張麗娜 蔡霞

【摘 要】旅游地產(chǎn)的概念已經(jīng)不是傳統(tǒng)意義上的旅游地產(chǎn)了，未來(lái)的旅游地產(chǎn)將進(jìn)入新的“文化地產(chǎn)”的時(shí)代，本文旨在通過(guò)分析我國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展的基本特征，對(duì)未來(lái)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了研究和探索。

【關(guān)鍵詞】旅游地產(chǎn)；特征；發(fā)展趨勢(shì)

旅游地產(chǎn)不只是簡(jiǎn)單的地產(chǎn)概念，需要多元文化的支撐，才能實(shí)現(xiàn)行與居的結(jié)合。2016年5月19日，國(guó)家旅游局發(fā)布了《中國(guó)旅游發(fā)展報(bào)告（2016）》，報(bào)告指出，旅游業(yè)對(duì)GDP的綜合貢獻(xiàn)已達(dá)到了10%，對(duì)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)效應(yīng)顯著，2015年，旅游業(yè)直接投資首次突破1萬(wàn)億元，達(dá)到了10072億元。

隨著旅游度假時(shí)代的到來(lái)，房地產(chǎn)與旅游的需求互相疊加，產(chǎn)生旅游地產(chǎn)的強(qiáng)勁需求。國(guó)內(nèi)眾多地產(chǎn)企業(yè)相繼進(jìn)入旅游地產(chǎn)市場(chǎng)，中國(guó)金茂、萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、世茂等實(shí)力房地產(chǎn)企業(yè)成為旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主力軍。

一、旅游地產(chǎn)的概念

旅游地產(chǎn)是指依托周邊豐富的旅游資源，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主要手段，整合各項(xiàng)資源，融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目，從而將旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，形成一種新的開(kāi)發(fā)模式。

二、我國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展的特征

1.國(guó)內(nèi)旅游消費(fèi)需求持續(xù)增加，旅游業(yè)發(fā)展空間很大

2005—2015年，國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)比重、國(guó)內(nèi)旅游消費(fèi)比重都呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。經(jīng)測(cè)算，2015年，中國(guó)共接待國(guó)內(nèi)外旅游人數(shù)超過(guò)41億人次，旅游總收入達(dá)4.13萬(wàn)億元。其中國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)40億人次，國(guó)內(nèi)旅游收入達(dá)3.42萬(wàn)億元。全年接待入境旅游人數(shù)1.33億人次，實(shí)現(xiàn)國(guó)際旅游收入1136.5億美元，同比分別增長(zhǎng)4%和7.8%；中國(guó)公民出境旅游人數(shù)達(dá)到1.2億人次。根據(jù)《中國(guó)旅游發(fā)展報(bào)告2016》顯示，預(yù)計(jì)2020年，中國(guó)國(guó)內(nèi)旅游規(guī)模將達(dá)到68億人次，出境旅游人數(shù)將超過(guò)2億人次。同時(shí)，隨著人們生活水平的提高和生活質(zhì)量理念的提升，休閑度假已逐步為社會(huì)所接受，為旅游地產(chǎn)的快速發(fā)展提供巨大的消費(fèi)來(lái)源。

2.旅游地產(chǎn)發(fā)展城市間發(fā)展差異較大，

旅游地產(chǎn)市場(chǎng)基本呈現(xiàn)“一級(jí)城市靠地產(chǎn)，二、三級(jí)城市靠資源”

的涇渭分明的發(fā)展態(tài)勢(shì)。北京、上海、天津等一級(jí)城市的旅游房地產(chǎn)

基本上走“地產(chǎn)”路線，以人造景區(qū)、景點(diǎn)來(lái)配套于住宅、酒店、社區(qū)等的開(kāi)發(fā)；二、三級(jí)城市的旅游房地產(chǎn)則主要走“旅游”路線，依托區(qū)域的高等級(jí)旅游資源進(jìn)行項(xiàng)目配置。

3.旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型、運(yùn)作方式逐漸綜合多元化

中國(guó)旅游地產(chǎn)市場(chǎng)基本呈現(xiàn)出綜合化、多元化的發(fā)展態(tài)勢(shì)。眾多

旅游房地產(chǎn)已由過(guò)去的產(chǎn)權(quán)式酒店、分時(shí)度假逐步發(fā)展延伸，以健身、

滑雪、旅游、休閑、娛樂(lè)、健康為主題的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目逐步興起，商務(wù)型、度假型等旅游模式逐步發(fā)展。旅游房地產(chǎn)的運(yùn)作方式逐漸綜合化、多元化。

4.旅游地產(chǎn)置業(yè)更多希望在投資和消費(fèi)上獲得更高效益

旅游地產(chǎn)具有投資、自用的雙重功能，投資者不僅可以在投資中獲得保值增值收益，還可以通過(guò)長(zhǎng)期投資物業(yè)，享受其帶來(lái)的空間和消費(fèi)功能的利益。正因如此，旅游地產(chǎn)會(huì)吸引“高收入”和 “高品質(zhì)”生活的人群來(lái)消費(fèi)與投資。旅游地產(chǎn)的置業(yè)需求更多希望在投資和消費(fèi)上能夠獲得更高的效益。

三、我國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)

1.積極創(chuàng)新旅游地產(chǎn)功能

積極創(chuàng)新我國(guó)旅游地產(chǎn)的功能，主要從兩個(gè)方面入手：第一，結(jié)合當(dāng)前業(yè)態(tài)，開(kāi)發(fā)出親民化的休閑娛樂(lè)項(xiàng)目；第二，在營(yíng)銷(xiāo)策略的構(gòu)建上，應(yīng)大力挖掘大眾消費(fèi)和商務(wù)消費(fèi)兩大資源。對(duì)于大眾消費(fèi)而言，可以設(shè)計(jì)出娛樂(lè)、餐飲、住宿一條龍的服務(wù)項(xiàng)目，并在價(jià)格定位上符合當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的心理預(yù)期；對(duì)于商務(wù)消費(fèi)而言，應(yīng)努力開(kāi)拓商務(wù)會(huì)議、員工培訓(xùn)、企業(yè)儀式性活動(dòng)等業(yè)務(wù)，從而優(yōu)化當(dāng)前的業(yè)務(wù)種類(lèi)。相比較而言，應(yīng)在拓展大眾消費(fèi)上下大力氣。

2.房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)方式上的擴(kuò)展化

國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)企業(yè)要借鑒國(guó)際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，尋求與國(guó)際接軌，不斷完善自身的產(chǎn)品，有競(jìng)爭(zhēng)力的品牌企業(yè)，在進(jìn)入新市場(chǎng)及推出新產(chǎn)品時(shí)要著重打造自己的特色品牌，實(shí)施品牌化經(jīng)營(yíng)以及集團(tuán)化發(fā)展。從實(shí)際市場(chǎng)需求出發(fā)，探索適合當(dāng)?shù)叵M(fèi)者需求的產(chǎn)品和項(xiàng)目，從而尋求最佳的開(kāi)發(fā)模式，注重客戶的體驗(yàn)與服務(wù)品質(zhì)的提升。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，注重與周邊環(huán)境的和諧統(tǒng)一。

3.充分發(fā)展在線旅游。

充分發(fā)展在線旅游，將線上與線下相結(jié)合，發(fā)展在線旅游包括：第一，發(fā)展電商，與網(wǎng)站結(jié)合實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)品和服務(wù)的在線預(yù)定、售賣(mài)等。第二，建立與網(wǎng)絡(luò)游戲中場(chǎng)景類(lèi)似的主題公園和產(chǎn)品，讓消費(fèi)者置身其中，體驗(yàn)在線娛樂(lè)的感覺(jué)。隨著現(xiàn)代信息技術(shù)的發(fā)展和消費(fèi)方式的轉(zhuǎn)變，眾多大型開(kāi)發(fā)商紛紛將目光投資于旅游服務(wù)網(wǎng)站等電商，旅游投資急速升溫。

4.文化旅游地產(chǎn)將日益發(fā)展

在眾多地產(chǎn)類(lèi)型開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)中，以文化為主題的旅游地產(chǎn)異軍突起，逐漸成為旅游地產(chǎn)發(fā)展的一大趨勢(shì)。文化旅游地產(chǎn)將各種優(yōu)秀的文化與旅游業(yè)融合一體，不但滿足了娛樂(lè)消費(fèi)的需求，而且體現(xiàn)了休閑度假旅游的特色。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資的文化旅游地產(chǎn)正在全國(guó)各地相繼拔地而起，走在時(shí)代前沿的“文化地產(chǎn)”，以個(gè)性化多元化的人文品質(zhì)全面滲透在現(xiàn)代人的生活方式中。

5. 旅游地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的創(chuàng)新

轉(zhuǎn)變旅游地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式，隨著越來(lái)越多的中國(guó)人旅游消費(fèi)方式從“走馬觀花”步入“娛樂(lè)休閑”，中國(guó)巨大的“分時(shí)度假”消費(fèi)市場(chǎng)潛力正日益突現(xiàn)。將房屋按時(shí)間而不是按面積切割，成為可以供多戶人家擁有的使用權(quán)，并將其出售給不同的購(gòu)買(mǎi)者；并且通過(guò)交換服務(wù)系統(tǒng)會(huì)員把自己的客房使用權(quán)與其他會(huì)員異地客房使用權(quán)進(jìn)行交換，實(shí)現(xiàn)異地度假時(shí)段的交換。

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