于新江

廈門兆翔海天置業(yè)有限公司（361000）

淺談項目部在前期管理中對造價控制的幾點經(jīng)驗

于新江

廈門兆翔海天置業(yè)有限公司（361000）

項目造價控制的關(guān)鍵在于工程的投資決策及設(shè)計階段。施工階段及竣工階段的造價控制是事中事后控制，項目總的造價投資在決策和設(shè)計階段已基本確定，因此加強對項目前期工程造價的控制尤為重要。

前期階段；工程造價；有效控制

0 引言

長期以來，行業(yè)內(nèi)普遍忽視工程建設(shè)項目前期階段的造價控制，而把控制造價的主要精力放在施工階段。由于對項目前期階段造價控制不充分，對影響工程造價的因素分析與預(yù)測不全面，事前控制意識薄弱，經(jīng)常出現(xiàn)設(shè)計概算超投資估算，施工圖預(yù)算超概算，以致后來出現(xiàn)工程決算超預(yù)算的“三超”現(xiàn)象。這種輕決策、重實施的造價管理模式，導(dǎo)致資源浪費及影響投資的有效控制，不利于項目開發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展。

針對以上現(xiàn)狀情況,項目部結(jié)合集團公司制度，針對廈門汽車物流中心11號地塊公共服務(wù)中心項目（以下簡稱公共服務(wù)中心）在前期設(shè)計階段跟蹤，在造價節(jié)省方面進行的有效控制。

1 方案設(shè)計階段的造價優(yōu)化意見

公共服務(wù)中心項目概況。占地面積：總用地面積23 003.95 m2。總建筑面積：56 716.2 m2。地上面積（計容面積）：45 280 m2。地下面積11 436.42 m2。建筑層數(shù)：地下1層，地上裙樓3層，兩棟塔樓分別為16、19層。功能為：會展、展覽及辦公。

公共服務(wù)中心項目在集團內(nèi)部立項后確認估算價為：21 834.48萬元（其中地價為2 025.37萬元）。

項目部在確認設(shè)計招標范圍階段，首先考慮到項目定位于中端產(chǎn)品，項目幕墻及室外景觀工程較為簡單，故項目部建議幕墻設(shè)計、室外景觀設(shè)計包含在主體設(shè)計內(nèi)統(tǒng)一發(fā)包給設(shè)計單位。按此做法，項目整體統(tǒng)一由一家單位設(shè)計，從而確保設(shè)計的統(tǒng)一性及完整性，同時使設(shè)計造價費用得到節(jié)省。按照廈門市招標管理辦法規(guī)定總設(shè)計費為359.73萬元。按統(tǒng)一打包招標方法，室外工程估算費用為618萬元，其專業(yè)調(diào)整系數(shù)仍可參照主體設(shè)計專業(yè)費用按1.0取費（景觀為1.1），故室外景觀工程設(shè)計費用得到節(jié)省。

在項目設(shè)計單位確認后，項目部應(yīng)針對設(shè)計方案提出專項的修改意見。本項目為裙樓+塔樓主體結(jié)構(gòu)形式，按照《福建省人民防空條例》規(guī)定，高于十層建筑人防面積按照首層建筑面積計算，多層的人防面積按建筑面積5%計算?？紤]到項目建筑密度上限35%，本項目首層面積不得大于8 000 m2。按此方案，人防面積需做至8 000 m2。如果裙樓與主樓未斷開，人防面積需做至10 000 m2（包括其他項目異地建設(shè)的人防面積2 000 m2）,同時還需增設(shè)造價約400萬元的人防變電站,投資增加較多。

針對以上內(nèi)容分析，多次與總工室、成本部及策劃部商議，引導(dǎo)設(shè)計單位對建筑物進行拆分，確保裙樓與高層斷開。在最終報審方案中，本項目人防面積減少到2 528 m2（其中裙樓建筑面積14 007.56 m2、高層首層建筑面積1 828.52 m2）。本項目最終按照此方案設(shè)計,既滿足招商及銷售部門需求，又節(jié)省了項目投資。

2 施工初期階段的造價優(yōu)化意見

在項目施工初期階段，項目部與總工室、成本部，針對設(shè)計單位在樁基選型及地下室底板方案選型進行仔細討論，認真比較、篩選，建議設(shè)計單位采用PHC預(yù)應(yīng)力管樁及倒無梁樓蓋的結(jié)構(gòu)形式。

2.1 樁基選型

根據(jù)項目地質(zhì)勘探報告，樁基基礎(chǔ)選型推薦有沖（鉆）孔灌注樁、沉管灌注樁、預(yù)應(yīng)力PHC管樁三種樁型。以下是三種樁型在施工質(zhì)量、進度、造價等方面的分析。

1）沖（鉆）孔灌注樁

施工質(zhì)量難控制,常常出現(xiàn)樁底沉渣過厚、樁身縮徑、夾泥等問題，影響樁身承載力。按樁徑1.50～1.80 m、有效樁長42～50 m，樁長較長，施工周期長，造價較高。

2）沉管灌注樁

施工質(zhì)量較難控制,受拔管速度及地下水影響，施工常常出現(xiàn)樁身混凝土離析、縮徑、斷樁等問題，影響樁身承載力。施工速度慢，工期相對較長。

3）預(yù)應(yīng)力PHC管樁

施工速度快，噪聲污染較小，樁身質(zhì)量有保證，單樁承載力穩(wěn)定，較為經(jīng)濟。

考慮到項目周邊無建筑物，在確保施工質(zhì)量及工期的前提下，預(yù)應(yīng)力PHC管樁較為經(jīng)濟，故推薦設(shè)計院選擇預(yù)應(yīng)力PHC管樁。截至目前項目978根預(yù)應(yīng)力PHC管樁實際施工周期為：40 d（含10 d雨天無法施工），爆樁2根，異常補樁2根。平均每天施工35根以上（兩臺樁機）。如采用沉管灌注樁，每天施工9～10根樁，施工速度較慢，施工周期約為預(yù)應(yīng)力PHC管樁的3～4倍，且造價較高。

2.2 地下室底板方案

項目部針對地下室底板采用常規(guī)梁板，還是采用倒無梁樓蓋，查找了相關(guān)資料，并進行了對比。根據(jù)容柏生建筑工程設(shè)計事務(wù)所針對地下室頂板選型分析（見表1）。

地下室頂板選型采用無梁樓蓋設(shè)計時，其混凝土用量及鋼筋用量能夠相對減少。同理，若在項目中采用倒無梁樓蓋底板設(shè)計，既可相對減少混凝土用量及鋼筋用量,又可減少地下室土方量開挖、底板地梁側(cè)方防水面積及地梁磚胎膜砌筑量。

所以，本項目地下室底板最終采用倒無梁樓蓋底板較為經(jīng)濟可行的設(shè)計。

3 施工圖設(shè)計階段的造價優(yōu)化意見

在施工圖設(shè)計完成后的圖紙內(nèi)審階段，項目部全力配合總工室對圖紙設(shè)計細節(jié)進行綜合分析、考量，盡可能確保圖紙設(shè)計中無錯漏。同時，根據(jù)以往現(xiàn)場經(jīng)驗中容易錯漏的位置，要求設(shè)計單位詳盡說明?，F(xiàn)舉例如下：

1）常規(guī)設(shè)計中，設(shè)計單位易忽略女兒墻內(nèi)部墻面、屋面架空梁裝飾做法，故要求設(shè)計單位注明。

2）幕墻后方墻體裝飾做法未明確，也要求設(shè)計單位明確。

3）針對樓梯扶手，在高層建筑樓梯中使用頻率較低,故本項目高層樓梯扶手采用鋼管扶手，在多層建筑中使用頻率高的樓梯扶手采用鋁合金扶手。

4）上部樓層內(nèi)采用木質(zhì)防火門，地下室采用鋼制防火門，這種設(shè)計既保證了耐久性，又節(jié)約了工程造價。

5）在市場上常規(guī)毛坯交付客戶標準為墻面及天棚施工兩遍膩子打磨?？紤]到房屋交付到客戶手中后，客戶在裝修時一般都會鏟除重新施工，因此，在圖紙中明確戶內(nèi)墻面施工至水泥砂漿抹面，取消戶內(nèi)墻面膩子施工。

根據(jù)以往施工經(jīng)驗及常規(guī)做法，項目部細致看圖、審圖，確保從細節(jié)中明確施工做法和材料選用，從而在施工階段減少簽證，節(jié)省造價。

4 招標階段的造價優(yōu)化意見

項目清單編制在成本控制中是一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。例如本項目中，首先項目部與成本部明確了本次招標范圍，細化到每個交接節(jié)點。為節(jié)省造價，項目部首先編排施工周期的關(guān)鍵節(jié)點，明確群體工程中每臺塔吊具體使用周期，實行項目樁基檢測費用由施工單位包干，降低公司投資風(fēng)險。

本項目建設(shè)投資估算為15 529.08萬元（不含裝修及設(shè)備），項目中標價格為13 000.8萬元（不含裝修、設(shè)備及室外景觀工程），室外景觀建設(shè)費預(yù)估為500萬元，本項目在前期管理階段節(jié)約造價約2 000萬元。

5 結(jié)語

項目部根據(jù)以往的工程經(jīng)驗以及對已掌握的新工藝的學(xué)習(xí)，在項目的方案設(shè)計、初期設(shè)計、施工圖設(shè)計、招標等各個前期階段管理過程中，同各部門緊密配合，深度合作，盡可能在前期階段降低項目的造價成本，最大限度地明確施工圖紙中各個部位的做法，以便在后續(xù)的施工過程中能夠更好地對施工階段進行造價控制。

表1 材料用量統(tǒng)計表