中國市場(chǎng)哪兒最熱鬧，最瘋狂？

答案是“樓市”。5月11日，上海上演了房產(chǎn)新政后的“第一拍”，上海松江泗涇，婆涇河?xùn)|邊一片菜地附近的兩塊“雙子星”宅地，相繼拍出近4萬元/平方米的樓板價(jià)，一舉打破去年10月由同濟(jì)地產(chǎn)創(chuàng)造的松江區(qū)域宅地樓面單價(jià)地王紀(jì)錄，溢價(jià)率均超過100%；一周后的5月18日，上海周浦鎮(zhèn)西社區(qū)A-03-11地塊拍賣，三分鐘時(shí)間價(jià)格就喊到了40多億，最終成交價(jià)54.5億，樓板價(jià)每平方米4.3萬元，是起拍價(jià)格的4倍多。

“瘋了?！迸牡厥『螅粋€(gè)走出土地交易中心的開發(fā)商心有不甘地甩下一句話，“不需要買地了，現(xiàn)在直接買周邊的房子更便宜?！?h3>舉牌、撕咬

狼多肉少。沒搶到“肉”的開發(fā)商們心情各不相同。5月11日下午3點(diǎn)半左右，走出上海土地交易中心12-01地塊拍賣現(xiàn)場(chǎng)的楊科（化名）感覺自己剛從一個(gè)巨大的漩渦里逃脫出來。雖然沒有拍到地，卻如釋重負(fù)，“不過這只是暫時(shí)的，因?yàn)榈剡€是要拿”。

自從3·25上海樓市新政出臺(tái)后，有的開發(fā)商已經(jīng)快兩個(gè)月沒聞到“肉味”，有的至少“餓”了一年，有的甚至更久。還有一個(gè)事實(shí)加劇了楊科的不安。按照上海市規(guī)土局2016年年初發(fā)布的《上海市城市總體規(guī)劃（2015-2040）綱要概要》，上海2020年之后不再新增建設(shè)用地。

聞到了“地”的味道，大家沒有理由不猛撲上去。場(chǎng)外交易大廳的實(shí)時(shí)直播電子屏幕前，人頭攢動(dòng)，黑壓壓一片。

這一天共有四塊土地出讓，上午下午各兩塊。早上，以22625元/平方米樓板價(jià)成交的上海遠(yuǎn)郊奉賢南橋新城地塊，已經(jīng)讓外界大為驚嘆。這只是預(yù)熱，當(dāng)天參加拍賣的開發(fā)商都知道，高潮是下午松江泗涇兩塊宅地的出讓。

雖然土拍在13點(diǎn)30分正式開始，但12點(diǎn)剛過，緊張氣氛已經(jīng)開始蔓延：有的緊緊抱著裝著各類資質(zhì)證書的公文袋，有的不斷地以深呼吸來平復(fù)心情，有的則不停地向周圍張望側(cè)耳聆聽。到了13點(diǎn)，前往五樓土拍大廳的電梯口已經(jīng)圍滿人，大家生怕被搶了位置，錯(cuò)失通往五樓的通道，繼而錯(cuò)失土拍資格。

兩塊地分兩個(gè)場(chǎng)地同時(shí)競(jìng)拍，這讓好幾家開發(fā)商猝不及防?？爝M(jìn)入閘門時(shí)，有的開發(fā)商忽然停住腳步，猶豫著到底應(yīng)該做怎樣的人員安排?！鞍阉{(lán)牙打開，咱們實(shí)時(shí)對(duì)話，盡量?jī)蓧K地都拿下?！睏羁茖?duì)他的團(tuán)隊(duì)成員說，和金地、龍湖、新城、金茂等競(jìng)買人一樣，他們選擇了雙線操作。

一次次舉牌。下午兩點(diǎn)半左右，05地塊的競(jìng)拍接近尾聲，撕咬在30號(hào)格力地產(chǎn)、20號(hào)融創(chuàng)和27號(hào)同濟(jì)之間展開。在報(bào)價(jià)進(jìn)行到18.85億時(shí)，主持人不得不提醒道，“競(jìng)價(jià)過程相當(dāng)激烈，大家謹(jǐn)慎出價(jià)，也讓主持人喝口水?！爆F(xiàn)場(chǎng)笑了，隨即笑聲就被掌聲淹沒，14時(shí)34分，19.65億元，格力地產(chǎn)最后成交。

05地塊結(jié)束后，01地塊的拍賣還在繼續(xù)，價(jià)格已經(jīng)飆至28億元。同濟(jì)地產(chǎn)和融創(chuàng)的舉牌進(jìn)入白熱化。15時(shí)，30.05億的總價(jià)，01地塊成為融創(chuàng)的盤中餐。05、01兩塊地的樓板價(jià)分別達(dá)到37675元/平方米和38291元/平方米的高價(jià)。

一次次的舉牌，一次次的絕望。“到了后來只能看著融創(chuàng)和同濟(jì)舉牌，我不知道這是不是一個(gè)健康的局面?，F(xiàn)在只要有地，就會(huì)有急于補(bǔ)倉的開發(fā)商爭(zhēng)破頭。拿不到的依舊拿不到?！睏羁聘嬖V記者。

而拿到地的開發(fā)商也有點(diǎn)無奈。在被問及為什么如此高價(jià)拿地時(shí)，融創(chuàng)方面給同行的解釋是“上海項(xiàng)目已經(jīng)做完了，沒辦法”。

面粉貴了，那面包呢？

今天的地王以后一定會(huì)是明天的樓王嗎？目前沒有肯定的答案。但對(duì)于地王周邊的項(xiàng)目而言，春天卻提前來了。

5月11日傍晚，“新地王”周邊的金地自在城已經(jīng)在提高自己的身價(jià)了?！皠e等了，人生與房?jī)r(jià)，再也回不到3字頭”的廣告語在微信朋友圈刷屏。

按照慣例，地王的出現(xiàn)往往被視為房?jī)r(jià)上漲的信號(hào)，隨即而來的是普遍買漲的心態(tài)。業(yè)內(nèi)人士分析，不排除有項(xiàng)目近期會(huì)加快入市換取現(xiàn)金流。當(dāng)然，推遲開盤從而換取更高的價(jià)格也不無可能。

面粉貴了后，想吃面包的老百姓也在擔(dān)心面包會(huì)繼續(xù)變貴。不難發(fā)現(xiàn)，在痛斥高房?jī)r(jià)的同時(shí)，只要手上還有資金，人們還是在琢磨是不是要買套房子，“不買房，不然你告訴我到底買什么？”這幾乎成了所有購房者的心理。

事實(shí)上，土地?zé)崃酥?，開發(fā)商和地方政府對(duì)政策放松的幻想也逐漸被打破。不少開發(fā)商相信，未來價(jià)格會(huì)越來越高。

在新城控股集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽捷看來，政策的核心訴求是冷卻房?jī)r(jià)，“但冷卻是暫時(shí)的，房?jī)r(jià)只是在上臺(tái)階時(shí)歇歇腳，天熱了，房?jī)r(jià)還會(huì)起來?！绷钏X得可怕的是，當(dāng)中國樓市成為一個(gè)永不降價(jià)的投資傳奇后，引來的新一輪調(diào)控。一旦這樣，調(diào)控和房?jī)r(jià)之間奇怪的賽跑，沒有盡頭。

對(duì)于地王而言，眼下有著更“好玩”的情況等著它?！胺路鹪谝灰怪g，上海樓市重回計(jì)劃經(jīng)濟(jì)”。楊科告訴記者，他所指的是上海市政府對(duì)高端項(xiàng)目預(yù)售證的發(fā)放，以調(diào)節(jié)樓市的供應(yīng)和成交。諸多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這一措施“人為地扭曲了商品房市場(chǎng)的供需關(guān)系”。

反映在數(shù)據(jù)上有了和上海土地?zé)岢卞漠惖某山粩?shù)據(jù)。上海鏈家市場(chǎng)研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示：4月上海市商品住宅成交量為97.2萬平方米，環(huán)比下滑56.1%，同比下滑21.8%。成交價(jià)格較前月繼續(xù)下滑，跌破3.3萬元/平方米，為近7個(gè)月新低。成交量和成交價(jià)格均有下降。

實(shí)際的情況是，4月20日之前，凡能夠拿到預(yù)售證的大都是位于外環(huán)以外的項(xiàng)目。4月20日之后，不少內(nèi)環(huán)的項(xiàng)目才進(jìn)行預(yù)售證的集中發(fā)放。

這就意味著，在3·25調(diào)控之后，拿到預(yù)售證的項(xiàng)目成為市場(chǎng)的搶跑者。與此同時(shí)，不少拿到預(yù)售證的項(xiàng)目也部分失去了對(duì)項(xiàng)目的定價(jià)權(quán)，按照楊科的形容，“政府能接受的價(jià)格是低于市場(chǎng)價(jià)格的，但這樣其實(shí)沒有解決供求關(guān)系的矛盾，只是延后需求的爆發(fā)。”

如何辦理預(yù)售證，已經(jīng)是不少房企的一道難題。拿到預(yù)售證的營銷負(fù)責(zé)人王夢(mèng)對(duì)記者稱，春節(jié)前企業(yè)已經(jīng)預(yù)感到政策會(huì)發(fā)生變化，加快辦理了預(yù)售證，現(xiàn)在更頭疼的是項(xiàng)目第二批的預(yù)售證愈發(fā)難以辦理了，“長此以往，肯定會(huì)逼著開發(fā)商想出各種變通的歪 招?！?h3>比春節(jié)火車票還難搶的抵押號(hào)

上海灘的房產(chǎn)商們上演了“新政后第一拍”，還因?yàn)轭A(yù)售證愁白了頭，深圳的房產(chǎn)業(yè)主們也有著自己的“劇本”。

5月6日，深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心（以下簡(jiǎn)稱登記中心）三樓大廳的四個(gè)抵押窗口前，來來往往的人們正在等待叫號(hào)，他們已經(jīng)通過網(wǎng)上預(yù)約或求助于“黃?！保玫搅朔慨a(chǎn)抵押登記的“抵押號(hào)”。此號(hào)現(xiàn)在在深圳“一號(hào)難求”，“比搶春節(jié)火車票還難”。

想在網(wǎng)上預(yù)約成功，首先要在早上6點(diǎn)50分坐在電腦前打開深圳房地產(chǎn)權(quán)登記中心的預(yù)約頁面，填好資料，這樣才能在7點(diǎn)放號(hào)時(shí)就馬上搶號(hào)?！盀榱诉@個(gè)抵押號(hào)，我約了一個(gè)星期，好幾次送孩子上學(xué)都遲到了?！币晃?0歲左右的女子邊填資料邊說。

如果不想費(fèi)時(shí)費(fèi)力，那就只能找黃牛，從事生物科技行業(yè)的王娟4月18日剛幫老板辦理了一套房產(chǎn)抵押貸款，“我聽一個(gè)朋友說，她花了7000塊錢跟黃牛買的抵押號(hào)。”王娟告訴記者。

2015年，登記中心還實(shí)行線下排隊(duì)約號(hào)，“有人凌晨?jī)扇c(diǎn)就來排隊(duì)，大廳里里外外都是人”。為了避免凌晨排隊(duì)的情況，從2015年下半年，登記中心將所有的號(hào)都通過網(wǎng)上預(yù)約的方式發(fā)放，因此，多數(shù)人只能跟搶春運(yùn)火車票一樣“拼人品、拼網(wǎng)速”了。

房產(chǎn)抵押的火爆，是伴隨著深圳樓市暴漲出現(xiàn)的。

2015年，深圳在中國房地產(chǎn)歷史上創(chuàng)造一個(gè)奇跡。按國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，深圳房?jī)r(jià)同比漲47.5%，領(lǐng)漲全國。在現(xiàn)實(shí)中，大多數(shù)深圳房產(chǎn)持有者手中的財(cái)富，都在一年之內(nèi)翻了不止一倍。

直到深圳今年出臺(tái)新政，將原來的一年社保買房資格變成連續(xù)三年，兩年之內(nèi)申請(qǐng)過房貸的首付從三成上升為四成，房市才有所降溫。此外，政策還通過上調(diào)房產(chǎn)交易評(píng)估價(jià)等手段打擊短期炒房。

強(qiáng)力限購政策使得烈火烹油的深圳樓市，速凍為有價(jià)無市的冰點(diǎn)市。人們才發(fā)現(xiàn)，樓市大漲之后的另一波熱潮——“紅本”（房產(chǎn)證）抵押套現(xiàn)早已悄然興起。

深圳某銀行信貸經(jīng)理告訴記者，“紅本”抵押的“資金用途”，可用于企業(yè)資金周轉(zhuǎn)、裝修、買家具家電、旅游等，但實(shí)際上，套現(xiàn)出來的資金大都流向別的用途，比如買房、炒股、買理財(cái)產(chǎn)品等。買房是一大資金流向，但令人好奇的是，深圳本地樓市已遭限購政策“速凍”，那么抵押套現(xiàn)的錢流向哪里的樓市呢？

“撿筍盤”，炒周邊

答案是，深圳周邊。

業(yè)內(nèi)人士把在新政之下，賣家因無力繼續(xù)按揭供房而低價(jià)拋售出的房子，叫“筍盤”。很多人抵押套現(xiàn)就是為了去“撿筍盤”，多年研究深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士陳鳳告訴記者，“4月以來，有一些人認(rèn)為市場(chǎng)會(huì)有筍盤，他們對(duì)資金特別敏感，提前套現(xiàn)出來，一旦出現(xiàn)筍盤馬上出手?！?/p>

5月7日，深圳南山區(qū)后海片區(qū)出現(xiàn)了一套“筍盤”房——市場(chǎng)價(jià)1100萬，業(yè)主說只要買家一次性付款，就900萬成交。結(jié)果出現(xiàn)了極其壯觀的一幕：三百多名中介、客戶排隊(duì)看房，隊(duì)伍從門口排到了小區(qū)外，“跟開盤似的”。隨后，業(yè)主突然失聯(lián)，房子至今也沒賣。

可見，“筍盤”房并非那么好撿，炒周邊就容易了許多。近兩個(gè)月，主做惠州、東莞等周邊城市的深圳房地產(chǎn)中介公司家家順，業(yè)績(jī)遙遙領(lǐng)先于同行?！?月份，他們有6億傭金收入?！标慀P從朋友圈看到家家順員工曬出這樣的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

一位家家順內(nèi)部人士告訴記者，這兩個(gè)月他們的傭金收入都是同行中最高的，他個(gè)人一個(gè)月高峰時(shí)有七八單紅本抵押業(yè)務(wù)，“惠州那邊買房非常多，因?yàn)樯钲诜績(jī)r(jià)高，又調(diào)控，很多在深圳買不起房的就去周邊置業(yè)了”。

“之前你要買深圳之外的房產(chǎn)，是要被人笑話，會(huì)被認(rèn)為是腦子進(jìn)水?！标慀P說，“一般投資客會(huì)認(rèn)為，在深圳本地買相當(dāng)于是跟白富美戀愛；去東莞、惠州買，就好像是找不起眼的村姑?！?/p>

但經(jīng)歷了2007年、2011年、2015年三次深圳房?jī)r(jià)暴漲的黃生，總結(jié)出一條規(guī)律，每一輪深圳漲到最后的結(jié)局都是資金流向東莞、惠州等地，“只不過今年又多了一個(gè)中山?！?/p>

“去東莞、惠州買房的人有兩種，一種是真的在深圳買不起，要自住去買房的；第二種是炒不起深圳的房子，但是看到別人炒房，也想跟風(fēng)炒的人，他們就去惠州那邊炒了。”深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理鄭叔倫說。

“贖樓”

房產(chǎn)抵押的火爆，帶動(dòng)了另一個(gè)中介行業(yè)——從事“贖樓”業(yè)務(wù)的擔(dān)保公司。所謂“贖樓”，是指業(yè)主有銀行住房按揭貸款沒有還完，便先向擔(dān)保公司等機(jī)構(gòu)借款，將銀行尾款還完，拿到紅色房產(chǎn)證之后再將房產(chǎn)抵押給銀行，獲得抵押貸款。

專做“贖樓”生意的鄭鑫認(rèn)為，現(xiàn)在深圳急用錢的業(yè)主，會(huì)選擇以稍低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格賣掉房子；而一些資金鏈不緊張的業(yè)主，一般不會(huì)賣房，大部分會(huì)想辦法把房產(chǎn)抵押套現(xiàn)。

后一種選擇的好處在于，如果將來房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，房產(chǎn)仍然在業(yè)主手中，可持有增值也可出租；如果房?jī)r(jià)下跌，以現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)格70%的評(píng)估價(jià)從銀行貸出的抵押貸款，也可以為業(yè)主轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。

比如2012年之前在深圳買房的人，至今房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲了五倍以上，假設(shè)當(dāng)初100萬買的房，現(xiàn)在已經(jīng)漲到700多萬。按銀行評(píng)估價(jià)七成的抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)，可貸出來約500萬貸款。即使房?jī)r(jià)下跌，大不了房子讓銀行收走，但業(yè)主抵押套現(xiàn)的錢，也大大超過當(dāng)初的置業(yè)成本。

一邊是樓市烈火烹油般的瘋漲，一邊是實(shí)體經(jīng)濟(jì)蕭條不振。于是，也有很多做企業(yè)的老板選擇把房產(chǎn)抵押套現(xiàn)后，解決自己生意上資金鏈緊張的燃眉之急。

2015年經(jīng)過深圳樓市的暴漲，承包建筑工程的劉金全多年前買的房子已經(jīng)升值了三百多萬。如今“紅本”在手，他決定抵押房子，變現(xiàn)增值的部分來緩解公司的資金鏈緊張，先給工人發(fā)工資。銀行收取的紅本抵押貸款年利息約為7.5%，這對(duì)于經(jīng)營企業(yè)的人來說，也都在可承受范圍之內(nèi)，“民間融資的話，至少都是10%以上?！眲⒔鹑f。

5月6日，劉金全在登記中心的咨詢臺(tái)急吼吼地問：“現(xiàn)在抵押號(hào)約不到是怎么回事，目前公司資金緊張，如果要倒閉的話，工人就要鬧事的?！苯谒刻煸缟?點(diǎn)準(zhǔn)時(shí)坐在100M帶寬的電腦旁“刷”預(yù)約抵押號(hào)，約了10個(gè)工作日了，還沒約到，“打開頁面就是約滿”。

從2015年10月開始，王娟就幫著老板辦理房產(chǎn)抵押，用的就是贖樓再抵押的方式?！拔覀児臼亲龆x夏草的，現(xiàn)在生意不好，每月都虧。想著咬咬牙，紅本抵押給銀行，借個(gè)三四百萬出來，挺過這一關(guān)?！?h3>新“四小龍”來了

一線城市各自“精彩”，二三線城市也不甘寂寞。

國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)，首次出現(xiàn)上漲前列基本是二線城市的現(xiàn)象。其中，合肥、廈門、南京，單月上漲超過3%，漲幅驚人，加上70個(gè)城市外的蘇州，這四個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲幅基本取代了一線城市，堪稱房?jī)r(jià)上漲“四小龍”。

國家統(tǒng)計(jì)局5月18日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的有5個(gè)，上漲的有65個(gè)。

事實(shí)上，從今年3月開始，二線城市就開始接力一線，持續(xù)上演樓市的瘋狂。深圳的房?jī)r(jià)不再領(lǐng)漲，取而代之的是二線城市廈門、合肥。廈門新房?jī)r(jià)格以環(huán)比上漲5.4%的漲幅位列第一，擠掉了深圳；合肥二手房則以9.3%的漲幅傲視全國，完全超越了京滬。

這要多謝一線城市的溢出效應(yīng)?！吧钲诘纫痪€城市過去一年漲得太多了，掩蓋了二線城市漲幅也很大的事實(shí)，”去年底在珠海買了房的陳華說，今年開年后珠海房?jī)r(jià)漲了不少，慶幸自己趕早買了房。

窩在深圳旁邊的珠海樓市向來不溫不火，但過去一年卻火爆異常。珠海中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2016年伊始，珠海房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，1月份住宅均價(jià)突破14000元/平方米大關(guān)，2月均價(jià)約為14668元/平方米，再創(chuàng)新高。廈門的房?jī)r(jià)更突破了2萬元/平方米，超過了傳統(tǒng)的一線城市廣州；南京部分區(qū)域房?jī)r(jià)則高達(dá)4萬元/平方米，引起了當(dāng)?shù)匚飪r(jià)局的擔(dān)憂。

在房?jī)r(jià)迅猛上漲的情況下，這些城市也存在重啟限購的可能。

在不斷拍出地王、房?jī)r(jià)連漲13個(gè)月的南京，有關(guān)部門已經(jīng)坐不住了。3月28日，央行南京分行、江蘇銀監(jiān)局等聯(lián)合下發(fā)文件針對(duì)“首付貸”，加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款“首付貸”資金來源的審查；同時(shí)，密切關(guān)注南京、蘇州等部分城市因房?jī)r(jià)較快上漲可能帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。

“包括南京、蘇州等二線城市紛紛出現(xiàn)地王，地價(jià)甚至超過在售周圍房?jī)r(jià)，這種情況下二線城市很可能成為下一個(gè)被調(diào)控的區(qū)域?！敝性禺a(chǎn)分析師張大偉稱，整體看，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)均在明顯增加。在調(diào)控出臺(tái)前，或許“四小龍”會(huì)帶著“小弟們”上演一次二線房市的“狂歡”。