2015年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，2016年中國(guó)經(jīng)濟(jì)有“三去一降一補(bǔ)”五大任務(wù)。其中，用重要篇幅闡述了化解房地產(chǎn)庫(kù)存的要求。于是，各方面提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存的各種計(jì)算數(shù)據(jù)。根據(jù)媒體報(bào)道，以時(shí)間為序有：中國(guó)社科院——《住房發(fā)展報(bào)告2015-2016》的住房39.96億平方米；國(guó)研中心王一鳴的80.68億平方米；中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)院倪鵬飛的21億平方米；北師大金融研究中心鐘偉的大于80億平方米；穆迪評(píng)級(jí)報(bào)告的住房大于51億平方米；上海社科院張泓銘的66.72億平方米；等等（以上數(shù)據(jù)來(lái)源并非直接，除了張泓銘之外，全部來(lái)自媒體報(bào)道）。

以上計(jì)算者，都是有一定影響的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)人士。由于計(jì)算方法和口徑的不一致，或許加上報(bào)道有誤，導(dǎo)致結(jié)論大相徑庭。這無(wú)疑影響了數(shù)據(jù)的可信度及對(duì)于問(wèn)題認(rèn)識(shí)的準(zhǔn)確性。

全國(guó)兩會(huì)以后，有幾位友人質(zhì)疑我66.72億平方米的結(jié)論。我聽(tīng)取他們的意見(jiàn)，并同從事房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的人士反復(fù)討論相關(guān)指標(biāo)的含義和口徑，經(jīng)過(guò)重新計(jì)算，得出2015年底廣義房地產(chǎn)庫(kù)存（現(xiàn)房加期房）為小于54.55億平方米的結(jié)論。現(xiàn)將計(jì)算方法以表1演示如下，并予以解釋。

問(wèn)題的關(guān)鍵，在于對(duì)第2欄施工的理解。它應(yīng)該包含當(dāng)年的“新開(kāi)工+竣工+上年結(jié)轉(zhuǎn)未完成施工”，共三個(gè)部分。

在當(dāng)年的銷(xiāo)售量中，不僅有現(xiàn)房，還有期房。竣工了的房屋，銷(xiāo)售掉的進(jìn)入了銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)，銷(xiāo)售不掉的進(jìn)入現(xiàn)房庫(kù)存統(tǒng)計(jì)，比較簡(jiǎn)單。不過(guò)，期房比較復(fù)雜，銷(xiāo)售掉的雖然進(jìn)入了銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)，但銷(xiāo)售掉的只要沒(méi)有竣工依然結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入下年施工統(tǒng)計(jì)，甚至拖進(jìn)2015年的施工統(tǒng)計(jì)，只有到它竣工以后的下一年不再進(jìn)入施工統(tǒng)計(jì)。所以，在計(jì)算真實(shí)的庫(kù)存時(shí)，要把銷(xiāo)售了的期房仍留在2015年施工統(tǒng)計(jì)量中刨掉。

第6欄，是我推算的各年銷(xiāo)售的期房量。我假設(shè)當(dāng)年竣工量全部銷(xiāo)售完畢，因?yàn)?，要?jì)算準(zhǔn)確的現(xiàn)房、期房銷(xiāo)售量，需要一個(gè)個(gè)樓盤(pán)計(jì)算，那是不可能的。其實(shí)，各年竣工量不會(huì)全部銷(xiāo)售完畢，會(huì)形成現(xiàn)房庫(kù)存，比如2015年的7.18億平方米（為避免重復(fù)計(jì)算錯(cuò)誤，我在最后不把7.18億平方米加進(jìn)廣義庫(kù)存）。這樣推算的期房銷(xiāo)售量會(huì)小于實(shí)際量，但是攤?cè)敫髂暧绊懖淮?。而?duì)于銷(xiāo)售總量沒(méi)有影響。

第7欄，是我推算的各年銷(xiāo)售期房中，一直拖到2015年仍未竣工，還需要納入2015年施工量比例的數(shù)據(jù)。各年的比例，是我的主觀經(jīng)驗(yàn)，并希望各年的比例曲線比較光滑?？赡芡瑢?shí)際有偏差，但不會(huì)太大。當(dāng)然，適度考慮了由于計(jì)算中現(xiàn)房銷(xiāo)售量擴(kuò)大，推算的各年期房銷(xiāo)售量數(shù)據(jù)偏小的因素。比如，2010年的期房銷(xiāo)售量還安排了5%的比例進(jìn)入2015年的施工量，其他各年類(lèi)似。

第8欄，是我將第7欄納入2015年施工量比例，換算成實(shí)際量。

第9欄，是將當(dāng)年施工量73.57億平方米減去當(dāng)年銷(xiāo)售量12.85億平方米，再減去前面各年已經(jīng)銷(xiāo)售的期房重新進(jìn)入2015年施工量統(tǒng)計(jì)的6.17億平方米，它的差54.55億平方米就是廣義庫(kù)存。2015年的現(xiàn)房庫(kù)存7.18億平方米，不再計(jì)入計(jì)算，因?yàn)樵谟?jì)算時(shí)假設(shè)竣工量全部銷(xiāo)售完，并縮小了期房銷(xiāo)售量。

54.55億平方米的廣義庫(kù)存，還要有些折扣。因?yàn)椋谑┕ち恐羞€可能包括應(yīng)該被銷(xiāo)售量所分?jǐn)?、但還來(lái)不及分?jǐn)偟墓裁娣e。但相信量不會(huì)太大，也無(wú)法弄清。所以，2015年小于54.55億平方米的廣義庫(kù)存可能大體成立。這不僅是我對(duì)朋友的回應(yīng)，也是我對(duì)3月份66.72億平方米（有諸多媒體報(bào)道）的修正。修正之大，出乎想象。以此文向幫助我的友人表示謝意，向社會(huì)表示歉意！如對(duì)此文還有疑問(wèn)，請(qǐng)不吝指教。

王春敏/責(zé)任編輯