【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中有著相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性，其開發(fā)過程具有流動(dòng)性，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素不確定，且產(chǎn)品銷售以現(xiàn)售、預(yù)售和分期付款為主，也就使得其會(huì)計(jì)核算中存在會(huì)計(jì)與稅法之間的差異。本文首先闡述房地產(chǎn)企業(yè)的主要特點(diǎn)，進(jìn)而指出房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)與稅法的主要差異，并提出該差異的應(yīng)對(duì)策略，以其為房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作提供有效借鑒。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算；稅法；差異

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中會(huì)計(jì)與稅法之間的差異主要體現(xiàn)在三個(gè)方面，即費(fèi)用范圍界定、產(chǎn)品銷售收入和投資性項(xiàng)目處理。究其原因，主要因我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和稅法相關(guān)規(guī)定有一定差異，且房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)銷售與一般性企業(yè)存在著相當(dāng)?shù)牟町愋?。為有效?yīng)對(duì)會(huì)計(jì)與稅法的差異，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康經(jīng)營(yíng)，就應(yīng)不斷實(shí)現(xiàn)兩者差異的協(xié)調(diào)處理。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的主要特點(diǎn)

與一般性企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)有著自身的特點(diǎn)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍較廣，既能進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)制造，又能完成房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售，鏈條式經(jīng)營(yíng)使得其收益相對(duì)更高。其次，在高收益的基礎(chǔ)上，由于房地產(chǎn)開發(fā)屬于系統(tǒng)性工程，投資量大且周期較長(zhǎng)，一旦銷售環(huán)節(jié)跟不上，或者受到政策、市場(chǎng)因素的影響，其面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)巨大。此外，房地產(chǎn)企業(yè)將趨于集中化，大型企業(yè)將占據(jù)絕大部分市場(chǎng)份額?；谄涮厥庑?，也就使得其會(huì)計(jì)核算中會(huì)計(jì)與稅法有著相當(dāng)?shù)牟町愋浴?/p>

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)與稅法的主要差異

（一）費(fèi)用范圍界定上的差異

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)與稅法的差異首先體現(xiàn)在費(fèi)用范圍的界定上。從會(huì)計(jì)的費(fèi)用范圍界定來看，企業(yè)在生產(chǎn)產(chǎn)品和提供勞務(wù)過程中產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)在確認(rèn)產(chǎn)品銷售收入發(fā)生時(shí)便計(jì)入到企業(yè)當(dāng)期損益當(dāng)中，或者相關(guān)事項(xiàng)使得企業(yè)承擔(dān)債務(wù)負(fù)債，其也應(yīng)計(jì)入到費(fèi)用當(dāng)中。稅法對(duì)費(fèi)用的范圍界定則為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程發(fā)生的一切成本支出費(fèi)用，且已經(jīng)計(jì)入的費(fèi)用不在費(fèi)用統(tǒng)計(jì)范疇之中。這就充分體現(xiàn)了兩者之間的差異，且該差異并不能通過財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行直觀查明。

（二）產(chǎn)品銷售收入上的差異

稅法的相關(guān)規(guī)定和企業(yè)會(huì)計(jì)的準(zhǔn)則在產(chǎn)品銷售盈利的確認(rèn)原則上存在一定的差異，尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商所生產(chǎn)的房屋方面，與其他產(chǎn)品相比，它的銷售盈利確認(rèn)的時(shí)限和方法有明顯的不同，從《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》來看，房地產(chǎn)企業(yè)建造和開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售中的預(yù)售貨款并不符合收入確認(rèn)原則，只能計(jì)入預(yù)收賬款當(dāng)中，其銷售收入確認(rèn)工作需到開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)執(zhí)行。

（三）投資性項(xiàng)目處理上的差異

對(duì)于投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的處理，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則界定投資性房地產(chǎn)范圍為以賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)，其能夠進(jìn)行單獨(dú)計(jì)量，完成該房地產(chǎn)的出售，或者采用后續(xù)計(jì)量方式，以公允價(jià)值模式完成房地產(chǎn)的折舊減值計(jì)量。而在稅法當(dāng)中，并沒有投資性房地產(chǎn)的明確概念界定，在計(jì)量方式上并沒有公允價(jià)值計(jì)量模式，在房地產(chǎn)的處理上只以出租無形資產(chǎn)或者出租固定資產(chǎn)的方式完成處理。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)與稅法差異的應(yīng)對(duì)策略

（一）協(xié)調(diào)好預(yù)收賬款的會(huì)計(jì)與稅法

應(yīng)當(dāng)有效協(xié)調(diào)好預(yù)收賬款的會(huì)計(jì)與稅法。一般在收到預(yù)收賬款之后需完成各項(xiàng)稅費(fèi)的計(jì)算和繳納，首先在接收到各項(xiàng)預(yù)收賬款的時(shí)候，將各項(xiàng)稅費(fèi)從中提取繳納，貸記“應(yīng)繳稅費(fèi)-教育費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅附加”，或其他形式，不管營(yíng)業(yè)收入有沒有實(shí)現(xiàn)，這樣的做法都是錯(cuò)誤的，這種不以實(shí)際營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)與否為標(biāo)準(zhǔn)，就嚴(yán)重的違背了稅法相關(guān)規(guī)定，也與會(huì)計(jì)配比原則較為不符，企業(yè)必須對(duì)此情況進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整。為此，應(yīng)當(dāng)在收到預(yù)收賬款時(shí)不進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，而是依據(jù)會(huì)計(jì)核算配比原則相關(guān)規(guī)定，待營(yíng)業(yè)收入確認(rèn)之后，再進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅和附加項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)。同時(shí)，為避免造成會(huì)計(jì)報(bào)表解讀上的誤讀，應(yīng)將預(yù)交稅費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)至遞延稅款借項(xiàng)當(dāng)中。

（二）協(xié)調(diào)好會(huì)計(jì)處理和稅法關(guān)系

為有效協(xié)調(diào)會(huì)計(jì)處理和稅法之間的關(guān)系，應(yīng)從以下方面著手。首先，將公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的投資目的進(jìn)行有效調(diào)整，使得其由出租等目的轉(zhuǎn)為自用，將原有價(jià)值轉(zhuǎn)換后計(jì)入自用房地產(chǎn)的入賬價(jià)值。其次，將公允價(jià)值和原賬價(jià)值差額計(jì)入應(yīng)納稅所得額，進(jìn)而用于企業(yè)所得稅計(jì)算。此外，對(duì)于自用固定資產(chǎn)應(yīng)允許其以公允價(jià)值作為資產(chǎn)的賬面成本進(jìn)行稅前扣除，大大消除會(huì)計(jì)和稅法間的差異，保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）有效處理房地產(chǎn)開發(fā)的間接費(fèi)用

有效處理房地產(chǎn)開發(fā)的間接費(fèi)用，首先應(yīng)對(duì)計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用的范圍進(jìn)行有效確定，將開發(fā)間接費(fèi)用和期間費(fèi)用的范圍明確劃分，并且要有嚴(yán)格的劃分標(biāo)準(zhǔn)，避免計(jì)入中出現(xiàn)遺漏，引發(fā)稅法計(jì)算結(jié)果的巨大誤差。其次，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一會(huì)計(jì)和稅法對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)用的處理原則，將權(quán)責(zé)發(fā)生制和會(huì)計(jì)慣例作為原則依據(jù)。此外，由于現(xiàn)行稅法目前沒有對(duì)開發(fā)間接費(fèi)用的定義及實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)做出解釋，因此，財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的過程中，應(yīng)當(dāng)采用房地產(chǎn)行業(yè)的一般處理原則進(jìn)行核算，應(yīng)當(dāng)有效區(qū)分開間接費(fèi)用和期間費(fèi)用，做好間接費(fèi)用的核算工作，與此同時(shí)，如果將開發(fā)間接費(fèi)用的支出部分算入期間費(fèi)用，不僅對(duì)當(dāng)前企業(yè)的所得稅部分有影響，而且核算成本也會(huì)出現(xiàn)問題，從本質(zhì)上來說，這算是一種偷稅的行為，所以，財(cái)務(wù)人員在對(duì)待核算工作的過程中，務(wù)必要一絲不茍，對(duì)企業(yè)負(fù)責(zé)，杜絕偷稅行為的出現(xiàn)。

結(jié)語：

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)財(cái)政稅收的重要來源，在保障房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)有效處理好會(huì)計(jì)和稅法之間的差異，并依據(jù)實(shí)際情況采取對(duì)應(yīng)的協(xié)調(diào)措施，有效消除兩者差異給企業(yè)帶來的法律和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康、長(zhǎng)足發(fā)展。

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