王宇

摘 要：2014年以來，我國房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期，財政收入增速也總體下滑。在此背景下，深入研究房地產(chǎn)市場運行對地方財政收入的影響，對于完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和探索地方財政收入穩(wěn)定增長機制有著重要意義。本文在梳理現(xiàn)行地方預算制度基礎(chǔ)上，研究了房地產(chǎn)市場運行對財政收入影響的作用機制，并對房地產(chǎn)稅收和土地出讓收入在地方預算收入中的重要性進行了區(qū)域間比較分析，采用全國省級區(qū)域數(shù)據(jù)建立面板數(shù)據(jù)模型，來研究各地區(qū)房地產(chǎn)市場對財政收入影響的差異性。研究表明，房地產(chǎn)銷售價格是影

2014年以來，我國房地產(chǎn)市場總體進入調(diào)整期，商品房銷售額出現(xiàn)負增長，大中城市房價漲幅收窄，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速走勢與2008年金融危機時相似。與此同時，中央財政收入和地方財政收入增速也總體下滑，2014年全國財政收入增速比上年下降1.5個百分點，其中地方財政收入增速下降3.0個百分點。房地產(chǎn)市場運行對地方財政收入有顯著影響，既可以通過稅收直接為財政收入做出貢獻，又可以通過產(chǎn)業(yè)帶動作用拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)稅收增長。除此之外，主要由房地產(chǎn)市場拉動的土地出讓市場，為地方政府投融資平臺運行提供了大量資金，對地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和經(jīng)濟增長起到至關(guān)重要的作用。在當前房地產(chǎn)市場總體下行但有所回暖的形勢下，深入研究房地產(chǎn)市場運行對地方財政收入的影響，無論對完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，還是對探索地方財政收入穩(wěn)定增長機制都具有重要意義。

一、文獻綜述

文獻中對房地產(chǎn)市場運行與地方財政收入的研究主要集中在兩者的互動關(guān)系及作用機制方面。一是土地財政拉動了房地產(chǎn)市場的繁榮和房價高漲。周彬等（2010）構(gòu)造一般均衡模型發(fā)現(xiàn)，土地財政必然推動房價持續(xù)上漲，地方政府具有推動房價上漲的內(nèi)在激勵，且地方政府一般具有豪宅偏好。呂煒等（2012）研究發(fā)現(xiàn)，土地財政是我國房地產(chǎn)市場投機泡沫產(chǎn)生的重要原因。王學龍（2012）研究表明，土地財政導致地方政府對房地產(chǎn)市場過分依賴，從而有動力利用各種政策支持高房價，這就降低了房地產(chǎn)投機的風險，推高了房價。雷根強等（2014）研究結(jié)果表明，地方財力對土地出讓金依賴程度對房地產(chǎn)開發(fā)投資具有顯著的正向影響，但對房價的影響并不顯著，房價的主要影響因素來自于適應(yīng)性預期和經(jīng)濟社會基本面。二是房地產(chǎn)市場運行對財政收入的影響及作用機理。黃少安等（2012）指出，在靜態(tài)框架下，政府通過土地租金融資和通過企業(yè)稅收融資是等價的，總收入水平只取決于土地資源總量，與融資方式無關(guān)；在動態(tài)框架下，政府來自于房地產(chǎn)的租金收入越高，來自于其它行業(yè)的稅收收入越低。王先柱等（2012）研究發(fā)現(xiàn)，土地出讓收入、財富效應(yīng)、房地產(chǎn)稅收以及房價波動的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)構(gòu)成了財政增收的四種機制，房價和總產(chǎn)出的變動顯著影響了財政收入。王亞芬（2015）測算了房地產(chǎn)市場波動對地方財政收入的長短期彈性，并建立了三個區(qū)域城市面板數(shù)據(jù)誤差修正模型，研究表明，房價上漲會導致房地產(chǎn)稅收和土地出讓金的增加，二、三線城市房價和銷售面積的變化對地方財政收入的沖擊大于一線城市。

現(xiàn)階段大部分研究成果出現(xiàn)在房價高漲時期，因而財政收支對于房價的拉動作用成為研究重點，但隨著2010年以來以限購限貸為主要特征的房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷落實，購房者預期發(fā)生改變，房地產(chǎn)市場熱度逐漸消退，地方財政收入增速也隨之下滑，而研究房地產(chǎn)市場運行對地方財政收入影響的文獻相對較少。本文在梳理現(xiàn)行地方預算制度的基礎(chǔ)上，通過分析地方財政收入和土地出讓收入之間的關(guān)系，找出房地產(chǎn)市場運行對財政收入影響的作用機制。文章的創(chuàng)新點體現(xiàn)在，一是采用詳實的東中西部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)稅收和土地出讓收入在地方預算收入中的重要性進行了區(qū)域間的比較分析；二是采用全國31個省級區(qū)域房地產(chǎn)銷售、價格、投資、財政收入等數(shù)據(jù)，建立面板數(shù)據(jù)模型，研究了各地區(qū)房地產(chǎn)市場對財政收入影響的差異性。

二、房地產(chǎn)市場運行對財政收入影響的作用機制及區(qū)域差異

近年來，我國房地產(chǎn)市場快速增長，中西部1地區(qū)增速領(lǐng)先。全國商品房銷售額從2000年的3935億元增加到2014年的76292億元，年均增長23.6%；房地產(chǎn)開發(fā)投資從2000年的4984億元提高到2014年的95036億元，年均增長23.4%。中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場領(lǐng)先增長，從2000-2014年年均增速看，中部和西部地區(qū)商品房銷售額平均增速分別高于全國6.2和4.9個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)投資平均增速分別高于全國5.0和3.7個百分點，而東部地區(qū)上述指標平均增速均低于全國平均水平（見表1）。

房地產(chǎn)市場運行對地方財政收入的影響主要包括稅收和土地出讓收入兩個渠道。房地產(chǎn)市場的發(fā)展可以直接帶動相關(guān)稅收增長，還可以拉動建筑、裝修材料等行業(yè)增長，從而拉動地方財政收入增長。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)的土地購置為地方政府提供了數(shù)量可觀的土地出讓收入，在現(xiàn)行制度下，土地出讓收入納入地方政府性基金預算管理，是構(gòu)成地方預算收入的重要組成部分，但并不計入一般公共預算，即通常意義上的地方財政收入，因此，土地出讓收入對地方財政收入的影響主要體現(xiàn)在作為地方政府投融資平臺的重要還款來源，為地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等領(lǐng)域融資提供了重要的支撐作用，從而有利于地方經(jīng)濟增長和財政收入增加（見圖1）。

（一）稅收渠道

房地產(chǎn)市場涵蓋的主要稅種包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、營業(yè)稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅（見表2）。除土地使用稅和耕地占用稅與房地產(chǎn)市場運行情況無關(guān)外，其余稅種都與房地產(chǎn)市場走勢密切相關(guān)。另外，非金屬礦物制品業(yè)、黑色金屬冶煉和壓延加工業(yè)、建筑業(yè)等行業(yè)稅收也受到房地產(chǎn)市場走勢的影響。房地產(chǎn)市場上行時，相關(guān)稅收收入增加，房地產(chǎn)市場下行時，稅收收入減少。隨著近年來我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，營業(yè)稅等主要稅種收入不斷增加。數(shù)據(jù)顯示2，我國房地產(chǎn)業(yè)稅收從2003年的940億元提高到2013年的14765億元，年均增長31.7%，高于同期全部稅收收入增速12.1個百分點；房地產(chǎn)業(yè)稅收占全部稅收的比例從2003年的4.7%提高到2013年的12.3%，年均提高0.76個百分點。

房地產(chǎn)業(yè)稅收快速增長，各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅收增長特點各異。從增速看，2003-2013年，東部、中部、西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅收3年均增速分別為27.6%、45.1%、40.8%，其中東部地區(qū)增速低于全國4.1個百分點，中部、西部地區(qū)增速分別高于全國13.4和9.1個百分點。從占比看，2003-2009年，東部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅收占本區(qū)域全部稅收比例保持在5%-8%之間，高于全國平均水平，也高于中部和西部地區(qū)；2010年以來，東部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅收占比提高幅度相對較小，開始低于全國平均水平，而中部和西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅收占比提高較快，開始等于或高于全國平均水平。2013年，東部、中部、西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅收占各自區(qū)域全部稅收收入的比例分別為11.1%、15.5%、13.8%，其中，東部地區(qū)低于全國1.2個百分點，中部、西部地區(qū)分別高于全國3.2和1.5個百分點（見表3）。

（二）土地使用權(quán)出讓收入渠道

現(xiàn)階段我國國有建設(shè)用地供應(yīng)主要包括劃撥、出讓、租賃三種方式，其中出讓包括協(xié)議出讓和“招拍掛”出讓?！罢信膾臁敝贫鹊恼Q生以國土資源部2002年5月發(fā)布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》為標志，文件要求各地自2002年7月起，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌的方式出讓。自2007年1月1日起，國有土地出讓收支全額納入地方基金預算管理，其中土地使用權(quán)出讓收入反映以招標、拍賣、掛牌、協(xié)議和劃撥等方式出讓國有土地使用權(quán)所確定的成交價款，具體包括新增建設(shè)用地土地有償使用費收入、國有土地使用權(quán)出讓金收入、國有土地收益基金收入、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金收入，應(yīng)支付的征地拆遷補償?shù)瘸杀拘灾С鰪闹邪才拧?jù)統(tǒng)計，2010年至2014年，全國土地使用權(quán)出讓收入從30109億元增加到42606億元，年均增長9.1%；與地方財政收入的比例在2010年達到最高點，為74.1%，在2012年為最低的46.7%，2014年該比例為56.2%（見表4）。土地使用權(quán)出讓收入是地方政府性債務(wù)的重要還款來源，通過政府投融資平臺獲取的大量信貸資源為地方經(jīng)濟發(fā)展提供了重要的資金支持。數(shù)據(jù)顯示，2012年末，全國承諾以土地使用權(quán)出讓收入償還的地方政府性債務(wù)余額為34865億元，占債務(wù)余額的37.2%。

各地區(qū)土地出讓收入增速呈現(xiàn)一定差異。數(shù)據(jù)顯示4，從增速看，2003-2013年，東部、中部、西部地區(qū)國有建設(shè)用地出讓成交價款年均增速分別為20.4%、29.4%、29.4%，其中東部地區(qū)增速低于全國2.8個百分點，中部、西部地區(qū)增速均高于全國6.2個百分點。從出讓成交價款與地方財政收入的比例看，2003年以來，東部地區(qū)該項比例總體高于全國平均水平，中部地區(qū)在2010年以前低于全國平均水平，但2011年開始轉(zhuǎn)為高于全國平均水平，西部地區(qū)總體低于全國平均水平。2013年，東部、中部、西部地區(qū)土地出讓成交價款與各自區(qū)域地方財政收入的比例分別為65.2%、65.7%、55.9%，其中，東部、中部地區(qū)分別高于全國1.8、2.3個百分點，西部地區(qū)低于全國7.5個百分點（見表5）。

三、房地產(chǎn)市場運行對地方財政收入影響的實證分析

（一）模型的構(gòu)建

房地產(chǎn)市場運行對稅收和土地出讓收入均產(chǎn)生顯著的拉動作用，為了研究上述拉動作用的具體程度以及在全國各地區(qū)間的差異性，本文建立涵蓋全國31個省級行政區(qū)域的面板數(shù)據(jù)模型。面板數(shù)據(jù)是對不同時刻的截面?zhèn)€體進行連續(xù)觀測所得到的多維時間序列數(shù)據(jù)，面板數(shù)據(jù)既包含單一時間點的多個截面信息，又將其推廣至若干時間點，從而整合了更多的信息，非常適合時間覆蓋范圍較短的多區(qū)域數(shù)據(jù)研究。面板數(shù)據(jù)分為變截距模型和變系數(shù)模型，兩類模型又有固定效應(yīng)和隨機效應(yīng)的區(qū)分，模型的具體形式根據(jù)數(shù)量化的判別標準以及研究目的進行選擇。本文面板數(shù)據(jù)模型形式如下：

yit=αi+βxit+γzit+μit i=1，2，…，N t=1，2，…，T

其中，下標i表示各省級行政區(qū)域，t表示年份；y為因變量，即地方財政收入；x是自變量，選擇反映房地產(chǎn)市場運行的相關(guān)指標；z為控制變量，即其他對地方財政收入產(chǎn)生影響的變量；αi表示截距項，β、γ分別表示各個解釋變量和控制變量的系數(shù)矩陣，μ為復合誤差項。

（二）數(shù)據(jù)選取

選擇商品房銷售額、商品房銷售面積、商品房銷售價格以及房地產(chǎn)開發(fā)投資四個反映房地產(chǎn)市場運行狀況的指標作為自變量；由于營業(yè)稅是地方財政收入的主要稅種（約占地方財政收入的30%），故選擇與營業(yè)稅相關(guān)程度較高的社會消費品零售總額作為控制變量（兩者相關(guān)系數(shù)高達99%）。以全國31個省級行政區(qū)域作為研究樣本，數(shù)據(jù)為2000年至2014年的年度數(shù)據(jù)，每個指標為15年×31個省級行政區(qū)，共465個數(shù)據(jù)。所有指標均取規(guī)模值，并對各數(shù)據(jù)取自然對數(shù)，因此模型估計出的系數(shù)為各因素對地方財政收入影響的彈性（見表6）。

（三）實證結(jié)果

1、全國31個省級區(qū)域整體模型

由于本文研究目的在于考察房地產(chǎn)市場運行對地方財政收入的整體影響，因此選取不變系數(shù)模型，通過Eviews軟件提供的冗余變量似然比檢驗，確定建立固定效應(yīng)模型。使用31個省級區(qū)域數(shù)據(jù)分別建立三個面板數(shù)據(jù)模型，其中模型1將商品房銷售額作為自變量，模型2將商品房銷售拆分為銷售面積和銷售價格作為自變量，模型3將房地產(chǎn)開發(fā)投資作為自變量。模型結(jié)果如表7所示。

模型結(jié)果顯示，商品房銷售額、銷售面積、銷售價格、房地產(chǎn)開發(fā)投資均對地方財政收入有顯著影響。商品房銷售額增長1%，將拉動地方財政收入增長0.061%，具體看，商品房銷售面積增長1%，將拉動地方財政收入增長0.040%，商品房銷售價格上漲1%，將拉動地方財政收入增長0.263%。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長1%，將拉動地方財政收入增長0.055%。社會消費品零售總額增長1%，拉動地方財政收入增長幅度大于1%。從各因素對地方財政收入的影響程度大小看，控制變量社會消費品零售總額最大，從房地產(chǎn)市場運行的四項指標看，影響最大的是房價，其次是商品房銷售額和房地產(chǎn)開發(fā)投資，影響最小的是商品房銷售面積。

2、三大地區(qū)模型

在前文建立31個省級區(qū)域整體模型基礎(chǔ)上，為了探尋各區(qū)域房地產(chǎn)市場運行與地方財政收入之間關(guān)系的區(qū)別，本部分按東部、中部、西部三大地區(qū)分別建立面板數(shù)據(jù)模型。為了更加細致地描述各因素的影響程度，不再將商品房銷售額作為整體引入模型，而是引入商品房銷售面積和銷售價格、房地產(chǎn)開發(fā)投資兩個模型，即前文的模型2和模型3。模型結(jié)果見表8所示。

模型結(jié)果顯示，房地產(chǎn)市場運行對地方財政收入的影響在東中西三大地區(qū)呈現(xiàn)較為明顯的差異性。從商品房銷售面積的影響看，東部地區(qū)影響顯著，商品房銷售面積增長1%，將拉動地方財政收入增長0.083%，而中部和西部地區(qū)，商品房銷售面積的影響均不顯著。從商品房銷售價格的影響看，在東中西部影響均顯著，商品房銷售價格上漲1%，將分別拉動東中西部地區(qū)財政收入增長0.322%、0.479%、0.317%。從房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響看，東部和中部地區(qū)影響顯著，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長1%，將分別拉動東部和中部地區(qū)財政收入增長0.128%和0.061%，但房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響在西部地區(qū)不顯著。

（四）實證分析結(jié)論

1、房地產(chǎn)銷售價格是影響地方財政收入的重要因素

房地產(chǎn)市場運行的主要指標中，無論是全國各省區(qū)整體，還是東中西部三大地區(qū)，商品房銷售價格均對地方財政收入有顯著影響，且影響程度最大，房地產(chǎn)開發(fā)投資次之，影響因素最小的是商品房銷售面積（見圖2）。商品房銷售價格是房地產(chǎn)市場運行的風向標，隨著20世紀90年代末開始的住房制度改革不斷推進，房地產(chǎn)市場運行逐漸由市場行為主導，盡管國家為平抑房地產(chǎn)投資過熱和房價快速上漲出臺了一系列調(diào)控措施，但總體看，商品房建設(shè)、銷售以及定價的市場化程度仍然較高。無論是房地產(chǎn)開發(fā)商，還是購房者均以市場價格為指導，當房價上漲時，商品房的銷售、房地產(chǎn)開發(fā)投資以及土地購置等不斷增長，相反，當房價下行時，整個房地產(chǎn)市場也陷入低谷。從本文的實證結(jié)果看，商品房價格是帶動房地產(chǎn)市場運行以及地方財政收入增長的主要動力。商品房銷售面積對地方財政收入的影響相對較小，說明由于土地以及住房資源的稀缺性，各地區(qū)主要靠房價的上漲拉動商品房銷售額的提高，進而拉動財政收入提高，單純的銷售面積增長對地方財政收入的貢獻度相對較小。

2、房地產(chǎn)市場運行與財政收入的關(guān)系在地區(qū)間存在較大差異性

在對地方財政收入影響的顯著性上，房地產(chǎn)市場運行的主要指標商品房銷售價格、房地產(chǎn)開發(fā)投資以及商品房銷售面積的影響均顯著。但分區(qū)域看，在中部地區(qū)，商品房銷售面積的影響不顯著，在西部地區(qū)只有商品房銷售價格影響顯著，房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售面積均不顯著。從商品房銷售價格的影響力度看，其對地方財政收入的影響力度在中部地區(qū)最大，東部和西部基本接近，東部地區(qū)略高，此種情況表明，相對其他地區(qū)，中部地區(qū)財政收入受房價波動的影響程度更大，為穩(wěn)定財政收入，中部地區(qū)需更為關(guān)注房價的變化情況。從房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響力度看，東部地區(qū)高于中部地區(qū)，且力度達到中部地區(qū)2倍以上，此種情況表明，東部地區(qū)財政收入受房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響程度更大，為穩(wěn)定財政收入，保持房地產(chǎn)開發(fā)投資適度增長對于東部地區(qū)更為重要。綜合影響各地區(qū)財政收入增長的因素看，中部地區(qū)尤其需要關(guān)注商品房銷售價格的變化，而東部地區(qū)更需關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)投資的穩(wěn)定性（見圖2）。

四、對完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策、探索地方財政收入穩(wěn)定增長機制的政策建議

房地產(chǎn)市場的發(fā)展為財政收入和社會進步做出了重要貢獻，但由于房價的大幅上漲及保障房建設(shè)的滯后，房地產(chǎn)市場也屢遭社會輿論詬病。為了協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場發(fā)展與地方財政收入增長，保障地方財政獲得穩(wěn)定的收入來源，本文提出以下幾方面建議。

（一）進一步完善多層次的住房保障體系，促使商品房價格平穩(wěn)運行，漲幅合理

實證結(jié)果表明，商品房銷售價格對地方財政收入有顯著的影響，同時商品房銷售價格也是社會重要的關(guān)注點，過高的房價將對民生改善產(chǎn)生負面影響，因此應(yīng)探尋房價上漲與財政收入增長之間的平衡點。一是出臺政策鼓勵房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，重點是充分發(fā)揮市場調(diào)節(jié)作用，滿足剛性需求及改善性住房需要。二是打通商品房與保障房之間的界限，探索政府購買存量商品住房作為保障房房源，實現(xiàn)商品房與保障房的良性互動，穩(wěn)定商品房價格。

（二）制定差異化房地產(chǎn)調(diào)控政策時要充分考慮對地方財政收入的影響

實證結(jié)果表明，房地產(chǎn)市場盡管對各地財政收入均有較大的影響，但影響的主導因素并不相同，商品房價格對中部地區(qū)財政收入影響較大，而房地產(chǎn)開發(fā)投資對東部地區(qū)影響程度較大，因此在出臺差異化房地產(chǎn)調(diào)控政策時應(yīng)關(guān)注對地方財政收入的影響。一是對于東部地區(qū)，商品房需求量相對較大，房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)重點突出對房地產(chǎn)開發(fā)投資的支持，保障商品房的充足供應(yīng)。二是對于中部和西部地區(qū)，房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)更加注重維持房價穩(wěn)定，從而保障財政收入的合理增長。

（三）進一步完善中央和地方財政關(guān)系，加快推出房地產(chǎn)稅等地方主體稅種，保障地方政府獲得穩(wěn)定的財政收入

實證結(jié)果表明，房地產(chǎn)市場運行對地方財政收入的影響較大，這與地方財政缺少多元化穩(wěn)定的收入來源密切相關(guān)，應(yīng)進一步開拓地方財政穩(wěn)定增長的收入來源。一是合理確定“營改增”完成后在增值稅方面中央與地方稅收分成比例，維持地方財政稅收穩(wěn)定。二是加大對經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)轉(zhuǎn)移支付力度，提高財政資金使用效率，降低欠發(fā)達地區(qū)對房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴。三是加快推出房地產(chǎn)稅等財產(chǎn)稅種，在抑制房地產(chǎn)市場投機行為的同時，為地方財政獲得穩(wěn)定收入開辟新的來源。

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The Research on the Influence of the Real Estate Market on the Local Fiscal Revenue

WANG Yu

（Xian Branch PBC， Xian Shaanxi 710075）

Abstract：Since 2014， the real estate market in China has entered into the adjustment period， and the fiscal revenue growth has decline as a whole. Under this background， it is of great significance to deeply study the impact of the real estate market operation on the local fiscal revenue， improve the regulation policies on the real estate market and explore the stable growth mechanism of the local fiscal revenue. On the basis of collecting the current local budget system， the paper studies the operation mechanism of the impact of the real estate market on the fiscal revenue， makes a comparative analysis between regions on the importance of the real estate tax and land sales income in the local budgetary revenues， and studies the differences of the impact of the regional real estate market on the fiscal revenue using provincial regional data all over the country to set up the panel data model. The research shows that the real estate sales price is the important factor that affects the local finance revenue， and there exists a big difference among regions between the real estate market operation and the fiscal revenue. The paper puts forward policy suggestions from aspects such as improving the indemnificatory system of the multi-level housing.

Keywords： real estate market； local fiscal revenue； function mechanism； regional difference