袁明川

（重慶市城市建設(shè)配套費(fèi)管理辦公室 重慶 400014）

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的分析探討

袁明川

（重慶市城市建設(shè)配套費(fèi)管理辦公室 重慶 400014）

在現(xiàn)階段的社會(huì)建設(shè)中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)極其重要的組成部分，其在很多方面都將產(chǎn)生廣泛的影響。我國作為一個(gè)發(fā)展中國家，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的重視程度較高，尤其是在風(fēng)險(xiǎn)管理層面，更加是投入了多項(xiàng)措施與內(nèi)容。從客觀的角度來分析，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)成為了綜合性較強(qiáng)的工作，很多風(fēng)險(xiǎn)的存在都是無法避免的，只能是通過一些策略來進(jìn)行管理和應(yīng)對，降低風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率，保持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的較高價(jià)值。文章針對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，討論風(fēng)險(xiǎn)管理，并提出合理化建議。

房地產(chǎn)；項(xiàng)目；開發(fā)；管理；風(fēng)險(xiǎn)

前言：與一般的項(xiàng)目不同，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目并非完全屬于建筑項(xiàng)目，其還表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)產(chǎn)物的特點(diǎn)，會(huì)隨著市場的改變而改變，受到國家宏觀調(diào)控的影響，整體上的趨向并不是特別的明確。我國現(xiàn)階段的人口數(shù)量不斷增長，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的需求非常強(qiáng)烈，也由此導(dǎo)致該項(xiàng)目的價(jià)格暴漲，推動(dòng)了相關(guān)行業(yè)的進(jìn)步。此時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不僅擁有光鮮的外表，同時(shí)還具有很多的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)是固定存在的，基本上不以人的意志來轉(zhuǎn)移。我們需要做的是，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容，開展全面的管理，推動(dòng)項(xiàng)目向前發(fā)展，為社會(huì)做出卓越的貢獻(xiàn)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

與以往工作不同的是，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在很多層面都會(huì)受到消費(fèi)者因素的影響。在個(gè)人素質(zhì)不斷提高的今天，消費(fèi)者對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的需求趨向于理性，不再表現(xiàn)出盲目、瘋狂購買的現(xiàn)象，大部分消費(fèi)者都會(huì)在充分的調(diào)查研究以后，再?zèng)Q定是否要購買房產(chǎn)。為此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在運(yùn)作的過程中，自身的主導(dǎo)作用幾乎完全轉(zhuǎn)移到了消費(fèi)者身上，此時(shí)所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)不斷增加。通過對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，能夠找到具體的工作內(nèi)容，為后續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)管理，提供足夠的參考與指導(dǎo)。

（一）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

在現(xiàn)階段的工作中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所遇到的較大風(fēng)險(xiǎn)類型就是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，這突出表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，每一個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都開始趨向于穩(wěn)定，“大起大落”的經(jīng)濟(jì)模式已經(jīng)不再受到市場的歡迎。此時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在各個(gè)地方，表現(xiàn)出了“飽和”的狀態(tài)，即便是不斷的提高價(jià)格、運(yùn)用高超的宣傳造勢方法，依然得不到消費(fèi)者的青睞，供過于求的情況一旦形成，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)問題就會(huì)凸顯出來【1】。第二，我國在經(jīng)濟(jì)上的調(diào)控表現(xiàn)出多元化的趨勢。從國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形式來看，整體上仍然是“兩極化”的情況。但如果在細(xì)節(jié)上進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)很多的偏遠(yuǎn)山區(qū)都得到各類企業(yè)的關(guān)注，其紛紛將資金投往這些地方進(jìn)行建設(shè)，一方面可開發(fā)出更多的資源，另一方面可以得到國家的庇護(hù)，整體上的發(fā)展空間較大。第三，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)還與貨幣具有很大的關(guān)系。我國整體上的經(jīng)濟(jì)雖然穩(wěn)定，但是物價(jià)不斷提升，導(dǎo)致通貨膨脹表現(xiàn)為增加的態(tài)勢，一旦貨幣失控，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利用就會(huì)受到極大的損害。

（二）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)

在現(xiàn)代化的建設(shè)中，幾乎每一項(xiàng)工作的落實(shí)，都要從社會(huì)的角度出發(fā)，否則很難得到理想的成績。我國作為一個(gè)發(fā)展中國家，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的類型較多，各類風(fēng)險(xiǎn)所產(chǎn)生的影響也存在較大的差異。結(jié)合以往的工作經(jīng)驗(yàn)和當(dāng)下的工作標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，突出表現(xiàn)在以下幾項(xiàng)內(nèi)容：第一，地方社會(huì)的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。我國的國土面積遼闊，各個(gè)地方的社會(huì)情況存在差異，房地產(chǎn)商在投資以后，倘若項(xiàng)目落實(shí)區(qū)域，其社會(huì)情況不穩(wěn)定，則項(xiàng)目的進(jìn)展會(huì)受到多方“勢力”的干預(yù)，此時(shí)想要按照預(yù)期目標(biāo)來實(shí)施，基本上是不可能的【2】。第二，國家針對社會(huì)調(diào)節(jié)作用比較突出?，F(xiàn)階段走的是可持續(xù)發(fā)展路線，社會(huì)建設(shè)必須要均衡發(fā)展。如果房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在進(jìn)行到一半時(shí)，針對該區(qū)域投入了其他的社會(huì)規(guī)范、目標(biāo)、內(nèi)容等，就會(huì)導(dǎo)致相關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行深度的干預(yù)，任何一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，都不可能與國家相抗衡，所以在順應(yīng)潮流的同時(shí)，有可能會(huì)對固有的工作造成嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理

（一）提前有效回避風(fēng)險(xiǎn)源

就房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身而言，基本上一直秉持著“高風(fēng)險(xiǎn)、高收益”的模式?？蓪τ诂F(xiàn)代社會(huì)來講，這種模式的開展，不僅會(huì)受到很多地方的反感，同時(shí)容易觸及到多方的利益，本身產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)就極為嚴(yán)重。建議在日后的工作中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理，可以提前有效回避風(fēng)險(xiǎn)源。第一，針對項(xiàng)目的落實(shí)區(qū)域進(jìn)行分析，搜集相關(guān)的信息、數(shù)據(jù)、事件等等，尤其要與相關(guān)部門積極的聯(lián)系，在得到中肯的建議后，決定是否要繼續(xù)執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目【3】。值得注意的是，我國的部分地方是重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，雖然現(xiàn)階段的成就不足，可未來的空間較大，這些地方的未來規(guī)劃具有不確定性，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施應(yīng)針對這些地方高度的關(guān)注，減少錯(cuò)誤的舉措。第二，在日常的項(xiàng)目運(yùn)作過程中，一定要對社會(huì)、國家、市場、消費(fèi)者等多方情況進(jìn)行關(guān)注。例如，消費(fèi)者雖然表面上對房地產(chǎn)需求強(qiáng)烈，但其實(shí)際上是秉持著“定缺毋濫”的態(tài)度來購買的，大部分的房地產(chǎn)商都不可能通過簡單的宣傳措施來促使消費(fèi)者購買，一定要在性價(jià)比方面努力，才可以打動(dòng)消費(fèi)者的購買欲望。所以，日后的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，要對各種風(fēng)險(xiǎn)源進(jìn)行充分的回避，還要找出主要面對的風(fēng)險(xiǎn)類型，提前設(shè)定好相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)管控方案，更好的應(yīng)對突發(fā)情況。

（二）采用多樣化投資

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，還可以嘗試采用多樣化投資的方法來實(shí)現(xiàn)，在減少經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，盡量保持投資的較高回報(bào)率，為將來的長久發(fā)展做好準(zhǔn)備。建議把資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上?？赏顿Y建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等，以減少未來收益的不確定性【4】。因?yàn)楦鞣N不同類型房地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低相應(yīng)不同。一般而言，開發(fā)項(xiàng)目收益率相對較高的風(fēng)險(xiǎn)大，開發(fā)項(xiàng)目收益率相對較低的風(fēng)險(xiǎn)小。如果資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，整體開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)的高收益去彌補(bǔ)個(gè)別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個(gè)較為平均的收益【5】。房地產(chǎn)多樣化投資的關(guān)鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產(chǎn)的資金比例，使得即可降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)又可獲取較高的收益率。

總結(jié)：

本文對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理展開討論，從現(xiàn)階段的工作來看，該項(xiàng)目所面臨的風(fēng)險(xiǎn)仍然比較多，國家的宏觀調(diào)控力度也在持續(xù)的加強(qiáng)。日后，應(yīng)針對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)深入的分析，將管理措施變得更加多元化，制定可行性較高的管理方案，避免出現(xiàn)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，維持項(xiàng)目的平衡。

[1]蘇亞莉.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究[J].東華理工大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版), 2011,01:26-29.

[2]楊鵬.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)管理及對策[J]. 中國市場,2014, 42:142-143.

[3]丁雅君.淺析房地產(chǎn)投資開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理[J].經(jīng)營管理者,2013,13:380.

[4]崔寶偉.論風(fēng)險(xiǎn)管理在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的應(yīng)用[J].經(jīng)營管理者,2014,35: 124.

[5]成飛.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理研究[J]. 科技創(chuàng)新與應(yīng)用,2016,12:281.

TU723

B

1007-6344（2016）08-0146-01

袁明川，1972年11月生，男，漢族，湖北漢川人，中共重慶市委黨校 在職研究生，現(xiàn)職稱為助理工程師，研究方向：建筑管理