羅娟

【摘 要】 青海省經(jīng)濟和城市建設(shè)的快速發(fā)展增加了對住房的有效需求，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為推動青海經(jīng)濟發(fā)展的重要動力。本文通過建立符合青海省住房的需求模型，對其房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀進行分析，期望發(fā)現(xiàn)影響青海省住房需求的因素。

【關(guān)鍵詞】 住房需求；多元線性回歸

【Abstract】With the rapid development of economy and city's construction in Qinghai province， it will increase the effective demand for housing， the real estate industry has become the main power to promote Qinghai's economic development. This article sets up a housing demand model of Qinghai province， and it analyzes the development of real estate in Qinghai， and expects to discover the actors in the demand for Qinghai's housing.

【Key Words】demand for housing； multivariable linear regression model

【中圖分類號】G64.21 【文獻標識碼】A 【文章編號】2095-3089（2016）07-00-01

住房是滿足人們生存與發(fā)展的不可或缺的物質(zhì)條件。只有明確住房需求才能促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，保持國民經(jīng)濟的平穩(wěn)快速增長。提供足量的適合各類消費群體的住房，有利于滿足廣大群眾的基本住房需求。

一、影響住房需求因素的理論分析

住房需求是指在一定的時間、價格水平下，人們愿意并能夠購買的住房數(shù)量①。根據(jù)安虎森的《新區(qū)域經(jīng)濟學(xué)》，影響住房需求的因素主要包括：住房價格水平（P）、家庭收入水平（Y）、宏觀政策因素（M）、城市人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)（UP）及預(yù)期（E），即需求函數(shù)D=f（P，Y，M，UP，E）。本文研究的是房地產(chǎn)的“使用市場”②。

二、青海省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀

（一）青海省房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟社會發(fā)展的重要動力

隨著城鎮(zhèn)住房制度的改革，促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，青海省房地產(chǎn)業(yè)的增加值從2001年的30.03億元增加到2013年的130.98億元，年均增速為13.4%，超過全省經(jīng)濟的增長速度。在住房商品化和社會化的新觀念推動下商品房銷售大幅增加，住房成為必要消費品。

（二）青海房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中存在的問題

首先，東部地區(qū)的氣候宜居，尤其是西寧市在醫(yī)療和教育上的先進性，致使人口積聚引致住房需求的迅速膨脹，這些共同導(dǎo)致商品房的價格居高不下；其次，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐慢，大戶型住房總量過多，與青海當前所處的發(fā)展階段不相適應(yīng)；最后，忽略了住房的保障功能，經(jīng)濟適用房的建設(shè)規(guī)模遠小于社會需求。

三、青海省住房需求的實效分析

隨著青海城鎮(zhèn)居民收入水平的提高，將進一步增加對房地產(chǎn)的有效需求。本文通過建立合適的需求模型，找出影響青海省住房需求的主要因素。

（一）指標的選擇

本文選擇了城鎮(zhèn)人均住宅面積作為住房需求量的指標。同時選擇了7個影響因素作為自變量，分別為：X1城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、X2城鎮(zhèn)存款儲蓄余額、X3城鎮(zhèn)人均存款儲蓄余額、X4 GDP、X5人均GDP、X6本年完成投資額、X7城鎮(zhèn)人口。

（二）相關(guān)數(shù)據(jù)收集

本文所用數(shù)據(jù)都來源于1988—2014年《青海省統(tǒng)計年鑒》。

（三）模型的建立和檢驗

1、模型的建立

本文利用EViews軟件，采用普通最小二乘法，建立多元線性回歸模型。假設(shè)因變量和自變量之間存在線性關(guān)系，數(shù)學(xué)模型如下：

2、模型的檢驗

（1）統(tǒng)計檢驗

擬合優(yōu)度檢驗：Adjusted R-squared為0.969480，說明回歸方程擬合優(yōu)度較好。F檢驗：臨界值為，，說明模型中所有解釋變量對被解釋變量的總體影響是顯著的。t檢驗：臨界值2.093，所有的t值都小于臨界值，說明指標對住房需求的影響均不顯著。計量檢驗：借助方差膨脹因子來檢驗多重共線性，，因此存在較嚴重的多重共線性，需要利用逐步回歸法來處理。

（2）逐步回歸

在逐步回歸的過程中，最終保留了X1和X2。因此符合青海省住房需求的多元線性回歸方程為：

上式的異方差檢驗未通過，懷特檢驗對應(yīng)的伴隨概率小于0.05，表明存在異方差。因此利用加權(quán)最小二乘法得到修正以后的結(jié)果：

四、結(jié)論和啟示

（一）結(jié)論

1、居民收入和儲蓄是影響青海住宅需求的主要因素

青海省房地產(chǎn)市場的需求量隨著人均可支配收入和存款儲蓄余額的增加而增加。首先，人均可支配收入每增加1元，住房需求量僅增加0.000769平方米，表明住房需求收入彈性較低。原因是由于中低收入階層受消費水平的限制而購買力不足。城鎮(zhèn)居民的持久收入增長緩慢，而暫時性收入增加，導(dǎo)致居民對住房的需求減少。所以儲蓄對住房需求的影響較小，即儲蓄額每增加1萬元，住房需求量僅增加1.07E-06平方米。

2、人口因素和城鎮(zhèn)化水平對青海省住房需求的影響不顯著

青海省城鎮(zhèn)化水平不高，2013年青海省城鎮(zhèn)化水平只有44.7%，城市人口的數(shù)量和增速上升緩慢，使得人口對青海省住宅的需求量影響較小。再者，青海老齡化社會加快，中老年比例突出，65歲及以上的人口占總?cè)丝诘?.3%，導(dǎo)致住房消費需求低迷。

（二）啟示

1、增加居民收入是增強住房需求的主要動力

收入水平會影響家庭在住宅上持續(xù)不斷地支付現(xiàn)金的能力，從而影響住宅需求。在居民收入增加的同時青海省住宅價格不斷上升，甚至超過了物價上漲幅度。

增加中低階層的收入，切實提高他們對于住房的有效購買力的同時，政府需要直接采取行動，如實行房租補貼、加大經(jīng)濟適用房的建設(shè)等，滿足中低收入群體對溫飽型住房的需求。

2、加快青海省城鎮(zhèn)化建設(shè)

城鎮(zhèn)化影響著青海房地產(chǎn)市場的有效需求總量，這是由于房地產(chǎn)業(yè)是一種城市形態(tài)的產(chǎn)業(yè)。青海省必須強化西寧作為青藏高原區(qū)域性中心城市的地位，加快海湖新區(qū)建設(shè)，進一步擴市提位，帶動形成以西寧為中心的東部城市群。同時，實施中小城鎮(zhèn)建設(shè)工程，把重大基礎(chǔ)設(shè)施、住房工程同小城鎮(zhèn)和新農(nóng)村建設(shè)緊密結(jié)合起來。加強城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，增強公共服務(wù)功能，提高城鎮(zhèn)的綜合承載力和聚集效應(yīng)。

注釋：

①安虎森的《新區(qū)域經(jīng)濟學(xué)》

①迪帕斯奎爾，惠頓《城市經(jīng)濟學(xué)與房地產(chǎn)市場》

參考文獻：

【1】迪帕斯奎爾，惠頓.城市經(jīng)濟學(xué)與房地產(chǎn)市場[M].經(jīng)濟科學(xué)出版社，2002.

【2】孫敬水、馬淑琴.計量經(jīng)濟學(xué)[M].清華大學(xué)出版社，2004.

【3】錢瑛瑛.房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第二版）[M].同濟大學(xué)出版社，2008.