夏　青　況　婭

房地產(chǎn)企業(yè)財務風險控制對策

夏青況婭

摘要：從房地產(chǎn)自身特點和其所占用的土地資源的特點的角度來講，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與國家的宏觀經(jīng)濟形勢息息相關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)必須時刻關(guān)注宏觀的經(jīng)濟形勢，未雨綢繆。企業(yè)必須對國家的政策導向有自己的科學正確的判斷，根據(jù)政策導向來預測房地產(chǎn)行業(yè)及市場的走向，嚴格做好房地產(chǎn)項目貸款、項目施工和成品房銷售等一系列生產(chǎn)經(jīng)營工作，來合理規(guī)避風險。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);財務風險;風險控制

房地產(chǎn)政策正在發(fā)生切實轉(zhuǎn)變。往日強硬的行政手段愈發(fā)淡化，而市場的主動性被特別強調(diào)。對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的目標也由過去的短期目標轉(zhuǎn)移為中長期目標，發(fā)揮市場的自主調(diào)節(jié)作用，更多考慮市場體系、供求關(guān)系，據(jù)此來構(gòu)建長效控制機制。根據(jù)會議文件要求，房地產(chǎn)上市公司應特別注重增加住宅用地的比例、提高土地容積率。另外，過去“中央集權(quán)制”統(tǒng)一部署、統(tǒng)一發(fā)令的政策，也轉(zhuǎn)向了“突出地方自主性”。依據(jù)這些影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新政策，房地產(chǎn)上市公司務必要考慮到其對財務風險形成的影響，未雨綢繆，常備不懈，適當調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，做好預警研究和應對措施。只有這樣，才能在市場競爭中獲利。

一、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低財務風險

當企業(yè)擁有最低的資本成本時，就會具有最佳的資本結(jié)構(gòu)，相應的財務風險也最小。房地產(chǎn)上市公司應建立合理的資本結(jié)構(gòu)，要把握好負債的量和度，充分利用資本市場和金融市場，發(fā)揮財務杠桿的作用。房地產(chǎn)上市公司只有確定一個最佳的資本結(jié)構(gòu)，改變單一的融資方式，運用組合融資籌集資金、降低資本成本，才能使企業(yè)價值最大化并減少財務風險。這就意味著房地產(chǎn)上市公司必須探索新的融資渠道。企業(yè)必須通過擴展融資渠道降低融資成本，更重要的是可以保證資金的供應。拓寬融資渠道的方法主要有股權(quán)收購、房地產(chǎn)投資銀行、階段性股權(quán)融資、開發(fā)商貼息委托貸款等。三中全會的《決定》文件中也特別指出：“金融改革方面未來要增加直接融資比重，要推進金融創(chuàng)新。”這也就說明可能會增加融資的方式和渠道，融資成本會降低。過去深受限制的信托、PE、股權(quán)融資和包括其他形態(tài)和形式的融資渠道、甚至是海外融資都會擴開和拓寬。房地產(chǎn)上市公司應抓住這一良好機遇，調(diào)整自身資本結(jié)構(gòu)以控制財務風險。

二、優(yōu)化組織治理結(jié)構(gòu)，成立風險管理委員會

在組織結(jié)構(gòu)方面，權(quán)責分配、權(quán)利制衡關(guān)系應在股東大會、董事會、監(jiān)事會和經(jīng)理層之間形成。設置管理部門時，建立完善且科學的內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，部門和崗位應合理、有效地設置，并建立起部門和崗位責任制度，明確職責，使內(nèi)部牽制制度建立、健全，便于內(nèi)部控制作用的發(fā)揮。此外，房地產(chǎn)上市公司應建成新型治理結(jié)構(gòu)，創(chuàng)設風險管理委員會，并同時在經(jīng)營管理系統(tǒng)中對應設置風險管理部門。

三、投資項目風險分散

有效控制房地產(chǎn)上市公司財務風險的另一手段是風險分散。通過對項目的規(guī)劃和運行方式的調(diào)整，在發(fā)展前景不好的地區(qū)快速退出市場，通過兼并、合作在優(yōu)勢區(qū)域?qū)崿F(xiàn)規(guī)?；l(fā)展。具體方法是企業(yè)合作開發(fā)項目。為了避免風險，需要更加注重資金的周轉(zhuǎn)，如果銷售情況不是很好，未來項目開發(fā)將受到影響。在如今的市場條件下，特別是北京、上海、深圳等一線城市，購買土地來開發(fā)項目對資金的需求量是比較大的。因此房地產(chǎn)上市公司要開發(fā)項目拿到土地，幾家公司采取合作共同發(fā)展就成為有效的方法。企業(yè)合作不僅可以分散財務風險，同樣也可以保持現(xiàn)金流的穩(wěn)定，在銷售情況不理想、回籠資金慢時，得到后備的補充資金。

四、加強投資項目管理

房地產(chǎn)項目固有開發(fā)時間長、投資規(guī)模大、與所處地區(qū)經(jīng)濟形勢密切相關(guān)的特點。房地產(chǎn)項目正是因此而被定義為具有高風險的經(jīng)濟活動。嚴密的市場調(diào)研是房地產(chǎn)上市公司在進行項目投資前必不可少的工作。房地產(chǎn)上市公司應聘請專業(yè)人員參與調(diào)研工作，分析項目風險和可行性，不能因為管理者個人的好惡致使項目定位錯誤，不再盲目地決策，降低決策風險。開發(fā)周期長的特點也使風險管理中的不確定性增多。所以，企業(yè)要合理縮短項目建設周期。這不僅使在開發(fā)期內(nèi)，由于外界環(huán)境的變化而造成的項目風險有效降低，也同樣對于加快資金周轉(zhuǎn)有利。

五、加強現(xiàn)金流量管理

強化現(xiàn)金流管理要求房地產(chǎn)上市公司進行嚴格的資金預算管理。不管是制定預算還是執(zhí)行預算都必須嚴格把關(guān)，避免造成資金鏈斷裂。同時還房地產(chǎn)上市公司人員要樹立現(xiàn)金流管理意識，各級管理人員必須切實認識到對于房地產(chǎn)上市公司的生存、發(fā)展來說，加強現(xiàn)金流量管理的重要性，進而從戰(zhàn)略地位進行現(xiàn)金流量的管理。房地產(chǎn)上市公司還可以縮短項目的開發(fā)期，這樣可以提高資金的使用效率。對于房地產(chǎn)項目分期開發(fā)，或者采取邊建邊銷售的開發(fā)管理模式，也能夠有效縮短資金的回籠時間，加強現(xiàn)金流量管理。(作者單位：重慶理工大學會計學院)