凡志喜

隨著一線城市相繼出臺調(diào)控政策，以及樓市降溫，未來房地產(chǎn)走向如何？二線城市是不是將會迎來投資的最佳時機？

房展會人氣大幅下滑

隨著“五一”小長假的到來，上海房展會拉開帷幕。然而在展會現(xiàn)場，部分大型房企“缺席”本次房展會，上海參展項目比往年約減少一半，難覓市中心房源。

以稀缺自然資源為基礎(chǔ)的旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)不斷升溫，外地項目紛紛搶灘上海的市場。部分外地房企打出“旅游地產(chǎn)非限購、非限貸”等宣傳語，希望吸引更多參觀者的關(guān)注。參觀者以中老年人為主，物色上海地鐵沿線適合養(yǎng)老的房源，部分年輕參觀者更關(guān)注海外房產(chǎn)項目。

相較于以往展會，本屆展會的展出面積減少約六成。原先，上海展覽中心的中央大廳以及廣場都是重要展位所在，大型房企或者高端項目愿意選擇醒目位置搭設(shè)展臺，而此次戶外展位已銷聲匿跡。在室內(nèi)展廳，房產(chǎn)巨頭“金招萬?！保唇鸬丶瘓F、招商地產(chǎn)、萬科、保利地產(chǎn)）均未露面，僅綠地集團現(xiàn)身。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認為，開發(fā)商參加展會，必須要衡量成本和收益。今年一季度上海樓市“火熱”，大型房企資金回籠情況良好，所以壓力不大。對于中小房企而言，上海項目可能所剩不多，外加土地獲取成本不低，后續(xù)項目何時接上存在不確定性，因此也不急于快跑。由于現(xiàn)下房地產(chǎn)銷售通路相當(dāng)多，在這個節(jié)點上花錢參展，不過是在形象和名氣上加分而已，所以參展熱情有所消退。

進入5月份，從開發(fā)商角度（供方）看，基于對自身利益的考慮，在自身資金狀況惡化以及樓市出現(xiàn)明顯的拐點之前，并不會輕易降價；而從購房者角度（需方）看，部分的有資格購房者會因樓市前期漲幅過高以及對“3·25”樓市調(diào)控新政效果的期待而選擇繼續(xù)觀望。

其實，很多市民奔赴房展會就是圖展會上難得一見的購房優(yōu)惠。過去，部分房地產(chǎn)項目樂意拿出些特價房源進行促銷，可這幾屆房展會上，房企大都對優(yōu)惠避而不談，很多項目均是常規(guī)折扣，力度并不大，這也在一定程度上對展會人氣有所影響。

新政之后 樓市降溫

樓市的小船之所以說翻就翻，或許“3.25新政”功不可沒。

3月25日，上海出臺《關(guān)于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，決定提高非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

為配合新政落地，上海銀監(jiān)局下發(fā)了《關(guān)于進一步做好個人住房貸款政策相關(guān)工作的通知》（上海銀發(fā)[2016]54號）和上海市市場利率定價自律機制的相關(guān)要求，要求各家商業(yè)銀行執(zhí)行新政要求。

而在此前的3月份，上海首套房平均利率折扣低至8.62折，執(zhí)行利率為4.22%。3月上海首套房首付比例和貸款利率較2月并沒有變化，主流優(yōu)惠利率為8.5折，共有17家銀行執(zhí)行該利率，其中利率較低的是匯豐銀行的8.2折，中信銀行（601998）的8.3折。僅有渣打銀行等6家銀行執(zhí)行9.0折。

但通知下發(fā)后，根據(jù)融360監(jiān)測的30家銀行房貸業(yè)務(wù)顯示，9折以下的優(yōu)惠利率不復(fù)存在。

人民銀行上海總部發(fā)布數(shù)據(jù)稱，新政后，各商業(yè)銀行自覺抵制房貸利率惡性競爭，首套房貸最低利率已按基準(zhǔn)利率9折執(zhí)行。

在上海祭出了“史上最嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控政策，推出更嚴(yán)格住房限購政策、差別化住房信貸政策等系列組合拳后，深圳樓市調(diào)控新政也終于落地：購買首套房但近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低四成；非本市戶籍居民家庭限購1套住房，且需提供3年以上連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險證明。

深圳“3·25 新政”之后，樓市持續(xù)低迷，市場觀望情緒濃厚，訪客量持續(xù)下滑。地產(chǎn)中介數(shù)據(jù)顯示，截止24日，4月份共有1857套新房成交，約19.73萬， 較三月份成交量大幅下滑58%。同時，全市二手房僅有6793套成交，約57萬㎡，較3月份大幅下滑64%。新政滿月，深圳樓市量價雙雙下滑，市場調(diào)整已見成效。

是否迎來二線城市投資好時機？

隨著一線城市相繼出臺調(diào)控政策，以及樓市降溫，未來房地產(chǎn)走向如何？二線城市是不是將會迎來投資的好時機？

財經(jīng)評論員馬光遠認為，房地產(chǎn)去庫存的任務(wù)仍然沒有完成。一二線的大火并未蔓延到庫存嚴(yán)重的三四線，這是下一步政策需要集中應(yīng)對的。去庫存的壓力意味著全國性政策逆轉(zhuǎn)的可能不大，而房地產(chǎn)投資的快速反彈又意味著未來開工面積和竣工面積的增加，這意味著又會增加新的庫存，3月末，待售面積再創(chuàng)歷史新高也證明了這一點。為了這游戲的繼續(xù)，一二線城市的調(diào)控不會加碼。政策最理想的效果是：一季度缺乏表現(xiàn)的二線城市、大部分的省會城市、以及大的城市群的核心城市能夠心領(lǐng)神會接棒一二線，繼續(xù)維持房地產(chǎn)的紅火走勢，同時，在三四線去庫存上出臺更進一步的政策。

所以，未來三個季度，我們會看到房地產(chǎn)熱點會轉(zhuǎn)移到尚未大漲的二線城市，以及部分具有一定概念，庫存壓力不是很大的三線城市。最近，京津冀一些城市，諸如保定、石家莊等城市房價開始活躍，就是一個明顯的信號。

而商業(yè)見地網(wǎng)專欄作家孫驍驥認為，投資二線城市的最佳時期已經(jīng)錯過了。真正善于布局的投資者，應(yīng)該在上輪一線城市房價大漲之前就開始布局二線，低價買入。要記住，一線城市基本是永遠漲不會跌，但由于一線城市引人注目，因此也是中國的“面子工程”，房價過高容易引起民憤，因此有關(guān)部門經(jīng)常針對一線城市出臺房產(chǎn)政策。每當(dāng)這個時候，就是二線看漲的時候。

對于是否拋一線買二線，方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志表示：“如果是純投資，我不建議賣掉一線城市的房子去購入二線城市房產(chǎn)。首先二手交易的稅費本來就很高，買進賣出損失了一些費用。其次，一線城市貌似價格高企，但是漲幅每次都是最快的，總是領(lǐng)漲，長遠看，二線城市漲幅肯定跟不上一線城市。”