文/江鵬程

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4車位“誰擁有誰定價”要先弄清“誰擁有”

文/江鵬程

據(jù)媒體報道，2016年元旦起，除綠色占道和P+R（換乘停車場）以外，北京市其余停車位的定價將在政府的引導下，完全按照“誰擁有誰定價”原則來決定。根據(jù)該報道，從明年開始，全市小區(qū)地面停車費不再實行政府定價，停車費價格也不是物業(yè)公司說了算，而是由業(yè)主共同決定。

不少人認為，此舉對于盤活停車資源，緩解“停車難”問題具有重要意義。不少臨近事業(yè)機關的無車位居戶更是拍手稱快，似乎看到了自己夢寐以求的車位就在眼前。當然，也有不少人憂心忡忡：如果停車位都由車位主自己定價，有可能導致同一停車地區(qū)出現(xiàn)不同停車價，甚至可能出現(xiàn)“天價時段”停車價等問題，加劇停車亂象。在筆者看來，贊成也好，憂慮也罷，要想解決這類問題，首先還是應從相關法律出發(fā)溯本求源。

對于停車位、車庫的歸屬問題由于涉及多方利益，且法律關系復雜，一直爭論不斷。司法實踐中，基本以《物權法》在內(nèi)的相關規(guī)定為主要判斷依據(jù)。根據(jù)《物權法》及相關規(guī)定，要區(qū)分車位所有權歸屬首先應確定車位是否可以成為獨立的專有部分，而為小區(qū)個人所專有。例如，小區(qū)樓房的墻面既是為全體業(yè)主所共有，為所有業(yè)主共享和共同管理，所以不可能專屬于某一業(yè)主個人。而我們一般意義上的車位由狹義的“劃線”車位和車庫組成。其中，車庫具有明顯獨立的封閉空間，較容易理解。而“劃線式”車位由于沒有密封性甚至明顯的區(qū)分性往往不易理解。其實，“劃線”車位也是通過劃線形成了一個可以獨享的不封閉立體空間，這種立體空間在視角上、空間上都具有獨立性。據(jù)此，法律認可車位原則上屬于權屬專有部分。

關于車位的歸屬問題，《物權法》第74條第2款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！睋?jù)此可知，在建筑區(qū)域內(nèi)，經(jīng)過規(guī)劃的車位都可以在當事人之間通過出售、附贈或者出租等形式予以約定。那么在購買出租之前，這些車位只能由開發(fā)商所有，司法實踐中也基本以此為判斷標準。當然，根據(jù)該條規(guī)定，對于規(guī)劃之外新增的車位或者開發(fā)商超規(guī)劃多建的車位，由于開發(fā)商沒有原始占用的合理依據(jù)，這些車位就應該為所有業(yè)主所共有。這也是《物權法》第74條第3款“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”的應有之意。

由此，在車位未經(jīng)過買賣、出租等方式轉化占有之前，開發(fā)商擁有相應所有權。根據(jù)報道中的“誰擁有誰定價”原則，此時停車位價格應該由開發(fā)商在政府指導下進行定價。而一旦車位經(jīng)過出售、附贈或者出租由業(yè)主進行掌控，那么此時定價應該由業(yè)主進行主導。當然，為了防止業(yè)主個人定價的非理性與無序，筆者傾向認為，應該通過業(yè)主大會等形式由業(yè)主共同決定。新增車位由于屬于業(yè)主共有，其定價權當然屬于全體業(yè)主。

還需要注意的是，《物權法》關于車位、車庫“應首先滿足業(yè)主的需要”屬于法律強制性規(guī)定，不能約定排除或者變更?！段餀喾ā穼儆谏衔环?，具有更強的約束力和強制性。根據(jù)《物權法》的規(guī)定，無論是“誰擁有誰定價”還是其它改革措施，無論是開發(fā)商單方?jīng)Q策還是業(yè)主大會的共同決定，都不應該剝奪業(yè)主優(yōu)先享用本小區(qū)車位等法定權利。

無論制度的設計還是措施的出臺，都是現(xiàn)實生活需要的體現(xiàn)。在北上廣等一線城市，停車問題已經(jīng)成了事關民生的大事。不少藝術作品也以此為素材進行調(diào)侃，媒體與公眾也多有呼吁。本次“誰擁有誰定價”和“停車位錯時開放”等制度的落地，是有關部門破題“停車難”的一次有益探索。當然，成果的取得和鞏固需要有關部門廣言納諫、進行制度細化和修正，而這一切都應在法律這一最高的規(guī)則和程序約束下進行。

責任編輯/史智軍