曹和平

【摘要】中國(guó)的房?jī)r(jià)具有粘性價(jià)格和剛性價(jià)格的特征。我國(guó)房地產(chǎn)在行業(yè)范圍的泡沫不存在，存在的是結(jié)構(gòu)性泡沫。房地產(chǎn)業(yè)在行業(yè)內(nèi)部和區(qū)域之間不會(huì)因?yàn)椴糠终{(diào)整而出現(xiàn)大的崩塌性事件。作為房地產(chǎn)整體，2016年房?jī)r(jià)還會(huì)上升。

【關(guān)鍵詞】房?jī)r(jià) 粘性價(jià)格 剛性價(jià)格 房地產(chǎn)泡沫 【中圖分類號(hào)】F299 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

最近一段時(shí)間來(lái)，房?jī)r(jià)又成為爭(zhēng)論的熱點(diǎn)，判斷房?jī)r(jià)的趨勢(shì)又以挑釁性的方式橫在了我們面前。判斷我國(guó)房?jī)r(jià)2016年的走向，長(zhǎng)時(shí)間存在著好壞兩個(gè)極端結(jié)論。筆者試圖從過(guò)去十年物價(jià)和房?jī)r(jià)的歷史趨勢(shì)線上，看看基礎(chǔ)數(shù)據(jù)中能夠?yàn)槲覀兲峁┦裁礃拥膯⑹尽?/p>

房?jī)r(jià)十年：歷史趨勢(shì)線回顧與小結(jié)

為了對(duì)我國(guó)整體房?jī)r(jià)的趨勢(shì)做出判斷，本文采用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局十年來(lái)關(guān)于物價(jià)和房?jī)r(jià)的相關(guān)數(shù)據(jù)。在右圖中，我們收集了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局過(guò)去十年間（2005-2015）關(guān)于零售物價(jià)的統(tǒng)計(jì)指數(shù)。在2010年以前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局不存在統(tǒng)計(jì)意義上的房?jī)r(jià)欄目，我們選用與房?jī)r(jià)指數(shù)密切相關(guān)的建筑業(yè)增加值來(lái)替代。

右圖中，我們總結(jié)出過(guò)去十年間我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)線。第一，與零售物價(jià)波動(dòng)序列相比，我國(guó)房屋價(jià)格的波動(dòng)序列要大得多。過(guò)去十年間，零售物價(jià)波動(dòng)最高的一年（2008）是5.9%，而同期不少城市房?jī)r(jià)波動(dòng)是20%以上，有的城市甚至是翻番的。這在一定程度上引起了消費(fèi)者的恐慌，也帶來(lái)了社會(huì)輿論的激烈爭(zhēng)論。

然而，2008年當(dāng)年，圖中建筑業(yè)的增加值同比卻大幅下降。這是我國(guó)執(zhí)行“雙防雙控”——防止個(gè)別領(lǐng)域的物價(jià)上漲帶來(lái)全面a的通貨膨脹，防止個(gè)別行業(yè)的景氣生產(chǎn)變成全面的生產(chǎn)過(guò)熱；控制貨幣過(guò)度投放，控制固定資產(chǎn)投資——宏觀調(diào)控政策的后果。“雙防雙控”壓低土地供給和開(kāi)工項(xiàng)目，并不能壓低房?jī)r(jià)，反而由于供給減少預(yù)期，剛性房需導(dǎo)致價(jià)格上漲。果不其然，2010年當(dāng)年70多個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲了6.4%，當(dāng)年的物價(jià)僅僅上升了3.3%。

第二，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還處在從嬰幼時(shí)期向少兒時(shí)期成長(zhǎng)的高速波動(dòng)期，尚未達(dá)到成熟階段。我國(guó)房地產(chǎn)成長(zhǎng)的高速波動(dòng)特征可以從兩個(gè)方面來(lái)理解：首先是巨量的消費(fèi)人群存在著一時(shí)難以滿足的剛需。其次，樓盤(pán)的供給者在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上極度雷同，比如，如果是住宅，75-150平米的單元戶型競(jìng)相上馬，比如住宅中，75-150平米的單元戶型競(jìng)相上馬，但8-15平米、適合遷徙型人群的Efficiency戶型和更加變異的單元戶型在我國(guó)還幾乎是空白。

第三，房地產(chǎn)的周期比宏觀經(jīng)濟(jì)的商業(yè)庫(kù)存周期要長(zhǎng)得多。雖然我們不能用2008年以前的建筑業(yè)增加值數(shù)據(jù)來(lái)直接替代房?jī)r(jià)，但我們知道，2008年以后的房?jī)r(jià)，應(yīng)該在2008年以前就埋下了上升的因子。換句話說(shuō)，不能像調(diào)控白菜價(jià)格那樣來(lái)調(diào)整房?jī)r(jià)。

房?jī)r(jià)復(fù)雜：樓價(jià)粘性和樓價(jià)剛性之謎

2013年10月，北京、深圳先后出臺(tái)“京七條”“深八條”；11月，廣州和上海出“穗六條”和“滬七條”。11月底，武漢出臺(tái)“漢七條”，隨后南昌、廈門(mén)、沈陽(yáng)、烏魯木齊、桂林等一二線城市迅速跟進(jìn)。短短兩個(gè)月中，數(shù)十個(gè)城市先后發(fā)布了各自的房?jī)r(jià)調(diào)控政策。當(dāng)時(shí)，國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，房?jī)r(jià)經(jīng)歷十年上漲，增長(zhǎng)已達(dá)到極限，出現(xiàn)斷崖式下跌的判斷不絕于耳。但到2013年底，70個(gè)大中城市，有65個(gè)在上漲。輿論的反應(yīng)是：“等著吧！2014年再看?！?/p>

到2014年春夏，關(guān)于中國(guó)樓市經(jīng)濟(jì)泡沫破滅的報(bào)道鋪天蓋地，二三線城市出現(xiàn)“鬼城”和具有“鐵價(jià)”地位的一線城市房?jī)r(jià)下跌20%的消息屢見(jiàn)頭條。結(jié)果是，2014年中國(guó)70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)最低的一個(gè)城市僅下降了1.3%。

“等著吧，2015年的12個(gè)月將是‘壓垮駱駝最后一根稻草”。令人驚掉下巴的是，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)下來(lái)，2015年12月份，全國(guó)70個(gè)大中城市21個(gè)上升，房?jī)r(jià)又走回去了。

為什么樓價(jià)在十多年的所謂泡沫預(yù)期中如此之“粘”（粘性價(jià)格的特征），且在全球和中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行周期中價(jià)格如此之“剛”（剛性價(jià)格的特征）呢？樓價(jià)的價(jià)格之“粘”，這是地產(chǎn)和其上蓋物產(chǎn)復(fù)合之后，形成的超長(zhǎng)周期耐用消費(fèi)品的價(jià)格特征，消費(fèi)者是用自己的生命周期收入來(lái)形成有效需求的，這和商業(yè)類購(gòu)買(mǎi)大宗產(chǎn)品是按商業(yè)周期（短期收入）來(lái)決策購(gòu)買(mǎi)需求是不同的。超長(zhǎng)收入周期形成的剛性需求購(gòu)買(mǎi)，是粘性的根源。

樓價(jià)的價(jià)格之剛，這是地產(chǎn)和其上蓋物業(yè)復(fù)合之后，形成的地理唯一性和給定城區(qū)聚居區(qū)性質(zhì)，加上地產(chǎn)的要素特質(zhì)形成的租金特征：需求價(jià)格無(wú)彈性。這種剛性，只有在大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)崩盤(pán)——戰(zhàn)爭(zhēng)等，和超長(zhǎng)時(shí)間的衰落——底特律現(xiàn)象等出現(xiàn)時(shí)才能中斷。這在中國(guó)根本不存在。很多所謂的“鬼城”，更多應(yīng)該用城市化高速發(fā)展期人口遷徙帶來(lái)的空間結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來(lái)的后果來(lái)解釋，而不是整個(gè)行業(yè)供給絕對(duì)過(guò)剩的總量問(wèn)題。

深層制度：房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)和我國(guó)進(jìn)入中等收入階段相吻合并非怪現(xiàn)象

新世紀(jì)以后，中國(guó)進(jìn)入大工業(yè)社會(huì)，大車(chē)間生產(chǎn)和出口導(dǎo)向使得對(duì)應(yīng)人口和關(guān)聯(lián)人口的收入在人均GDP2500-8000美元段高速增長(zhǎng)，加上歷史上住宅供給欠賬，剛性需求一直是房地產(chǎn)需求的主流。

進(jìn)入大車(chē)間經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)后，因出口導(dǎo)向借力了海外市場(chǎng)力量，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在金融資本市場(chǎng)滯后條件下，仍能高速發(fā)展。由于要素市場(chǎng)處在非市場(chǎng)的事業(yè)性（土地收儲(chǔ)）制度管理之下，融資高成本形成的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上的房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫被理解為房地產(chǎn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)供給的泡沫。這時(shí)候，單看樓價(jià)和剛?cè)肼毴丝诩叭鮿?shì)群體的收入與樓價(jià)的懸殊地位就談崩盤(pán)，解決問(wèn)題的路徑想得太簡(jiǎn)單了。

具體看來(lái)，單變量式因果關(guān)系的武斷，混淆了房地產(chǎn)泡沫崩塌和房地產(chǎn)行業(yè)增速調(diào)整兩個(gè)概念的區(qū)別。前者是房地產(chǎn)行業(yè)正常成長(zhǎng)周期的災(zāi)變性中斷，后者是房地產(chǎn)行業(yè)成長(zhǎng)的周期性調(diào)整。房地產(chǎn)泡沫的定義是：房地產(chǎn)價(jià)格超過(guò)均衡水平后，因經(jīng)濟(jì)人的樂(lè)觀預(yù)期行為，推動(dòng)的一、二級(jí)市場(chǎng)上房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格的輪番上漲。我國(guó)推動(dòng)房?jī)r(jià)泡沫的購(gòu)房者（為賣(mài)而買(mǎi)者）從來(lái)沒(méi)有超過(guò)整體購(gòu)房人群的三分之一，甚至四分之一。

我國(guó)房地產(chǎn)在行業(yè)范圍的泡沫不存在，這不僅因?yàn)槲覈?guó)購(gòu)房中剛性需求占絕大部分，而且還因?yàn)槲覈?guó)農(nóng)村住房屬于小產(chǎn)權(quán)房不能上市交易和抵押貸款，這種含金量不同的制度導(dǎo)致農(nóng)村新增住房的絕大部分人群涌入城市來(lái)購(gòu)房，推高了城市房?jī)r(jià)。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)在國(guó)際不利因素和國(guó)內(nèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整因素沖擊下，碰到了相當(dāng)大的困難，但整體還在人均GDP8000-15000美元段的中高速成長(zhǎng)階段，基礎(chǔ)穩(wěn)健良好。2015年，中國(guó)31個(gè)省市中有10個(gè)越過(guò)了中等收入陷阱區(qū)，今后5年還將有5-8個(gè)中部和西部省份顯示出超越的不可逆轉(zhuǎn)性。中國(guó)的房地產(chǎn)將仍然會(huì)和中等收入階段的中國(guó)經(jīng)濟(jì)相吻合，問(wèn)題很多，有時(shí)候也非常嚴(yán)峻，但大趨勢(shì)向好。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)有一個(gè)不同于亞洲和拉丁美洲其他發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體的特征，即由于新中國(guó)成立后還賬式的強(qiáng)制性工業(yè)化，中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的生產(chǎn)性成分成長(zhǎng)很快，消費(fèi)性成分成長(zhǎng)較慢，這也是我們觀察到的產(chǎn)能過(guò)剩和內(nèi)需不足的歷史原因。中國(guó)經(jīng)濟(jì)是世界經(jīng)濟(jì)重要的生產(chǎn)性貢獻(xiàn)者而不是生產(chǎn)性經(jīng)濟(jì)成分的依賴者；中國(guó)經(jīng)濟(jì)抗生產(chǎn)性衰退（供給性生產(chǎn)力不足）的能力比抗消費(fèi)性衰退的能力要強(qiáng)得多（要不然我們?cè)缃鉀Q了內(nèi)需不足的問(wèn)題了）。指望中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速下降了幾個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)在行業(yè)內(nèi)部和區(qū)域之間因部分調(diào)整而出現(xiàn)大的崩塌性事件，還是不太可能。

2016：供給側(cè)改革條件下的房?jī)r(jià)預(yù)期

中國(guó)經(jīng)濟(jì)在生產(chǎn)增長(zhǎng)方向上整體健康。在短期，我們倒是有一個(gè)擔(dān)心，那就是，資本市場(chǎng)不好，亦即股市不好，債市是股市風(fēng)險(xiǎn)的最好承托者（既具有流動(dòng)性，又具有內(nèi)置了相當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)保障的收益率），出現(xiàn)機(jī)構(gòu)在債市避險(xiǎn)，引起債市升高，從而導(dǎo)致長(zhǎng)期資產(chǎn)收益率絕對(duì)減少；這時(shí)，如果經(jīng)濟(jì)情況持續(xù)不好，樓市可能會(huì)因避險(xiǎn)資金入市升高，這才是出現(xiàn)泡沫的時(shí)候。我國(guó)2015年樓市突然升高，不排除這一因素的存在。

我國(guó)今年系統(tǒng)性實(shí)施供給側(cè)改革，有可能擺脫這個(gè)過(guò)程。供給側(cè)改革的前提和機(jī)理如下：第一，由于長(zhǎng)期執(zhí)行總需求管理導(dǎo)向的政策組合，需求總量被抬升到有效市場(chǎng)允許的邊界，再行刺激收益將會(huì)非常微弱；第二，在三十多年長(zhǎng)期的末端區(qū)間，總供給變量的各個(gè)分量——生產(chǎn)要素（土地、資本、勞動(dòng)等）——被不同程度替代（更多的資源用在了總需求變量的刺激上），或者被抑制（比如廉價(jià)勞動(dòng)之外的高端勞動(dòng)去激勵(lì)或者被閑置）；第三，一組能夠充分發(fā)揮各分量潛力的工具組合，從總供給一側(cè)（supply-side economics）進(jìn)行宏觀管理，是必要的和迫切的。

正是在這個(gè)意義上，總供給管理和總需求管理首先是短期政策。在啟動(dòng)政策性操作后，如果藥方合適，二者的短期效應(yīng)巨大。有了這個(gè)前提，我們對(duì)國(guó)家范圍的房?jī)r(jià)判斷是，個(gè)別產(chǎn)品性樓盤(pán)（100-190平米）會(huì)過(guò)剩，出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)；絕大多數(shù)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系成長(zhǎng)形成的總需求所對(duì)應(yīng)的樓價(jià)，其開(kāi)發(fā)者可能會(huì)出現(xiàn)資金鏈短缺而清盤(pán)破產(chǎn)；但作為房地產(chǎn)整體，由于基本經(jīng)濟(jì)面的穩(wěn)定，由于總需求在中等收入階段的成長(zhǎng)，房?jī)r(jià)的粘性和剛性依然會(huì)存在，2016年價(jià)格還會(huì)以3%左右的趨勢(shì)上升。

在70個(gè)大中城市中，預(yù)期有3-7個(gè)左右的城市樓價(jià)會(huì)下跌；有7-10個(gè)左右的城市價(jià)格在上升和下跌臨界點(diǎn)上；有30個(gè)以上的城市絕對(duì)上升，但幅度很??；有幾個(gè)明星城市的房?jī)r(jià)仍然會(huì)超出人們的預(yù)期。三線城市中，如果新型城鎮(zhèn)化和城市群吸引力加大，會(huì)出現(xiàn)一定的過(guò)剩供給，價(jià)格會(huì)下降。但總的來(lái)說(shuō)，我國(guó)三線城市的房?jī)r(jià)將會(huì)表現(xiàn)穩(wěn)定。如果允許農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，將會(huì)出現(xiàn)小城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)下降，但2016年不會(huì)出現(xiàn)這個(gè)現(xiàn)象。

（作者為北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授）

【參考文獻(xiàn)】

①Blanchard and Fisher（1990）.Lectures on Macroeconomics.The MIT Press.

責(zé)編/周素麗 張小青（見(jiàn)習(xí)） 美編/于珊