎn)

1、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，以降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

融資方式的多樣化不僅僅為房地產(chǎn)行業(yè)提供生存發(fā)展的資金，同時(shí)也從很大層面上提高房地產(chǎn)發(fā)展在資金行業(yè)的不可預(yù)測性，在進(jìn)行多種行業(yè)多種手段的融資前，一定要分析和掌握好資金源頭，保證源頭的安全性和資金的結(jié)構(gòu)性，通過資金系統(tǒng)優(yōu)化的手段進(jìn)行最低風(fēng)險(xiǎn)下的高額的融資。

2、縮短開發(fā)周期，以降低市場的政策風(fēng)險(xiǎn)

目前一些房地產(chǎn)開發(fā)公司存在著較長的開發(fā)周期，這實(shí)際上會(huì)使開發(fā)單位受到很多隱性開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的影響，不利于其在市場中獲得穩(wěn)定的地位，所謂夜長夢多，因?yàn)樯鐣?huì)因素的不斷變化，新的社會(huì)環(huán)境在很大程度上會(huì)提高其受到的風(fēng)險(xiǎn)，所以最好通過提高開發(fā)效率的方式，盡早完成一個(gè)開發(fā)周期，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。從另一方面上講，一些開發(fā)公司雖然效率高，周期短，但是卻用豆腐渣工程來欺騙群眾，欺騙社會(huì)，這無疑是飲鴆止渴，自尋死路的做法，縮短開發(fā)周期的方法不應(yīng)該是降低質(zhì)量來提高速度，而是在保證質(zhì)量的同時(shí)，通過加強(qiáng)管理，提高技術(shù)，使用效率更高的高級設(shè)備，從而在保證質(zhì)量的同時(shí)，又要提高效率。

四、結(jié)語

相比于其它產(chǎn)業(yè)的開發(fā)管理活動(dòng)，房地產(chǎn)方面所參與的社會(huì)元素更多，程序交接復(fù)雜，有更多的社會(huì)角色參與其中，方式多樣，這些特征導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)變得更加困難，經(jīng)受了更多的風(fēng)險(xiǎn)，更容易受到社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)因素的影響。以此為基礎(chǔ)，應(yīng)該深入了解挖掘這其中的優(yōu)勢和劣勢，對于房地產(chǎn)實(shí)際操作過程中具有借鑒性意義。在政府指導(dǎo)房地產(chǎn)的開發(fā)條件下，房地產(chǎn)公司應(yīng)該通過自身的不斷更新管理模式，改進(jìn)經(jīng)營方法，整合自身資源，通過企業(yè)兼并和強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合等方法提高自身實(shí)力，來趨利避害，走出目前遇到的困境。

[1]蘭峰等:房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社，2011:32-33.

[2]申立銀俞明軒:房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)[M].天津:天津大學(xué)出版社，2014:23-25.

[3]呂奕成，王艇.中國房地產(chǎn)商業(yè)模式研究[J].中國房地產(chǎn)，2012,12:32-40.

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1007-6344（2016）04-0320-01

張笛（1993——）男，江蘇宜興人，徐州工程學(xué)院房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營專業(yè)學(xué)生，本科，研究方向 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。