文/蘇艷

上海新出宅地規(guī)定，持有的住宅物業(yè)怎么辦

文/蘇艷

上海推出的住宅用地在出讓條件上設(shè)置了如下規(guī)定：“15%的面積需要自持70年不能出售，5%的面積作為保障房無(wú)償移交給政府，且自持的住宅面積不能境內(nèi)轉(zhuǎn)讓，不能成立獨(dú)立的商業(yè)公司，不能做商業(yè)，不能辦小產(chǎn)證。”那么開發(fā)企業(yè)真的都想好了這15%的持有物業(yè)要怎么做嗎？

一、發(fā)展持有性物業(yè)是房企扎根一線城市的必然選擇

歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家的成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)，持有性物業(yè)一般占物業(yè)總數(shù)的50%左右。目前國(guó)內(nèi)這一比例還非常低，而其中市場(chǎng)化持有的比重更低，有報(bào)告顯示僅有10%左右。與發(fā)達(dá)國(guó)家的成熟市場(chǎng)不同，過(guò)去十幾年是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的階段，開發(fā)建設(shè)-銷售是房企盈利的主要方式，但隨著一線城市逐漸步入存量市場(chǎng)，土地資源稀缺性進(jìn)一步顯現(xiàn)，發(fā)展持有性物業(yè)將成為房企扎根一線城市的重要選擇。

上海“十三五”規(guī)劃綱要指出：2020年全市建設(shè)用地總規(guī)?？刂圃?185平方公里以內(nèi)，實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地的負(fù)增長(zhǎng)。目前，建設(shè)用地距離總控制規(guī)模，只剩下115平方公里，未來(lái)5年上海土地增量空間十分有限。 其中嘉定、青浦的建設(shè)用地指標(biāo)已經(jīng)倒掛。

土地資源的稀缺決定了地價(jià)的長(zhǎng)期看漲，這也是上海地價(jià)步步高升的主要原因，想發(fā)展就必須去爭(zhēng)取土地資源。經(jīng)過(guò)近二十年的開發(fā)，上海中心城區(qū)的土地基本都要靠存量盤活、城市更新來(lái)騰挪了，成本都相對(duì)較高，但又無(wú)可替代，因此，過(guò)去傾向于開發(fā)-銷售的開發(fā)企業(yè)，將會(huì)越來(lái)越多地去考慮開發(fā)建設(shè)-持有運(yùn)營(yíng)的模式，享受優(yōu)質(zhì)地段物業(yè)的升值和長(zhǎng)期持續(xù)租金的雙重收益，并鞏固在一線城市發(fā)展物業(yè)的優(yōu)勢(shì)地位。

二、必須要持有的住宅物業(yè)怎么辦

開發(fā)企業(yè)不選擇持有住宅物業(yè)的主要原因如下：一是市場(chǎng)健康的城市，住宅相對(duì)稀缺，比商辦物業(yè)容易銷售；二是宅地價(jià)格高，靠持有-出租很難收回成本，有的項(xiàng)目測(cè)算下來(lái)回收期可能超過(guò)20年；三是住宅物業(yè)多數(shù)面對(duì)的是居民，管理難度大、問題多，不像商辦物業(yè)還能帶來(lái)產(chǎn)業(yè)、稅收，為地方政府服務(wù)。

盡管從現(xiàn)階段看，開發(fā)企業(yè)并不會(huì)主動(dòng)持有住宅物業(yè)，但在強(qiáng)制要求的情況下，開發(fā)企業(yè)必須要持有住宅物業(yè)，這該怎么辦？主要考慮方向如下：

第一，借機(jī)發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。培育機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，是住房租賃市場(chǎng)發(fā)展中最重要的一步，而目前國(guó)內(nèi)的租賃市場(chǎng)尚在起步階段，相信未來(lái)中央和地方會(huì)加大對(duì)機(jī)構(gòu)出租者的支持力度。因此，在這一背景下，迅速搶占這一領(lǐng)域的先機(jī)不失為一個(gè)較好的選擇。

第二，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)物業(yè)。我國(guó)逐漸成為老齡化程度高、老齡人口多的國(guó)家，未來(lái)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)可謂一片藍(lán)海。盡管受養(yǎng)老地產(chǎn)相對(duì)復(fù)雜，對(duì)醫(yī)療、健康等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)整合能力要求高，且老年人平均支付能力不強(qiáng)等因素的影響，目前養(yǎng)老地產(chǎn)賺錢非常困難，但是隨著人口老齡化的加劇，改革開放之后的高收入人士步入老年，這部分人將率先成為社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)服務(wù)的對(duì)象。而在高端住宅小區(qū)發(fā)展養(yǎng)老公寓，可以推廣子女和父母同住一個(gè)小區(qū)，子女住商品房，父母住養(yǎng)老公寓的模式。

第三，以子母房形式做成使用權(quán)產(chǎn)品附送小業(yè)主。開發(fā)企業(yè)可通過(guò)做子母房，將要持有的部分做成附送面積送給購(gòu)房的業(yè)主，即由購(gòu)房者享受這部分可供長(zhǎng)期使用的物業(yè)面積。很明顯，這類開發(fā)企業(yè)并不想運(yùn)營(yíng)持有部分的住宅，而是希望將其變相賣給購(gòu)房者，相信有附送面積的要比沒有附送面積的在價(jià)格上有所提升。

第四，出售使用權(quán)房。對(duì)于地價(jià)極高的地王項(xiàng)目，銷售使用權(quán)房或許是一個(gè)選擇，既能夠緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力，收回高成本，也不違背要求持有70年、不辦小產(chǎn)證的規(guī)定。但這一方式的定價(jià)模式較為困難，市場(chǎng)接受度值得考慮，畢竟這與當(dāng)年政府的使用權(quán)房還是不太一樣。

（作者單位：上海易居房地產(chǎn)研究院）