張艷艷

摘要：伴隨改革開放的不斷深化，我國宏觀經(jīng)濟(jì)整體呈現(xiàn)平穩(wěn)快速增長態(tài)勢，為我國經(jīng)濟(jì)騰飛提供了良好的宏觀條件。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其發(fā)展速度的高低直接影響著國民經(jīng)濟(jì)的增長，為達(dá)到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的目的，相關(guān)政府部門、開發(fā)建設(shè)企業(yè)必須重視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，必須嚴(yán)格遵循相關(guān)法律法規(guī)及其內(nèi)涵要點(diǎn)，采取行之有效的發(fā)展戰(zhàn)略措施，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；可持續(xù)發(fā)展；宏觀經(jīng)濟(jì)

中圖分類號：F42 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1005-913X（2016）01-0020-02

自上個(gè)世紀(jì)80年代起，我國對土地、住房商品化開始實(shí)施試點(diǎn)改革，30年多年來，我國房地產(chǎn)市場開創(chuàng)了良好的發(fā)展前景，人們的生活環(huán)境也得到了大大改善。該階段，城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度不斷提升，在國民經(jīng)濟(jì)增長中占據(jù)的地位愈加重要。目前已經(jīng)成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要增長點(diǎn)，已經(jīng)成為國家財(cái)政收入的重要來源。但近年來，房價(jià)波動極大，房地產(chǎn)市場供需矛盾極為突出，社會人居住房不合理分配現(xiàn)象極為嚴(yán)重，甚至出現(xiàn)開發(fā)房地產(chǎn)嚴(yán)重破壞資源環(huán)境的情況。以我國房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展情況分析，一度出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)過熱現(xiàn)象，如2007年我國房價(jià)連續(xù)5年上漲情況結(jié)束，開始產(chǎn)生下跌情況，特別是部分經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好的地區(qū)跌幅已達(dá)到一半以上，交易量萎縮現(xiàn)象極為嚴(yán)重。為避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫破裂，建設(shè)和諧社會，保持城市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，國家對房地產(chǎn)等過熱行業(yè)進(jìn)行了宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控。筆者通過定性結(jié)合定量等方式，按照“宏觀—中觀—微觀—預(yù)測—戰(zhàn)略推導(dǎo)”為線路，進(jìn)行和諧城市構(gòu)建及實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的概況

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是指以房地產(chǎn)為主體，圍繞房地產(chǎn)生產(chǎn)、分配、交換與消費(fèi)產(chǎn)生的人和人間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系有機(jī)結(jié)合房地產(chǎn)生產(chǎn)力的重要方式。房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通與消費(fèi)過程中出現(xiàn)的所有經(jīng)濟(jì)活動與其條件都被成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。其中房地產(chǎn)直接生產(chǎn)過程為房地產(chǎn)生產(chǎn)，房地產(chǎn)再生產(chǎn)與其實(shí)現(xiàn)過程為房地產(chǎn)流通，房地產(chǎn)生產(chǎn)目的的實(shí)現(xiàn)與部分直接生產(chǎn)過程在消費(fèi)環(huán)節(jié)的延伸為房地產(chǎn)消費(fèi)。在整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動中需要具備一定的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制與經(jīng)濟(jì)體制條件。

從微觀經(jīng)濟(jì)、中觀經(jīng)濟(jì)、宏觀經(jīng)濟(jì)三個(gè)層面對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行考察。微觀層次是指將房地產(chǎn)企業(yè)作為經(jīng)濟(jì)單位，其產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)行為與對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目的運(yùn)行。中觀經(jīng)濟(jì)是指房地產(chǎn)部門經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)。作為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的重要類型，房地產(chǎn)部門經(jīng)濟(jì)在與其他經(jīng)濟(jì)具備相同屬性的同時(shí)，還存在諸多特殊性及規(guī)律；各個(gè)省、市與區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)被稱為房地產(chǎn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)，也可被叫做區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的一個(gè)部門。宏觀層次是指整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)為主體進(jìn)行考察，作為國家宏觀調(diào)控的對象，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)更是宏觀經(jīng)濟(jì)的主要構(gòu)成成分。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展內(nèi)涵及現(xiàn)狀

“既要滿足當(dāng)代人對房地產(chǎn)的種種需求，又要合理利用土地資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件”為可持續(xù)發(fā)展的目的。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展中應(yīng)對其可持久性加以重視，站在統(tǒng)籌關(guān)系角度分析，做好城鄉(xiāng)規(guī)劃、能源節(jié)約等工作，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)建筑規(guī)劃形態(tài)、住宅功能、環(huán)境效益、人文特色的可持續(xù)發(fā)展。

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展內(nèi)涵

李曉云認(rèn)為，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展必須滿足國民經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展需求，必須與所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，并在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做好各方協(xié)調(diào)關(guān)系，如人口、環(huán)境與資源利用等，并始終堅(jiān)守資源集約、經(jīng)濟(jì)效率提升等原則，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)合理開發(fā)與保護(hù)生態(tài)環(huán)境有機(jī)結(jié)合的目標(biāo)。其內(nèi)涵包括以下幾點(diǎn)。

1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，環(huán)境是經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本條件。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)中應(yīng)對環(huán)境承受能力進(jìn)行充分考慮；同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展可為環(huán)境發(fā)展提供有利條件，能夠符合環(huán)境對其發(fā)展的需求。

2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)自身發(fā)展。房地產(chǎn)自身發(fā)展是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展基本條件，如房地產(chǎn)自身發(fā)展不足，將嚴(yán)重影響其可持續(xù)發(fā)展的進(jìn)度?；诖耍谝欢l件下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)必須滿足自身發(fā)展要求。

3.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與社會協(xié)調(diào)發(fā)展。經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展之間的關(guān)系屬于互動性，經(jīng)濟(jì)發(fā)展對社會發(fā)展起到嚴(yán)重影響，社會發(fā)展也就對經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生直接決定作用。作為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的主要表現(xiàn)形式，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)因與社會具有互動關(guān)系，在尋求可持續(xù)發(fā)展的同時(shí)，將與社會協(xié)調(diào)發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)投資增速呈現(xiàn)出下降趨勢，由2013年20%下降為2014年10.5%，為加大調(diào)整力度，提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。本文以房地產(chǎn)2015年1到2月份開發(fā)投資進(jìn)行探究，8786億元為該時(shí)間段開發(fā)投資總額，和2014年相比，投資增速只下降了0.1%，其中住宅投資總額為5922億元，占總投資額67.4%，增長率為9.15，回落點(diǎn)為0.1%，如圖1所示。整體分析，我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀為供過于求，為改變該現(xiàn)狀，要求相關(guān)部門、企業(yè)必須對房地產(chǎn)投資問題加以重視，加大宏觀調(diào)控力度，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)有力的保障。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略措施分析

（一）與國民經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展相協(xié)調(diào)產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略措施

作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要增長點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈的重要內(nèi)容，對國民經(jīng)濟(jì)推動轉(zhuǎn)變?yōu)槿婊A(chǔ)性服務(wù)，為滿足社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、調(diào)整產(chǎn)業(yè)提供有利條件，并將服務(wù)提供給人們生活與有關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

1.經(jīng)濟(jì)發(fā)展中確定房地產(chǎn)業(yè)重要增長點(diǎn)產(chǎn)業(yè)地位，為調(diào)整其他產(chǎn)業(yè)提供可靠保證；2.社會經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的完善，各個(gè)區(qū)域數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)工作的加強(qiáng)及經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的及時(shí)公布。通過房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息制度的建立，可將土地出讓總量等行業(yè)有關(guān)數(shù)據(jù)及時(shí)公布，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中真實(shí)、透明與全面原則充分體現(xiàn)出來；3.數(shù)據(jù)分析能力提高。利用行業(yè)發(fā)展預(yù)測模型的合理構(gòu)建及有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策制定，可對土地供給總量、商品房供給總量加以控制，確保供求調(diào)節(jié)的平衡性；4.房地產(chǎn)業(yè)預(yù)警系統(tǒng)、危機(jī)干預(yù)機(jī)制的建立，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展提供可靠保障。

（二）建立以市場需求為引導(dǎo)的房地產(chǎn)市場控制措施

房地產(chǎn)市場發(fā)展速度的不斷提升，導(dǎo)致大量貸款、投資人員無法正確感知風(fēng)險(xiǎn)，在國家一系列政策出臺后，房地產(chǎn)市場價(jià)格產(chǎn)生了極大的波動，投資者此時(shí)才意識到房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)并對其進(jìn)行重新審視。為避免銀行流動性危機(jī)的出現(xiàn)，降低國家經(jīng)濟(jì)影響，必須有效控制房地產(chǎn)施工，規(guī)范市場行為，降低投機(jī)行為對市場的影響，建立有序的市場環(huán)境。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展中，為構(gòu)建良好的發(fā)展市場，必須加強(qiáng)政府宣傳，正確引導(dǎo)購房者；并對銀行信貸加以嚴(yán)格控制，防止商品房價(jià)格背離價(jià)值現(xiàn)象的出現(xiàn)，對房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象加以控制。

（三）改善居民居住環(huán)境戰(zhàn)略措施

在經(jīng)濟(jì)核心圈位置實(shí)施大規(guī)模土地開發(fā)計(jì)劃，以政府提供限價(jià)土地、大型房地產(chǎn)企業(yè)提供開發(fā)資金的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目方式，在確保開發(fā)商獲取相應(yīng)利益后應(yīng)對商品房價(jià)格加以限制，并利用限價(jià)出售土地的回款對項(xiàng)目區(qū)域政府配套設(shè)施加大建設(shè)力度，如公交體系的完善、學(xué)校醫(yī)院的興建等，以此達(dá)到居民居住環(huán)境改善的目的。

（四）深化土地使用制度改革戰(zhàn)略措施

集中統(tǒng)一土地管理與城市規(guī)劃實(shí)施中，土地使用制度改革與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展具體情況相符，并與社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向相符。在土地使用制度改革不斷深化的基礎(chǔ)上，必須以土地保護(hù)為中心，建立土地開發(fā)與經(jīng)營制度，對現(xiàn)有土地開發(fā)投資去向合理規(guī)劃，對農(nóng)用土地、城市待開發(fā)土地資源加以重點(diǎn)保護(hù)，通過相應(yīng)法律措施對土地地權(quán)關(guān)系加以處理，如占有權(quán)、使用權(quán)等。土地供應(yīng)市場的統(tǒng)一建立，應(yīng)具有公正、公平、公開等特點(diǎn)，通過土地整治，與土地收益管理水平的提升，可實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康、穩(wěn)定的快速發(fā)展。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，對促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。在全面分析、研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，可對市場主體行為選擇進(jìn)行有效約束，實(shí)現(xiàn)市場經(jīng)濟(jì)的有序性，為社會主義和諧社會的發(fā)展提供可靠依據(jù)。在充分發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)功能的同時(shí)，應(yīng)了解與掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的概念、并對其發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析，只有這樣才能采取科學(xué)有效的發(fā)展戰(zhàn)略措施，實(shí)現(xiàn)住宅標(biāo)準(zhǔn)化，降低投資成本，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供可靠的依據(jù)與強(qiáng)大支撐。

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[責(zé)任編輯：金永紅]