謝　飛，鄭　皓

（蘇州科技學(xué)院建筑與城市規(guī)劃學(xué)院，江蘇蘇州215011）

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城市存量土地利用背景下工業(yè)用地轉(zhuǎn)型研究

謝飛，鄭皓

（蘇州科技學(xué)院建筑與城市規(guī)劃學(xué)院，江蘇蘇州215011）

摘要：隨著國家對(duì)新增建設(shè)用地指標(biāo)在政策上約束控制越來越嚴(yán)格，城市發(fā)展空間越發(fā)緊束，工業(yè)用地作為城市建設(shè)用地的重要組成單元，在城市整體存量用地中占有相當(dāng)一部分比例，在城市存量用地利用背景下，進(jìn)行適當(dāng)城市工業(yè)用地轉(zhuǎn)型，已經(jīng)成為許多城市促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、提升城市功能、改善居住環(huán)境的重要舉措施之一。文章對(duì)工業(yè)用地現(xiàn)狀及轉(zhuǎn)型過程中存在問題等進(jìn)行簡要分析并對(duì)其轉(zhuǎn)型方式及轉(zhuǎn)型問題相關(guān)對(duì)策等進(jìn)行部分研究。

關(guān)鍵詞：工業(yè)用地；轉(zhuǎn)型；存量；土地利用

1　工業(yè)用地轉(zhuǎn)型背景

城市化進(jìn)程中伴隨著城市人口規(guī)模以及城市經(jīng)濟(jì)的不斷增長，同時(shí)也導(dǎo)致了城市用地空間逐步擴(kuò)大，城市用地的大幅度向外擴(kuò)展，城市建設(shè)用地需求相應(yīng)增加。城市發(fā)展前期，部分工業(yè)用地土地利用效率較為低下，建設(shè)方式也呈粗放型，發(fā)展相對(duì)滯后，如今已不符合城市發(fā)展要求，另一方面，一些地方政府熱衷于盲目的擴(kuò)大城市空間，在城市建設(shè)用地方面缺乏遠(yuǎn)見，放眼外圍而沒有關(guān)注內(nèi)部，致使城市內(nèi)部的土地利用集約程度低。歷經(jīng)近30年的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速轉(zhuǎn)型期已經(jīng)悄然而至，城市規(guī)劃也已經(jīng)從之前的增量規(guī)劃向存量規(guī)劃轉(zhuǎn)型。城市外延式擴(kuò)張的發(fā)展模式將逐步轉(zhuǎn)向挖掘優(yōu)化存量土地、集約高效利用土地的發(fā)展模式，意味著城市建設(shè)用地的規(guī)劃科學(xué)精細(xì)化程度越來越高[1]。原本在城市存量用地中作為城市有機(jī)組成部分的工業(yè)用地也亟待優(yōu)化轉(zhuǎn)型。

所謂城市存量土地是指城市土地中已經(jīng)通過相關(guān)部門審批，未使用或者是因?yàn)槠渌蛲Ｖ故褂靡约霸谑褂眠^程中利用率偏低的城市用地。對(duì)于部分空閑、擱置及利用率較低的城市存量土地，可通過土地利用方式轉(zhuǎn)變、土地本身投入比重增大等方式來擴(kuò)大土地本身輸出價(jià)值，從而使得土地有效利用率提升。城市存量土地的高效利用將重新擴(kuò)展城市本身內(nèi)部的用地容量，對(duì)城市內(nèi)部人口與用地的矛盾加以緩釋，同時(shí)可以有效地減緩城市外延進(jìn)程，利于城市精明增長。

2　工業(yè)用地轉(zhuǎn)型必然性

2.1“內(nèi)部紊亂”——工業(yè)用地利用現(xiàn)狀問題諸多

2.1.1早期工業(yè)用地布局無序化

目前中國的工業(yè)用地多為早期依托城市主城區(qū)內(nèi)部伴隨城市快速增長期的工業(yè)用地以及部分城市外圍乃至城市邊緣區(qū)的工業(yè)園、開發(fā)區(qū)等，在城市工業(yè)開發(fā)建設(shè)的早期，相當(dāng)一部分工業(yè)的發(fā)展布局對(duì)未來用地考慮欠缺，沒有系統(tǒng)的規(guī)劃支撐，導(dǎo)致部分工業(yè)布局較為零散，穿插在多種城市功能組團(tuán)當(dāng)中，隨著城市的后續(xù)發(fā)展，呈散點(diǎn)式無序化分布，對(duì)城市的局部功能以及城市發(fā)展要求產(chǎn)生一定程度的影響。

2.1.2部分工業(yè)用地閑置，土地利用集約性差

在城市的發(fā)展期，為了帶動(dòng)城市以及周邊區(qū)域的發(fā)展，政府對(duì)相當(dāng)一部分工業(yè)園、高新區(qū)等在土地政策多方面提出相關(guān)的優(yōu)惠，伴隨著大量工業(yè)用地的開發(fā)，隨之而來的是在城市的不同發(fā)展階段，相當(dāng)廣泛的存在著工業(yè)用地在占建設(shè)用地比例上數(shù)值較大、面積增加速度較快的種種一系列問題。據(jù)調(diào)查，即便是在全國53個(gè)國家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)中，土地利用強(qiáng)度也僅僅為0.236 7（以建筑容積率統(tǒng)計(jì)）；已占用的土地平均有效利用率僅為57%，而閑置土地比例則高達(dá)43%；在中國省級(jí)以上的開發(fā)區(qū)中，國家批準(zhǔn)規(guī)劃的近20 000 km2工業(yè)園區(qū)面積，閑置土地比例竟占到規(guī)劃總面積的86.49%，土地閑置現(xiàn)象甚至嚴(yán)重到致使一些城市邊緣區(qū)陷入多年荒蕪的程

度[2]。

表1　城市工業(yè)用地與城區(qū)面積比例關(guān)系

2.1.3工業(yè)用地比例失調(diào)

通過國內(nèi)部分城市包括蘇州、上海、香港以及國外城市美國等的城市工業(yè)與城區(qū)面積比例來看[2]（見表1），我國的平均值遠(yuǎn)高于世界平均，這也從側(cè)面反映出我國工業(yè)用地現(xiàn)狀的問題，工業(yè)用地比例高，綜合使用效率低，存在不同程度的資源浪費(fèi)。

2.2“外部召喚”——城市土地優(yōu)化迫切需求

2.2.1用地綜合競爭力的提升

部分老舊工業(yè)用地混雜于商業(yè)用地、居住用地內(nèi)部，對(duì)城市的功能布局以及環(huán)境造成一定影響及破壞，工業(yè)用地轉(zhuǎn)型一方面可以整合資源，或在政府導(dǎo)向下，走經(jīng)濟(jì)附加值高的生產(chǎn)、休閑等服務(wù)領(lǐng)域，擺脫單一模式，高效利用土地資源。另一方面通過自身用地性質(zhì)的變更完善城市功能，拓寬發(fā)展空間，形成更好的城市設(shè)計(jì)尺度感，提升區(qū)域的綜合競爭力。

2.2.2土地資源優(yōu)化

工業(yè)用地的轉(zhuǎn)型可有效地將資源連接在一起，綜合土地、勞動(dòng)力、功能、現(xiàn)存基礎(chǔ)設(shè)施以及相關(guān)信息網(wǎng)絡(luò)等元素，重新構(gòu)建或者重塑產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)土地本身價(jià)值的提升，從業(yè)者素質(zhì)的提高，周邊環(huán)境的同步提升，從而實(shí)現(xiàn)以較少的投入以及土地資源的較少的消耗獲取最大的可持續(xù)化的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

2.2.3土地集約利用水平提高

土地是經(jīng)濟(jì)的載體，城市用地空間難以支撐外延式的發(fā)展，深度優(yōu)化挖掘存量用地的潛力是發(fā)展的必然，老舊產(chǎn)能低下的工業(yè)用地?zé)o疑是破解土地供需矛盾的重要突破點(diǎn)，高水平集約利用工業(yè)用地，加快其轉(zhuǎn)型升級(jí)不但可以提升土地附加值同時(shí)還可以帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)模式轉(zhuǎn)變，從緊湊型產(chǎn)業(yè)模式出發(fā)。

2.2.4盤活存量，用地可持續(xù)性提升

對(duì)于城市來講，土地資源是重要的發(fā)展載體，工業(yè)用地的盤活以及存量工業(yè)用地高效利用是調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和促進(jìn)轉(zhuǎn)型的重要舉措。一方面在城市存量用地利用背景下，工業(yè)用地轉(zhuǎn)型可以淘汰低效部分用地，重新組織新的生產(chǎn)方式或轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式，另一方面對(duì)閑置的工業(yè)用地予以盤活，可以彌補(bǔ)部分城市發(fā)展建設(shè)用地缺口，例如2014年上?！蛾P(guān)于本市盤活存量工業(yè)用地的實(shí)施辦法（試行）》發(fā)布，內(nèi)容涵蓋多個(gè)方面，包括工業(yè)用地用途轉(zhuǎn)換、區(qū)域整體轉(zhuǎn)型等。并且允許通過存量補(bǔ)地價(jià)方式，將工業(yè)用地轉(zhuǎn)型為其他性質(zhì)土地。以工業(yè)用地總量動(dòng)態(tài)平衡為前提，加大存量工業(yè)用地集中置換、異地用途置換或再配置，切實(shí)提高利用效率和單位產(chǎn)出效率，拓展工業(yè)用地的內(nèi)涵空間[3]，這不但從土地使用效能上予以極大的優(yōu)化，而且同時(shí)也完善了城市相應(yīng)功能。

3　工業(yè)用地轉(zhuǎn)型方式

3.1用地性質(zhì)不變條件下的土地集約，自身優(yōu)化

3.1.1企業(yè)自身節(jié)地挖潛

在滿足相關(guān)城市規(guī)劃要求，工業(yè)用地性質(zhì)不變更，用途不變更，符合相關(guān)安全條件的情況下，對(duì)工廠內(nèi)部建筑的利用率提升，或在相關(guān)規(guī)劃通過情況下對(duì)企業(yè)內(nèi)部廠房建設(shè)，容積率、建筑高度等相關(guān)指標(biāo)滿足的情況下翻建或增加生產(chǎn)性用房，提高土地自身的使用效率。

3.1.2閑置土地的重組

對(duì)一部分閑置的或者使用率不高的廠房，在滿足相關(guān)法規(guī)要求的前提下采取相應(yīng)的合作形式例如合資、入股、租賃、企業(yè)內(nèi)部重組等形式來進(jìn)行工業(yè)用地及其附屬建筑物的改造利用，提高土地利用價(jià)值。

3.1.3土地高效分割

在滿足相關(guān)規(guī)劃、生產(chǎn)安全等前提下，對(duì)于部分工業(yè)用地內(nèi)部空閑用地進(jìn)行有效分割，進(jìn)行良性的土地資源分割，并辦理相應(yīng)的土地分割手續(xù)，進(jìn)行土地和房產(chǎn)的分割登記，將一個(gè)企業(yè)的工業(yè)地塊空閑用地分割給另一個(gè)符合條件的企業(yè)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部的切割重組，提高利用率。

3.2用地性質(zhì)變更條件下的多樣化重塑

3.2.1基于現(xiàn)狀建筑的更新

在用地性質(zhì)變更的前提下，對(duì)于工業(yè)用地本身附屬的建筑物、構(gòu)筑物考慮到可持續(xù)發(fā)展問題，局部在功能滿足的情況下進(jìn)行建筑的改造，一方面節(jié)約建設(shè)成本，另一方面因地制宜，從功能著手，進(jìn)行立面的更新，使原本破敗的建筑煥發(fā)新的生機(jī)。協(xié)同用地性質(zhì)變化的多樣性，更新改造的方式也呈多樣性，其中也不乏諸多成功案例（見表2）。

3.2.2基于重建的功能重構(gòu)

較多的用地性質(zhì)變更會(huì)采取推倒重建的方式來重新組合定義用地的功能，用地性質(zhì)轉(zhuǎn)變也呈現(xiàn)多樣性（見表2），部分用地受區(qū)位、規(guī)劃驅(qū)動(dòng)、文化要求、環(huán)境因素等形成不同的轉(zhuǎn)型類型，例如老城區(qū)老舊工業(yè)用地局部向公共管理公共服務(wù)設(shè)施用地的轉(zhuǎn)型，或者工業(yè)用地變更為居住用地、綠地等，有效緩解局部居住用地緊缺，增加城市綠化環(huán)境指數(shù)等。變更后的用地除了在功能上與城市相關(guān)規(guī)劃契合，更大的程度上完善了周邊城市環(huán)境。

表2　用地性質(zhì)轉(zhuǎn)變類型

4　工業(yè)用地轉(zhuǎn)型面臨的問題

4.1工業(yè)用地轉(zhuǎn)型引導(dǎo)性弱

開發(fā)地塊的開發(fā)職權(quán)認(rèn)識(shí)缺乏是工業(yè)用地轉(zhuǎn)型過程中的一大障礙，現(xiàn)有轉(zhuǎn)型規(guī)劃對(duì)權(quán)利與利益的分配規(guī)定模糊,政府、產(chǎn)權(quán)業(yè)主、市場開發(fā)主體三者利益協(xié)調(diào)困難,轉(zhuǎn)型推進(jìn)慢[4]。部分企業(yè)無力經(jīng)營或土地閑置或場地轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)型等，但轉(zhuǎn)型企業(yè)變更前后產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)基本未發(fā)生根本變化，這表示在企業(yè)的發(fā)展不暢情況下，轉(zhuǎn)型引導(dǎo)性差，轉(zhuǎn)型難，土地利用度降低。工業(yè)用地轉(zhuǎn)型規(guī)劃由于興起的晚，在規(guī)劃中考慮的較少，與之相關(guān)的法規(guī)政策等相對(duì)缺乏，沒有明確的條款規(guī)定，缺少清晰的規(guī)劃引導(dǎo)，在工業(yè)用地規(guī)劃編制和實(shí)施中，對(duì)現(xiàn)有的土地把握性較差，大多數(shù)情況下沒有明確的路線引導(dǎo)，轉(zhuǎn)型境地窘迫。

4.2工業(yè)用地轉(zhuǎn)型原動(dòng)力不足

在工業(yè)用地的轉(zhuǎn)型中，一般意義上“退二進(jìn)三”帶來的不單單是土地周邊空間品質(zhì)，環(huán)境質(zhì)量的提升，更是土地的使用性質(zhì)改變導(dǎo)致土地再開發(fā)的巨額利益，高額溢價(jià)的背后是多方面的利益，以蘇州工業(yè)園區(qū)為例，其對(duì)工業(yè)用地進(jìn)行了區(qū)域價(jià)格劃分（見圖1、表3），其中2012年Y2區(qū)工業(yè)用地基準(zhǔn)價(jià)為1 045元/m2，參考2014年Y2區(qū)域內(nèi)經(jīng)營性使用地（見圖2，其中14商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、15居住用地）掛牌出售地塊價(jià)格分別高達(dá)9 757.5和17 517.8元/m2。這樣顯著的價(jià)格差距在用地轉(zhuǎn)型背后以及處理使用上存在較多需要完善的困境，在涉及到用地性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)，建筑構(gòu)筑物等等方面我國制定的大多數(shù)政策對(duì)企業(yè)讓利空間很小，從而使得企業(yè)熱情度不高，積極性較差，從而阻礙了工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的推動(dòng)和進(jìn)行。

圖1　蘇州工業(yè)園區(qū)工業(yè)用途土地基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)位劃分圖

表3　 2012年度蘇州工業(yè)園區(qū)工業(yè)用途土地基準(zhǔn)地價(jià)/（元·m-2）

圖2　 2014年蘇州工業(yè)園區(qū)經(jīng)營性用地出讓成交結(jié)果

4.3工業(yè)用地轉(zhuǎn)型市場銜接差

工業(yè)用地轉(zhuǎn)型不僅僅落在紙上，更應(yīng)該依托市場，如今，由于市場有眾多的不確定因素，單純的紙上談兵難以解決復(fù)雜的市場矛盾，部分工業(yè)用地轉(zhuǎn)型規(guī)劃控制性太強(qiáng)，以至于不能協(xié)同市場順利進(jìn)行，轉(zhuǎn)型不能落地，同時(shí)又有一部分規(guī)劃控制相對(duì)較為松散，能夠滿足較好的市場呼聲，但是同樣導(dǎo)致企業(yè)的轉(zhuǎn)型過于簡便，完全依托市場，缺乏制度的管理，發(fā)展沒有章法，同時(shí)在轉(zhuǎn)型價(jià)值增加的同時(shí)對(duì)周邊環(huán)境、公共利益考慮相對(duì)匱乏，不利于城市發(fā)展。

4.4工業(yè)用地轉(zhuǎn)型公共利益缺乏保障

由于工業(yè)用地大多整體大空間排布，在后期工業(yè)用地轉(zhuǎn)型過程中，難以形成片區(qū)大面積變更，故在發(fā)展過程中會(huì)呈散點(diǎn)式，小區(qū)域漸進(jìn)，在此過程中由于地價(jià)的變化，功能的變更，政府與開發(fā)商對(duì)獨(dú)立地塊的進(jìn)一步開發(fā)會(huì)傾向于產(chǎn)生較高的附加開發(fā)收益，也就是更大的利益，在利益最大化這個(gè)多方角逐的背景下，難以保證公共利益，整體的多點(diǎn)開花式發(fā)展也會(huì)造成公共服務(wù)配套設(shè)施不成系統(tǒng)，不成規(guī)模，城市公共空間制約于不均衡的功能布置，難以較好地推動(dòng)城市功能完善。

5　工業(yè)用地轉(zhuǎn)型問題相關(guān)對(duì)策

5.1政府主導(dǎo)下工業(yè)用地轉(zhuǎn)型政策完善

對(duì)于工業(yè)用地轉(zhuǎn)型相關(guān)政策應(yīng)在政府的主導(dǎo)下完善體系架構(gòu)，對(duì)于地塊性質(zhì)變更等多種情況予以明確的法規(guī)政策規(guī)定，規(guī)劃人員在宏觀考慮地塊未來發(fā)展功能的同時(shí)也能自下而上的對(duì)地塊發(fā)展進(jìn)行實(shí)證研究，一方面要考慮城市的發(fā)展，城市的空間，地塊的開發(fā)，另一方面也要協(xié)調(diào)好與地塊所進(jìn)駐企業(yè)等相關(guān)組織團(tuán)體的利益，通過多方努力，完善整體工業(yè)用地轉(zhuǎn)型相關(guān)政策，形成較為完整的法規(guī)體系。

5.2城市規(guī)劃過程中工業(yè)用地轉(zhuǎn)型前瞻性理念引入

在工業(yè)用地轉(zhuǎn)型這一復(fù)雜過程中，伴隨經(jīng)濟(jì)等相關(guān)因素的不斷改變，用地控制受到影響從而引起轉(zhuǎn)型模式的相對(duì)變化，這也迫切需要一些新的規(guī)劃前瞻性理念引入，新的理念帶入新的規(guī)劃構(gòu)想，例如，在北京首鋼工業(yè)用地轉(zhuǎn)型中，就引入了“白區(qū)”的概念?！鞍讌^(qū)”讓開發(fā)商以最大的靈活性來決定每片土地的商業(yè)、旅館及住宅的廣泛用途[5]。這樣的理念引入使得轉(zhuǎn)型模式可以隨轉(zhuǎn)型過程中不可預(yù)測的的因素改變而調(diào)整，較好的根據(jù)地塊發(fā)展靈活控制土地的用途。又例如《蘇州工業(yè)園區(qū)（蘇州東部新城）分區(qū)規(guī)劃（2007－2020）》中出現(xiàn)的“灰色用地”這一特殊用地性質(zhì)?！盎疑玫亍钡闹饕饔檬菫榱私鉀Q城市用地中不同發(fā)展時(shí)期的不同功能需要。在城市總體規(guī)劃編制過程中，該地塊功能可作為周圍地塊功能的補(bǔ)充先賦予其易置換的用地功能，等到城市發(fā)展到一定階段，周圍的用地功能已不能滿足城市的發(fā)展時(shí)，將該地塊置換成需要的用地類型[6]。在最新一輪《蘇州工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃2012-2030》（見圖3）中這一概念也得以延續(xù)，在土地彈性控制方面發(fā)揮不可替代的作用。通過參考借鑒前瞻性規(guī)劃理念，在規(guī)劃前期對(duì)工業(yè)用地后續(xù)轉(zhuǎn)型予以考量，能夠避免工業(yè)用地轉(zhuǎn)型難以推動(dòng)等問題。

5.3工業(yè)用地轉(zhuǎn)型過程中土地增益考量

地價(jià)政策在土地再開發(fā)的背景下亟待進(jìn)一步完善考慮，工業(yè)用地部分轉(zhuǎn)讓或未轉(zhuǎn)讓的土地若其用地性質(zhì)變更調(diào)整為其他性質(zhì)用地，與原本的土地出讓合同不符，在此情況下經(jīng)過市場價(jià)值評(píng)估之后通過對(duì)地價(jià)的補(bǔ)繳，然后依法進(jìn)行相關(guān)的開發(fā)建設(shè)。完善相關(guān)的土地增值收益制度，土地的原有使用權(quán)人與土地轉(zhuǎn)型后開發(fā)的二次開發(fā)主體進(jìn)行股份合作或其他形式，共同經(jīng)營土地，或者在土地“招拍掛”時(shí)，對(duì)土地的原有使用權(quán)人進(jìn)行一定量的補(bǔ)償，例如建筑面積等。建立共享土地增值收益的收儲(chǔ)機(jī)制。由政府統(tǒng)一收儲(chǔ)，收儲(chǔ)后在下一次土地出讓時(shí)，返還給原土地使用權(quán)人一定比例的土地收益作為補(bǔ)償，調(diào)動(dòng)其參與改造的積極性[7]。

圖3　蘇州工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃（2012-2030）

5.4完善公眾參與體系，強(qiáng)調(diào)公共利益

在工業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級(jí)過程中，更多的直接參與者是政府，相關(guān)規(guī)劃部門與開發(fā)商等，從整個(gè)方案的初期到最終成果公布，整體的內(nèi)容都在這幾者之間徘徊，相對(duì)而言這個(gè)過程偏于封閉化，與之密切相關(guān)的居民群眾實(shí)質(zhì)上沒有參與到這個(gè)過程當(dāng)中，對(duì)未來周邊環(huán)境的變化，附近民眾對(duì)這種未來的轉(zhuǎn)變參與性較低，無法通過直觀的感受評(píng)判工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的合理性問題。在整個(gè)公眾參與的體系完善過程中，公眾參與不能只單單參與到公示環(huán)節(jié)，而是要滲透到整個(gè)過程中，從項(xiàng)目的開發(fā)定位到后續(xù)建設(shè)都應(yīng)包含在內(nèi)。在公共利益的協(xié)調(diào)過程中，規(guī)劃部門作為其中的紐帶，在相關(guān)規(guī)劃的引導(dǎo)下以及通過自身專業(yè)知識(shí)對(duì)項(xiàng)目整體進(jìn)行評(píng)價(jià)，提供一個(gè)各層面包括政府、開發(fā)商、民眾等共同溝通的平臺(tái)，開放性增大，通過提供多種的參與方式，包括現(xiàn)有的專家評(píng)審、規(guī)劃公示，拓展到創(chuàng)新的聽證會(huì)，市民意見等，在公眾參與的體系完善過程中體現(xiàn)公共利益。

6　工業(yè)用地轉(zhuǎn)型保障措施

6.1調(diào)控杠桿下的政策刺激

對(duì)于存量工業(yè)用地的盤活部分地區(qū)采取了縮短出讓年限等一系列新政策，在政府大的調(diào)控政策影響下，一方面更多的工業(yè)用地企業(yè)尋求轉(zhuǎn)型突破的速度將加快，另一方面產(chǎn)業(yè)用地的競爭將更加激烈，對(duì)于現(xiàn)有50年產(chǎn)權(quán)的工業(yè)用地儲(chǔ)備升值，吸引更多高附加值的產(chǎn)業(yè)群體，加上部分政府出臺(tái)的政策對(duì)項(xiàng)目用地轉(zhuǎn)變?nèi)莘e率等一些限定條件的限定，使得工業(yè)用地未來轉(zhuǎn)型后產(chǎn)業(yè)結(jié)合更為緊密，更易產(chǎn)生新的集聚效應(yīng)，為區(qū)域、產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向形成新的指導(dǎo)。例如2014年上海出臺(tái)的新政盤活工業(yè)用地市場，基于上海產(chǎn)業(yè)資源地產(chǎn)的稀缺性，不難預(yù)見大量的存量工業(yè)用地將在新政刺激下進(jìn)入商辦市場。

6.2價(jià)值杠桿下的政策獎(jiǎng)勵(lì)

如何對(duì)地塊轉(zhuǎn)型產(chǎn)生的大量利潤價(jià)值進(jìn)行分割，在地塊的開發(fā)者和政府部門獲得相應(yīng)收益之外，如何保障公共價(jià)值的投入，這也是地塊轉(zhuǎn)型開發(fā)的重要考慮要素，城市的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)的革新以及城市綜合競爭力的提升也迫切的要求政府對(duì)其進(jìn)行政策制定，通過價(jià)值杠桿的調(diào)控[4]（見圖4），來分析如何將公共價(jià)值最大化，一方面，單純的依托開發(fā)商考慮公共利益顯然不可行，單純依靠政府部門通過財(cái)政稅收進(jìn)行公共服務(wù)設(shè)施的無條件建設(shè)需要大量的資金支持，政府負(fù)擔(dān)過重，所以通過政策的制定，將公共服務(wù)設(shè)施與土地的轉(zhuǎn)型開發(fā)結(jié)合起來，根據(jù)開發(fā)者對(duì)公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)量等多方面給予相應(yīng)的規(guī)劃獎(jiǎng)勵(lì)或者政策扶持不失為一種解決途徑。價(jià)值杠桿的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制可以有效調(diào)和政府、企業(yè)、公共利益的公共價(jià)值矛盾，促使工業(yè)用地轉(zhuǎn)型順利實(shí)施。

圖4　價(jià)值杠桿的調(diào)控作用

7　結(jié)語

我國的大部分工業(yè)用地轉(zhuǎn)型主要?jiǎng)右蛟谟谡臎Q策，功能空間上的調(diào)整以及工業(yè)企業(yè)的自身轉(zhuǎn)型需求，這同時(shí)促使規(guī)劃工作者以及相關(guān)政府職能部門在考慮工業(yè)用地轉(zhuǎn)型過程中應(yīng)具有新的高度和新的前瞻性，對(duì)用地性質(zhì)類型變更的影響因素等細(xì)致把握，其次結(jié)合城市功能細(xì)節(jié)上的局部欠缺，借助工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的契機(jī)縫合功能上的裂痕，同時(shí)兼顧公共利益以及城市設(shè)計(jì)等相關(guān)因素，從而協(xié)調(diào)城市的總體用地規(guī)劃，使工業(yè)用地?zé)òl(fā)出新的生機(jī)，也有利于城市功能的進(jìn)一步完善，城市形象的進(jìn)一步提升。

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（責(zé)任編輯：盧文君）

Transformation of industrial land under the context of urban stock land use

XIE Fei，ZHENG Hao
（School of Architecture and Urban Planning，SUST，Suzhou 215011，China）

Abstract：Since the state policy for the newly added construction land control becomes more and more stringent, the urban development space is getting smaller and smaller.As an important part of the urban construction land, the industrial land occupies a substantial proportion of the stock land in the city.Under the context of the urban stock land use, an appropriate transformation of the urban industrial sites has become one of the important measures in many cities to promote the industrial upgrading, enhance urban functions and improve the living environment.This paper makes a brief analysis on the current situation of industrial land and the problems in the transition process, and the related study is made on the industrial land transition mode and transition-related countermeasures.

Key words：industrial land; transformation; stock; land use

中圖分類號(hào)：TU984

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672-0679（2016）01-0054-06

[收稿日期]2014-04-28

[作者簡介]謝飛（1988-），男，山東淄博人，碩士研究生。