謝瑋

“中國地產(chǎn)界50后中，還像我這樣在一線的沒有幾個了。有時候想想確實(shí)有一種很奇怪的感覺，但是想到自己要做的事情還有很多，沒有做好的事情也還有很多，所以有時候也經(jīng)常樂此不疲?！焙嵘瓕Α吨袊?jīng)濟(jì)周刊》記者說。

一直以來，身為河南建業(yè)集團(tuán)董事局主席，胡葆森帶給外界的印象是穩(wěn)健而謙和。

在紛亂復(fù)雜的全國房地產(chǎn)市場格局中，建業(yè)集團(tuán)堅守河南的戰(zhàn)略格外引人關(guān)注。建業(yè)集團(tuán)設(shè)立于 1992年5月，扎根河南，逐步、分級延伸拓展業(yè)務(wù)。在河南，建業(yè)發(fā)展步履穩(wěn)健，是中原地產(chǎn)界眼中的“標(biāo)桿”。

而作為中國足球最早的投資者，胡葆森所投資的河南建業(yè)足球俱樂部，是目前中國唯一一家未曾更換投資主體的俱樂部。

日前，一次公開活動上，胡葆森接受了《中國經(jīng)濟(jì)周刊》等媒體的專訪。在采訪中，胡葆森分享了自己的商業(yè)思想，對房地產(chǎn)去庫存的理解、地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型方向和足球俱樂部的經(jīng)營之道。

挖掘房地產(chǎn)去庫存的商機(jī)

“房地產(chǎn)庫存的矛盾集中暴露出來是在2014年?！焙嵘瓕Α吨袊?jīng)濟(jì)周刊》表示，當(dāng)時銀根收緊，市場遇冷，供大于求的矛盾在全國范圍內(nèi)開始暴露出來。

在胡葆森看來，房地產(chǎn)庫存形成主要有兩個原因：第一：政府在出讓土地的時候缺乏規(guī)劃，縣一級政府土地財政現(xiàn)象比較普遍。第二，銀行等金融機(jī)構(gòu)圍繞房地產(chǎn)的金融體系不夠完善，民間借貸“方興未艾”，許多非法集資的資金，大多數(shù)流向了與土地和房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)環(huán)節(jié)。

“‘病來如山倒，病去如抽絲。十幾年積累下來的矛盾，在經(jīng)濟(jì)下行的壓力下，靠市場的力量自行消化庫存，也像抽絲一樣，需要時間?！焙嵘f，“總體來看，短則五六年，長則可能還要七八年。”

胡葆森表示，擁有18個地級城市、100多個縣城的河南城鎮(zhèn)化，可謂是國家城鎮(zhèn)化的縮影。具體到河南的去庫存情況，他認(rèn)為，消化掉所有的縣級和地級城市超量的庫存，大概需要5年的時間。

“目前，鄭州由于良好的區(qū)位優(yōu)勢和交通條件優(yōu)勢，是一個人口凈流入城市。每年有三四十萬人口流入，也是各大地產(chǎn)商爭相進(jìn)入的城市，市場比較平穩(wěn)。但包括洛陽在內(nèi)的其他地市就不行了，從前年開始，出現(xiàn)了量價齊跌的情況。就河南而言，除鄭州以外的其他地級市，消化起來需要三五年時間?！?胡葆森對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示。

在去庫存化的大背景下，政府的政策配合起到了積極的效果?！昂幽鲜≌膭幼鞣浅？?，應(yīng)該說去年上半年，應(yīng)該出的政策就都出齊了，主要還是補(bǔ)貼買房的人，一平米補(bǔ)貼300～400元，一套房補(bǔ)貼三四萬元?！焙嵘Q，每年拿出一兩億來補(bǔ)貼買房的人對于縣級政府來說并不容易，包括購置稅減免、降低購房門檻等在內(nèi)的政策，對于去庫存起到了比較好的、積極的效果。

“去庫存化的局面也給我們提供了一個商機(jī)，就是怎么樣利用建業(yè)品牌的美譽(yù)度把品牌的商業(yè)價值挖掘出來?！焙嵘赋?，在去庫存化的大背景下，建業(yè)挖掘出新的商業(yè)模式——輕資產(chǎn)模式，包括品牌輸出、管理輸出、資本輸出。

他表示，建業(yè)集團(tuán)用輕資產(chǎn)模式拿到30個項目，面積將達(dá)到兩三百萬平方米，也就是用輕資產(chǎn)的模式，會增加兩三百萬平方米的土地儲備，要高于用重資產(chǎn)模式拿地的速度?！暗矫髂昴甑?，建業(yè)的計劃是要簽50到60個項目，和現(xiàn)在的重資產(chǎn)項目數(shù)量基本上持平?！?/p>

企業(yè)創(chuàng)辦者要重視公司治理結(jié)構(gòu)

2016年4月13日，“招商創(chuàng)融—建業(yè)物業(yè)資產(chǎn)支持專項計劃”成功設(shè)立，并將于上海證券交易所掛牌交易。該計劃發(fā)行總規(guī)模9億元，存續(xù)最長期限5年，評級為AA+，最高發(fā)行利率5.9%，以建業(yè)物業(yè)公司持有的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)。

“這是我們跟金融機(jī)構(gòu)一起完成的創(chuàng)新?！焙嵘瓕Α吨袊?jīng)濟(jì)周刊》記者介紹，3月建業(yè)住宅集團(tuán)（中國）有限公司已獲中國證監(jiān)會核準(zhǔn)向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過30億元的公司債券。

與物業(yè)費(fèi)收費(fèi)權(quán)資產(chǎn)證券化發(fā)行幾乎同步，4月14日，建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告，建業(yè)住宅集團(tuán)（中國）有限公司成功公開發(fā)行公司債券，發(fā)行規(guī)模30億元，債券期限為5年期，票面利率6%。

隨著新《公司債發(fā)行與交易管理辦法》正式出臺，國內(nèi)市場資金面進(jìn)一步寬松，房地產(chǎn)公司債發(fā)行規(guī)模大增。

“包括上市公司部分，原來都是在海外發(fā)債?，F(xiàn)在許多地產(chǎn)商，包括在香港上市的紅籌，開始內(nèi)地發(fā)行人民幣債。一方面是市場上錢還是比較多；另一方面，好企業(yè)的好項目是受到追捧的。”胡葆森對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，今年大型國企債務(wù)違約的現(xiàn)象開始出現(xiàn)，導(dǎo)致金融預(yù)警的信號越來越強(qiáng)。在這種情況下，建業(yè)成功法則體現(xiàn)了資本市場的高度認(rèn)可。

談及地產(chǎn)界喧囂一時的“萬寶之爭”，胡葆森表示自己與王石曾有過交流，“王石是有值得總結(jié)的地方，比如華潤集團(tuán)原董事長宋林被查后，其繼任者會不會影響華潤對萬科的態(tài)度呢？對此，王石應(yīng)該有一些憂患意識。市場已經(jīng)給了王石兩年的時間?！?/p>

胡葆森援引阿里巴巴上市例子闡釋：“馬云為什么寧愿放棄阿里巴巴在香港上市？香港聯(lián)交所不同意馬云通過‘合伙人制度控制阿里巴巴的那種公司治理結(jié)構(gòu)。盡管香港的融資環(huán)境和司法環(huán)境更利于阿里巴巴，但馬云還是堅決放棄香港，去美國上市，因?yàn)槊绹狻匣锶酥贫?。這保證了馬云等創(chuàng)始人對阿里巴巴的控制權(quán)?！?/p>

“萬寶之爭將來可能會寫進(jìn)商學(xué)院教學(xué)案例，應(yīng)當(dāng)從市場規(guī)則去看待這件事。這也提醒當(dāng)事者及中國的企業(yè)家們，作為企業(yè)的創(chuàng)辦者，公司治理結(jié)構(gòu)是一種手段，應(yīng)該是服務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)的?！?胡葆森表示。

“體育產(chǎn)業(yè)或?qū)⒊^房地產(chǎn)業(yè)”

2014年10月國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)促進(jìn)體育消費(fèi)的若干意見》，2015年3月國務(wù)院辦公廳印發(fā)《中國足球改革發(fā)展總體方案》。

針對這兩個文件的出臺，以及阿里體育、樂視體育、萬達(dá)體育等一批體育產(chǎn)業(yè)公司的崛起，胡葆森表示，體育產(chǎn)業(yè)與中國社會的整體發(fā)展是分不開的。如今隨著群眾文化體育成為需求提升的方向，體育已經(jīng)具備大文化產(chǎn)業(yè)的概念。

“毫無疑問，體育產(chǎn)業(yè)是一個朝陽產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)最好時不過10萬億元的產(chǎn)值，體育產(chǎn)業(yè)過些年甚至有可能超過房地產(chǎn)行業(yè)。”胡葆森表示，單就足球而言，根據(jù)去年印發(fā)的《中國足球改革發(fā)展總體方案》，要求在5年之內(nèi)足球進(jìn)2萬所學(xué)校，10年之內(nèi)足球進(jìn)5萬所學(xué)校。這樣宏偉的發(fā)展規(guī)劃，加上近14億人口的龐大基數(shù)，體育產(chǎn)業(yè)必然將成為朝陽產(chǎn)業(yè)。

“我投資河南建業(yè)22年，可以說在一條很長的隧道里跋涉了許久，如今，終于看見春天了、看見亮光了?！焙嵘硎?。

具體到中超俱樂部的經(jīng)營模式，胡葆森介紹，自己2015年曾前往德甲拜仁慕尼黑考察，俱樂部會員制的經(jīng)營模式和品牌吸引力，中國俱樂部短期內(nèi)很難實(shí)現(xiàn)?！鞍萑?5%的股權(quán)由26萬多會員球迷控制，另外的三大贊助商安聯(lián)、奧迪和阿迪達(dá)斯只持有25%的股權(quán)。我們的俱樂部短期內(nèi)很難達(dá)到拜仁那種水平。”胡葆森表示，諸如恒大淘寶這樣的俱樂部，目前主要營收還是靠門票，盈利可能還需要時間。

“樂視27億買斷中超轉(zhuǎn)播權(quán)，體奧動力80億人民幣收購中超版權(quán)，這些人是站得比較高的。這預(yù)示著未來兩三年，體育產(chǎn)業(yè)能夠得到全方位的起步?！焙嵘硎?。

針對中國足協(xié)正在推進(jìn)的體制改革，胡葆森透露，在今年3月《中國足球改革發(fā)展總體方案》印發(fā)一周年的座談會上，他對中國足協(xié)主席蔡振華建議過，足協(xié)的改革可以加快步伐，“改革速度應(yīng)當(dāng)與球迷和社會的期盼相吻合。不妨大膽一點(diǎn)，不一定非要讓體育總局的干部當(dāng)足協(xié)主席，讓一些知名企業(yè)家擔(dān)任未嘗不可?！?/p>

胡葆森表示，即便是柳傳志這樣70多歲的企業(yè)家，提起中國足球依舊義憤填膺，依舊保有沖動。許家印雖然不是很懂足球，但一樣打造出恒大淘寶。王健林作為足球資深投資人，內(nèi)心對足球“是有想法的”。

針對當(dāng)前中超球員“身價虛高”的現(xiàn)象，胡葆森對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，目前中超球員確實(shí)存在“價值和水平脫鉤的現(xiàn)象”，但談不上金元化趨勢，投資人仍是理性的。目前，新進(jìn)投資者很多，大家的意圖并不相同。

“像我這樣的長期投資者，并不在意短期賽季中降級與否?！焙嵘硎?，“如蘇寧、華夏幸福、上港等都很猛，無法判斷它的意圖，不好判斷是對是錯?！?