周　芳

“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)建安工程發(fā)包方式探討

周芳

摘要：增值稅和營業(yè)稅相比它是價外稅、采用憑票抵扣的購進扣稅法、不重復(fù)征稅具有稅收中性的特點，國家實行增值稅的目的是為了降低稅負。但是對房產(chǎn)公司而言要降低稅負增加盈利取決于能取得更多的進項稅額，而建安工程選擇包工包料還是甲供，對進項稅額的取得起著決定作用，因此房地產(chǎn)公司在對建安工程進行發(fā)包前有必要進行認真測算后再決定發(fā)包方式。

關(guān)鍵詞：增值稅；建安工程；發(fā)包方式；測算；探討

一、前言

經(jīng)國務(wù)院批準(財稅〔2016〕36號)，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。因此自2016年5月1日起房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)也納入了增值稅納稅范疇。在營業(yè)稅時期“提供建筑業(yè)勞務(wù)無論與對方如何結(jié)算，其計稅營業(yè)額均應(yīng)包含工程所用的原材料和其他物資和動力的價款在內(nèi)(甲供的設(shè)備以及清包工方式的裝飾勞務(wù)提供的材料除外)”，因此一般房產(chǎn)企業(yè)為避免稅務(wù)風(fēng)險對材料大多采取甲指方式?！盃I改增”后增值稅和營業(yè)稅相比它是價外稅、采用憑票抵扣的購進扣稅法、不重復(fù)征稅具有稅收中性的特點，因此對房產(chǎn)公司而言，要降低稅負必須要多取得進項稅額。而建安工程選擇包工包料還是甲供，還需要根據(jù)可取得進項發(fā)票的種類和金額具體計算才能得出準確的結(jié)論。

二、 案例計算

[案例]假設(shè)某房產(chǎn)項目土建部分總額為10000萬元，其中成本占比90%，建筑業(yè)的毛利10%。成本中：原材料約占55%(材料成本中商砼占50%，鋼材約占35%，其他材料約占15%)，人工成本約占30%，機械使用費5%，其他費用占比不超過10%。

我們以上面假設(shè)的數(shù)據(jù)來測算一下房產(chǎn)公司可以取得的進項稅額:

方式一：包工包料

進項稅額= 10000/1.11*0.11 =990.99萬元(建筑公司開具)

方式二：材料全部甲供(清包工)

(一)建筑公司按一般計稅方法計稅

進項稅額=(10000-9000*0.55)/1.11*0.11(建筑公司開具)+9000*0.55/1.17*0.17(材料公司開具)=500.45+719.23=1219.68(萬元)

(二)建筑公司選擇簡易征收方法計稅

進項稅額= (10000-9000*0.55)/1.03*0.03(建筑公司開具)+9000*0.55/1.17*0.17(材料公司開具)=147.09+719.23=866.32(萬元)

方式三：部分材料甲供

比如只選擇鋼材甲供，即原材料的35%甲供：

(一)建筑公司按一般計稅方法計稅

進項稅額=(10000-9000*0.55*0.35)/1.11*0.11(建筑公司開具)+9000*0.55*0.35/1.17*0.17(材料公司開具)=819.30+251.73=1071.03(萬元)

(二)建筑公司選擇簡易征收方法計稅

進項稅額=(10000-9000*0.55*0.35)/1.03*0.03(建筑公司開具)+9000*0.55*0.35/1.17*0.17(材料公司開具)=240.80+251.73=492.53(萬元)

三、對發(fā)包方式的探討

上述案例只是基于假設(shè)數(shù)據(jù)，旨在說明方案選擇的比較方法。通過對以上案例三種方式的分析比較，可以看出對房地產(chǎn)公司而言：

第一，選擇與一般納稅人合作可以取得更多的進項稅額有利于降低企業(yè)的稅負。在選擇供應(yīng)商時，是否在進項稅率比較低的供應(yīng)商處采購材料需要比價測算。

第二，因建筑業(yè)的增值稅率低于材料采購的增值稅率，因此當(dāng)房產(chǎn)公司選擇材料部分甲供或清包時如建筑公司選擇一般計稅方法計稅，房產(chǎn)公司取得的進項稅額比全包取得的進項稅額多，有利于降低房產(chǎn)公司的稅負。

第三，如果建筑公司選擇簡易征收會減少房產(chǎn)公司進項稅額的取得，這時房產(chǎn)公司要想獲得更多的進項稅就只有選擇清包工或者增大甲供的比例。當(dāng)然也可以通過選擇一個合適的點來平衡建筑公司和房產(chǎn)公司雙方的稅負，建筑公司和房地產(chǎn)公司進行博弈最終達到雙贏。

建筑業(yè)可選擇簡易征稅的項目如下：

A一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

B一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

仍以上面案例的假設(shè)為例，對建筑公司的應(yīng)納增值稅額進行測算發(fā)現(xiàn)：

當(dāng)甲供材料的占比為原材料比例的22.70%的時候，建筑公司選擇簡易征收方式和一般征收方式計算的應(yīng)納增值稅額是基本相等的。當(dāng)甲供材料的比例高于這個比例時建筑公司選擇簡易征收計算的應(yīng)納增值稅額比選擇一般征收計算的應(yīng)納增值稅額低，所以建筑公司就可能選擇簡易征收，房產(chǎn)公司這時取得的進項稅額也會降低。

建筑公司采用一般計稅方法：

銷項稅額=(10000-9000*0.55*0.227)/1.11*0.11=879.64萬元

進項稅額=(9000*0.55*0.773+9000*0.05)/1.17*0.17=621.35萬元

應(yīng)繳納增值稅=879.64-621.35=258.29萬元

建筑公司采用簡易計稅方法

應(yīng)繳納增值稅= (10000-9000*0.55*0.227)/1.03*0.03=258.53萬元

四、結(jié)論

通過以上分析可以得出結(jié)論：“營改增”后，發(fā)包方式的正確選擇決定了房產(chǎn)公司稅負的高低，因此房產(chǎn)公司在對建安工程進行發(fā)包前應(yīng)進行市場調(diào)研，了解各項材料的市場價格和稅率，同時應(yīng)與建筑公司進行充分溝通對發(fā)包方式進行討論，并根據(jù)可取得進項發(fā)票的種類和金額具體計算得出發(fā)包方式的最佳方案。在發(fā)包時還應(yīng)對材料及工程款的開票要求及稅率進行明確，并在合同中進行約定?？傊瑺I改增后建安工程發(fā)包方式的選擇對房產(chǎn)公司和建筑公司的稅負影響較大，為了降低各自的稅負，房產(chǎn)公司和建筑公司雙方的博弈將更加激烈。(作者單位：四川華地財富投資集團有限公司)

作者簡介：周芳(1971 -)，女，漢，綿陽三臺人，會計師，大專，四川華地財富投資集團有限公司，研究方向：財務(wù)管理、稅務(wù)管理、會計核算。