蔡真

3月25日晚，深圳市政府緊隨上海出手房地產(chǎn)調(diào)控新政，出臺了《關(guān)于完善住房保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（下稱《意見》），非常及時，有利于化解深圳房地產(chǎn)市場日益明顯的泡沫。

2015年底，中央提出宏觀經(jīng)濟向供給側(cè)轉(zhuǎn)型，其中五大任務(wù)之一是化解房地產(chǎn)庫存。相關(guān)配套政策出臺后，三四線城市庫存去化并不顯著，而一線城市卻出現(xiàn)房價快速上漲勢頭。其中深圳房價上漲最為迅猛。從相關(guān)數(shù)據(jù)來看，深圳房地產(chǎn)市場已然形成泡沫，此次《意見》出臺，在意料之中、預(yù)期之中。

深圳房價存在泡沫

何謂泡沫，根據(jù)《帕爾格雷夫貨幣金融大辭典》的定義，泡沫是“一種或一系列資產(chǎn)在一個連續(xù)過程中陡然漲價，開始的價格上升會使人們產(chǎn)生還要漲價的預(yù)期，于是又吸引了新的買主——這些人一般只是想通過買賣牟取利潤，而對這些資產(chǎn)本身的使用和產(chǎn)生盈利的能力是不感興趣的?！睆纳钲诜績r近一年的表現(xiàn)來看，確實出現(xiàn)了短期內(nèi)陡然上升的情況，2015年3月至2016年2月，深圳房價由29000元/平米上漲至50000元/平米，一年時間內(nèi)上漲了72%；而2008年初至2014年底，深圳房價的年均復(fù)合增長率僅為12%，且波動幅度較小。短時期內(nèi)房價出現(xiàn)大幅快速上升，說明存在脫離原有房市運行規(guī)律的其他外力推動；類似于2015年5月至6月的A股行情，上升動力主要來自于各種類型的配資。此外，2015年5月至6月深圳房價就上漲了16%；2015年11月至12月上漲了17%；兩個月的時間內(nèi)深圳的房價就超過了過往一年的漲幅，這是更為突出的泡沫表現(xiàn)。

深圳房價上升存在一個異?，F(xiàn)象：外圍市場的漲幅明顯超過中心區(qū)域的市場：關(guān)外的寶安和龍崗兩區(qū)在一年內(nèi)的漲幅分別為79%和97%，超過全市平均；關(guān)內(nèi)四區(qū)除南山區(qū)的漲幅超過全市平均外，其他都低于全市平均。就住宅這一資產(chǎn)的使用特性而言，首要的是居住便利性，從城市住宅的空間特性看，中心城區(qū)的交通便利性以及公共服務(wù)設(shè)施都明顯好于外圍郊區(qū)，因此中心城區(qū)的住宅需求應(yīng)是高過外圍郊區(qū)的。深圳外圍市場房價增幅高于中心城區(qū)，這從一個側(cè)面說明存在大量脫離實際居住需求的投資或投機需求。

從住宅的戶型和總價特征出發(fā)，我們也可以看出深圳房價存在大量的非實際居住需求：第一，南山區(qū)120-160平米的大戶型以及羅湖區(qū)600萬-650萬元的大戶型需求明顯大于供給，這一特點在2015年5月至6月反映的尤為明顯。這一部分需求顯然不是對應(yīng)中間階層人群的住房需求，它實際上反映了富人在流動性過剩和資產(chǎn)荒背景下投資最終還是流向了房地產(chǎn)市場，說明深圳房價具有典型的金融推動的性質(zhì)。第二，小戶型需求明顯，投資者特別青睞寶安區(qū)總價100萬元以下房型和龍崗區(qū)總價50萬元以下房型。這些房型對應(yīng)的住宅面積大約在20-40平米之間，而且還都位于郊區(qū)。從居住的角度看，既然已經(jīng)買在郊區(qū)了（價格相對城區(qū)便宜），那為什么不買大一點的戶型呢？顯然這是與住宅這一資產(chǎn)使用的特性是不相符的。一個合理的解釋是投資或投機性需求，因為購買小戶型住宅金融門檻低，只要短期快速上漲就可以從買賣倒手中獲利。第三，70-100平米的房型處于需求略小于供給的狀態(tài)，這類住宅的購買者大體上對應(yīng)著中間收入群體，在房價快速上漲時期他們的收入上漲跟不上房價上升，因此難以形成改善性需求。他們的選擇是：要么不進入這個市場，要么參與到小戶型住房的投資，以防未來置換更大戶型時資金不足，這部分人群還會進一步加速小戶型住宅的房價上漲。深圳住宅需求呈現(xiàn)“兩頭大、中間小”的局面，中間層以改善為目標的實際居住需求并不明顯，這恰恰反映出整個市場的投資和投機氛圍。

“不差錢”助推房價

導(dǎo)致泡沫的原因首要的來自金融層面。第一，來自于A股市場的逃頂資金。這一年來深圳房價存在兩個快速上漲階段：一是2015年5月至6月，房價由31000元/平米上漲至36000元/平米；二是2015年11月至12月，房價由39000元/平米上漲至46000元/平米。第一階段上證綜指恰好由4100點上升至最高點5200點，形成了此輪股市上升最為快速的一階段；深交所成交金額由5月的14萬億上升至16萬億，隨后萎縮至12萬億。第二階段上證綜指由3300點上升至3600點，形成了場外配資清理后恢復(fù)性上漲的第二波小高潮；深交所成交金額由10月的8萬億上升至11月的13萬億，隨后在12月萎縮至11萬億，2016年1月更是萎縮至6萬億。從時間點上看，深圳房價上漲與A股市場快速上漲完全吻合，現(xiàn)實來看，不少創(chuàng)業(yè)板減持的大股東居住在深圳豪宅區(qū)，構(gòu)成了上文所述大戶型需求的主力。第二，銀行信貸資金起到了一定的助推作用。我們對深圳人民幣每月新增貸款與滯后一期的深圳房價進行了統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)相關(guān)性高達69.7%。第三，房產(chǎn)中介的首付貸和互聯(lián)網(wǎng)金融的“人人貸”，對房價上漲起到了推波助瀾的作用。據(jù)媒體報道，深圳首付貸存量20億元，如果按5倍杠桿計算，將拉動資金100億元，這相當于2015年深圳人民幣月均貸款的1/4。在網(wǎng)絡(luò)貸款方面，根據(jù)網(wǎng)貸之家反映的數(shù)據(jù)，2015年6月至7月以及2015年11月至12月廣東P2P平臺的借貸交易金額和借貸人數(shù)明顯活躍，時間點上也與深圳房價快速上漲的兩個階段基本吻合。

導(dǎo)致泡沫的另一個重要原因是限購政策執(zhí)行門檻不夠高。我們的研究表明：限購政策比限貸政策更能有效控制住房需求。因為限購控制了購房資格，限貸只能抑制金融杠桿；前者是基礎(chǔ)性的約束，后者可以通過各種金融創(chuàng)新繞開管制?，F(xiàn)在深圳常住人口1100萬，非戶籍人口接近800萬，很容易轉(zhuǎn)換成潛在購房人群，尤其是在房價快速上漲時，他們會先購買小戶型，避免未來在住房置換時現(xiàn)金購買力下降。此外，較低的限購門檻也使得獲取購房資格的造假成本較低，一些投機性需求很難控制住。

此外一些香港籍投資者在深圳購房，也形成了房價上漲的壓力。無論是投資還是自住，香港人在深圳買房都對深圳居民產(chǎn)生了負的外部效應(yīng)。

調(diào)控新政抓住了重點

《意見》概括起來可以分為三個方面：一是供給側(cè)方面，多渠道增加住房供應(yīng)和完善住房保障體系；二是需求側(cè)方面，進一步加強限購措施和提高金融門檻；三是進一步規(guī)范居間方的市場行為。

需求側(cè)的強化管理抓住了此次調(diào)控的要害。因為過去八年來深圳房地產(chǎn)市場整體上處于供需動態(tài)平衡中，短期內(nèi)快速上漲顯然不是因為供給側(cè)的突然減少。將非深圳籍居民購房條件由原有的“提供1年以上納稅證明或社保證明”延長至“提供3年以上納稅證明或社保證明”是合理的，這一方面擋住了勢如洪水的投資外盤，也使得真正為深圳建設(shè)做出貢獻的人獲得了購房資質(zhì)。關(guān)于提高金融門檻和嚴控金融風險方面，我們認為，清理各類形式的首付貸以及為購房進行場外配資的行為是合理的、必要的。須清醒認識到，需要首付貸和其他配資的購房人就是典型的次級貸款人，他們連購買住房的首付門檻都達不到，何談抵押貸款的償付能力。

房地產(chǎn)中介公司在房地產(chǎn)市場上重要性日益增加，對于其定位，我們一貫的主張是信息撮合商，而非交易做市商。因為本質(zhì)上房地產(chǎn)市場相對于股票市場對流動性的要求低，購房者的借款主要是靠收入覆蓋，而股市融資是靠買賣價差覆蓋本息；因而那些寄希望通過買賣房產(chǎn)而生存的中介是危險的，如果再有杠桿加入風險則更大，監(jiān)管層應(yīng)高度關(guān)注這類中介。

但筆者認為供給側(cè)的措施有失偏頗。長期來看深圳住房市場總量基本是平衡的，而上文的分析表明此次深圳房價快速上漲是結(jié)構(gòu)性的，即投資（投機）需求主要集中在小戶型和超大戶型上。一旦短期的結(jié)構(gòu)性失衡恢復(fù)后，總量的過剩還可能引致房價下跌。對此我們建議：供給側(cè)措施的思路不是新建，而是收購。如果房價快速下跌，政府應(yīng)出手購買小戶型住宅，將其儲備為公租房。這么做的目的是：小戶型有不少是中產(chǎn)階級投資購買的，穩(wěn)住價格有利于保持社會穩(wěn)定；而對于大戶型，它們的購買者是高凈值人群，房價漲跌任由他去，應(yīng)遵循投資者買者自負的原則。

作者為中國社會科學院金融研究所房地產(chǎn)金融中心副研究員 國際金融與國際經(jīng)濟研究室副主任