向勁靜

素有“三四線城市之王”的碧桂園最近成為焦點(diǎn)，不僅創(chuàng)造28次回購(gòu)紀(jì)錄，而且去庫(kù)存策略竟然采取漲價(jià)的方式。為了改善利潤(rùn)率下滑趨勢(shì)，公司已開(kāi)始加強(qiáng)一線城市的拓展力度

近日，碧桂園的連續(xù)28次在港股回購(gòu)股份，共計(jì)回購(gòu)金額超過(guò)6億港元。最近的一次回購(gòu)發(fā)生在4月5日，單日回購(gòu)500萬(wàn)股，平均回購(gòu)價(jià)格為3港元。如此長(zhǎng)時(shí)間持續(xù)回購(gòu)股份，在碧桂園歷史上尚屬首次，也引起不少業(yè)內(nèi)人士關(guān)注。

“三四線城市之王”碧桂園，在經(jīng)過(guò)一系列調(diào)整之后正逐漸恢復(fù)活力。此前，在2015年業(yè)績(jī)會(huì)上，碧桂園宣布將在重點(diǎn)布局的三四線城市進(jìn)行漲價(jià)銷售。該消息一出，便引起熱議，在當(dāng)前庫(kù)存高壓力之下，碧桂園竟然選擇漲價(jià)去庫(kù)存？這背后到底有著怎樣的原因？為了幫助投資者解答疑惑，《投資者報(bào)》記者于近期向碧桂園發(fā)出采訪提綱并致電相關(guān)負(fù)責(zé)人，公司方面給出了比較詳細(xì)的答復(fù)。

28次頻繁回購(gòu)

今年以來(lái)，碧桂園已經(jīng)在香港市場(chǎng)連續(xù)28次回購(gòu)股份，共計(jì)回購(gòu)約2.04億股，總金額約為6.07億港元，成交均價(jià)約2.96港元。其中，最低回購(gòu)價(jià)為2.89港元，最高3.03港元，碧桂園回購(gòu)價(jià)鎖定在3港元左右。

4月11日，碧桂園發(fā)布公告稱，將近期回購(gòu)的股份予以注銷。

在今年年初時(shí)，碧桂園曾發(fā)布公告稱，有意行使其于2015年5月20日舉行之該公司股東周年大會(huì)上所獲該公司股東授予之一般授權(quán)，以回購(gòu)該公司股份。于股份回購(gòu)授權(quán)下，董事會(huì)獲受權(quán)于聯(lián)交所回購(gòu)最多約22.59億股股份，即該公司于股東周年大會(huì)日期之已發(fā)行股份總數(shù)10%股份。

引起注意的是，為何碧桂園沒(méi)有在去年港股暴跌之際回購(gòu)，直到近期才不斷回購(gòu)？這些回購(gòu)的目的是什么？

對(duì)此，碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《投資者報(bào)》記者表示，公司進(jìn)行股票回購(gòu)的目的是使得股價(jià)回到合理的區(qū)間，最大程度保護(hù)投資者的利益。

“在何時(shí)點(diǎn)、以何價(jià)格、回購(gòu)多少數(shù)量的股票（目前已取得回購(gòu)最多不超過(guò)10%股票的許可，但截至目前僅回購(gòu)了1%），除了資本市場(chǎng)的客觀因素外，還涉及公司結(jié)合市場(chǎng)及自身情況做出的判斷。對(duì)保持市場(chǎng)密切關(guān)注，結(jié)合自身情況動(dòng)態(tài)調(diào)整回購(gòu)不乏對(duì)幫助股票恢復(fù)合理價(jià)值區(qū)間最為有效。故我司并未設(shè)立明確的回購(gòu)時(shí)點(diǎn)或價(jià)格目標(biāo)?！痹撠?fù)責(zé)人說(shuō)。

漲價(jià)去庫(kù)存

在2015年業(yè)績(jī)會(huì)上，碧桂園總裁莫斌表示，碧桂園三四線城市的存貨年限不長(zhǎng)，未來(lái)“只會(huì)升價(jià)銷售，不會(huì)降價(jià)銷售?！?/p>

數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去一年，碧桂園通過(guò)積極的銷售策略已將庫(kù)存量?jī)魷p少44億元。截至2015年底的土地儲(chǔ)備，目前整體貨量達(dá)到6270多億元，其中位于三四線城市的項(xiàng)目預(yù)計(jì)可售貨值約2980億元，這占到總可售貨值的47.53%。

據(jù)了解，碧桂園今年在三四線城市的目標(biāo)客戶將主要是富裕人群，因?yàn)檫@類客戶認(rèn)同的縣中心、市中心、學(xué)區(qū)房等地段。莫斌稱，目前碧桂園在三四線城市推出的新項(xiàng)目首期去化率都超過(guò)65%，并且均價(jià)要高于周邊項(xiàng)目10%至20%。

在當(dāng)前庫(kù)存高壓之下，碧桂園選擇提價(jià)銷售，到底有著怎樣的原因？

上述碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《投資者報(bào)》記者說(shuō)：“公司于三四線城市重點(diǎn)關(guān)注改善性需求，開(kāi)發(fā)標(biāo)桿性產(chǎn)品項(xiàng)目，針對(duì)當(dāng)?shù)馗邇糁等耸渴袌?chǎng)，于2015年推出了‘勞斯萊斯項(xiàng)目及升級(jí)產(chǎn)品，使得公司在定價(jià)上更加靈活。2015年來(lái)，中央多次降息降準(zhǔn)釋放流動(dòng)性，改善‘供給側(cè)，在‘十三五會(huì)上重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)去庫(kù)存，公司積極把握當(dāng)前寬松的政策紅利，結(jié)合優(yōu)化自身的土地儲(chǔ)備及產(chǎn)品，截至2015年12月31日，公司已獲預(yù)售證可售資源總量已由年初的1，129億下降至1，085億，庫(kù)存水平不斷下降?！?/p>

盡管對(duì)今年的三四線城市前景依然抱有信心，但作為長(zhǎng)期深耕這類型的房企，碧桂園去年的業(yè)績(jī)還是受到一定影響。2015年碧桂園在銷售規(guī)模繼續(xù)增長(zhǎng)的背景下，其毛利率卻出現(xiàn)了下降，去年碧桂園毛利率只有20.2%，同比去年的26%下滑了6個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此，碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2015年毛利率主要受交付結(jié)構(gòu)及區(qū)域的影響，高層洋房的交付面積占比由2014年的69%上升為2015年的79%，廣東省外的交付金額占比由2014年的48%上升為2015年的66%。

“但將此交付構(gòu)成與我們近幾年的合同銷售相比，可以看出交付構(gòu)成的不同只是臨時(shí)性的，另外，隨著集團(tuán)土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品定位的持續(xù)優(yōu)化，我們預(yù)計(jì)未來(lái)集團(tuán)確認(rèn)收入均價(jià)及毛利率將有所回升?！痹撠?fù)責(zé)人說(shuō)。

進(jìn)取購(gòu)地乃“雙刃劍”

為了改善利潤(rùn)率下滑趨勢(shì)，碧桂園從去年便開(kāi)始加強(qiáng)一線城市的拓展力度。2015年全年，碧桂園共新增了172幅土地，總金額為559億元。我們注意到新增的土地儲(chǔ)備中有約50%位于一二線城市，包括上海、南京和蘇州。

正由于去年超預(yù)期的進(jìn)取拿地策略，也為碧桂園帶來(lái)了更多的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。他們?cè)?015年利用永續(xù)債工具融資了160億元，因此至2015 年末的永續(xù)債總額達(dá)195 億元，這相比碧桂園以往的謹(jǐn)慎策略略顯激進(jìn)。

招商國(guó)際研究報(bào)告認(rèn)為：“雖然碧桂園將會(huì)在2016 年償還所有的永續(xù)債，但我們估計(jì)為支付永續(xù)債的利息在2016年便達(dá)16.6 億元。此外，在2016 年償還永續(xù)債后，我們預(yù)測(cè)公司的凈負(fù)債比率將由2015 年的46.9%升至2016 年的69.0%?！?/p>

另外，招商證券（香港）研究報(bào)告表示，對(duì)于碧桂園進(jìn)取的購(gòu)地策略，正面來(lái)說(shuō)，這會(huì)增加公司的可售資源，上調(diào)合同銷售預(yù)測(cè)至1，680億元，同比上升20%（調(diào)整前：同比上升3%）。負(fù)面來(lái)說(shuō)，我們預(yù)測(cè)碧桂園2015/2016年底止的總負(fù)債將分別達(dá)到842億/1092億元人民幣（2014年年底：642億元人民幣）；凈負(fù)債比率將由2015年6月底止的60%上升至2015/2016年底止的80%/106%（公司目標(biāo)：低于70%）。

面對(duì)如此高的總負(fù)債，碧桂園將會(huì)如何處理？

“公司會(huì)通過(guò)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，密切留意銷售回款情況及工程開(kāi)支，把握投資買(mǎi)地節(jié)奏，把凈借貸比率控制在70%以下。隨著財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化，負(fù)債比率將有所下降；今后，我們將持續(xù)研究調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，進(jìn)行流動(dòng)性管理，把企業(yè)運(yùn)行放置在一個(gè)良性的通道中運(yùn)行?！鄙鲜鱿嚓P(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《投資者報(bào)》記者說(shuō)。

最后，該負(fù)責(zé)人還向記者透露，雖然碧桂園此前是有想法收購(gòu)持有大量三四線城市土地儲(chǔ)備的雨潤(rùn)地產(chǎn)公司，但后來(lái)經(jīng)過(guò)綜合考慮，最終還是選擇放棄。